臺灣臺北地方法院民事裁定 108年度訴聲字第39號聲 請 人 徐中明
徐薇薇徐薇莉徐薇英徐意嵐共 同代 理 人 崔駿武律師
楊承叡律師相 對 人 周鈺璿上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件（本院108 年度訴字第5650號），聲請人聲請許可為訴訟繫屬事實之登記，本院裁定如下：
主 文聲請人以新臺幣貳佰柒拾伍萬玖仟伍佰貳拾柒元為相對人供擔保後，許可就相對人所有如附表所示之不動產為訴訟繫屬事實之登記。
理 由
一、按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。前項聲請，應釋明本案請求。前項釋明如有不足，法院得定相當之擔保，命供擔保後為登記。其釋明完足者，亦同。第五項裁定應載明應受判決事項之聲明、訴訟標的及其原因事實，由原告持向該管登記機關申請登記。民事訴訟法第254 條第5 項、第6 項前段、第7 項、第8 項及第9 項本文分別定有明文。
二、本件聲請意旨略以：聲請人為被繼承人徐國振之繼承人，聲請人主張徐國振與相對人間就附表所示之土地及建物（下稱系爭房地）於民國104 年5 月4 日所為之買賣契約，及104年5 月19日所為之物權移轉登記契約均無效，且相對人應將系爭房地於104 年5 月28日以買賣為原因所為之移轉登記塗銷，而提起本件訴訟在案，故本件訴訟確係基於物權關係而就取得喪失或變更依法應為登記之權利有所請求。為使第三人知悉訟爭，阻卻其因信賴登記而善意取得不動產物權，及避免第三人因不知情而受讓有可能被塗銷，致聲請人或第三人受不測之損害，爰依民事訴訟法第254 條第5 項規定，聲請許可就系爭房地為訴訟繫屬事實之登記等語。
三、經查，聲請人主張其為徐國振之繼承人，徐國振自97年起因年事已高，且罹患有失智症，產生記憶混亂，並出現被害妄想及幻聽等精神病徵狀，日漸惡化，妄想同居之家人及看護會竊取其財物，以及有黑影欲加害於其。又徐國振喪偶後，於100 年至101 年內兩次結婚，均懷疑兩位配偶外遇，故於結婚數月或1 年後以離婚收場，並給付原配偶顯違常情之高額費用。此外，徐國振自103 年起之失智症狀、精神異常情形每況愈下，除不斷以不正常之言行騷擾鄰居外，甚至大鬧臺灣銀行要將存款全數捐出，以及妄想遭黑影加害而報警處理等等顯與常情有違之行為，且拒不就醫，詎徐國振於104年間因不斷幻想有人要偷走系爭房地之地契，故自行到處張揚，並要求聲請人、街坊鄰居以顯不相當之新臺幣（下同）
300 萬元購買系爭房地，聲請人、街坊鄰居均未予理會，然訴外人紀華英不管徐國振精神嚴重異常，亦不理會聲請人事先告知徐國振已患有失智症而精神異常，且有嚴重幻覺等情，於104 年5 月4 日以其兒子即相對人名義，與徐國振簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），惟系爭房地於104 年1 月
5 日之市場交易行情為每坪43萬元，系爭房地以300 萬元出售，每坪交易價格僅有86,000元，遠低於市場平均交易價格，而相對人與徐國振間非親非故，先前並無施恩惠於徐國振，徐國振亦不認識相對人，徐國振當時由子女扶養照顧，無需將系爭房地出售變現，更無可能以低於市場交易行情數倍之價格將系爭房地出售予相對人，足證徐國振於104 年5 月
4 日簽訂系爭買賣契約，及104 年5 月19日所為系爭房地之物權移轉登記契約時，其精神上均已有障礙或其他心智欠缺，已達不能意思表示及受意思表示，且不能辨別其以300 萬元將系爭房地出售意思表示之效果，其意思表示均為無效，且徐國棟於107 年5 月30日經本院以107 年度監宣字第201號裁定宣告為受監護宣告之人，故徐國棟前揭所為系爭買賣契約及系爭房地不動產移轉登記行為均屬無效，系爭房地所有權仍屬徐國振所有，爰依民法第767 條、第1148條第1 項前段規定，請求㈠確認相對人與徐國振就系爭房地於104 年
5 月4 日所為之買賣契約，及104 年5 月19日所為之物權移轉登記契約均無效。㈡相對人應將系爭房地於104 年5 月28日以買賣為原因所為之所有權登記塗銷。是以，聲請人主張其基於物權關係（即民法第767 條），就取得、設定、喪失或變更依法應登記之系爭房地，對相對人為前揭請求等情，並據提出系爭買賣契約、徐國振之死亡證明書及除戶謄本、繼承系統表及徐中台之除戶謄本、系爭房地之建物及土地登記謄本、離婚協議書、兩願離婚書、書面異議書、送件委託證明書、105 年9 月22日木新派出所證明文件、病症暨失能診斷證明書、臺北榮民總醫院診斷證明書、本院107 年度監宣字第201 號裁定、內政部不動產交易實價查詢資料等件為釋明之方法，惟該釋明縱令完足，本院認仍得依上開規定，命聲請人供擔保後許可本件之聲請。
四、復按法院定擔保金額而為許可訴訟繫屬登記之裁定者，該項擔保係備供相對人因不當登記所受損害之賠償，其數額應視個案情節，依標的物受登記後，相對人難以利用或處分該標的物所受損害為衡量之標準。本院斟酌聲請人所提本院108年度訴字第5650號民事事件訴訟標的價額為新臺幣（下同）12,264,565元，屬於得上訴第三審之事件，及參考各級法院辦案期限實施要點規定，第一、二、三審通常程序審判案件之辦案期限分別為1 年4 個月、2 年、1 年，共計4 年4 個月，再加計合理計算各審級之送達、上訴及分案等期間，依此預估聲請人提起本件訴訟，致相對人利用或處分系爭房地可能延宕期間約為4 年6 個月，並以之為據按法定利率計算可能遭受之損害約為2,759,527 元（計算式：12,264,565元×5%×4.5 ＝2,759,527 元，元以下四捨五入）等節，認聲請人所應供之擔保金額以上開金額為適當。
五、據上論結，本件聲請為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 李佳儒附表：
┌───────────────────────────────────┐│土地標示 │├─┬──────────────────┬─┬────┬───────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬──┬──┤ ├────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號│目│平方公尺│ │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼─┼────┼───────┤│1 │臺北市○○○區 ○○○段│三 │34 │ │737 │10000分之295 │├─┼───┼────┼───┼──┼──┼─┼────┼───────┤│2 │臺北市○○○區 ○○○段│三 │34-1│ │1 │10000分之295 │└─┴───┴────┴───┴──┴──┴─┴────┴───────┘┌───────────────────────────────────┐│建物標示 │├─┬──┬───────┬────┬──────────────┬──┤│編│建號│基 地 坐 落│建築式樣│建物面積（平方公尺） │權利││ │ ├───────┤、主要建├──────┬───────┤範圍││ │ │建 物 門 牌│築材料及│樓層面積 │附屬建築主要建│ ││號│ │ │房屋層數│合 計 │築材料及用途 │ │├─┼──┼───────┼────┼──────┼───────┼──┤│1 │731 │臺北市文山區實│鋼筋混凝│6 層，88.74 │陽台：17.05 │全部││ │ │踐段三小段34、│土造，7 │ │ │ ││ │ │34-1地號 │層樓房 │ │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │臺北市文山區辛│ │ │ │ ││ │ │亥路七段69巷17│ │ │ │ ││ │ │號6樓 │ │ │ │ │└─┴──┴───────┴────┴──────┴───────┴──┘