臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第1827號原 告 張宜晨
尹紹宇共 同訴訟代理人 朱政勳律師被 告 饒佳瑜上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地（權利範圍一九七○○○分之二四七五二）及其上同段七四四建號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○巷○弄○號一樓一○一室房屋全部騰空遷讓返還原告張宜晨。
被告應給付原告尹紹宇新臺幣貳拾叁萬叁仟貳佰元，及自民國一百零八年四月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年四月四日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告張宜晨新臺幣壹萬壹仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告張宜晨以新臺幣伍拾叁萬叁仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告張宜晨如以新臺幣壹佰伍拾玖萬玖仟捌佰捌拾柒元為原告張宜晨預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告尹紹宇以新臺幣柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾叁萬叁仟貳佰元為原告尹紹宇預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告張宜晨按月以新臺幣叁仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬壹仟伍佰元為原告張宜晨預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。同法第262條第1項、第2項亦定有明文。查本件原告起訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○弄○號1樓101室房屋騰空返還原告尹紹宇、張宜晨（下各以姓名稱之）。㈡被告應給付尹紹宇新臺幣（下同）29萬9,249元，及自民國107年12月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自107年12月26日起至返還第一項房屋之日止，按月給付張宜晨1萬1,500元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13頁）。嗣於訴狀送達被告後，於108年5月27日言詞辯論期日變更第1項至第3項聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○弄○號1樓101室房屋騰空返還張宜晨。㈡被告應給付尹紹宇23萬3,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋之日止，按月給付張宜晨1萬1,500元（見本院卷第96-97頁）。核原告上開所為，就第1項聲明部份係撤回訴之一部，被告未為同意與否之表示；就第2項、第3項聲明部份，屬減縮應受判決事項，揆之前開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地（權利範圍：所有權應有部分197000分之24752）及其上門牌臺北市○○區○○○路○○巷○○弄○號1樓之101室房屋（以下合稱系爭房屋）為張宜晨所有。張宜晨委由尹紹宇代理其，於103年7月25日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告，租賃期間自103年7月25日起至104年7月24日止，每月租金1萬1,500元，押租金為2萬3,000元。系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋。惟自103年9月起，被告即多次藉故拒繳租金，伊屢次催告被告繳清欠租，然被告均置之不理，迄至107年12月24日已欠繳達25萬6,200元，且違反系爭租約僅供住宅用之約定。尹紹宇於107年12月委託律師寄發存證信函通知被告於函到7日終止系爭租約，該信函於107年12月19日送達，故系爭租約已於同年月26日合法終止。詎被告仍繼續無權占有系爭房屋，除應負返還責任外，並應返還按月以1萬1,500元計算之不當得利予張宜晨，並應給付所欠103年9月25日起至107年12月24日止之租金共23萬3,200元（已扣除押租金2萬3,000元抵充部分）予尹紹宇。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第439條、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還張宜晨；㈡被告應給付尹紹宇23萬3,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付張宜晨1萬1,500元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：希望可以讓伊住到明年3月，伊在擺地攤賣衣服，需要存錢，明年3月伊的兒子才會成年等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，張宜晨為系爭房屋所有人；被告於103年7月25日與張宜晨代理人尹紹宇簽訂系爭租約，約定租期自103年7月25日起至104年7月24日止，每月租金1萬1,500元；自103年9月起陸續未依約給付租金；系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋；尹紹宇於107年12月委託律師寄發存證信函予被告，向被告表示於函到7日終止系爭租約，並應給付未繳之租金，該信函於107年12月19日送達被告；被告前已交付2萬3,000元之押租保證金予尹紹宇，尹紹宇未退還；迄至107年12月24日被告已欠繳租金達25萬6,200元等情，有系爭租約暨物品點交表、租金及押金收付明細表、土城青雲郵局第366號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、系爭房屋土地暨建物登記謄本等件附卷可稽（見本院卷第21-27、31-35、41-42頁），堪信為真實。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，此觀民法第440條第1項、第2項規定甚明。
經查，被告自103年9月起未按期繳納租金，迄107年12月24日止已積欠達25萬6,200元之租金，扣除押租保證金2萬3,000元，積欠租金已逾2個月。尹紹宇並於107年12月委託律師寄發存證信函催告被告於文到7日內給付欠租，且通知文到7日終止系爭租約，被告於107年12月19日收受該信函，則系爭租約於同年月26日終止之事實，堪予認定。
五、按有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，此觀民法第767條第1項前段規定自明。系爭租約已於107年12月26日終止，業如前述，被告之租賃權於斯時起歸於消滅，其繼續占有系爭房屋，無正當權源，係屬無權占有。則張宜晨自得依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋。
六、系爭租約訂明租金每月1萬1,500元，應按月於每月25日繳納乙節，有該租約可稽（見本院卷第21頁）。基此，被告自103年9月起未遵期繳付租金，至107年12月26日系爭租約終止，已積欠25萬6,200萬元迄未給付，業經認定如上。又給付押租金之目的在於擔保承租人履行租賃債務，於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行情事，所交付之押租金發生當然抵充之效力。觀諸系爭租約第3條第2項，明定被告訂約時應交付尹紹宇2萬3,000元押租保證金，於租賃期滿、交還房屋後無息返還（見本院卷第21頁），被告並已如數交付，經原告自承在卷。則此項押租保證金於被告積欠上開租金時，已生當然抵充之效力。據此計算，被告尚欠尹紹宇租金23萬3,200元（256,200－23,000＝233,200），尹紹宇自得請求如數給付。
七、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制。經查，系爭租約已於107年12月26日終止，已如前述，則被告自是日起繼續占有使用系爭房屋，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，張宜晨自得請求被告償還相當於租金之價額。是原告依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即108年4月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月依終止前約定之每月租金數額給付1萬1,500元，為有理由。
八、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條規定可明。依系爭租約第3條第1項約定，每月租金應於當月25日前繳納（見本院卷第21頁），是就被告積欠之23萬3,200元租金部分，至遲於系爭租約終止當月即107年12月25日即已屆期，被告迄未給付，尹紹宇自得請求加付自起訴狀繕本送達翌日即104年4月4日起之遲延利息。
九、綜上所述，尹紹宇依系爭租約第3條約定、民法第439條規定；張宜晨依民法第767條第1項前項、第179條規定，求為命㈠被告應騰空返還系爭房屋；㈡被告應給付23萬3,200元，及自108年4月4日起算法定遲延利息；㈢被告應自108年4月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,500元，俱為有理由，應予准許。
十、原告陳明願供擔保，聲請就三項聲明均予宣告假執行，合於法律規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。本院併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。
、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
民事第八庭 法 官 江春瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
書記官 林鈞婷