臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第1344號原 告 黃正耀訴訟代理人 王仕升律師
蕭桂芬被 告 王玉鳳兼訴訟代理 許文貴人上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國108 年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第第3 款定有明文。查原告起訴請求：（一）被告許文貴應給付原告新臺幣（下同）53萬3,074 元，及自起訴狀繕本送達被告許文貴翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告許文貴應自起訴狀繕本送達被告許文貴翌日起，按月給付原告5,671 元，至門牌號碼○○○區○○路○○○ 巷○○號2 樓、6 樓房屋拆除為止；（三）被告王玉鳳應給付原告97萬4,292 元及自起訴狀繕本送達被告王玉鳳翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）被告王玉鳳應自起訴狀繕本送達被告王玉鳳翌日起，按月給付原告7,381 元，至門牌號碼○○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓、
2 樓、5 樓、6 樓房屋拆除為止。（見本院107 年度北簡字第15586 號卷，下稱北簡卷第5 至7 頁）。嗣於民國108 年
6 月20日以民事準備（一）狀變更聲明為：（一）被告許文貴應給付原告10萬3,028 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告許文貴應自起訴狀繕本送達翌日起，至門牌號碼○○○區○○路○○○巷○○號2 樓、6 樓房屋拆除完畢止，按月給付原告1,717 元；（三）被告王玉鳳應給付原告15萬3,119 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）被告王玉鳳應自起訴狀繕本送達翌日起，至門牌號碼○○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓、2 樓、5 樓、6 樓房屋拆除完畢止，按月給付原告2,552 元。核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為坐落於桃園縣○○市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之所有權人之一，權利範圍為30000 分7648，原告前提供系爭土地與訴外人耀楊建設有限公司（下稱耀楊公司）合作興建大樓，嗣因耀楊公司與加豐營造有限公司（下稱加豐公司）有工程糾紛，遭加豐公司聲請法院查封拍賣建物，其中門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓、2 樓、5 樓、6 樓共4 間房屋為被告王玉鳳標買；另外同棟43號2 樓、6 樓2 間房屋為加豐公司向法院標買取得建物所有權後，再轉售予被告王玉鳳之配偶即被告許文貴，被告二人上開所有6 間房屋（下合稱系爭房屋）占用原告系爭土地，受有利益，茲因建物及坐落基地分屬不同所有權人，應類推適用民法第425 條之1 第1 項前段規定，推定兩造間有租賃關係，被告二人應給付相當租金之使用土地代價與原告，原告得依土地法第105 條準用同法第97條規定，以系爭土地申報地價年息10% 計算租金數額，請求被告二人各給付如附表所示占用5 年之租金，及被告二人均自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭房屋完畢止，按月給付原告租金，爰類推適用民法第425 之1 第1 項前段規定及依民法第439條規定，請求被告給付租金等語。並聲明：（一）被告許文貴應給付原告10萬3,028 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告許文貴應自起訴狀繕本送達翌日起，至門牌號碼○○○區○○路○○○巷○○號2 樓、6 樓房屋拆除完畢止，按月給付原告1,717 元；（三）被告王玉鳳應給付原告15萬3,119 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）被告王玉鳳應自起訴狀繕本送達翌日起，至門牌號碼○○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓、2 樓、5 樓、6 樓房屋拆除完畢止，按月給付原告2,552 元。
二、被告則以：原告前以不當得利之法律關係，請求被告許文貴給付占用系爭土地之不當得利，業遭臺灣桃園地方法院101年度訴字第1992號判決（下稱桃院1992號判決）駁回確定，原告應受該確定判決之既判例拘束，不得對被告許文貴再行起訴。本件無從類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，至多構成不當得利。縱認原告主張有理由，原告從未向被告催告給付，而屬不可歸責於被告之事由，應由原告自負遲延5年責任，不可向被告請求。又原告計算被告占用系爭土地面積錯誤、未區分每年申報地價不同、請求租金期間重複計算，其租金計算式有誤，另原告以申報地價年息10% 作為計算租金之依據，顯屬過高，應以申報地價年息5%計算等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張其為系爭土地之所有權人所一，權利範圍為30000 分7648，前提供系爭土地與耀楊公司合作興建大樓，嗣因耀楊公司與加豐公司有工程糾紛，遭加豐公司聲請法院查封拍賣建物，被告二人嗣後經法院拍賣程序及自加豐公司輾轉取得系爭房屋，而系爭房屋占用原告所有系爭土地等情，有系爭土地、房屋之登記簿謄本在卷可參（見本院卷第47至59頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告所有系爭房屋無償占有系爭土地，類推適用民法第425 條之1 第1 項前段規定，兩造成立法定租賃關係，依民法第439 條規定請求被告給付租金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：（一）原告是否受桃院1992號判決既判力之拘束，不得對被告許文貴再行起訴？（二）兩造就系爭土地是否成立法定租賃關係？原告類推適用民法第425 條之1 第1 項前段規定及依民法第439 條規定請求被告給付租金，有無理由？茲分述如下：
（一）原告是否受桃院1992號判決既判力之拘束，不得對被告許文貴再行起訴？按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束，最高法院19年上字第278 號判例意旨可資參照。又前後兩訴是否同一事件，應依：（一）、前後兩訴之當事人是否相同；（二）、前後兩訴之訴訟標的是否相同；（三）、前後兩訴之聲明，是否相同、相反或可以代用等三個因素決定之（最高法院73年度台抗字第518 號裁定意旨參照）。查原告於桃院1992號判決事件中，乃依不當得利之法律關係，請求被告許文貴給付相當於租金之不當得利，並經桃院1992號判決駁回確定，本件則是類推適用民法第425 條之1 第1 項前段規定，以兩造成立法定租賃關係，依民法第439 條規定請求被告許文貴給付租金，前後2訴訟之當事人就被告許文貴部分雖相同，惟前後2訴訟之訴訟標的及聲明均不同，揆諸前開說明，並非同一事件，自不受該確定判決之拘束，被告主張原告應受桃院1992號判決確定判決既判力之拘束，不得再行起訴云云，自不足採。
（二）兩造就系爭土地是否成立法定租賃關係？原告類推適用民法第425 條之1 第1 項前段規定及依民法第439 條規定請求被告給付租金，有無理由？⒈按類推適用者，乃比附援引之謂，即關於某種事項，在現
行法上未有規定，法院於處理此種事項時，得援引某性質相似之規定以資解決。而法律之制定有其根本精神，故法律秩序必有其統一性，就某事項規定若如此，則對於其類似事項，若無明文，亦必適用同一法則，始能適合社會通念，是以，類推適用與否，應視該當訟爭問題與法已規範之事項間，是否具有應適用同一之法律上利益衡量。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。核其立法理由：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議，並期明確，爰將其明文化。」是以前開規定須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異人之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋非同屬一人所有，自無上開規定之適用（最高法院93年度台上字第2554號、90年度台上字第1366號107年度台上字第1380號判決意旨參照）。揆諸上開法條規範意旨，乃在處理土地及土地上房屋原屬同一人所有，因原所有權人嗣後之處分行為，致生房屋及土地分由不同人取得之問題，並以法律推定之方式，肯認房屋對基地之使用權限，不因基地物權嗣後變動而受影響，俾以保護既有之使用權利。至於房屋及坐落土地分屬不同人所有者，現行法律體系就其相互間之權義關係，已有基地租賃、地上權、時效取得、土地相鄰關係、占有使用等機制可供調和規範，自得視分別情況而為適用，難認有何法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。
⒉經查，原告前提供系爭土地與耀楊公司合作興建大樓，嗣
因耀楊公司與加豐公司有工程糾紛，遭加豐公司聲請法院查封拍賣建物，被告二人嗣後經法院拍賣程序及自加豐公司輾轉取得系爭房屋等事實，業如前述，足見系爭土地及房屋未曾同屬一人所有，核與民法第425 條之1 之規定尚屬有間。再者，地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價獲利益為目的。原告與耀楊公司合建，主觀上本即欲藉由合建關係，獲得系爭土地使用收益一次終局性之滿足，並非係欲獲取類如租賃關係之繼續性收益，此觀原告於另案臺灣桃園地方法院中壢簡易庭100年度壢簡字第156號請求返還不當得利事件（原告為許文貴、被告為黃正耀）100年4月7日、101年1月6日言詞辯論期日自承：系爭土地包括黃正耀在內之全體所有權人當初同意耀楊公司在該土地建造包括系爭房屋在內之房屋，之後耀楊公司將房屋賣出，該公司拿一半價金、土地主拿另一半價金，差不多五五分帳，應該是合作或合夥關係；又地主與後來承受系爭房屋之加豐公司並未成立基地租賃關係；黃正耀與起造人耀楊公司間為合建關係，非租地建物（屋），黃正耀與系爭房屋間亦無租賃權、地上權或典權存在等語，黃正耀於101年5月3日言詞辯論期日就上開「耀楊公司與地主五五分帳」部分更正為「應為三七分帳，地主分七成，耀楊公司分三成」，顯然耀楊公司於房屋完成後，已支付包含原告在內之地主房屋出售價款之五成或七成，原告與耀楊公司間就系爭房屋坐落基地自非租地建屋之法律關係，被告王玉鳳經由拍賣取得系爭房屋所有權，自無民法第426條之1規定之適用，原告依民法第421條、第426條之1之法律關係，請求被告王玉鳳給付租用基地租金，於法無據等情，亦經臺灣高等法院101年上易字第1177號民事判決認定在案，有該案判決附卷可參。是本件系爭土地及系爭房屋不屬同一人所有之情形，僅係事實如此，並非土地與土地上之房屋同屬一人，而嗣後分別讓與相異之人之情形，尚非民法第425條之1規定情形可相比擬，原告主張類推適用民法第425條之1第1項前段，推定兩造有租賃關係，另依民法第439條規定，請求被告給付租金，即無可取。
五、綜上所述，系爭土地及系爭房屋既未曾屬於同一人所有，原告主張類推適用民法第425條之1第1項前段之規定，推定兩造有租賃關係，尚嫌無據，則其依租賃法律關係，依土地法第105條準用第97條第1項規定為計算租金之依據，請求被告各給付5年租金及自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除系爭房屋完畢止，按當期申報地價年息10%計算之租金，均為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
書記官 沈世儒附表：（民國/新臺幣）┌────┬─────┬────────────────────┬────┬─────┬──────┬────────┐│被告 │門牌號碼 │占用面積（平方公尺） │107 年申│原告權利範│每年租金 │自起訴時回溯5 年││ │ │ │報地價（│圍 ├──────┤（即103 年1 月至││ │ │ │元/ 平方│ │每月租金 │107 年12月）租金││ │ │ │公尺） │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│許文貴 │桃園市楊梅│專有部分： │3,600元 │30000 分之│10,302.77 元│51,513.85元 ○○ ○區○○路 │主建物65.83+附屬陽台10.94 ＝76.77 │ │7648 │ │ ││ │223 巷43號│共用部分： │ │ ├──────┤ ││ │2 樓 │229建號280.36×權利範圍10000 分之54＝ │ │ │858.56元 │ ││ │ │14.13 │ │ │ │ ││ │ │230 建號423.77×權利範圍10000 分之54＝ │ │ │ │ ││ │ │21.36 │ │ │ │ ││ │ │合計112.26 │ │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│許文貴 │桃園市楊梅│同上 │同上 │同上 │10,302.77元 │51,513.85元 ○○ ○區○○路 │ │ │ ├──────┤ ││ │223 巷43號│ │ │ │858.56元 │ ││ │6樓 │ │ │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│合計 │ │ │ │ │ │103,028元 │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│王玉鳳 │桃園市楊梅│專有部分： │同上 │同上 │7,655.95元 │38,279.75元 ○○ ○區○○路 │主建物45.81+附屬陽台8.40 ＝54.20 │ │ ├──────┤ ││ │223 巷41號│共用部分： │ │ │638元 │ ││ │1樓 │229 建號280.36×權利範圍10000 分之415＝ │ │ │ │ ││ │ │11.63 │ │ │ │ ││ │ │230 建號423.77×權利範圍10000 分之415＝ │ │ │ │ ││ │ │17.59 │ │ │ │ ││ │ │合計83.42 │ │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│王玉鳳 │桃園市楊梅│同上 │同上 │同上 │7,655.95元 │38,279.75元 ○○ ○區○○路 │ │ │ ├──────┤ ││ │223 巷41號│ │ │ │638元 │ ││ │2樓 │ │ │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│王玉鳳 │桃園市楊梅│同上 │同上 │同上 │7,655.95元 │38,279.75元 ○○ ○區○○路 │ │ │ ├──────┤ ││ │223 巷41號│ │ │ │638元 │ ││ │5樓 │ │ │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│王玉鳳 │桃園市楊梅│同上 │同上 │同上 │7,655.95元 │38,279.75元 ○○ ○區○○路 │ │ │ ├──────┤ ││ │223 巷41號│ │ │ │638元 │ ││ │6樓 │ │ │ │ │ │├────┼─────┼────────────────────┼────┼─────┼──────┼────────┤│合計 │ │ │ │ │ │153,119元 │├────┴─────┴────────────────────┴────┴─────┴──────┴────────┤│年租金之計算式為土地年度申報地價10%即為：申報地價×占用面積面積×權利範圍×10% │└──────────────────────────────────────────────────────────┘