臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第2443號原 告 陳彥山訴訟代理人 顏嘉誼律師被 告 陳天山訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師蔡明家律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國108年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就附表所示不動產之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限；前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之，原告因而為訴之變更或追加時，不受第255條第1項前段規定之限制，民事訴訟法第24
7 條定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張被告並未合法行使共有人之優先承買權，故被告就原告、訴外人陳文青、陳安山及被告共同所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）之優先承買權不存在等語，然被告則主張其已合法行使優先承買權，是原告與被告間就被告是否已合法行使優先承買權一節有所爭執，致原告及陳文青、陳安山是否仍具有與訴外人周榮興就系爭不動產之買賣契約（下稱系爭買賣契約）之出賣人地位，處於不安之狀態，相關權利義務法律關係之存否不明確，而此種法律上地位不安之狀態，當得以確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告、陳文青、陳安山（以下稱原告及其他共有人）及被告為四兄弟，其等因繼承而公同共有系爭不動產，權利範圍如附表所示。原告及其他共有人於民國107年10月12日欲出售系爭不動產予周榮興，依土地法第34條之1之規定，於同年月16日寄發存證信函通知被告是否願依同樣條件主張優先承買權，並請被告於15日內回覆，被告於同年月31日函覆願行使優先購買權，並要求共有人於10日內出面簽約。
嗣兩造約定於107 年11月10日上午10時在誠業地政士聯合事務所（下稱誠業地政）簽約，被告出具授權書交由訴外人黃凱偉代為處理，惟因黃凱偉當日所提出之條件與原告及其他共有人原出售之條件不符，原告及其他共有人無法同意，致當日未能簽約完成，被告並於事後以電話通知誠業地政之地政士張瓊惠，表示若原告及其他共有人無法同意上述條件，則被告將無法行使優先承買權。被告之優先承買權期限應於
107 年11月11日到期，被告並未如期回覆，原告及其他共有人遂於翌日（即同年月12日）函知被告其優先承買權已不存在，誠業地政亦於108年1月15日函知黃凱偉，被告已喪失優先承買權，爰依民事訴訟法第247條及土地法第34條之1提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告對如附表所示不動產之優先承買權不存在。
二、被告則以：被告於收受原告及其他共有人詢問是否願依同樣之買賣條件就系爭不動產主張優先承買權時，即已函覆願行使優先承買權，並無原告所稱不行使優先承買權之情事。又若黃凱偉確實如原告所述於107年11月10日有提出2項條件，然該條件並未變更系爭買賣契約中有關買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等之內容，仍屬依土地法第34條之1第4項所規定「同樣條件」訂立買賣契約之情形。再者，被告就本件所授權黃凱偉之授權範圍係行使優先承買權至買賣契約履行為止，被告從未授權黃凱偉代理被告放棄優先承買權，是故，若誠業地政於108年1月15日之存證信函中稱，黃凱偉以電話通知表示如共有人無法同意被告所提之2 項條件，被告無法行使優先承買權之事為真，該部分應非被告授權之範圍，屬無權代理，對被告亦不生效力。況若被告真欲放棄優先承買權，何以於107年12月5日及同年月18日一再以存證信函通知原告及其他共有人，表示被告欲主張行使優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、如附表所示之系爭不動產為兩造及陳文青、陳安山所公同共有，原告與陳文青、陳安山於107 年10月12日與周榮興訂立系爭買賣契約，原告及其他共有人於107 年10月16日以台北龍口存證號碼000098號存證信函通知被告欲將系爭不動產出售予第三人，並通知被告於函到後15日表明是否行使優先承買權，該函於同年月19日送達被告，嗣被告於同年月31日以台北龍口存證號碼000106號存證信函向原告及其他共有人表示行使優先承買權，並請原告及其他共有人於函到10日內與被告簽約等情，此為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約、前開存證信函及送達回證附卷可參（見本院108 年度北司調字第559 號卷宗，下稱北司調卷，第17頁至第57頁），此部分事實堪信為真。原告主張被告未於期限內依土地法第34條之
1 行使優先承買權，為被告所否認，並以前詞置辯，是本案爭點為：㈠本件被告有無依土地法第34條之1，於期限內行使優先承買權？㈡原告請求確認被告對如附表所示之不動產之優先承買權不存在，有無理由？茲說明得心證之理由如下：
㈠本件被告並未依土地法第34條之1，合法於期限內行使優先承買權：
1、按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院65年台上字第853 號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。最高法院100年度台上字第432號民事判決意旨可參。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，共有人得要求優先成為共有物應有耜分之買受人。易言之，對出賣人而言，僅買買契約之相對人即買受人變更為共有人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同，臺灣高等法院100 年度重上字第84號判決意旨可參。
2、就本件被告行使優先承買權之情形，證人張瓊惠證述：伊是誠業地政之地政士，本件是透過住商不動產仲介，原告與周榮談好之後聯絡伊過去簽約，本件賣方有3 位，但土地所有權人有4 位，所以當時有告知本件要先通知另一名共有人是否行使優先承買權，如果有，本件買賣契約就要解除，後來伊在107 年10月16日寄存證信函給被告，問被告是否行使優先承買權，當時有檢附買賣合約，在107年11月1日有收到被告回覆，被告表示要優先承買，並請伊等在10天內跟被告簽約，後來約定同年11月10日上午10點到伊代書事務所簽約，簽約當時，原告及其他共有人都有到場，被告本人未到場，是委託黃凱偉來簽約，黃凱偉來時有提出一張A4紙，上面提到被告要先支付簽約款37 萬5,000元，先辦理增值稅及契稅申報，取得非屬贈與財產同意移轉證明書，若未取得非屬贈與財產同意移轉證明書，原告及其他共有人就要解除買賣契約，當時原告及其他共有人不同意，認為要依照原本跟周榮興之間的買賣條件，後來原告及其他共有人有簽一份附約，交給黃凱偉，確認買賣條件，並表示不願意負擔贈與稅。因為原告與被告間之買賣為二親等的買賣，如果被告無法提出資金來源，就會被國稅局認為是贈與而非買賣，所以原告認為這部分的贈與稅應該由被告負擔，當時黃凱偉表明被告不願意負擔贈與稅，所以原告才會簽附約，請黃凱偉帶回去跟被告確認，後來黃凱偉表示被告不同意，當時伊有跟黃凱偉表示，若約定的時間也就是107 年11月11日沒有收到被告的表示，伊在11月12日就會寄發存證信函，告知被告行使優先承買權的時間已經過了，原本跟周榮興的買賣契約會繼續。
…本件有於107年10月16日依據土地法第34條之1通知被告。
…在107 年11月10日簽約當天，黃凱偉就有帶寫著上開條件的MEMO過來。黃凱偉表示這個條件就是被告要求的。兄弟姐妹為共有人，其中一人要對不動產行使優先承買權，上開「非屬贈與財產同意移轉證明書」之取得，為必要條件，如果沒有取得非屬贈與財產同意移轉證明書，就會被認定是贈與，會有課贈與稅的問題。當初黃凱偉帶來的文件上，寫有⑴由被告先行支付買賣價金新台幣37.5萬，並辦理土地增值稅及契稅申報，同時取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」；⑵如未能取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」，共有人同意無條件解除買賣契約等條件等內容，是用電腦打的。一般情形，若共有人行使優先承買權，所付的價金會先扣除自己應取得的部分，所以本件簽約款
50 萬，扣除被告自己部份，還會請被告提供37萬5,000元。後來被告也沒有提供37 萬5,000元，因為被告表示沒有辦法付。本件被告的優先承買權於107 年11月11日到期等語（見本院卷第82頁至第87頁），並提出附約（特約條款）文件1份附卷足參（見本院卷第99頁）。從張瓊惠之證述可知，被告一開始雖有表示要行使優先購買權，但於107 年11月10日授權黃凱偉向張瓊惠洽談之過程中，額外增加⑴由被告先行支付買賣價金新台幣37.5萬，並辦理土地增值稅及契稅申報，同時取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」；⑵如未能取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」，共有人同意無條件解除買賣契約等條件等2 項內容，且表達本件若要課贈與稅，被告便不行使優先承買權。嗣被告並未支付37 萬5,000元，也未取得「非屬贈與財產同意移轉證明書」，被告另表示贈與稅應由原告負擔等情，均足認就此部分已更改了系爭買賣契約之條件，且於107 年11月10日經黃凱偉告知被告洽談結果後，被告之意思亦為不願購買如附表所示不動產，即不行使優先承買權之意，被告既未對於原告與周榮興間系爭買賣契約之一切條件均表示接受，自難認被告已合法行使土地法第34條之1第4項之優先承買權。
3、另參代理被告出面與張瓊惠洽談簽訂買賣契約之證人黃凱偉證述：伊係東森房屋專員，伊是107年11月1日經朋友李華恩拜託去處理本件事宜，伊當天就到和平西路2段15號3樓找被告寫授權書，被告請伊幫忙於107 年11月10日到誠業地政簽約，一直到11月10日，伊提前半個小時到古亭捷運站附近的麥當勞跟被告會面，被告給我一張A4的紙上面有寫被告希望的條件，條件是如未能取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」，共有人同意無條件解除買賣契約，不負違約責任，後來伊就帶著這份文件及被告身分證、印章、現金
37 萬5至誠業代書事務所，當天原告及其他共有人都有到場，由張瓊惠幫忙處理，伊就把被告所提供的A4紙張給對方看，原告及其他共有人當天也有提出一份資料，表示如果因為本件買賣有任何的稅賦都應由被告負擔，但被告的意思是如果沒有辦法取得非屬贈與財產同意移轉證明書，被告就不願意購買，所以當天沒有談成也沒有簽契約，之後伊就離開了，回去麥當勞返還被告印章、身分證及現金還有被告所交付寫有條件的A4紙張。當天因為談不攏，伊先把相關文件拿去麥當勞還給被告，之後伊再走回張瓊惠的事務所告訴張瓊惠被告不買了，之後伊就離開了。之後就沒有再跟張瓊惠聯絡了。伊只有在107 年11月10日當天有幫忙處理，之後就沒有再處理本案了。107 年11月10日當天伊去完誠業地政，返回麥當勞跟被告碰面時，伊跟被告說，原告及其他共有人不同意被告所提的條件，而是要依原告及其他共有人所提的條件，被告就說他不買了。107年11月1日伊去找被告時，授權書就已經寫好了，是誰寫的伊不知道。107 年11月10日在麥當勞被告沒有跟伊表示不行使優先承買權，只有告訴伊被告不買了。原告及其他共有人給伊的附約條件內容伊有點忘了，伊在誠業代書事務所當場有把附約用手機拍下來，目的是為了傳給李華恩，伊有無把紙本資料帶走轉交給被告伊不記得了等語（見本院卷第88頁至第92頁），並有證人黃凱偉所提出之附約（特約條款）文件1份（見本院卷第101頁），其內容與證人張瓊惠所提出之文件內容相符。從黃凱偉之證述可知，黃凱偉於107 年11月10日受被告之託至誠業地政與張瓊惠聯繫行使優先購買權一事，因被告先提出由被告先支付37萬5,000 元，並辦理土地增值稅及契稅申報，同時取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」，如未能取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」，共有人同意無條件解除買賣契約之條件，原告及其他共有人不同意，遂提出附約之內容，而黃凱偉將附約內容告知被告後，被告即表示不願購買之意，且之後黃凱偉即未再與原告或張瓊惠有何聯繫，足認被告確實有更改系爭買賣契約之條件，且在黃凱偉與張瓊惠洽談過後，被告亦表示不願購買附表所示不動產之意。
4、至被告抗辯所提出之前開條件，並未變更系爭買賣契約之內容等語，然依系爭買賣契約「第8條：稅費負擔」中第3項記載可知，就賣方應負擔之費用，包括契稅、登記規費、設定規費、印花稅、代書業務執行費用、保證費用、簽約費等；而買方應負擔之費用，包括土地增值稅、登記規費、代書業務執行費用、保證費用、簽約費及其他，就本件兩造所爭執之贈與稅部分，應屬買方應負擔之「其他」費用，而被告不願意負擔贈與稅，且要求需先取得國稅局核發之「非屬贈與財產同意移轉證明書」，否則共有人同意無條件解除買賣契約之條件，此部分顯已更改了系爭買賣契約之內容。至被告另抗辯原告另行提出附約，亦係更改了原本系爭買賣契約之內容，原告應重新針對新形成之買賣契約內容進行土地法第34條之1 通知被告再次行使優先承買權之程序等語，然原告及其他共有人另行提出附約，係針對被告所提要求另行協調更改之內容，並未將此列為原本系爭買賣契約之內容，亦未表示要重新更動與周榮興間之系爭買賣契約，且嗣後被告並未同意原告所提附約內容，則被告既不同意附約之內容，仍應就是否接受原本系爭買賣契約之條件行使優先承買權一事表示意見，然黃凱偉於107 年11月10日與原告及其他共有人洽談完後報告被告，被告之意思即為不行使優先承買權，之後迄至107 年11月11日止，被告亦未舉證證明有同意系爭買賣契約之條件而行使優先承買權之意，足認就系爭買賣契約部分，被告確實未依土地法第34條之1行使優先承買權。
5、至被告抗辯並未授權黃凱偉代理被告放棄行使優先承買權，黃凱偉之行為已逾越被告之授權範圍等語，然從被告之授權書上記載：「立授權書人（即被告）授權被授權人（即黃凱偉）全權代理本人，為上述不動產執行土地法第34條之1 之優先購買權一事，與其他共有人（陳彥山、陳安山、陳文青）洽談簽署買賣契約、審閱契約條文等事等語（見北司調卷第59頁），授權書之內容所載「洽談簽署買賣契約、審閱契約條件」等內容，自包括「洽談簽署或不簽署買賣契約」之內容，而不簽署買賣契約，即為不行使優先承買權之意，若被告只授權黃凱偉簽署買賣契約，倘若原告等人另行增加契約內容，或是黃凱偉審閱契約條件後發現不利被告，難道也要求黃凱偉一定只能簽署買賣契約而無回報被告、表達不簽署之意？被告抗辯，實屬不當限制及事後曲解授權書內授權範圍，自難採信。且從黃凱偉於107 年11月10日代理被告至誠業地政後，被告既已知悉黃凱偉與原告等人之洽談內容，若如被告所辯，並未授權黃凱偉代理放棄行使優先承買權，被告自應在黃凱偉回報結果後，另行於期限內向原告表達是否行使優先承買權之意，惟迄至107 年11月11日止，被告亦未另行向原告表達就附表所示不動產要承買之意，故是此部分，均足認被告於107 年11月11日斯時，並無購買附表所示不動產之意。至被告抗辯有於107年12月5日、同年月18日以存證信函通知原告及其他共有人表示要行使優先承買權等語，然此部分已超過原本所定107 年11月11日之期限，被告未依土地法第34條之1 之規定行使優先承買權，此部分事實，應堪認定。
㈡原告請求確認被告對如附表所示之不動產之優先承買權不存在，為有理由：
本件被告並未於期限內合法行使土地法第34條之1 之優先承買權，已於前述，從而原告請求確認被告對如附表所示之不動產之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告請求確認被告就附表所示不動產之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 賴淑萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
書記官 黃怜瑄┌───────────────────────────────────┐│附表： 108 年度訴字第2443號│├───────────────────────────────────┤│㈠土地部分： │├──┬──────────────────┬──────┬──────┤│編號│土地坐落 │面積 │權利範圍 ││ ├───┬────┬──┬──┬───┤（平方公尺）│ ││ │縣市 ○鄉鎮市區○段 ○○段│地號 │ │ │├──┼───┼────┼──┼──┼───┼──────┼──────┤│１ │臺北市│中正區 │南海│五 │0303 │73 │公同共有 │├──┼───┼────┼──┼──┼───┼──────┤（潛在權利範││2 │臺北市│中正區 │南海│五 │0304 │210 │圍：陳彥山、│├──┼───┼────┼──┼──┼───┼──────┤陳文青、陳安││3 │臺北市│中正區 │南海│五 │0304-2│2 │山、陳天山各│├──┼───┼────┼──┼──┼───┼──────┤1/8 ） ││4 │臺北市│中正區 │南海│五 │0304-4│5 │ │├──┴───┴────┴──┴──┴───┴──────┴──────┤│㈡建物部分： │├──┬──────────────────┬──────┬──────┤│編號│建物坐落 │門牌號碼 │權利範圍 ││ ├───┬────┬──┬──┬───┤ │ ││ │縣市 ○鄉鎮市區○段 ○○段│建號 │ │ │├──┼───┼────┼──┼──┼───┼──────┼──────┤│１ │臺北市│中正區 │南海│五 │1978 │臺北市中正區│公同共有 ││ │ │ │ │ │ │和平西路2 段│（潛在權利範││ │ │ │ │ │ │15號3 樓 │圍：陳彥山、││ │ │ │ │ │ │ │陳文青、陳安││ │ │ │ │ │ │ │山、陳天山各││ │ │ │ │ │ │ │1/４) │└──┴───┴────┴──┴──┴───┴──────┴──────┘