臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第2713號原 告 劉文海被 告 周祤焄（原名：周美華、周栩合）訴訟代理人 吳雨學律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於中華民國109年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,320,000元，及自民事聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息【本院108年度北司調字第394號卷（下稱北司調卷）第7頁】，而主張：
被告從事設立建設公司興建出賣房屋之房地產業，經從事不動產仲介業之訴外人許慧星於民國92、93年介紹向訴外人張幸進買受其所有之臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號土地（下合稱490地號土地），被告認490地號土地為畸零地，需整合周邊土地始有經濟利用價值，即指示許慧星向訴外人陳文彬、陳文佐、陳文佑（下合稱陳文彬等3人）就渠等三人所有臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地（下合稱489地號土地）進行磋商，嗣陳文彬等3人委由許慧星辦理489地號土地買賣事宜，被告與陳文彬等3人訂立489地號土地之買賣契約，約定價金為66,000,000元，並於93年11月1日移轉489地號土地所有權登記予被告。被告於交易完成後願給付交易價格2%之仲介費1,320,000元予許慧星，且被告委託許慧星媒介整合490地號土地相鄰之地，許慧星非無償為被告處理事務，被告依民法第547條規定即應給付居間報酬，縱認許慧星對被告無居間或委任報酬請求權，被告無法律上原因取得因許慧星介紹而與陳文彬等3人訂立買賣489地號土地契約及未給付媒合成功報酬之利益，致許慧星受有完成委任事務而未取得報酬之損害，而構成不當得利，許慧星嗣於105年4月20日將其對被告之債權讓與原告，爰依民法第179條、第528條、第547條、第565條、第566條、第568條第1項規定，請求擇一判決如首揭聲明所示。
乙、被告則聲明：原告之訴駁回（被告所為原告假執行之聲請均駁回等字係贅載），而抗辯：
被告於93年3月經大學同學許慧星介紹而識陳文彬等3人，並向渠等買受489地號土地，然因該土地屬畸零地無法獨立開發興建房屋，被告嗣於93年3月29日與張幸進訂立490地號土地買賣契約，並與許慧星約定俟489、490地號土地均完成所有權移轉登記予被告後，再行商討共同合作開發土地事宜，被告與許慧星未就居間契約必要之點達成意思表示合致，故就買賣489地號土地事項無何仲介或居間報酬契約，原告應就居間契約之成立負舉證責任。又被告支付第2期買賣價款44,200,000元予張幸進時，始察知臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分4分之3，及臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地，分經張幸進之兄長即訴外人張幸一、張幸二、張幸三（下合稱張幸一等3人），及張幸一向臺灣士林地方法院聲請假處分並查封限制登記，被告屢次催告張幸進應塗銷或排除上開假處分之限制登記，其竟避不見面遠走他鄉，嗣臺灣高等法院95年度重上更字第52號判決張幸進應將臺北市○○區○○段0○段000地號土地所有權應有部分4分之3平均移轉登記予張幸一等3人（即張幸一等3人各有應有部分4分之1），並經最高法院96年度台上字第660號裁定駁回張幸進上訴而確定，是許慧星未依居間契約將490地號土地所有權移轉登記予被告，而有給付不能之債務不履行情事，被告係歷經多年爭訟，並另行出資鉅額款項向張幸一等3人買受490地號土地所有權應有部分4分之3，始取得490地號土地全部所有權，縱許慧星與被告間就489地號土地訂有居間契約，然許慧星之居間報酬請求權係附有完成489、490地號土地所有權移轉登記予被告之條件，490地號土地既未依居間契約過戶予被告，是許慧星之居間報酬請求權所附條件未成就，被告即無給付居間報酬之義務，原告雖受讓該債權，然被告仍無庸對之為給付。至原告主張有不當得利請求權云云，惟未證明其受有何損害、被告取得何利益，及原告損害與被告利益間有何相當因果關係，是原告此部分主張即非可採。
丙、本院判斷：
壹、被告經大學同學許慧星之介紹與陳文彬等3人相識，並進而就489地號土地成立買賣契約，於93年11月1日所有權移轉登記予被告；被告向張幸進買受490地號土地所有權全部，然張幸一等3人與張幸進間就臺北市○○區○○段0○段000地號土地所有權移轉登記事件，經臺灣高等法院95年度重上字第52號判決張幸進應將土地所有權移轉登記予其餘共有人即張幸一等3人應有部分各4分之1，經最高法院96年度台上字第660號裁定駁回張幸進上訴而確定；張幸一與張幸進間就臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地所有權移轉登記事件，經臺灣高等法院95年度上字第110號判決張幸進應將臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地所有權應有部分各4分之1移轉登記予張幸一，嗣經最高法院以96年度台上字第933號裁定駁回張幸進上訴而確定；被告與張幸進間所有權移轉登記等事件，經本院96年度重訴字第117號判決張幸進應將臺北市內湖區西湖段2小段490、493、493-3、493-4、493-5、493-6地號土地，應有部分各4分之1之所有權移轉登記予被告，經臺灣高等法院96年度重上字第621號判決駁回張幸進上訴確定，上開各情，有臺北市地籍異動索引、上揭判決在卷可憑，且為兩造所不爭執，應信為真實。
貳、原告主張：許慧星與被告以口頭成立居間契約或委任契約，則為被告所否認，並以上詞置辯，是本件應審究者為：一、兩造就489地號土地有無成立居間或委任契約；許慧星報酬請求權是否附有以490地號土地亦完成所有權移轉登記為停止條件。二、被告有無受有不當得利。爰分敘如下。
參、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第528條、第547條、第548條第1項、第565條、第566條、第568條第2項、第99條第1項分有明文。
一、原告雖主張許慧星與被告成立居間契約、委任契約云云，惟經本院詢問渠等間係何時成立契約，原告當庭答稱：93年3月還是5月等語，又未提出任何證據以證明契約係於何時地成立，而縱認原告主張許慧星斯時係專業仲介，被告以購地建築為業一節屬實，惟仍須依具體客觀情形認定渠等兩人間有居間或委任契約之意思表示合致，或就契約必要之點之何內容達成何合意，尚不得僅憑渠等兩人職業一節，在無其他客觀證據證明渠等間有上述合意，即遽謂契約已成立，是其空言主張以489地號土地為標的之居間契約或委任契約已成立云云，自無足採。原告既未證明許慧星與被告於93年有上述契約之成立，即無從適用民法第547條應給與報酬或第566條第1項視為允與報酬之規定，是許慧星對被告並無居間或委任之報酬請求權。至原告主張：被告明知仲介對買賣雙方均收取報酬之行規，殊難期待許慧星願無償介紹489地號土地云云，然民法第566條第1項所謂如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，非以債權人或債務人內心主觀認知為斷，而係以當事人間斯時具體客觀情形，並參酌其他情事為斷，原告既未舉證許慧星與被告間斯時有何非受報酬即不為報告訂約機會或媒介之客觀情事，即不符民法第566條第1項構成要件，難認被告依該項規定已允與報酬。又受任人請求委任報酬時點，依民法第548條第1項規定，係委任關係終止及受任人已明確報告顛末後始得請求給付，原告不惟未舉證委任關係業成立於許慧星與被告間，亦未證明許慧星委任報酬清償期已屆至，是縱認委任關係成立，許慧星依民法第548條第1項規定仍不得對被告請求報酬。
二、原告不爭執由許慧星於95年11月24日所出具予被告之借據明載：「本人許慧星與民國93年介紹西湖二小地號489、490、
493、493-3等地號買賣，但因為地號490、493、493-3地主張幸進發生訴訟目前無法過戶，且於訴訟結束後，有意圖不履行買賣合約之意圖。但本人願意全力協助使張幸進完成過戶，現在經濟因素急用錢，希望先預支新臺幣貳拾萬元整，若張幸進無法完成過戶則全數退還，若完成過戶則轉成佣金。請款人：許慧星」，縱認許慧星就489地號土地有報酬請求權，然依該借據可知，其報酬請求權係以489、490地號土地全部完成所有權移轉登記為停止條件，並非原告所主張僅須489地號土地完成所有權移轉登記即可請求，而係附有以許慧星須協助490地號土地所有權全部移轉登記予被告之停止條件，然490地號土地嗣經法院判決張幸一等3人訴請張幸進應各移轉所有權應有部分4分之1予張幸一等3人勝訴確定，且被告尚另訴請張幸進移轉其就490地號土地所有權應有部分4分之1，而經法院判決勝訴確定，前已敘及，原告又就被告嗣出資向張幸一等3人買受490地號土地所有權應有部分合計4分之3一節並不爭執，是被告490地號土地所有權之取得，係其個人經由訴訟、再行出資而取得，並非許慧星有何居間或事務處理之行為，是前揭借據所約定之報酬停止條件並未成就，依民法第568條第2項、第99條第1項規定，許慧星對被告之報酬債權並未發生，原告主張：許慧星對被告有報酬債權云云，並無足採。
三、原告雖主張借據「願意全力協助」使張幸進完成過戶之文字，無從認許慧星負有「應」使張幸進完成過戶之契約義務，然依借據已載述張幸進於訴訟結束後仍未依約履行買賣標的物所有權移轉登記義務，並言明倘在許慧星為促其履約行為，而張幸進完成所有權移轉義務後，該200,000元即得轉為佣金，堪認該佣金之給付係與許慧星之促其履約行為間，立於具有對價關係之給付與對待給付地位，是許慧星就促使張幸進履約一節，非係可有可無之協助行為，而係「義務」性質，並以該義務之履行致張幸進完成所有權移轉登記為報酬發生之停止條件，是原告上揭主張，並無可採。
肆、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
查被告就489、490地號土地因許慧星介紹，始得與陳文彬等3人、張幸進訂立買賣契約，然被告受有報告訂約機會及尚未給付報酬之利益，係基於上述借據及其內載明許慧星報酬附有停止條件之法律上原因，而不符不當得利構成要件，是許慧星對被告並無不當得利返還債權。
伍、綜上，許慧星對被告並無居間或委任報酬抑或不當得利返還請求權，原告即無從自許慧星受讓上述各該債權，而得對被告有所請求，是原告依居間、委任、不當得利、債權讓與法律關係，請求被告給付原告1,320,000元，自民事聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
丁、兩造其餘攻擊、防禦方法及立證，經核不影響判決結果，爰不逐一論敘，附此指明。
戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第八庭 法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 陳惠萍