臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第2725號原 告 王讚榜被 告 郭王夏蘭上列當事人間請求買賣無效事件，經本院於民國108年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告有提起本件確認訴訟之即受確認判決之法律上利益：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張被告出賣新北市○○區○○段○○○號建物之房屋及坐落在同段164地號之土地（下稱系爭房地）之應有部分，未通知原告，妨礙原告行使優先購買權，被告出賣之契約違法無效，堪認被告與訴外人朱毅夫之買賣關係存否並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去之，依上開說明，自應許其提起本件確認之訴。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告原起訴之聲明為：被告於民國107年11月與朱毅夫君協議所持有之新北市○○區○○段○○○號房屋及坐落之安康段164地號土地買賣事宜，被告並未通知原告等優先購買權人，卻偽造原告等已放棄優先承買權利，被告與朱君之房地買賣依法應為無效（見108年度店司調字第239號卷第7頁）。嗣於訴狀送達被告後，於108年11月21日言詞辯論期日更正聲明為：確認被告於107年11月與朱毅夫協議被告所持有之新北市○○區○○段○○○號房屋及所坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地之買賣契約無效（本院卷第45頁）。原告所為係更正及補充事實上之陳述，非訴之變更或追加。揆諸上開規定，應予准許
三、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造為系爭房地之共有人，被告於107年11月以新臺幣（下同）45萬元將系爭房地出賣予與朱毅夫，簽訂所有權買賣移轉契約（下稱系爭契約），並於同年月21日向新北市新店地政事務所辦理所有權移轉登記。惟被告未依土地法第34條之1第4項規定通知原告等優先購買權人，系爭契約依法應為無效等語。並聲明：確認被告於107年11月與朱毅夫協議被告所持有之新北市○○區○○段○○○號房屋及所坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地之買賣契約無效。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、按他人間之法律關係，有時影響第三人之權益甚鉅，故許第三人對之提起確認該法律關係存否之訴，必須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，僅以其中一方當事人為被告起訴者，即非適格之當事人（最高法院80年台上字第2270號判決參照）。查原告起訴時，僅以系爭房地所有權應有部分出賣之人即被告提起本件訴訟，未將買受人朱毅夫列為被告，則本件訴訟之當事人即非適格。
㈡、又按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院68年台上字第3141號判決及65年台上字第853號判決意旨參照）。查被告將系爭房地應有部分出賣與朱毅夫，並於107年11月27日完成所有權移轉登記而取得其所有權，則依上開說明，縱被告不待原告支付買賣價金而出售與朱毅夫，原告亦不得主張被告與朱毅夫間就系爭土地所有權應有部分之系爭契約為無效。
四、綜上所述，原告主張系爭契約因違反土地法34條之1第4項，而請求確認系爭契約無效，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第六庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
書記官 陳嬿舒