臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第200號原 告 蔡同宏訴訟代理人 何志恆律師被 告 台北富邦商業銀行股份有限公司法定代理人 陳聖德訴訟代理人 賴盛星律師複 代理 人 劉淑琴律師上列當事人間請求損害賠償事件，經台灣高雄地方法院以107年度審訴字第969號裁定移轉管轄，本院於民國108年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時主張依民法第245條之1第1項第3款規定請求被告賠償損害，並聲明：被告應給付原告新台幣（下同）3,405,189元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行，有民事起訴狀附卷可參（見台灣高雄地方法院107年度審訴字第969號卷〈下稱雄院卷〉第3-6頁），嗣於民國107年10月5日具狀追加民法第184條第1項後段規定為請求權基礎，有民事追加暨準備一狀附卷可憑（見雄院卷第69-71頁），核原告所為請求權之追加，為基於其主張被告承諾承租原告所有門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號之建物（下稱系爭建物）後拒絕承租之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：被告為在高雄市鳳山區成立分行，與原告洽談承租原告所有系爭建物，並於105年11月22日至現場查勘後向原告探詢有無重建意願，原告於106年3月間回覆表示願拆除重建及申請作為金融機構用途，並增設無障礙車位，被告再於106年7月20日向原告詢問建物使用坪數、改建方式、租金價格等條件，嗣於同年8月24日以電子郵件向原告表示對於地點沒問題，僅租金部分仍須評估，嗣經雙方往來議價，原告於106年9月20日以電子郵件覆稱：「經貴我雙方電話討論結果…擬為月租金36萬」等語，足徵雙方已就租金及租賃物等租賃契約必要之點意思表示達成一致，足以推定兩造間已成立租賃契約。縱認租賃契約不成立，亦已相當接近成立之要件，使原告產生合理期待，足信系爭租賃契約能有效成立。被告於租約協議過程中，僅要求原告提出交屋預估時間表供評估後續作業時間及意向書條件擬定，從未就交屋時間有何明示或默示之要求，且考量雙方係以租賃物重建為訂約基礎，難以精確預估工期長短，且系爭建物原出租予訴外人吉德文化有限公司（下稱吉德公司）之租期至107年10月31日始屆滿，原告需終止原租賃契約後始能著手後續重建及相關執照申請等情，均為被告明知，足見兩造並未將交屋時間視為系爭租賃契約成立之必要之點。原告基於合理期待契約將成立，被告復於106年12月14日請原告處理吉德公司退租事宜，原告遂委請律師發函、提起訴訟向吉德公司請求提早解約，並於106年12月14日向被告說明原租約處理狀況，說明重建完工期間會因原租賃契約是否順利終止，而可能於108年5月或10月完工，被告得知後並未即時為拒絕締約之意思表示，復於106年12月18日詢問工程進度及使用執照取得情況，原告於106年12月28日支付吉德公司高額和解金達成和解，以利拆除重建時程得加速進行，並於107年1月2日告知被告追趕進度可在108年2月底交付完工，詎被告於107年1月3日始以電子郵件告知原告放棄承租系爭建物，有悖於其於商業交易上應遵守之誠實及信用原則，並與我國國民道德感情不符，而與善良風俗有違。原告因準備訂約、履約，支出繪製3D模擬圖、申請建築線、拆除執照圖審等相關行政事務費用，共計531,936元，又原告與吉德公司間租賃契約提前解約，原告依約支付違約金166,000元，且因吉德公司仍不同意解約，原告另給予4個月租金共664,000元，及減免4個月租金共664,000元（106年11月1日至107年2月28日）作為補償，始達成協議。再原告向吉德公司提起之遷讓房屋訴訟支出訴訟費用24,760元，扣除撤回訴訟退還2/3後，尚支出8,253元，另支出律師費及存證信函費用共43,000元，加計原告因與吉德公司提前解約，因此未取得107年3至10月之租金共計1,328,000元，總計原告所受損害金額3,405,189元（計算式：531,936＋166,000＋664,000元＋664,000＋8,253＋43,000＋1,328,000＝3,405,189）。爰依民法第245條之1第1項第3款、第184條第1項後段規定提起本訴，請求被告賠償損害。
㈡並聲明：被告應給付原告3,405,189元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：被告為於高雄市鳳山地區成立分行，於105年11月22日勘查系爭建物後，因該建物現為地上4層之商業用途磚造建築，依法無法供作金融機構（G1）使用，且無任何無障礙停車位之設置，條件不符，被告表示放棄。原告為爭取被告承租，於106年3月間向被告表示願拆除重建，申請作為金融業用途，被告於同年7月20日向原告詢問詳情，原告於7月24日覆稱為拆除全部重建，預計8個月內可完工，使用執照應可在1個月內核可，被告即於同日再向原告明確表示若確認欲承租，會先簽署意向書，即承諾承租之意願，簽署後原告再進行重建及變更使用用途等語，足見兩造簽訂意向書，乃被告承諾承租意願並保障雙方權益所附之停止條件。原告於106年9月20日表示同意月租金為36萬元，然告知拆除改建加計使用執照申請時程較原稱9個月時程延長至12個月，被告評估應可於107年12月交屋，被告裝修後於108年3月開始營業，尚屬可行，惟原告於106年11月20日提供之興建排程顯示須至108年5月始可交屋，於106年12月14日又稱依其規劃可於108年10月交屋，被告經考量原告預估取回建物之時間加計其拆除改建及取得使用執照等之時程、租金之合理性，及被告得開始營業之時間已與原欲向原告承租洽談之時間（107年12月），延後近1年之久等情後，於106年12月26日經內部核定放棄此標的，並以電話向原告表示放棄承租之意思，再於107年1月3日以電子郵件向原告表明放棄，足見兩造歷經多次磋商，就租賃系爭建物之意思仍未趨於合致，並未簽訂意向書，被告在簽訂意向書之停止條件尚未成就前，並無所謂預約之擬訂之事實，亦無違反誠實及信用方法，對原告並無民法第245條之1第1項第3款所定賠償責任。
再被告乃法人組織，一切事務須依靠代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，本身並無侵權行為能力，原告依民法第184條第1項後段請求被告賠償其損害，並無理由。且被告於原告並未有任何積極作為（例如與原承租人終止租約、訂定重建計畫等）之前，已向其明確表示若確認欲承租，會先簽署意向書，簽署後原告再進行重建及變更使用用途，原告提出之拆除重建及新建物使用執照取得時程又一再延宕，致不符被告設立分行使用需求時程情況下，被告放棄向原告訂立租約之機會，乃一般正常之交易及經濟活動，要難謂被告係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，原告依民法第184條第1項後段請求被告賠償，與法無據。縱認原告得請求賠償，惟原告提出之拆除執照圖審、建築線申請等費用報價日期為107年5月4日，係在被告表示放棄承租系爭建物後，前開費用是否係原告為與被告洽談租賃支出之準備履約所需費用，尚有疑義。另依原告與吉德公司間租約第21條約定，原告僅需於解約前1個月通知，並賠償1個月租金，即可終止租約，被告既未參與原告與吉德公司間之協商，自不受渠等間損害賠償約定之拘束。另原告提起之遷讓房屋訴訟裁判費為24,760元，縱加計律師實際上收取之費用共43,000元，合計僅67,760元，且原告與吉德公司間之租約終止後，原告本無權向吉德公司請求給付租金等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、原告起訴主張被告為在高雄市鳳山區成立分行，前於105年間與原告洽談承租原告所有系爭建物，嗣被告於107年1月3日以電子郵件告知原告放棄承租等情，為兩造所不爭執，堪以採信。
五、本件之爭點為：㈠被告就系爭建物之租賃過程，是否顯然違反誠實及信用方法，而有締約上過失？如是，原告請求金額有無理由？㈡被告是否以背於善良風俗之方法，加損害於原告，應負損害賠償責任？茲分別論述如下：
㈠按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有下列情
形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：⒈就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。⒉知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。
⒊其他顯然違反誠實及信用方法者，民法第245條之1第1項定有明文。民法第245條之1第1項第3款規定之締約過失責任，係指締結契約之過程中，當事人一方有顯然違反誠實及信用方法之情事，致非因過失信契約能成立之他方當事人受有損害而言（最高法院106年度台上字第1362號民事裁判參照）。次稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第421條所明定。本件原告與被告間就租賃之標的物並非現存之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之房屋，亦即並非系爭建物，而係原告於原地拆除重建後之建物，則兩造欲簽訂租賃契約之標的物既尚不存在，則被告員工黃儀真雖於106年9月1日函稱：「請您評估此價格是否可行，若可行，我將進行正式上簽並與您洽談後續意向書簽訂事宜。」嗣原告於106年9月20日回覆：
「經貴我雙方電話討論結果，預估舊舍拆除新屋重建與使照申請時程約12個月，擬為月租金36萬」等語（見雄院卷第10頁），即不能認為兩造就租賃標的物及租金已達成合致，先予敘明。
㈡被告是否使原告誤認將與原告簽訂租賃契約？
⒈查被告為在高雄市鳳山區成立分行，與原告洽談承租原告
所有之系爭建物，並於105年11月22日至現場查勘一節，為兩造所不爭，堪信為真。惟被告陳稱被告於105年11月22日告知原告系爭建物不符合被告使用，放棄該標的。嗣原告於106年3月間向被告表示願拆除重建，被告經辦人員黃儀真始於106年7月20日以電子郵件詢問原告重建之相關事宜等情，業據被告提出106年7月20日電子郵件為證（見雄院卷第47頁），上情堪以認定。則被告於106年7月起，詢問原告關於系爭建物改建之相關情形，僅能認被告因原告表示有意願改建系爭建物而為締約前之磋商，尚難認使原告誤認被告即將與原告簽訂租賃契約。再黃儀真於106年7月24日以電子郵件表示：「若屆時確認本行要承租，會先跟您簽訂"意向書"，您再進行重建及變更G1流程，此即承諾本行承租意願並保障雙方權益。」有該電子郵件在卷足憑（見雄院卷第7頁），惟被告迄106年12月間均未與原告簽訂意向書，當不致於使原告誤認被告將與原告簽署租賃契約甚明。且黃儀真於106年8月24日之電子郵件載稱：「週一總經理場勘後，對於地點是沒問題。很謝謝您希望能打造一個專屬富邦的整棟樓空間，但因本行需求為1＋2樓即滿足需求（net約150坪），3樓因無獨立出口，我方也不便分租其他子公司單位作為辦公地點，高雄區也已有規劃足夠的倉儲空間及訓練教室。目前會先等鑑價報告出爐，看1＋2樓的總價＋車位與您整棟樓開價40萬的差異，再來進行評估」等語（見雄院卷第9頁），足見因原告要將系爭建物拆除重建新建物，關於建物設計、使用空間、價格等，均尚待磋商。而黃儀真於106年9月1日發電子郵件向原告表示：「…呈報後，本行願意評估以35萬（含稅）承租1-3樓與後方4個車位。請您評估此價格是否可行，若可行，我將進行正式上簽並與您洽談後續意向書簽訂事宜。」、於106年9月11日發電子郵件：「經內部最後討論及評估，欲承租範圍為1-3樓及4個停車位，月租金如下…」（見雄院卷第10頁），復於106年11月14日發電子郵件：「先前您提到有關現有租戶-翰林書局不願提前退租，租期至2018年7/31到期，此將影響本行設立分行時間，想請問目前的處理進度？需請您委託之建築師提供目前規劃之相關預計時程（含送審圖規劃、申請使照、拆除改建、使照核發…）供我們評估後續作業時間及意向書條件擬定。」（見雄院卷第13頁），是被告員工黃儀真一再向原告表示須等條件談妥始能簽訂意向書一情，可資認定。
⒉黃儀真於106年7月20日之郵件即詢問原告：「預計重建及
申請G1完成之時程為何？→本行需評估設立及規劃時間」，原告於106年7月24日電子郵件回覆：「本案為拆除全部重建，獨棟三樓建築，頂樓預計規劃北富銀景飾，挑高建築媲美4~5樓景觀。新建物預計8個月內可完工。建物請照我方可負責，熟悉高市府行政程序，申請使照應可在1個月內核可」，有兩造電子郵件可憑（見雄院卷第7頁），則兩造於一開始協商承租系爭建物拆除重建後之新建物時，被告即已提出需原告提出重建時程，以便被告評估分行設立及規劃時間，原告於106年7月回覆工程時間加上申請使用執照時間為9個月。惟原告於106年9月20日發函表示：「經貴我雙方電話討論結果，預估舊舍拆除新屋重建與使照申請時程約12個月…」等語（見雄院卷第51頁），已延後3個月。嗣原告於106年11月6日始以LINE通訊軟體告知黃儀真：吉德公司不接受解約及1個月租金賠償，有LINE對話紀錄足憑（見本院卷第190頁），再原告於106年11月20日傳送「台北富邦銀行工程時程管制總表」予被告，依該表工程完工時間為108年5月5日，而後於106年12月14日傳送「台北富邦銀行工程時程管制總表（新版）」予被告，載明預定完成時間為108年10月31日，有電子郵件可參（見雄院卷第17-18頁），又延遲將近6個月。而被告員工宮志強於106年12月18日復向原告表示：「有關本案建置時程，工程完工部分之進度（108.2.4~108.10.31）是否包含建築物使用執照取得？」（見雄院卷第19頁），黃儀真並於同日以LINE告知原告：「剛才營繕科同事有回信，請再確認一下最後一個流程，完工是否已包含使照取得，謝謝」，惟原告均未回覆，有LINE通訊紀錄可憑（見本院卷第193頁），足見系爭建物改建時點對於被告評估是否承租系爭新建物係屬重要，然原告一再改變預估重建完成時間。且黃儀真於電子郵件及LINE通訊紀錄中均表明待原告提出最新進度表，才能上簽呈報總經理一情（見雄院卷第52-53頁、本院卷第193頁），則黃儀真於上簽後尚待其上級核准，始能確認能否與原告簽署意向書，此為原告所知，尚難認被告有何違反誠實及信用之方法而有締約上過失。
⒊黃儀真於106年12月14日發電子郵件：「如昨天您來電說
明，因現有承租戶不願退租，所以可能最慢到107年10月租約到期後才能拆除。請您評估目前狀況，儘速提供final預估時程表，以利上呈請示」（見雄院卷第17頁），原告於同日回函：「一、旨揭基地房屋現租賃予瀚林書局使用，租期至107年10月31日止，今欲拆除重建為貴行鳳山營業處所，本人前於106年11月9日即委發律師函（存證信函）給出租方瀚林書局，說明依雙方租賃契約第21條規定辦理提早解約，並提供1個月違約金在案。二、原預估該契約如能如期提早解約，並待貴公司簽署合作意向書後（原估算106年12月），我方建築師即開始辦理『舊屋拆除計畫、廢棄物清理計畫及本建物結構消防設計』等行政設計事務，擬最早可於107年3-4月開始舊建物拆除，迄至108年5-6月可完成新建物，詳附件一。三、本人於106年12月9日與出租方協調，對方表示不願依約提早解約，並要求360萬高額補償金，逾法且無據。本人已於今日（106年12月14日）委託律師具狀興訟，依司法解決，我方律師表示本案訴訟於法有據勝券在握，評估一審約需時6-8個月，本案最高可至二審。四、本案綜合評估，前揭興訟結案時程如次：1）將屆租約期限（107年10月31日），配合租約結束，可立即進行『舊屋拆除施工及新建物趕辦』，依我方實務規劃期程可於108年10月交付貴公司使用，詳附件二。2）興訟階段出租方即提出和解，提早解約，爰此新建物可望更早於108年10月前交付貴公司使用。
」等語（見雄院卷第17頁），則被告於106年12月14日之前均未要求原告須解除與吉德公司間之租約，僅詢問原告重建時程為何，原告於106年12月14日始表示與吉德公司間有租約糾紛，可能進行訴訟等情，可堪認定。
⒋證人黃儀真到庭證稱：「這個案子是由前線的主管介紹過
來，由我接續辦理。在106年3月左右，前線主管表示屋主有意願拆除違建重建，申請變更為銀行使用用途，後續由我跟屋主做洽談，後來沒有簽訂契約。因一個分行的駐點會考慮時程及合法性，才會簽訂意向書，本件沒有簽意向書。原告一開始所稱可以交付建物的時點是107年12月，但是要進行時程確認的時候，原告告訴我們現在有租戶，如果租戶願意提早退租的話，時間是在108年5到6月可以交付給被告，如果租戶不願提早退租的話，就會延後到108年的10月底，這是原告106年12月的時候告訴我們的。
我們當時評估原告提供的時間已經比一開始延後半年到十個月的時間，時程上沒有辦法配合，所以就告訴原告希望這個案子就結束了，另外再看其他的案子。」、「我們在106年12月26日時，我對銀行的內部主管上簽有發了一封通知信，這個案子因為時程延後，要結束這個案子，就是要停止評估，當天原告有打電話過來問我們內部的評估狀況，我有表示因為時間延後，我們已經不會再評估這個案子。我當時的主管顧淑分也有接到原告電話，也有明確告知他我們不會再進行評估，就是我們不會再跟原告洽談承租的案子，我想他瞭解是這個情形。但是原告當時有表示他想請對方就是瀚林書局趕快結束這個租約，但是我已經有告訴他我們不會再做相關的評估，要做什麼是原告的自由。當時並沒有講瀚林書局同意提早終止租約。」等語（見本院108年5月30日言詞辯論筆錄，卷第96-98頁），經核原告於106年12月30日傳送訊息稱：「經理鈞安：昨晚與租戶協商和解，高額賠償金後已願退場，惟其表示相關人員資遣及提報結束營業最快需2.5個月。按我方重建時程規劃，可於108/3/31完成取照，並交付貴公司使用，這樣可以嘛？」等語，有原告與黃儀真間LINE通訊對話紀錄可憑（見本院卷第187頁），依其語意足認黃儀真於108年12月30日前已有告知原告有關被告不再進行該承租案，故原告於106年12月30日始會詢問原告於108年3月31日完成新建工程、取得使用執照是否可行，否則原告於106年12月14日最後以電子郵件告知被告系爭建物改建並交付被告之時點即為108年10月，如被告未表示拒絕之意思，原告當無在2個星期後又重行表示可交付被告之時點為108年3月31日之必要，並詢問被告是否可以接受。原告雖以台灣大哥大股份有限公司雙向通聯資料查詢主張證人黃儀真之手機號碼通聯資料並無原告電話撥入之紀錄（見本院卷第127頁），足見黃儀真證稱106年12月26日有接到原告手機電話並告知不會再評估該案一節係屬虛偽云云，惟證人黃儀真於108年5月30日到庭作證，就1年5個月前之一通電話細節究竟是以何種方式撥打給伊，而為記憶上錯誤之證述，乃屬可能，證人黃儀真就該問題既係回答：「我記得原告是打我個人的手機」，即便該證述係錯誤，亦不能直接推論黃儀真所證述關於106年12月26日有告知原告被告不再進行該承租案一節即屬虛妄。
⒌原告於107年1月2日以電子郵件向被告表示：「經於106年
12月28日，我再與承租方協商，對方表示願意提早解約（支付高額補償金），並於107年2月28日前完成拆遷，待與貴公司簽署合作意向書（暫估為今年1月），…迄至108年3月31日前可完成新建物並取得使用執照，交付貴公司使用」等語（見雄院卷第55頁），被告遂於隔日以電子郵件向原告表示：「此標的原預估在107年12月交於我方，先前您提及原承租方不願提早退租，故需延後至108年10月點交，經內部請示，已指示放棄此標的。昨日黃經理又接獲您來信說明可於108年3/31前交付我方，再經請示後，因諸多原因考量，本行仍將另覓其他合適標的…」等語（見雄院卷第56頁），則原告於被告尚未提出意向書條件前即與吉德公司協商和解，並支付和解金，應屬原告為使被告有意願與其締結租賃契約主動所為，難認係被告以顯然違反誠實及信用方法致原告誤信所生之損害，且依原告先前陳報之時間，已遲延6個月，則被告無意願締約之可能性甚高。原告於106年12月14日發函向被告表示要對吉德公司興訟之後，旋即於106年12月28日與吉德公司和解，以提早系爭建物重建之時程，此節當非被告所得預料，自不能認被告於原告與吉德公司解約並支付和解金後表示無締約意願，係被告違反誠信原則所致。原告主張被告於106年12月14日知悉原告正積極處理與瀚林書局（即吉德公司）間租賃契約，仍有其他考量而無承租意願，竟遲至106年12月28日均未答覆原告，係有遲延告知之過失云云，惟依原告106年12月14日電子郵件內容所載，被告僅知原告於106年12月間無法與吉德公司達成提早解約，原告係於106年12月14日始提出訴訟，依原告規劃係於108年10月始能交付被告，如原告與吉德公司和解，則可能提早交付被告等情，尚無從得知原告將於106年12月28日積極與吉德公司和解並支付高額賠償金，原告執此主張被告具有過失，並無可採。
⒍依兩造電子郵件往來內容觀之，兩造均明知在簽訂書面租
賃契約之前，須簽署意向書，則兩造歷經106年7月至12月之多次書面往來磋商，意思未趨合致，以致連意向書都尚未簽署，原告在被告尚未提出意向書條件前即急迫與吉德公司和解，當係擔憂重建時程緩慢而使被告無意願簽署意向書。則原告就此投入之資金及賠償金，均難認係被告使原告誤認有締約之可能而支出，而係原告為使自身締約條件更佳而自行投入之成本。
㈢原告另主張被告公司若認為有無法達成設置分行目的之重要
因素存在，即可停止後續對話，然被告自106年7月20日起即積極詢問契約細節，且系爭建物本另有租約存在，原告自須終止原租賃契約後始能著手後續重建及使用執照申請，此皆為被告所明知，被告要求原告提出繪製3D模擬圖、建築線申請、拆除建築執照圖審等相關行政事務及終止原租賃契約承受鉅額虧損後，始向原告為拒絕締約之意思表示，係有悖誠實及信用方法，被告明知其所為將致原告承受巨大損失，仍為出爾反爾、接近詐騙之行為，與善良風俗有違云云，惟被告員工於締約過程中並未使原告認為契約一定簽成，反而告知原告須先簽訂意向書，以保障雙方權益，業如前述，且被告為法人組織，被告法定代理人與原告間既無何接觸，自無由認為被告有何以故意背於善良風俗之方法所為之侵權行為。
六、從而，原告依民法245條之1、第184條第1項後段規定，請求被告給付原告3,405,189元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 29 日
民事第八庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 29 日
書記官 范煥堂