臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第3476號原 告 林許麗鳳訴訟代理人 余柏萱律師被 告 陳長儀訴訟代理人 余德正律師
劉昱玟律師複代理人 溫育禎律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於109年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告授權其父陳國良(已歿)自民國82年起出租臺北市○○街000
巷0號1樓(下稱系爭房屋)予原告，並與原告簽立租賃合約，租約每年更新，最後一次更新為100年2月20日起至101年2月19日止(下稱系爭租賃契約），詎料，陳國良於100年6月25日死亡，被告以原告未按期給付租金為由，終止系爭租賃合約，並請求原告遷讓返還系爭房屋。而陳國良與原告於82年簽立租賃合約時就已達成協議，將來系爭房屋若要出售，會優先賣給原告，亦即原告有優先承買權，若系爭房屋沒有賣給原告，則會讓原告承租系爭房屋至106年止(租足25年)。
據此，系爭租賃合約備註事項之第4項明載，原告須先給付新臺幣（下同）30萬元權利金，近20年來(從82年至100年)原告就系爭房屋修繕、改良、裝潢及申請為營業使用所花費用超過700萬元，陳國良亦允諾會讓原告得以回本，並於第5項中明定雙方於合理之下合作。
㈡被告於100年7月11日拿著伊所有之國泰世華銀行館前分行帳
戶向原告表明伊才是房東，並跟原告說其父陳國良生病了（當時未向原告坦承陳國良已於同年6月25日過世），要求原告將租金匯至伊所有之國泰世華銀行館前分行帳戶，理由是伊父親生病要付醫藥費。原告當時有跟被告說明房租是一個月分兩次給付，會先匯給被告3萬元租金，因為原告之前都是將租金匯至陳國良之指定帳戶，又原告當時不認識被告，對被告所言存有疑慮，原告就打電話到被告家中欲向陳國良確認被告所述情事，但是陳國良的家人都不向原告說明陳國良已過世之事實。雖然原告心中甚感疑惑，仍在同年7月14日匯至陳國良之指定帳戶計4萬元，在同年7月20日匯3萬元至被告所有之國泰世華銀行館前分行帳戶。嗣後，被告卻以原告未按期給付租金為由，終止系爭租賃合約，訴請原告簽讓返還系爭房屋，原告於同年11月7日遷讓返還系爭房屋予被告。
㈢系爭租賃合約中雖有約定租期屆滿時，原告應將系爭房屋回
復原狀遷讓交還被告，惟被告收回系爭房屋後，不但未拆除原告承租系爭房屋時之裝潢設備，未將系爭房屋回復原狀，甚至沿用原告承租時之裝潢設備，將系爭房屋直接出租給原告原本轉租一半店面之承租人宋文和，另一半店面則與他人簽立新租約，新的承租人同樣作為營業使用，不論是宋文和或是新的承租人，均沿用原告所裝置之硬體設備及裝潢設計。既如此，被告收回系爭房屋後，不費分毫即刻就可將系爭房屋續租及另租他人，享有原告對於系爭房屋花費鉅額成本所得來之一切成果利益，卻未與原告之間成立任何法律關係，該當不當得利之構成要件，甚為顯明。
㈣又被告既授權陳國良與原告簽立系爭租賃合約，卻未遵守系
爭租賃合約之特別約定，有債務不履行之事實，原告並依系爭租賃合約備註事項之第4項、第5項，對被告主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償。
㈤原告承租系爭房屋近20年，因陳國良允諾會將系爭房屋優先
讓原告承買，縱未賣給原告，也會讓原告承租至106年止，是以，原告基於對陳國良的信任及雙方之約定，從承租系爭房屋時起，就開始標會或向銀行借款，將所籌措之資金用以修繕、改良及裝潢系爭房屋，及申請為營業使用，所花費之項目及金額如下：1、重新整修洗手間及疏通化糞池11萬4,500元。2、增設大樓電動門、換新馬達及鐵皮屋換板等相關費用22萬元。3、住家變更為營業使用之相關工程費86萬1,000元。4、電動捲門相關費用56萬4,170元。5、經營餐廳(店名向陽樓)之相關消防費用1萬4,175元。6、申請營業登記相關費用1萬4,350+6,850=2萬1,200元。7、水電配置相關費用26萬3,000元。8、遷設瓦斯管線費用9萬7,500元。9、瓦斯管路裝置工程相關費用5萬7,505元。10、排水管配置相關費用13萬4,000元。11、餐廳設計、裝潢及硬體設備等相關費用157萬0,200元。12、餐廳之廚房設備相關費用62萬3,300元。13、屋瓦工程相關費用7萬9,695元。14、招牌設置費用4萬5,780元。15、冷氣安裝相關費用38萬8,080+3萬2,000=42萬0,080元，共計508萬6,105元，本件僅一部請求500萬元。
㈥並聲明：⒈被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件原告於82年間向被告之父陳國良承租系爭房屋，嗣被告
父親去世後，被告以原告未依約繳納租金為由，訴請其遷讓系爭房屋，業經鈞院於100年10月25日以100年度北簡字第10074號民事判決，認定原告應遷讓返還系爭房屋，並給付被告相當於租金之不當得利確定。另原告前訴請被告返還權利金30萬元及費用4萬元之訴，業經鈞院以101年度北簡字第1390號、同年度簡上字第170號民事判決，被告應給付原告權利金30萬元，其餘原告之訴駁回確定。又原告嗣後另訴再請求被告賠償原告投資系爭房屋即改良費用500萬元、精神慰撫金260萬元及訴訟程序等工本費50萬元共計810萬元(下稱102年請求返還權利金事件），業經鈞院102年度重訴字第523號、臺灣高等法院102年度重上字第664號及最高法院103年度台上字第1584號民事裁定駁回確定在案。原告嗣後又另訴請求被告返還建物改良费400萬元(下稱103年返還建物改良費事件），業經鈞院103年度訴字第3850號、臺灣高等法院104年度上字第286號及最高法院106年度台上字第195號民事判決駁回確定在案。本件與前揭民事判決之當事人均為相同，而102年請求返還權利金事件中原告依照民法第184條請求之500萬元，以及103年返還建物改良費事件原告依照民法第179條、第431條請求之400萬元，均主張為系爭房屋之改良費用。原告於本件主張依照民法第179條請求返還對於系爭房屋花費成本500萬元，自與前案既判力客觀範圍相同。依照民事訴訟法第400條第1項一事不再理之規定，及同法第249條第1項第7款之規定，毋庸命原告補正，應以裁定駁回之。
㈡縱認本件非受前案既判力所及，惟就被告是否違約終止租约
、原告是否受有改良系爭房屋之損害500萬元等爭點，業經前案充分辯論、審理，而認定被告係依法終止租约，原告應遷讓房屋（鈞院100年度北簡字第10074號民事判決)，以及原告主張受有改良系爭房屋之損害為無理由(102年請求返還權利金事件、103年返還建物改良費事件)，故就原告於本件主張被告違反系爭租約特別约定第4條、第5條，而依民法第227條第1項請求債務不履行損害賠償，以及依照民法第179條請求返還對系爭房屋花費成本之不當得利，法院自不得作相異之判斷，否則等同容許紛爭反覆發生，違反一次解決紛爭之判決拘束力。
㈢系爭房屋租賃關係終止時點應係於100年10月25日之前，如係
於100年10月25日之前終止系爭房屋租賃關係，倘原告認定被告因此受有利益，自應於2年時效内請求返還相關改良建物費用，惟本件係108年始起訴，顯已逾2年時效，原告之請求權確已消滅。
㈣原告雖主張其就系爭房屋支出許多有益費用，惟查其所提出
之估價單/報價單均為兩造100年10月25日終止租約之後，原告亦於民事訴之追加暨準備㈠狀中自承是近年才請廠商重新估價，則該估價單/報價單自無法證明原告確有於系爭房屋内施做。縱有施作(僅為假設，被告否認之），則其自82年承租至100年，期間由原告使用相關設備，殘值應所剩無幾，難認原告受有500萬之損害而被告受有500萬之利益。再者，被告依照系爭租約第14條終止租約業經鈞院100年度北簡字第10074號民事判決認定為合法，而系爭租約第14條規定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店/房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」，且第9條亦約定：「店/房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店/房屋時自應負責回復原狀」。顯見退租時原告本有義務回復原狀，而原告違約未按時交租遭被告終止租約，縱使原告因此受有損害，亦不得請求被告賠償。終止租約後原告於100年11月7日尚簽立切結書及餘款細目，聲明屋内一切物品均點交完畢、費用亦結清，原告並無對屋内是否留有有益設備表示異議，足證就該房屋之相關權利義務均已兩清，原告請求被告賠償500萬元為無理由等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告陳長儀為系爭房屋之有權人，並授權父親即訴外人陳國
良(於100年6月25日歿）自82年起將系爭房屋出租予原告，租約每年更新一次，最後一次係於100年2月16日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自100年2月20日起至101年2月19日止，每月租金為7萬元。
㈡陳國良與原告所簽立之系爭租賃契約中備註事項第4、5約定
「…近二十年來花費本店費用之大，希望房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會回本」、「一切希望於合理之下合作」。
㈢陳國良於100年6月25日死亡，被告以原告未按期給付租金為
由，終止系爭租賃契約，並訴請原告遷讓返還系爭房屋，經本院於100年10月25日以100年度北簡字第10074號判決原告敗訴確定。其後原告於100年11月7日將系爭房屋遷讓返還予被告，當日原告簽署切結書（被證10）。
㈣原告前起訴主張本於系爭租賃契約及兩造間之約定，請求被
告返還權利金30萬元及給付水、電、瓦斯過戶之補貼款4萬元，經本院於101年3月15日以101年度北簡字第1390號判決駁回其訴，嗣經本院於102年2月6日以101年度簡上字第170號判決改判被告應返還權利金30萬元，駁回其餘之訴確定。
㈤被告已將該權利金30萬元及執行費交付執行清償完畢。
㈥原告前起訴主張依民法第184條、195條規定，請求被告賠償
其投資改良系爭房屋之費用500萬元、精神慰撫金260萬元及訴訟程序工本費用50萬元等共計810萬元，經本院102年度重訴字第523號、臺灣高等法院102年度重上字第664號、最高法院103年度台上字第1584號(被證6）判決駁回其訴確定。
㈦原告前起訴主張依民法第179條、第431條規定，請求被告給
付建物改良費用400萬元，歷經本院103年度訴字第3850號、臺灣高等法院104年度上字第286號、最高法院106年度台上字第195號判決，駁回其訴確定。
四、本院之判斷：原告依系爭租賃契約備註事項第4條、第5條、民法第227條第1項請求債務不履行損害賠償，以及依照民法第179條請求返還對系爭房屋花費成本之不當得利500萬元，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠本件訴訟有無違反一事不再理？㈡被告是否違約終止租約？㈢兩造間是否達成原告對系爭房屋有優先承買權之協議？或兩造間有無就系爭房屋有租滿25年之協議？被告應否依民法第227條第1項不完全給付之規定賠償原告500萬元？㈣原告請求被告應給付500萬元不當得利，是否已罹於時效？㈤被告是否受有500萬元之不當得利？如何計算？本院茲分述如下：
㈠本件訴訟並無違反一事不再理：
⒈按所謂同一事件，必須同一當事人就同一法律關係而為同一
之請求，始為相當，倘此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。又判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟法第400條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。
⒉經查，本件原告前固曾向被告訴請投資系爭房屋之改良費用5
00萬元，經本院以102年度重訴字第523號、臺灣高等法院以102年度重上字第664號及最高法院以103年度台上字第1584號民事判決駁回確定；又訴請被告給付建物改良費用400萬元，歷經本院103年度訴字第3850號、臺灣高等法院104年度上字第286號、最高法院106年度台上字第195號判決，駁回其訴確定。惟原告前開二案分別係依民法第184條之規定訴請被告賠償其損害、依民法第439條第1項規定，請求被告返還其所受建築改良費之利益。而本件乃係以被告違反系爭租賃契約備註事項第4條、第5條，依民法第227條第1項請求債務不履行損害賠償，以及依照民法第179條請求返還對系爭房屋花費成本之不當得利。訴訟標的迥不相同，自難認與前開民事案件為同一事件，而為該案件之既判力效力所及，是原告提起本件訴訟無違一事不再理之原則。
㈡被告已合法終止系爭租約：
⒈按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決紛爭所生之一種判決效力（拘束力），即所謂爭點效，亦當為程序法所容許（最高法院96年臺上字第1782號判決意旨參照）。而關於爭點效之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度臺上字第633號判決意旨參照）。
⒉經查，「被告是否合法終止租賃契約」一事，兩造曾於本院1
00年北簡字第10074號遷讓房屋等事件中，列為主要之爭點，並經兩造充分辯論後，經法院認定：「被告（即本件原告）100年7月份之租金並未依約於該月之19日前繳納，且租金亦只繳納至該月份止，此後迄今均未再繳納租金，此為被告所自承，依前揭租賃契約書之所定，承租人之被告已違約，出租人即得終止租約、收回房屋；再被告積欠租金已逾兩個月，經原告（即本件被告）以存證信函定期催告後迄未繳納，依上揭民法第440條之規定，原告亦得對被告終止租約，茲原告以租約經終止，請求被告遷讓返還房屋，自有理由」此有上開判決可參（見本院卷第340至341頁），前開判決已就兩造間系爭租賃契約已合法終止列為爭點逐一討論，而上開案件之當事人既包含本件之原告及被告，且該案件所欲釐清之基礎事實顯與本案相同，對於上開敘及之爭執事項，自得適用爭點效之法理，本院對於系爭租賃契約已經合法終止一事，應受拘束。
㈢兩造並無約定優先承買權及租滿25年之協議，原告依系爭租
賃契備註事項之第4項、第5項，對被告主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償，並無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張其對系爭房屋有優先承買權及被告應予其租買25年之協議，為被告所否認，且此主張之事實對原告有利，應由原告負舉證責任。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
⒉經查，系爭房屋合約備註載：「四、乙方（指原告）除押金2
0萬及權利金30萬。近20年來花費本店費用之大，希望房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會『回本』。」、「五、一切希望於合理之下合作。」觀諸前開約定內容及系爭租賃契約全文，並無任何隻字片語提及有關系爭房屋出賣時，上訴人得主張優先購買權之文字，亦無約定被告應讓原告承租系爭房屋滿25年之記錄，依前開說明，系爭租賃契約約（含手寫備註部分）之文字既未有表明優先購買權，亦無保障原告承租25年之約定，自不得反於契約之文字而加以曲解，遽謂兩造間約定被告對系爭房屋有優先承買權或有承租25年期滿之權利。又系爭租賃契約備註事項固然記載「房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會『回本』」等文字。然上開備註乃系爭租賃契約之一部，整體租賃契約既因原告未按期繳租，經被告合法終止，已如前述，則該房屋合約備註自一併受終止效力所及，原告尚不得以系爭房屋合約備註「回本」之註記對抗被告。參以系爭房屋承租人之一宋文和於本院109年7月23日言詞辯論期日證述：「（原告訴訟代理人問：請問證人承租期間，是否知悉原告與陳國良先生有協議過將來系爭房屋若要出售，原告有優先承買權?）其實我不知道，是後來原告與被告有糾紛林許麗鳳就跟我提到這件事。...（原告問：我分租房子給你，是否曾向你說我對這個房子有優先購買權？）不可能，當初我根本不知道她（即原告林許麗鳳）與陳國良間的事，我只問她這個房子你有無權利租給我？她應該是說有，不然我不可能跟她簽約。」足知，宋文和對於原告所主張之25年承租期間及優先承買權約定一事，均係原告於兩造發生糾紛後之陳述，證人宋文和亦否認承租系爭房屋時原告曾告知上情。另證人即被告之弟陳長熙證述：不知道權利金是有關優先承買權或租滿25年，不知道權利金是做何用，沒有參與陳國良與原告簽約過程（見本院卷第485頁），....沒有聽過陳國良講過系爭房屋要租給原告25年，沒有聽過陳長儀說過，跟伊沒有關係，沒有確認過。證人陳長熙雖於101年11月8日於本院101年度簡上字170號案件準備程序中，曾證述伊於陳國良與原告簽約時在場，惟證人陳長熙於該案亦未曾證述系爭租賃契約有優先承買權或租滿25年之約定，尚難認原告主張系爭租賃契約有此約定屬實。
審酌上開各情，原告並未就兩造就系爭房屋約定原告有優先承買權或租賃期間至少25年之權利，負舉證之責。據此，原告認被告違反系爭租賃契約備註部分之第4項、第5項，對被告主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償，並無理由。
㈣原告請求被告返還不當得利，已罹於時效：
按民法第431條有關租賃關係終止後，承租人得請求出租人
償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法 第179條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。民法第456條第1項既明定有益費用償還請求權之消滅時效期間為2年，自無再依民法第179條、第125條規定，適用15年之消滅時效期間。原告主張其係依民法第179條規定為請求，其消滅時效期間為15年云云，惟依其主張之事實，原告所請求返還沿用其裝置之硬體設備、裝潢設計者，實係民法第431條規定之有益費用，揆諸上開說明，自應適用同法第456條2年短期時效之規定。系爭租賃契約終止時點為100年10月25日，業如前述，則原告至遲應於2年內即102年10月25日起訴請求，原告既遲至108年6月28日始為本件請求，顯已逾2年之消滅時效，被告辯稱請求權已罹於時效而消滅，應屬有據。
㈤原告未能舉證受有500萬元之損害，其依不當得利之法律關係請求被告返還500萬元利益，並無理由：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。再按當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決紛爭所生之一種判決效力（拘束力），即所謂爭點效，亦當為程序法所容許（最高法院96年台上字第1782號判決意旨參照）。
⒉經查，「原告是否受有改良系爭房屋之損害500萬元」一事，
兩造曾於本院103年訴字第3850號、臺灣高等法院104年度上字第286號、最高法院106年度台上字第195號判決請求返還建物改良費事件中，列為重要爭點，並經兩造充分辯論後，經本院認定：「原告主張其向被告承租系爭房屋，因而就租賃物即系爭房屋支出400萬元建物改良費，被告應依民法第431條規定返還云云，然原告就其增加系爭房屋之價值400萬元部分，僅提出裝潢項目表及估價單數張為證，惟此等單據僅為工程之估價單，並非繳款單據，則該等估價單上所載工程是否確有施作，原告是否確有支出費用，尚有未明，且該等估價單上僅記載施工地點為延吉街或客戶名稱為向陽樓餐館等，是否為原告為系爭房屋所為支出，亦屬有疑，是尚難認原告就其有對系爭房屋支出有益費用乙節已為舉證，況該等費用為原告請求施工時所為估價，其施工後至返還房屋時止，所剩餘之價值為何，亦未見原告提出相關證據以實其說，則其主張有為系爭房屋支出有益費用共400萬元，並依民法第431條之規定請求被告返還其支出之有益費用，即難認屬有據。」雖前後案件訴訟標的價額分別為400萬元及500萬元，然原告於本件主張之範圍：「近20年來(從82年至100年)原告就系爭房屋修繕、改良、裝潢及聲請為營業使用所花費用超過700萬元」已包含原告承租系爭房屋之全部期間其所增益設備之施作，700萬元（僅請求500萬元）僅為原告就系爭房屋內部施做項目重新估價之結果，是前案請求應包含於本件之請求中，而前審已就兩造間原告是否受有改良系爭房屋之損害列為爭點逐一討論，而上開案件之當事人既包含本件之原告及被告，且該案件所欲釐清之基礎事實顯與本案相同，對於上開敘及之爭執事項，亦類推適用或適用爭點效之法理，要屬當然。縱認原告於本件所提之房屋修繕、改良、裝潢及聲請為營業使用所花費用與前案所指為系爭房屋支出有益費用有所不同，然原告所提出者均為工程之估價單、報價單，至多顯示系爭工程項目於施工時所需費用，至於原告是否施作工程？費用是否由原告支出？系爭房屋施作項目剩餘價值為何？均未見原告舉出具體事證證推翻前案認定之結果，亦未就另行舉證以實其說，難謂原告已證明受有損害，尚與不當得利「致他人受損害」之要件未符。況證人宋文和到庭證稱：原告將所有設備，包括廚房、冷氣、冰箱、桌椅、餐廳等所有生財器具均轉讓給伊（見本院卷第535頁），足認原告已向頂讓人宋文和收取餐廳設施轉讓之費用，尚難謂其受有損害。又原告主張其申請向陽樓營利登記之費用，屬其自己設立經營餐廳之必要支出，獲益者為原告本人，難認為原告受有損害，況系爭房屋並非由被告經營向陽樓餐廳，難認被告受有何利益。另宋文和證述：「（原告訴訟代理人問：陳長儀說從第1項到第9項都是他維修的，整個過程你有參與或目睹，哪幾項是你參與或目睹？）第1、2項、我有簽名就表示我有目睹。鐵捲門我與另一邊是共有的，當時壞掉我有請陳長儀找人來修，該次修完後就分開了。...第3項內部壁紙更新，我們壁紙更新過好幾次，但後來都是我自己更新，我自己覺得髒了或破了就會換。當初我跟林許麗鳳買時，壁紙是否沿用她的或我自己有改，我自己也忘記了，我應該向林許麗鳳買了也有10年之久。第4項廁所因為漏水陳長儀修的、第5項也是原告不租後陳長儀修的、第6項也是陳長儀修的，當時地下室還有租給別人。第7項水管好像沒有改明管、第8項似與第6項相同都是陳長儀修的、第9項因為配電老舊有更新，也是原告不租後陳長儀找人來修，因常常跳電我向他反應。」足認系爭房屋自原告交還被告後，被告或宋文和已分別就房屋內裝及損壞部分多次進行修繕或更新，原告並未能提出證據證明被告出租系爭房屋予他人，所使用之裝潢、設備均係由原告所提供，難謂被告因此受有利益。至原告雖提供估價單據主張其支出至少700萬元費用，然原告訴訟代理人自陳其施作項目為84年間最多（見本院卷第318頁），則其於交還房屋後始委請廠商估價，亦未曾進入系爭房屋內勘估，尚難證明其於84年間所施作之裝潢設備及改良物均仍存在；縱或存在，是否仍有殘餘價值亦屬有疑，故上開單據不足以證明係返還系爭房屋時仍存在之利益。準此，原告依不當得利之法律關係請求被告返還系爭房屋修繕、改良、裝潢及申請為營業使用所花費500萬元，要屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租賃合約特別約定(備註部分)之第4項、第5項，對被告主張民法第227條第1項債務不履行之損害賠償，及依民法第179條不當得利之法律關係請求被告給付系爭房屋修繕、改良、裝潢及申請為營業使用所花費之500萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
書記官 何明芝