臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第3625號原 告 楊瀞涵訴訟代理人 陳成志律師被 告 徐國峰上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬零肆佰玖拾伍元，及自民國一百零四年四月三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事案件涉及外國人或構成案件事實中牽涉外國地者，即為涉外民事事件，應依涉外民事法律適用法定法域之管轄及法律之適用。又一國法院對涉外民事法律事件，有無一般管轄權即審判權，悉依該法院地法之規定為據。查原告既向我國法院提起訴訟，則關於一般管轄權之有無，即應按法庭地法即我國法律定之，惟我國涉外民事法律適用法未就國際管轄權加以明定，應類推適用民事訴訟法規定。再按訴訟，由被告住所地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1項前段定有明文。經查，本件兩造所簽署之土地購買委託書（下稱系爭契約），係原告委託被告買受位在緬甸聯邦共和國（下稱緬甸）之土地，具有涉外因素，屬涉外民事法律事件；又被告為我國國民，住所地在臺北市大安區，屬本院管轄區域內，應類推適用民事訴訟法第1條第1項前段，本院就本件訴訟有國際審判權及管轄權。而本件契約履行與我國有關，且兩造於系爭契約未明示應適用之法律，審酌兩造均為我國國民，且在我國簽署系爭契約，我國法律應為關係最切之法律，自應以我國法為準據法，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告原聲明請求：（一）先位聲明：1.被告應給付原告新臺幣（下同）480,495元，及自民國104年4月3日起至清償日止，按年利率5％之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行；（二）備位聲明：1.被告應將登記名義為原告所有坐落緬甸仰光市達貢港海港鎮151區83地號土地（面積共2,400平方英尺，下稱系爭土地）之所有權證明文件全部（包含地契及後續所有買賣契約書）交付予原告；
2.願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣變更備位聲明為：1.被告應將登記名義為原告所有之系爭土地之所有權證明文件全部（包含地契及後續所有買賣契約書）交付予原告；2.被告應給付原告448,050元，及自104年4月7日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷第125、153頁），係基於同一基礎事實所為，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)兩造於104年4月2日簽訂系爭契約，由伊委託被告購買系爭土地，購買金額為緬幣1,500萬元折合為463,500元，且以購買金額5％作為被告代辦酬勞，並同意支付其他相關政府規費緬幣20萬元及鐵絲網圍籬工程費緬幣35萬元，伊依約於同日匯款480,495元予被告；嗣伊得知緬甸限制不動產轉讓法規定任何人不得出售、轉讓、抵押不動產予非緬甸國籍身分之人，即外國人不得買受、受讓緬甸不動產或取得擔保利益，違反前揭規定更負有刑責。則系爭契約係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項規定應屬無效，被告應依民法第179條規定返還伊給付之款項本息。縱系爭契約有效，因被告迄未能交付登記為伊所有之系爭土地所有權利證明文件，伊於106年2月間依民法第549條規定終止委託，依民法第179條規定請求被告返還伊給付之款項。
(二)倘認系爭契約未經終止，伊即依民法第541條規定，請求被告應交付登記名義為伊所有之系爭土地所有權利證明文件；且伊事後查閱文件，始知被告以緬甸人名義於104年4月6日購買系爭土地，該契約書上載之買賣價格僅為緬幣105萬元（折合為32,445元），並非被告於104年4月2日向其報告之緬幣1,500萬元，被告自應返還因處理委任事務所溢收之款項448,050元（計算式：480,495元－32,445元＝448,050元）。
(三)爰先位依民法第246條第1項前段、第179條、第549條規定，請求被告返還480,495元；備位依民法第541條規定，請求被告交付登記名義為伊所有之系爭土地所有權利證明文件，併依第549條、第179條、第263條準用第259條第1款規定，請求被告返還溢收之448,050元。
(四)並聲明：1.先位聲明：①被告應給付原告480,495元，及自104年4月3日起至清償日止，按年利率5％之利息；②願供擔保，請准宣告假執行；2.備位聲明：①被告應將登記名義為原告所有之系爭土地之所有權證明文件全部（包含地契及後續所有買賣契約書）交付予原告；②被告應給付原告448,050元，及自104年4月7日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
(一)伊知悉緬甸土地不能登記在外國人名下，於原告委託前即已告知原告非緬甸國籍人不能登記為緬甸不動產所有權人，且因緬甸土地買賣所有權移轉登記需要繳納土地相關稅捐，緬甸買賣土地的通狀就係由前手地主將歷次不動產買賣之契約孤本交予後手買主等情，伊已依約代原告買受系爭土地，取得系爭土地之緬甸政府核發之第一手地契、第一手地主照片及家庭資料、後續所有買賣契約書，並已通知原告受領，係原告表示有隨時獲利了結出場之打算，且擔心土地證明文件有遺失之風險而要求伊代為保管土地證明資料，原告請求返還480,495元款項，並無理由。
(二)於伊依約為原告買受系爭土地及取得系爭土地之土地證明文件後，原告未給付代辦酬勞，而兩造簽訂之系爭契約即已約定買賣價金為緬幣1,500萬元，該約定買賣價金與伊、緬甸土地仲介在緬甸人間或前手買賣之價金數額無關，原告本得自行評估後續的獲利空間，伊並無溢收，自不需返還448,050元等語置辯。
(三)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於104年4月2日簽訂系爭契約，原告於同日將480,495元匯入被告之彰化銀行仁和分行帳戶，且依緬甸限制不動產轉讓法之規定，非緬甸國籍人原則上不能登記為緬甸土地、建物等不動產所有權人（或地上權人）等情，有系爭契約、匯款申請書、緬甸限制不動產轉讓法之規定等在卷可參（見本院卷第15、137、133至135頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第98、155至156頁），自堪信為真實。
四、本院之判斷：原告先位主張系爭契約因給付不能而無效，如有效則業經終止，被告應依不當得利規定，返還已給付價金480,495元；備位主張縱系爭契約未經終止，被告應交付以原告名義登記之系爭土地證明文件，並返還溢收款項448,050元，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點即為：系爭契約是否為不動產委託買賣契約？被告之契約義務為何？系爭契約法律關係是否係以不能之給付為契約標的而屬無效？原告依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金480,495元，有無理由？茲分論如下：
(一)系爭契約是否為不動產委託買賣契約？被告之契約義務為何？
1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第528條、第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。再按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號、105年度台上字第2070號、107年度台上字第1366號判決意旨參照）。
2.經查，兩造簽訂之系爭契約載明：「土地購買委託書...自即日起甲方（即原告）委託乙方（即被告）代為購買緬甸之不動產並承辦其相關購買事宜。預定代購土地坐落於：仰光市達貢港海港鎮151區83地號之土地，面積共計2,400平方英尺（約68台坪，為避免換算之誤差，以英制單位為標準），持分之全部。購買條件如下：一、甲方同意委託乙方，代為購買仰光市達貢港海港鎮151區83（以緬文註記為準）地號之土地，面積共計2,400平方英尺，持分全部，購買金額為緬幣15,000,000元折合新臺幣463,500元整。二、甲方同意將購買之價金交由乙方代理人轉匯至緬甸專款戶頭購買此筆土地，乙方代理人將開出收款收據或以銀行匯款單據為憑，以資證明。三、甲方同意以購買金額百分之五作為乙方代辦酬勞（乙方同意延後1個月支付），並同意支付其他相關政府規費緬幣200,000元及鐵絲網圍籬工程費緬幣350,000元合計緬幣550,000元整。四、乙方僅就此代購土地相關事宜予以承諾，其餘包括：土地漲跌、保證轉售、管理或再開發利用等相關事宜，概不在本次服務承諾範圍內。」，由上開契約文字，可見原告委託被告在緬甸買受系爭土地，關於委託購買之標的、委託買賣價金等契約重要事項均已合致，且明確約定僅為買受土地，不含土地漲跌、轉售、管理等事項，可認兩造間應係成立不動產委託買賣契約，而非投資契約。
3.被告雖抗辯已取得系爭土地之歷次買賣契約（含緬甸政府核發之第一手文件），將上開文件交予原告即能履行契約責任云云，然系爭契約內容，未見有關緬甸限制不動產轉讓法之規定，亦無「被告交付土地歷次買賣契約」等文字用語，甚未提及指定緬甸人為登記名義人、買受名義人等常用於人頭買賣之條款約定，則兩造間是否有異於通常不動產買賣移轉登記，僅交付歷次買賣契約之約定，已屬有疑，況買賣乃出賣人移轉財產權於買受人，買受人於取得所有權後，即得享有自由使用、收益、處分之所有權能，取得不動產之歷次買賣契約或能作為債權之憑證，然仍與登記取得不動產所有權之法律效力不同，被告既受任為原告購買系爭土地，即負有將系爭土地交付於委任人即原告，及使原告取得該土地所有權之契約義務。被告前揭所辯，顯係反捨契約文字而更為曲解，自難採認。
(二)系爭契約法律關係是否係以不能之給付為契約標的而屬無效？
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。次按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高法院87年度台上字第281號判決意旨參照）。
2.經查，被告依系爭契約之約定，負有將系爭土地交付原告及使原告取得該土地所有權之契約義務，已經認定如前。然原告為不具有緬甸國籍之人，依緬甸限制不動產轉讓法之規定，係無法取得系爭土地之合法產權，系爭契約所約定之給付，屬違反緬甸當地強制規定之行為，為法律上不能，亦即客觀之給付不能（自始不能），依民法第246條第1項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。從而，原告主張系爭契約依民法第246條第1項之規定，應屬無效，為有理由。
3.被告固抗辯其於洽談締約時，已詳盡說明緬甸現行法令之限制，及系爭土地實際上不會移轉所有權予買受人，而係以持有歷次買賣契約作為依據，原告知悉並同意始行簽約云云，為原告所否認。查，系爭土地依緬甸法律不能移轉登記予原告，即屬給付不能，被告所辯緬甸土地買賣無須過戶登記云云，除未載明於兩造簽署之系爭契約外，無論兩造在簽約時是否已知悉緬甸不動產買賣之限制，仍未約定由承買人指定登記與任何具有緬甸國籍身分之第三人，或具體約定登記與具有緬甸國民身分之特定第三人，是兩造訂約時既無預期不能情形除去後之給付，仍係以不能之給付為契約之標的，系爭契約之法律關係自始為無效。
(三)原告依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金480,495元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按為給付原因之法律行為不成立或無效時，其給付即自始欠缺原因。故當事人一方本於一定目的而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因，給付如欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上之原因，應成立不當得利（最高法院98年度台上字第204號判決意旨參照）。再按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2項亦有明定。而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年利率為5％，亦為同法第203條所明定。
2.經查，本件兩造簽訂之系爭契約法律關係，依民法第246條第1項之規定為自始無效，已如前述。原告交付被告之480,495元款項即自始欠缺原因，則原告依民法第179條規定，請求被告返還其所給付全部款項480,495元本息，為有理由。
3.至於原告先位之訴以契約有效前提下所主張之終止契約部分，已毋庸論述。
五、綜上所述，原告先位依民法第179條規定，請求被告給付480,495元，及自104年4月3日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。而原告先位之訴為有理由，備位之訴即無審究必要。
六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。又原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所舉證據，經本院審酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 24 日
民事第七庭 法 官 唐 玥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
書記官 趙盈秀