臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第300號原 告 祭祀公業高佛成法定代理人 高清雲訴訟代理人 呂其昌律師被 告 財團法人台北市教會聚會所法定代理人 吳有成訴訟代理人 楊擴擧律師上列當事人間請求給付不當得利等事件，本院於民國108 年5 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、祭祀公業條例於民國97年7 月1 日施行後，未登記為法人之祭祀公業，具「非法人團體」之性質，提起訴訟或應訴，應列其管理人為法定代理人合法代理。經查，原告之管理人原為高清雲、訴外人高德三、高明來、高兆銘、高泉萬、高呈祥、高成賢、高泉吉、高清松、高泉發、高鵬州、高亮一、高宏基（下稱高德三等13人），嗣高德三等13人於100 年9月3 日選任高清雲為原告代表人，有臺北市文山區公所同年
8 月30日北市文文字第10032143200 號備查函、原告同年9月3 日第2 屆管理人第1 次會議議事錄在卷可憑（本院卷第
71、363 至364 頁）。準此，原告列其代表人高清雲為法定代理人而提起本件訴訟，應屬適法，茲先敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）先位聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）65萬4,871 元，及自10
7 年4 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應自107 年11月13日起至返還臺北市○○區○○段○○段000 0000 00 地號土地（重測前為臺北縣○○鎮○○段○○○○段000 地號土地之一部，下稱系爭土地）125 坪特定部分（下稱系爭125 坪土地）止，按月給付原告9 萬3,55
3 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：⒈被告承租系爭125 坪土地租金，應自108 年起按年調整為每年蓬萊稻穀5 萬789 台斤。⒉願供擔保，請准宣告假執行等語（本院卷第13至14頁）。嗣於本院108 年2 月21日準備程序期日，以言詞撤回備位聲明假執行之聲請（本院卷第348頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）系爭土地為伊所有，被告所有門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○ 號房屋及附屬地上物（臺北市○○區○○段○○段0000○號，下稱系爭房屋）坐落於系爭土地。伊管理人前對被告提起調整租金等民事訴訟（歷審案號：本院90年度訴字第6415號、臺灣高等法院92年度上字第637 號、最高法院95年度台上字第787 號、臺灣高等法院95年度上更
（一）字第78號，下稱90年前案訴訟），雙方乃於98年8月19日，在臺灣高等法院更審程序中成立訴訟上和解（下稱系爭訴訟上和解），內容略為：被告向伊承租系爭房屋坐落之系爭土地上之系爭125 坪土地，租金則參考51年3月間訴外人胡衡、唐懋良所訂立「建築土地承租權讓渡契約書」（下稱51年讓渡書）之內容，由被告給付伊租金及地價稅。以故，兩造間關於系爭125 坪土地之租賃契約（下稱兩造間租約），目前係以系爭訴訟上和解之內容為依據。
（二）系爭房屋係於55年間興建並辦理登記，原登記為加強磚造
2 層樓地上物，坐落面積共143.11平方公尺（1 樓面積11
0.92平方公尺、走廊面積32.19 平方公尺；另2 樓登記面積為47.92 平方公尺），約僅占系爭125 坪土地面積之1/
3 ，是兩造間租約應解為：系爭125 坪土地面積之1/3 ，得供被告所有之系爭房屋坐落使用；然其餘2/3 部分，非得供被告搭建其他地上物使用。詎則，經伊調取68年、78年、87年、94年、104 年系爭土地之航測空照圖，發見被告未經伊同意，屢次變更系爭房屋原加強磚造之材質結構，甚將系爭房屋加蓋至3 樓，茲與系爭房屋原法定登記之狀態不同。又系爭125 坪土地其餘2/3 面積，亦經被告違法增建地上物，是以，被告顯有建築法第25條所定「無執照而擅自建造建築物」之情事。又被告逕將系爭房屋改建、增建至占地100 坪以上，依其坐落基地僅125 坪以觀，亦違反臺北市土地使用分區管制自治條例第10條之第3 種住宅區建蔽率45% 、容積率225%規定，對公共安全造成危害。再則，系爭房屋未設有法定消防安全設備（如滅火、警報、避難逃生設備等），遑論定期檢修，更有違反消防法規，危害公共安全之情事。伊於107 年4 月10日，以土地法第103 條第2 款、第5 款規定為據，發函終止兩造間租約，併向被告表明收回系爭125 坪土地之意，該函件於同年月11日送達。另則，系爭房屋為加強磚造結構，建築完成日為55年9 月24日，依臺北市政府地政局之「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」，建物主體構造為加強磚造結構者，耐用年數為52年，是系爭房屋業逾建物耐用年數，兩造間租約年限應已於107 年9 月24日屆滿，伊亦另依土地法第103 條第1 款規定，以起訴狀繕本之送達，為終止兩造間租約之意思表示。
（三）伊業合法終止兩造間租約，被告自107 年4 月12日起占用系爭125 坪土地，即屬無權占有，受有相當於租金之不當得利，茲以系爭土地申報價額之年息6%為計算基準，請求被告返還107 年4 月12日至同年11月12日期間之相當租金不當得利65萬4,871 元，被告並應自107 年11月13日起至返還系爭125 坪土地止，按月給付伊9 萬3,553 元。
（四）退步言之，縱認伊不得終止兩造間租約，系爭土地所位之臺北市景美地區，50餘年來蓬勃發展，地價已有當年無法預期之大幅漲昇（地價自50年間之每平方公尺52元，漲昇至107 年間公告現值每平方公尺20萬5,000 元），應有情事變更之情形發生，伊得備位依民法第442 條、227 條之
2 第1 項規定，訴請法院調整租金。因原租約之租金種類為「蓬萊種乾谷」，於租金增減須同種類之限制下，系爭
125 坪土地合理租金，應調整為以申報地價年息6%換算年租金為蓬萊稻穀5 萬789 台斤為當。
（五）爰先位之訴依民法第179 條規定、備位之訴依民法第442條、227 條之2 第1 項規定，提起本件訴訟等語，（一）先位聲明：⒈被告應給付原告65萬4,871 元，及自107 年
4 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應自107 年11月13日起至返還系爭125 坪土地時止，按月給付原告9 萬3,553 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：被告承租系爭125 坪土地租金，應自
108 年起按年調整為每年蓬萊稻穀5 萬789 台斤。
二、被告則以：
（一）系爭土地為原告所有，於44年12月間，由原告代管人訴外人高火生、高火煉、高水土（下稱高火生等3 人），與訴外人周君旺訂立土地租用契約，由周君旺給付「現銷金」而永久承租系爭125 坪土地（下稱44年租約）。於46年10月24日，周君旺與訴外人林文耀訂立土地承租權讓渡契約書，將承租權轉讓於林文耀（下稱46年讓渡書）。於49年
5 月23日，林文耀將系爭125 坪土地承租權讓渡予胡衡，雙方訂立「建築土地承租權讓渡契約書」，而原告以地主身分，由代管人高火生於該讓渡契約書上簽章同意，因約定地價稅改由承租人負擔，乃約定永不得再為調整提高租金，以保護承租人權益（下稱49年讓渡書）。於51年3 月間，胡衡再將系爭土地承租權轉讓予唐懋良，雙方訂有51年讓渡書，於該契約第4 條、第5 條分別約定：「土地租金：乙方（即唐懋良）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷叁臺斤總計每年應繳叁佰柒拾伍臺斤…地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自五十一年第二期起由乙方繳納」，並經原告之代管人高火生等3 人在其上簽名蓋章。55年3 月17日唐懋良在系爭125 坪土地上興建系爭房屋作為聚會所，於57年6 月10出具捐助證明書，連同系爭房屋與永久承租權捐贈於伊使用迄今。是兩造間租約應以原告簽認之51年讓渡書內容為依據，此亦於兩造間所涉調整租金事件，經本院102 年度重訴字第846 號判決、臺灣高等法院104 年度重上字第659 號判決、最高法院105 年度台上字第1349號裁定所認定在案（下稱102 年前案訴訟），對兩造應生爭點效之拘束力。
（二）原告所指伊改建、增建行為，多年來均為其所明知，未見異議，當未違反兩造間租約之何等限制，是其主張依土地法第103 條第5 款規定終止租約，顯屬無據。又縱系爭房屋有違建情事，亦與土地法第103 條第2 款規定「承租人以基地供違反法令之使用」非合，是原告依土地法第103條第2 款規定終止租約，亦無所憑。更況，臺北市土地使用分區管制自治條例之制定時間為72年4 月25日，各類場所消防安全設備設置標準則於78年7 月31日制定，均晚於系爭房屋之起造時間即55年間甚久，是系爭房屋除無違反上開法令之情形外，依法令不溯及既往之基本法理，亦無適用上開條例、標準之餘地。再者，兩造間租約並無契約年限，而係承租為永久建築用地，是原告依土地法第103條第1 款規定終止兩造間租約，不生終止效力，其請求不當得利亦無理由，則原告先位訴訟上請求，均非有憑。
（三）關於原告備位之訴依情事變更原則請求調整租金部分：
１、首則，民法第442 條、第227 條之2 第1 項情事變更原則，非屬強行規定性質，得以契約排除。兩造間租約之約定，業已預見系爭125 坪土地價值上升，所可能產生調整租金之爭議，故於歷來系爭土地之承租權讓渡契約書中均特約約定「永不得再為調整租金」，兩造應同受拘束，原告主張依民法第442 條、第227 條之2 規定請求調整租金，並無理由。
２、再者，系爭土地所在之臺北市景美地區，係具「具大租性質的地基租」交易習慣之所在地。該契約類型為：需用建地者（欲建屋者）以近乎購地價格之「現銷金」向地主借用該地，永久承租、使用於建築之房屋，但原地主因仍須繳納稅賦，故需用建地者尚需按年繳付一定租金，作為使用土地之對價，而雙方預見土地價值日後會有上升之可能，為免租金爭議，遂特別約定「租金永不得再為調整」。是以，本件49年、51年讓渡書中，關於原告不得再為租金提高調整之約定，係因原告已於締約當時實質受領相當土地價值之「現銷金」，並將原告所應負擔之地價稅賦轉嫁予承租人，故為維土地承租人之權益，為免日後土地價值上升所可能產生調整租金之爭議所為，以故，本件既有永不得調整租金之約定，即應排除民法第442 條、第227 之
2 條之適用，否則違反兩造間租約之真意與目的。再者，系爭土地於53年第1次規定地價為每平方公尺52元，即1坪約172元，對照51年讓渡書第3項讓渡權利金之約定，包括土地永久租用權讓渡金及現銷金，計每坪260 元，顯然高系爭土地當時之地價，是以，本件原告實質收受近乎買斷土地之現銷金，並有永不得調整租金之約定，兩造自應受此限制。
３、另則，伊受讓系爭房屋及系爭土地承租權後，即做為教堂聚會使用，非以營利為目的，具高度之社會公益性，而原告對於使用方式、用途從未爭執。系爭土地價值固有調昇，但伊所負擔之地價稅，亦逐年隨之增加，是雙方並無權義失衡之情形，原告自不得請求調整租金，此經90年前案訴訟第二審判決認定在案，益徵原告備位之訴並無理由。
（四）爰聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭土地為原告所有，被告所有系爭房屋坐落於系爭
125 坪土地。兩造曾因調整租金事件等涉訟（即90年前案訴訟），即原告管理人訴請被告給付代繳地價稅與租金，並請求調整租金，雙方嗣於98年8 月19日成立訴訟上和解（即系爭訴訟上和解）。原告另於102 年提起訴訟，請求被告給付自99年起至103 年止5 年間之相當租金不當得利，暨訴請調整租金，經駁回訴訟確定在案（即102 年前案訴訟）。而原告曾於107 年4 月10日寄發存證信函，表明依土地法第102條第2 款、第5 款規定終止租約（下稱系爭存證信函），翌日送達被告。原告另以本件起訴狀繕本，表明依土地法第10
3 條第1 款規定終止租約，107 年12月17日送達被告等情，有系爭土地、房屋登記謄本、系爭訴訟上和解筆錄、系爭存證信函、送達回執、本院送達證書等件可憑（本院卷第18、25至39、55至61、85頁），另據本院調取90年前案訴訟、10
2 年前案訴訟全卷核閱屬實。而51年讓渡書之租金種類「蓬萊種乾谷」，與原告聲明請求之「蓬萊稻穀」相同，為兩造所不爭執（本院卷第480 至481 頁），則此部分基礎事實，首堪確認。
四、原告另主張：兩造間就系爭125 坪土地之租賃法律關係（即兩造間租約），應以系爭訴訟上和解為準，且業經伊依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止，被告自107年4 月12日起，無權占有系爭125 坪土地，應返還相當租金之不當得利。又縱認伊不得終止兩造間租約，伊另得於原約定之租金種類內，訴請法院調整租金等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：
（一）兩造間租約之內容，是否應以「系爭訴訟上和解」或「51年讓渡書」為準？
（二）原告依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止兩造間租約，有無理由？
（三）原告依民法第179 條規定，請求被告給付自107 年4 月12日起至返還系爭125 坪土地日止之相當租金不當得利，有無理由？倘有理由，原告得請求之金額為若干？
（四）原告得否依民法第442 條規定，請求調整租金？應調整提高租金至若干為當？
（五）原告得否依民法第227 條之2 規定，請求調整租金？應調整提高租金至若干為當？
五、茲就爭點分別論述如下：
（一）兩造間租約之內容，應以「51年讓渡書」為準：
１、經查，原告為系爭土地所有人、被告為坐落系爭125 坪土地上系爭房屋之所有人，系爭125 坪土地經被告以未定期限之兩造間租約所租用等情，為兩造所未爭執（關於原告依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止租約是否有據，另於下（二）認定）。然就兩造間租約之內容，乃據多所爭議（詳上一、二說明），則本件首應探究兩造間租約之內容為何，俾為權利義務關係之判斷。
２、關於系爭房屋對系爭125 坪土地取得租賃權源之沿革，第查，系爭土地為原告所有，①於44年12月間，由原告之代管人高火生等3 人與周君旺訂立44年租約，約定周君旺永久承租系爭土地，該租約第2 條、第3 條、第6 條分別約定「因永久租用關係茲議定每坪現銷金新台幣柒拾元（一二五坪）即計新台幣捌仟柒佰伍拾元正，於簽約成立同時由乙方（即承租人周君旺）一次付清，甲方（即原告）日後無論如何乙方不得請求退還」、「前條現銷金以外，乙方每年每坪繳納乾粟（蓬萊谷）3 台斤，規定於每年第二期收穫後十天內一次付清，若無稻谷時以照時價付款。倘日後稅賦提高之時得經雙方協議調整租谷」、「基地一切稅賦由甲方負擔，房屋及地上物一切稅賦由乙方負擔」。②周君旺與林文耀於46年10月24日，訂立46年讓渡書，將系爭125 坪土地承租權讓與林文耀承租為建築用地，其第
4 條租金約定「每坪每年要付租金標準蓬萊乾粟3 台斤計算額為蓬萊粟375 台斤」。③林文耀與胡衡於49年5 月23日訂立49年讓渡書，將系爭125 坪土地承租權讓與胡衡承租為永久建築用地，重行約定租約內容，第4 條約定「土地租金：乙方（即胡衡）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷3 台斤總計每年應繳375 台斤，規定於每年第二期收穫後壹個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人等，但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自49年第2 期起由乙方繳納」，將地價稅改由承租人胡衡負擔，然相應增訂永不得調高租金之旨，載明土地承租權之讓渡已徵得原告代管理人高火生
3 人同意等語，由高火生在其上簽名同意。④胡衡與唐懋良於51年3 月間訂立51年讓渡書，重行約定租約內容，將系爭125 坪土地承租權讓與唐懋良承租為永久建築用地，另於該契約第4 條約定「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤，規定每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、第5 條約定「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方（即唐懋良）負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自五十一年第二期起…由乙方繳納」，並經祭祀公業高佛成之代管理人高火生等3 人在其上「地主同意簽章」簽名並蓋用原告大、小印。⑤唐懋良嗣於55年3 月
7 日，向改制前臺北縣建設局申請建造執照，在系爭125坪土地上興建系爭房屋作為聚會場所使用，經祭祀公業高佛成之代管理人高火生等3 人同意，而唐懋良再於57年6月10日出具捐助證明書，將系爭房屋及系爭土地承租權一同捐贈予被告之前身「財團法人景美教會聚會所」等情，有44年租約、46年、49年、51年讓渡書、土地使用權利證明書、捐助證明書在卷可參（102 年前案訴訟司北調字卷第13至23頁、第一審卷第23至34頁、第二審卷第265 至26
6 頁、本院卷第197 至211 頁）。則關於唐懋良對原告，就系爭房屋對系爭125 坪土地取得租賃權源之內容，應以其受讓承租權，並由原告共同簽署，明定租賃權利義務關係之51年讓渡書為準。又租地建屋之契約如無相反之特約，可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在（最高法院48年度台上字第227 號判決意旨參照，另參88年4 月21日民法修正增訂第426 條之1 規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」之意旨），則唐懋良將系爭房屋及其土地承租權捐贈被告之際，前開租賃契約對於被告應繼續存在，是兩造間就系爭125 坪土地之租約內容，應以51年讓渡書為準，茲屬明確。
３、原告雖主張：兩造間於90年前案訴訟第二審更審程序中，在98年8 月19日成立訴訟上和解（即系爭訴訟上和解），而就租金計收標準、由被告負擔地價稅等節均加以約定，故兩造之租約內容，應以系爭訴訟上和解為斷，系爭訴訟上和解應評價為兩造間新成立之租賃法律關係云云。然按，和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限，至於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解事件有關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能認係和解之範圍（最高法院57年台上字第2180號判例意旨參照）。第查，原告管理人於90年前案訴訟中，起訴請求被告給付系爭125 坪土地之租金，及依51年讓渡書應由被告負擔之地價稅，另訴求調整系爭125 坪土地之租金（90年前案訴訟第一審卷一第6 至15頁）。迭經歷審審理，原告管理人與被告於98年8 月19日，在90年前案訴訟第二審更審中成立系爭訴訟上和解，全文係為：「被上訴人（即被告）願給付上訴人（即原告管理人）自民國77年起至97年止，依51年3 月間訴外人胡衡與唐懋良所訂立建築土地承租權讓渡契約書約定之地價稅及利息共計新臺幣（下同）貳佰貳拾萬貳仟貳佰壹拾元，及自85年起至90年止按租谷折算之租金共計貳萬伍仟壹佰壹拾肆元，並於民國98年9 月10日前匯入祭祖公業高佛成於永豐銀行景美分行第000-000-0000000-0 號存款帳戶」（本院卷第35至36頁）。依系爭訴訟上和解之和解內容，兩造顯僅係在原告管理人起訴請求之租金、地價稅範圍內成立和解，而給付租金及地價稅之數額，仍以51年讓渡書約定之租金及地價稅為計算基礎。審之原告管理人、被告於同日準備程序共同陳稱：「兩造同意就91年起調整租金事宜，留待祭祀公業高佛成新管理人選出後，另行洽商」，原告復陳稱：「就和解筆錄所載以外之訴撤回」（90年前案訴訟更一審卷二第233 頁），堪認兩造於98年8 月19日成立訴訟上和解之際，顯無就調整租金一事成立和解，或另訂新租約以取代51年讓渡書之意。質言之，系爭訴訟上和解之內容，僅再次確認、重申51年讓渡書之租約內容，由被告同意依此給付租金及地價稅，並非兩造有何另行成立租約之意。原告空言主張於98年8 月19日成立系爭訴訟上和解時，兩造已成立新租約，僅租約內容參考51年讓渡書，故兩造間租約之內容應以系爭訴訟上和解為斷云云，顯與系爭訴訟上和解明顯之文義、體系、背景事實相悖，委無足採。
４、況則，原告102 年7 月12日提起102 年前案訴訟，起訴意旨略以：44年12月間，伊代管理人高火生等3 人與周君旺就系爭125 坪土地訂立土地租約，後於51年3 月間，由胡衡轉讓予唐懋良，並訂有51年讓渡書，約定每年每坪繳納蓬萊稻種谷3 台斤總計375 台斤。唐懋良於55年3 月7 日在系爭土地上興建系爭房屋作為教堂使用，並於57年6 月10日出具捐助證明書，連同上開建物與系爭土地承租權一同捐贈予被告之前身「財團法人景美教會聚會所」，由被告向原告承租使用至今。…被告承租系爭土地租金目前仍依前揭租約（即51年讓渡書）所定，以租谷每年每坪蓬萊谷3 台斤共計375 台斤計算，102 年之年租金僅4,952 元，…租金數額過低，顯非合理公平等語（102 年前案訴訟司北調字卷第4 至6 頁），對於兩造間租約以51年讓渡書為其內容，並無異議，並執為起訴主張之依據，茲徵兩造間租約之內容，應以51年讓渡書為準，至為明灼。而兩造間另涉之102 年前案訴訟第二審確定判決，判決理由中亦採相同之認定（本院卷第226 至235 頁）。
５、原告雖另主張：被告為其清償提存104 年8 月20日至105年8 月19日、同年月20日至106 年8 月19日、同年月20日至107 年8 月19日期間之租金、地價稅及利息每年19萬5,
862 元之際，均於提存原因及事實欄載明：「提存人財團法人台北市教會聚會所前經臺灣高等法院92年度上字第63
7 號民事判決暨臺灣高等法院95年度上更（一）字第78號和解筆錄，確認提存人向受取權人承租下列土地作為建築基地興建建物（臺北市○○區○○段○○段0000○號）之用，提存人與受取權人即土地所有權人祭祀公業高佛成間存有租賃關係，應給付…租金（含地價稅、利息等），因受取權人受領遲延，依法辦理提存，1 年給付1 次。土地坐落：臺北市○○區○○段0 ○段000 地號」等詞，顯見被告自承兩造於98年8 月19日以系爭訴訟上和解成立新租約云云，並以本院提存所105 年度存字第10803 號、106年度存字第5323號、107 年度存字第2179號提存書為據（下合稱系爭提存書，本院卷第247 至257 頁）。然則，細繹被告於系爭提存書所載之提存原因及事實，僅係陳明兩造曾因租金、地價稅及利息發生紛爭（即90年前案訴訟），經臺灣高等法院以92年度上字第637 號為判決，暨於臺灣高等法院95年度上更（一）字第78號更審程序中成立訴訟上和解之背景事實，殊無自承兩造間租約應以系爭訴訟上和解為內容之意，原告摭拾系爭提存書上之一、二語為任意推解，並不可取。又原告另陳稱：51年讓渡書為胡衡與唐懋良間訂立，本於契約之相對性，對伊不生拘束力云云，然51年讓渡書乃經祭祀公業高佛成之代管理人高火生等3 人於「地主同意簽章」欄簽章，並蓋用大、小印等情，有該讓渡書附卷可參（本院卷第209 頁），原告為51年讓渡書之簽署人，其諉稱51年讓渡書僅拘束胡衡與唐懋良，對其不生拘束力云云，當不可採。
６、綜上，兩造間租約之內容，應以51年讓渡書為準，應可確認。
（二）原告依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止兩造間租約，均無理由：
１、租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103 條定有明文。而土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例、104 年度台上字第247 號判決意旨參照）。
２、原告雖主張：系爭房屋係於55年9 月24日建築完成，據臺北市政府地政局之「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」（下稱耐用年數表）所載，建物主體構造為加強磚造結構者，耐用年數為52年，是以，系爭房屋現已逾建物之耐用年數，兩造間租約之契約年限應於107 年9 月24日屆滿，伊得依土地法第103 條第1 款規定，以起訴狀繕本之送達為終止兩造間租約之意思表示云云。惟按，土地法第10
3 條第1 款所稱「契約年限屆滿」，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之（司法院院解字第4075號解釋、最高法院42年台上字第1094號判例參照）。又所謂契約定有期限，不僅指契約明定租賃之期限而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。而土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院107 年度台再字第39號判決意旨參照）。另所謂房屋不堪使用，係指房屋因正常使用，自然毀損至不堪利用而言，此應依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面就實際屋況為具體觀察，判斷房屋是否尚堪使用，苟房屋已超過耐用年數許久，且實際情形已甚為破舊，即應認已不堪使用（最高法院87年度台上字第839 號、95年台上字第1407號判決論旨參照）。原告雖執臺北市政府地政局之耐用年數表，作為系爭房屋已於107 年9 月24日耐用年數屆滿而不堪使用之論據（本院卷第63頁）。然前開臺北市政府地政局訂定之耐用年數表，僅係該管地政機關進行地價調查估計時，計算建物現值等之估計標準，茲與系爭房屋之實際屋況是否業不堪使用，非必相關，要不得執此逕為不堪使用之推論。而系爭房屋於本院言詞辯論終結時止，僅逾耐用年數8 月許；原告復未提出何等事證，證明系爭房屋之實際屋況已達不堪使用之情形，則原告主張依土地法第103 條第1 款規定，終止兩造間租約，當屬無據。
３、原告復主張：系爭房屋於55年間辦理登記時，原登記為加強磚造2 層樓地上物，坐落面積共143.11平方公尺（一樓面積110.92平方公尺、走廊面積32.19 平方公尺；另登記二樓面積47.92 平方公尺），僅占系爭125 坪土地面積1/
3 ，是兩造間租約應解為：系爭125 坪土地面積之1/3 ，雖得供系爭房屋坐落使用，然系爭125 坪土地其餘2/3 ，並非得供被告搭建其他地上物使用。惟經伊調取系爭土地歷年航測空照圖，發見被告未經伊同意，屢次變更系爭房屋原加強磚造之材質結構，將系爭房屋加蓋至3 樓，茲與系爭房屋原法定登記狀態不同；又系爭125 坪土地其他2/
3 面積，亦遭被告違法增建地上物，顯違反兩造間租約之約定，伊乃於107 年4 月11日依土地法第103 條第5 款規定，終止兩造間之租約云云。惟按，一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第10
3 條第5 款規定，並參照民法第438 條規定，出租人非不得終止租約，請求收回土地（最高法院59年台上字第4423號判例意旨參照）。經查，被告向原告租用建築房屋之系爭125 坪土地，未就租賃物之使用方法為明文約定，亦未明文限制被告就系爭房屋加、改建，或於其餘空地搭蓋工作物等情，為原告所自承（本院卷第349 頁）。而原告復未提出何等事證，證明前開限制或禁止約定乃屬存在，則被告於承租系爭125 坪土地後，縱有加建、改建系爭房屋，或於系爭125 坪土地其餘空地搭蓋地上物情形，亦與兩造間租約之約定，或該租約基地租賃之性質無違，則原告主張依土地法第103 條第5 款規定終止兩造間租約，洵非有憑。
４、原告再主張：系爭125 坪土地之使用狀況、系爭房屋之結構外形，均與系爭房屋最初坐落系爭125 坪土地時之登記狀態不同，被告顯有建築法第25條所定無執照而擅自建造建築物之違反法令情事。而被告逕將系爭房屋改建、增建至占地100 坪以上，亦違反臺北市土地使用分區管制自治條例第10條之第三種住宅區建蔽率45% 、容積率225%之土地使用分區管制規定，將對公共安全造成危害。另系爭房屋未設有法定之消防安全設備如滅火、警報、避難逃生設備等，遑論定期檢修，更有違反消防法規並危害公共安全之情事，伊乃業依土地法第103 條第2 款規定，於107 年
4 月11日終止兩造間租約云云。惟按，土地法第103 條第
2 款所謂「承租人以基地供違反法令之使用」，係指承租人以基地或基地上房屋供違反法令之使用，且致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形，諸如：開設娼寮、賭場等是。而租用基地建築房屋，未依建築法領得建築執照，或違反使用分區規定建築，或未符消防法規之要求，僅係建築自身違反行政法規之規定，並非以基地或基地上房屋「供違反法令之使用」，而致危害於公共安全，或有違反公序良俗之情形，自難認為與該條款所定情形相符（最高法院41年台上字第95號判例、41年度民庭庭長會議決議、86年度台上字第1691號、100 年度台上字第947 號判決類此論旨）。是被告建築、增建系爭房屋，縱有違反建築管理、土地使用分區、消防法令等相關行政法規，亦難認係以基地或基地上房屋供違反法令之使用，原告主張依土地法第103 條第2 款規定終止兩造間租約，並不可採。
５、綜上，原告主張依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5款規定終止兩造間租約，均無理由。
（三）原告依民法第179 條規定，請求被告給付自107 年4 月12日起至返還系爭125 坪土地日止之相當租金不當得利，為無理由：
１、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。
２、經查，兩造間租約之內容，應以51年讓渡書為準，且屬不定期租賃之性質，已於上（一）論述。而原告依土地法第
103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止兩造間租約，均無理由，亦於上（二）說明。準此，兩造間租約既未經終止，現尚合法存續，則被告對原告即非無權占有系爭125坪土地，而無法律上原因獲有占用利益。以故，原告依民法第179 條規定，請求被告給付自107 年4 月12日起至返還系爭125 坪土地日止之相當租金不當得利，為無理由。
（四）原告不得依民法第442 條規定，請求調整租金：
１、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第44
2 條定有明文。質言之，於不定期限之租賃契約，租賃物本身之價值，在租賃契約成立後有昇降者，當事人得聲請法院增減其租金（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照），惟如法令有特別規定或當事人訂有特約時，則不在此限（最高法院18年上字第2812號判例論旨參照）。
２、原告雖主張兩造間租約之租金過低，乃依民法第442 條規定，訴請調整增加租金等語。然查，依兩造間租約即51年讓渡書第4 條「土地租金：乙方（即承租人）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷叁臺斤總計每年應繳叁佰柒拾伍臺斤…地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」之約定，顯已以特約限制當事人不得主張調整提高租金，兩造自應均受拘束，原告當不得依民法第
442 條規定，訴請法院調整增加租金，茲屬明確。
３、末則，民法第442 條規定，僅屬情事變更原則態樣之一，非謂不符該條所定情形外，於有其他契約成立後情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人不得另依民法第227 條之2 規定聲請法院增減其租金（最高法院93年台上第2446號判例、97年度台上字第625 號判決意旨參照），則原告依民法第442 條規定訴求調整租金雖無理由，本院仍應依民法第227 條之2 第1 項規定，另審酌被告所為調整租金之訴求有無理由，併此指明。
（五）原告不得依民法第227 條之2 第1 項規定請求調整租金：
１、契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於可預料日後所發生之風險預作公平分配之約定，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，固僅能依原契約之約定行使權利，不得再根據情事變更原則，請求增減給付。惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，上開當事人就預見風險分配之約定，自不及於此項非可預料之風險，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（最高法院107 年度台上字第970號判決意旨參照）。申言之，契約法中所謂「情事變更原則」，乃指締約時為契約基礎之事實，於締約後有未可預見之巨幅變動發生，倘維持原有之效果業有顯失公平之情事，當事人得訴請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。然若該「情事變更」已為當事人於締約時預料所及，或雙方對之如何調整已有所約定、限制或排除（諸如：於契約中約明關於情事變更風險分擔之附隨條款等），則就該已預見風險之分配、限制、排除約定之範圍內，即無情事變更原則之適用。
２、原告雖主張：系爭土地所位臺北市景美地區，50餘年來已蓬勃發展；而系爭土地之地價與50餘年前相較，已有3 千餘倍之大幅漲昇（50年地價每平方公尺52元，107 年公告現值每平方公尺20萬5,000 元），應有情事變更，伊得依民法227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整租金云云。然查，兩造間租約即51年讓渡書第4 條、第5 條分別約定：
「土地租金：乙方（即承租人）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷叁臺斤總計每年應繳叁佰柒拾伍臺斤…地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自五十一年第二期起由乙方繳納」，業如前述。依前開約定暨上（一）、２之締約歷程以察，原告、被告之前手唐懋良於簽署租約之際，即業預見系爭125 坪土地將來因價值上漲，出租人應負擔之土地稅賦、承租人應繳納之租金勢均相應調升之不確定契約風險，故雙方特約約定於「土地稅賦（即地價稅）改由承租人繳納、負擔」情形下，以「出租人永不得再調整提高租金」為其對價，對於可預料日後所發生之風險，預作公平分配之約定。準此，系爭125 坪土地雖確於租約締結後發生土地價格大幅漲昇之情形，然當事人於締約之初，既業斟酌、預料該等風險，且亦預為風險分配之附隨約定，則原告主張依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請調整增加租金，自屬無據。
３、再則，臺北（景美）地區於清治時期，就土地交易具有「不賣斷而設立『具大租性質的地基租』」之習慣。亦即，臺北地區之當事人不願依中南部之例，以較多之資金「買斷」厝地建屋，而由需用建地者（欲建屋者），以略低於買斷市價之「現銷銀」，向地主借用該地，而永久使用於建築之房屋，因原地主仍須繳納稅賦，故需用建地者尚需按年繳付一定租金，作為使用土地之對價，茲有王泰升著「論台灣法律史在司法實務上之運用－以在個案中適用舊的國家法為中心」論文為佐（下稱系爭文獻，本院卷第281至287頁），審諸系爭文獻屬正式學術論著，經發表於法學期刊（本院卷第299頁），且具充足之考證、引註資料，應具相當之憑信性。第查，本件44年租約、沿襲衍生之51年讓渡書，均載有「永久承租」、「現銷金」之契約文字。其中44年租約除約定由承租人給付高額之「現銷金」而取得永久承租權外，因土地稅賦尚由出租人負擔，承租人乃須按年給付租谷，日後稅賦提高之時，雙方並約定得協議調整租谷，則44年租約顯具前開「具大租性質的地基租」之典型性質，應可確認。而原告自承系爭土地於50年間之地價為每平方公尺52元（本院卷第424 頁），系爭土地於53年第1次規定地價，亦為每平方公尺52 元（即一坪約172元），有臺北市政府地政局103年7月17 日北市地價字第10332190100號函可憑（本院卷第301頁），依51年讓渡書第3條約定，承租人因永久承租系爭125坪土地，乃須給付高額之永久租用權讓渡金及現銷金（每坪共260 元），然同契約第4條、第5條另約定改由承租人負擔土地稅賦，承租人每年應繳納之租谷永不得提高等節以觀，堪認51年讓渡書之締約真意，亦係本於前開「具大租性質的地基租」交易習慣而為，即由承租人給付高額現銷金、讓渡金取得永久承租權。惟因土地稅賦已約定改由承租人負擔，故特約出租人永不得再調整租金，以資衡平。是則，依兩造間約定系爭125坪土地永不得再行調整提高租金之締約背景事實、目的以察，縱系爭125坪土地地價大幅上漲，而原告不得再行調整提高租金，亦無權義失衡之顯失公平情事，原告自不得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整增加租金。
４、綜上，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求調整租金，為無理由，應可確認。
六、從而，原告先位之訴依民法第179 條規定，請求被告給付65萬4,871 元，及自107 年4 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及請求被告自107 年11月13日起至返還系爭125 坪土地時止，按月給付9 萬3,553 元；備位之訴依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定，請求被告承租系爭
125 坪土地租金，應自108 年起按年調整為每年蓬萊稻穀5萬789 台斤，為無理由，均應予駁回。又原告先位之訴既經駁回，其就該部分訴訟所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁之必要。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 徐淑芬法 官 劉庭維以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
書記官 鄭涵文