臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第3335號原 告 黃美絨訴訟代理人 張仁龍律師被 告 洪美玲訴訟代理人 鄭勝助律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告洪美玲應給付原告黃美絨新台幣陸拾玖萬元，及自民國一０八年八月三日起至清償日止，依照週年利率百分之五計算之利息。
原告黃美絨其餘之訴駁回。
本判決第一項，於原告黃美絨以新台幣貳拾參萬元為被告洪美玲供擔保後，得假執行。但被告洪美玲如以新台幣陸拾玖萬元為原告黃美絨預供擔保，得免為假執行。
原告黃美絨其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件裁判要旨：原告黃美絨與被告洪美玲簽訂不動產買賣契約書後，黃美絨交付簽約款新台幣1,380,000 元，但是洪美玲認為有停車位爭議，所以沒有依照系爭買賣契約履行，經過黃美絨解除契約，並起訴請求洪美玲給付違約金1,380,000 元，法院審酌相關情事後認為違約金過高，應該酌減，在690,000 元及法定遲延利息的範圍內，在法律上是有理由的，應該判決黃美絨勝訴；超過這個範圍的，就應該駁回。
二、管轄權：按「當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以為書證之」，民事訴訟法第24條定有明文。本件依雙方當事人簽訂之協議書第
5 條約定「因本契約之效力、履行或其他相關之事項涉訟時，雙方合意以台灣台北地方法院為第一審管轄法院」，所以黃美絨向本院提起本件訴訟，核與前開規定相符，本院就本件訴訟具有管轄權。
三、原告主張：黃美絨與洪美玲於民國98年5 月5 日經由永慶房屋仲介，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定洪美玲將其名下台北市○○區○○街00巷00號10樓之2 、台北市○○區○○街00巷00○0 號房屋及坐落基地（下稱系爭房地），以新台幣（下同）13,860,000元之價格出售予黃美絨。黃美絨依約交付票面金額1,380,000 元之支票予洪美玲作為簽約款後，洪美玲竟拒不辦理相關過戶手續，經黃美絨於98年6月22日、98年7 月7 日催告洪美玲履行，洪美玲仍不履行。
黃美絨乃於98年7 月31日、98年8 月4 日通知洪美玲解除契約；再於98年8 月19日通知洪美玲應返還簽約款1,380,000元及賠償1,380,000 元。雙方後來在98年9 月25日簽訂協議書，約定「洪美玲先返還黃美絨簽約款1,380,000 元，至於賠償金額由雙方另行協議」，但是洪美玲迄今仍拒絕賠償。
所以依照系爭買賣契約第11條第3 項約定，訴請法院判決：
洪美玲應給付黃美絨1,380,000 元，及自98年8 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告答辯：洪美玲於88年3 月25日購入系爭房地後，因罹患乳癌，只好委由妹妹洪美芬處理出售事宜，但是因為洪美芬住新竹，也有工作家庭要照顧，因此忙中有錯，沒有發現買賣契約書上未提及停車位的交易價格，隔天隨即向仲介反映，但與黃美絨溝通無效。依洪美玲的購入契約顯示停車位是分開計價，系爭買賣契約既然沒有言及車位標的及金額，不應認為雙方有成立契約。且系爭買賣契約已經合法解除，違約金大失比例原則。基於前開理由，應該駁回黃美絨的起訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、雙方當事人不爭執的事項：黃美絨主張雙方於98年5 月5 日經由永慶房屋仲介，簽訂系爭買賣契約，約定洪美玲將系爭房地以13,860,000元之價格出售予黃美絨，黃美絨依約交付簽約款1,380,000 元後，洪美玲因為認為有停車位爭議，未辦理相關過戶手續。經黃美絨發函催告、解除契約、要求返還簽約款1,380,000 元及賠償1,380,000 元。雙方後來在98年9 月25日簽訂協議書，約定「洪美玲先返還黃美絨簽約款1,380,000 元，至於賠償金額由雙方另行協議」，但是洪美玲迄今仍拒絕賠償等情，業據提出不動產買賣契約書、支票、交易明細、存證信函、回執、律師函、協議書、建物現況確認表、不動產說明書等證據為證，洪美玲也承認確實是這樣，這部分的事實，應該可以認定。
六、雙方當事人有爭執的事項：至於黃美絨主張洪美玲應該依約賠償1,380,000 元，則為洪美玲所否認，並以前開情詞答辯，所以本件的爭執要點，即在：（一）系爭買賣契約是否有效成立？標的有無包含停車位？（二）黃美絨請求洪美玲損害賠償，有無理由？（三）本案違約金是否過高？是否應予酌減？本院逐一審酌如下。
七、法院的判斷：
（一）系爭買賣契約有效成立，且標的併同停車位出售。
１、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第153 條定有明文。次按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」、「價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。價金約定依市價者，視為標的物清償時清償地之市價。但契約另有訂定者，不在此限」，民法第345條、第346 條亦有明文。
２、查洪美玲委託其妹洪美芬，於98年5 月5 日經由永慶房屋仲介，簽訂不動產買賣契約書，將其名下「台北市○○區○○段○○段00地號」土地，及其上建物「台北市○○區○○街00巷00號10樓之2 、台北市○○區○○街00巷00○
0 號」等不動產，以13,860,000元之價格出售予黃美絨，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第15-20 頁）。
其中第1 條約定「不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登記簿謄本及使用執照所載為準）：土地標示：「台北市○○區○○段○○段00地號」，建築改良物標示：「台北市○○區○○街00巷00號10樓之2 （20887 建號）、台北市○○區○○街00巷00○0 號（20853 建號）」，第2 條約定「價款給付：一、甲方應依下列日期給付乙方價款：買賣總價：13,860,000元整，簽約款：於本契約簽訂時，支付1,380,000 元整，備證用印款：於98年5 月15日2000時，支付700,000 元整，同時雙方應備齊證件交予承辦代書，以便辦理用印手續。完稅款：於土地增值稅單及契約單核發後五日內，支付700,000 元整，甲乙雙方同時繳納應負擔之稅費。尾款：11,080,000元整，乙方原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第4 條第2 項規定支付尾款，始辦理交屋」。故雙方對於買賣標的物及價金相互表示意思一致，且具體約定洪美玲應移轉財產權於黃美絨之標的，黃美絨應支付價金之期間及數額，雙方相互同意，系爭買賣契約即有效成立。
３、再依卷附建物現況確認表記載「本買賣標的物是併同車位出售，產權登記：有建物產權持分，地下第Ｂ１層車位（機械式上層），車道升降式，使用狀況：固定位置使用，車位編號：有車位編號，目前車位編號：１３號」、「買賣雙方同意遵守本建物現況確認表內容及權利義務約定事項，並以此表為不動產買賣契約書之一部分，買賣雙方均願誠信遵守履行」等語，且經賣方洪美芬代洪美玲、買方黃美絨於98年5 月5 日在建物現況確認表上簽名確認，有建物現況確認表附卷可佐（見本院卷第77-78 頁）。是黃美絨主張本件買賣標的併同車位出售等情，應屬有據。
４、洪美玲雖答辯「因為洪美芬住新竹，也有工作家庭要照顧，因此忙中有錯，沒有發現買賣契約書上未提及停車位的交易價格，依洪美玲的購入契約顯示停車位是分開計價，系爭買賣契約既然沒有言及車位標的及金額，不應認為雙方有成立契約」云云，然查：
（１）洪美芬既然代理洪美玲在系爭買賣契約上簽名，即應盡與處理自己事項同一之注意義務，於簽名之際閱讀契約條款，洪美玲辯稱洪美芬其未細看契約內容，逕予簽名，乃洪美玲與洪美芬之單方過失，不能執此免除依契約內容應負之責任。
（２）依洪美玲提出之購入契約記載：洪美玲與姚永和於88年
3 月25日經由力霸房屋仲介，簽訂不動產買賣契約書，約定姚永和將系爭房地以11,500,000元之價格出售予洪美玲，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第111-
117 頁）。其中第1 條約定「買賣不動產標示（買賣標物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準）：土地標示：「台北市○○區○○段○○段00地號」，建築改良物標示：「台北市○○區○○街00巷00號10樓之2 （20887 建號）、台北市○○區○○街00巷00○0號（20853 建號）」。第2 條約定「價額及付款表：買賣總價：11,500,000元正，第一期簽約款：88年3 月25日，1,150,000 元正，第二期備證款：88年3 月30日1930，1,150,000 元正，第三期完稅款：稅單核下三日內給付1,150,000 元正，第四期尾款：貸款撥款當日給付8,050,000元正」。
（３）經比對勾稽前後兩份契約內容，文字用語雖略有不同，但契約條款之精神及意旨則大致相同，對於買賣標的物及價金均記載明確，其中「台北市○○區○○街00巷00號10樓之2 （20887 建號）」就是主建物，「台北市○○區○○街00巷00○0 號（20853 建號）」就是停車位，且具體約定「買賣總價」。並沒有洪美玲所稱「停車位是分開計價」情事。故洪美玲之答辯，核與事證不符，難以憑採。
（二）洪美玲未依系爭買賣契約履行，應依系爭買賣契約及協議書負擔損害賠償責任。
１、按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，民法第
260 條定有明文。
２、又系爭買賣契約第11條約定「一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、甲方如有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。三、乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」。
３、本件黃美絨依系爭買賣契約交付票面金額1,380,000 元之支票予洪美玲作為簽約款後，洪美玲因停車位爭議未辦理相關過戶手續，經黃美絨發函催告、解除契約、要求返還簽約款1,380,000 元及賠償1,380,000 元等情，業據提出不動產買賣契約書、支票、交易明細、存證信函、回執、律師函等證據為證。是洪美玲確實違反系爭買賣契約，經黃美絨合法解除系爭買賣契約，黃美絨主張依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求洪美玲另交付依原所收款項（1,380,000 元）計算之金額1,380,000 元，以為違約損害賠償，亦屬有據。
４、但是雙方後來在98年9 月25日簽訂協議書，約定「因該買賣契約書業已解除，雙方同意如下條件：乙方同意返還甲方前所給付之買賣價款1,380,000 元整。乙方依約應賠償甲方之金額，由雙方另行協議，甲方並保留本件買賣對乙方一切法律追訴權」等語，有系爭協議書附卷可佐（見本院卷第43-45 頁）。故洪美玲依系爭協議書約定應先返還黃美絨簽約款1,380,000 元，至於賠償金額應由雙方另行協議。
（三）本案違約金過高，應酌減一半。
１、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年度台上字第19號判決意旨參照）。
至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。
２、本院審酌違約金之約定，係當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，已衡量自己履約之意願、能力、對方違約時所受損害之程度等而為決定，除債務人主張並舉證約定之違約金過高且顯失公平，法院審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減之情形外，當事人本應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨；再參酌洪美玲自承出售系爭房地之動機為罹癌籌措醫療費用，雙方於98年5 月5 日簽訂系爭買賣契約後，洪美玲於翌日即透過仲介向黃美絨表達因停車位爭議欲重新洽談買賣價金，於溝通不成後，也表達欲認賠完成系爭買賣契約之意（見本院卷第131 頁），雙方並於98年9 月25日簽訂協議書，約定「洪美玲先返還黃美絨簽約款1,380,000 元，至於賠償金額由雙方另行協議」，期間為4 月又20日，而黃美絨於收受返還簽約款1,380,000 元後，迄108 年才提起本件訴訟之社會經濟狀況（見本院卷第161 頁內政部不動產交易實價查詢資料）等一切情狀，本院認本件之違約金應酌減半數至690,000 元，以平衡雙方之利益。
（四）法定遲延利息起算日：本件違約金的遲延利息起算日，黃美絨主張應該依照系爭買賣契約第11條第3 項約定，自洪美玲收受黃美絨通知解約的律師函翌日即98年8 月31日起算，固非無見。但是雙方隨後在98年9 月25日簽訂協議書，約定「洪美玲先返還黃美絨簽約款1,380,000 元，至於賠償金額由雙方另行協議」，已經排除系爭買賣契約上開約款的起算日，所以應該以雙方另行協議不成之日起算洪美玲應負遲延責任，而本件雙方是於108 年8 日2 日在本院調解不成立，有調解程序筆錄附卷可稽（見本院卷第63頁），所以黃美絨請求洪美玲給付從108 年8 月3 日開始到清償日為止，按照週年利率5%計算的利息，應該准許。
八、結論：
（一）基於以上理由，黃美絨依照系爭買賣契約第11條及協議書的約定，請求黃美絨給付690,000 元，及從108 年8 月3日起至清償日止，依照週年利率5%計算法定遲延利息，在法律上是有依據的，應該准許。超過這個範圍的請求，就沒有理由，應予駁回。
（二）雙方當事人均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核黃美絨勝訴部分，與民法第390 條、第392 條之規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之；黃美絨其餘假執行之聲請，因該部分之訴經本院判決駁回而失所依據，應併予駁回。
（三）本件事證已臻明確，雙方當事人其他攻擊、防禦方法及提出未經援用的證據，經本院審酌之後，認為對於本判決結果沒有影響，不再一一論述。
九、據上論結，本件原告黃美絨之訴一部分為有理由，一部分為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
民事第二庭 法 官 林 鈺 琅上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
書記官 高 菁 菁