臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第4422號原 告 邱仁華被 告 郭幸卿上列當事人間請求終止租約等事件，本院於民國108年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬肆仟陸佰玖拾陸元，及其中新臺幣貳拾玖萬肆仟叁佰肆拾捌元自民國一百零八年四月二十三日起，暨其中新臺幣貳拾壹萬零叁佰肆拾捌元自民國一百零八年十一月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬肆仟陸佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時訴之聲明第二項原請求被告給付民國108年1月至4月積欠之租金新臺幣（下同）294,348元，並加計利息（見本院108年度北簡字第7813號卷第9頁），嗣於108年6月18日以民事追加訴之聲明狀擴張請求被告應補足108年5月、6月、7月積欠租金157,761元，變更請求金額為452,109元；復於108年8月27日以民事追加訴㈡之聲明狀請求被告補足108年8月短付租金52,587元，變更請求金額為504,696元（見本院108年度北簡字第7813號卷第85頁、第97頁、第101頁），經核原告所為屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。至原告於108年11月11日具狀請求被告補足108年9月、10月、11月短付租金157,761元（見本院卷第141頁），係遲至言詞辯論終結後始提出，自不合法，本院依法無從審酌，應予駁回。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於93年11月1日將坐落於臺北市○○區○○段○○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號1樓至3樓房屋（下稱系爭房屋）以每月租金125,000元出租予被告，於98年11月1日續約時，改約定租金為80,000元；99年10月31日租期屆滿，被告繼續使用系爭房屋，原告未即時為反對之表示，兩造間因而成立不定期租賃。嗣經本院104年度重訴字第923號判決租金自104年7月21日起，應按房屋全部課稅現值及系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）全部申報地價之總價年息6％計算。然被告於107年1月至同年12月短付租金共631,044元，經本院107年度北簡字第10444號判決被告應為給付後，被告卻又積欠108年1月至8月之租金504,696元，其總額達二個月租額，原告寄發存證信函催告被告清償，並表明逾期未付即終止租約之意思，均未獲置理。為此，爰依民法第440條、土地法第100條規定，請求終止租賃契約，並請求被告給付108年1月至8月積欠之租金504,696元等語，並聲明：㈠被告承租原告所有之系爭房屋，因積欠租金總額已達二個月之租額，經催告其支付，被告於期限內不為支付，原告得終止租賃契約。㈡被告應給付原告504,696元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：自104年起租金之數額均係以本院104年度重訴字第923號判決所定以按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值之總價，依年息6％為計算依據，而申報地價是便於政府照價課徵地價稅及收買土地，系爭土地之公告地價降為較往年有顯著下降，原告卻以公告地價110％申報地價，目的在於惡意調漲租金，顯係權利濫用。又系爭房屋相較於鄰近之房屋，屋齡及屋況實屬老舊，迄今能有此轉租行情係因被告投入相當資金與心力整修；且原告曾同意自租金中扣除被告代繳100年11月、12月及101年1月至12月之租賃所得稅共84,000元，原告此項免除債務之意思表示自107年2月5日台北三張犁郵局第217號存證信函送達被告時已生效力等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，兩造於98年11月1日簽訂房屋租賃契約書，約定被告
承租原告所有系爭房屋，租賃期間自98年11月1日起至99年10月31日止，每月租金80,000元，期滿兩造間成立不定期租賃關係。嗣原告向本院提起調整租金訴訟，經本院104年度重訴字第923號判決自104年7月21日起調整系爭房屋之租金，應按該建物全部課稅現值及系爭土地全部申報地價之總價年息6％計算確定。又原告以被告短付107年租金為由，訴請被告給付631,044元，經本院107年度北簡字第10444號判決被告敗訴。而原告於107年以公告地價110％即257,092元為申報地價等情，為兩造所不爭執，並經本院107年度北簡字第10444號判決認定在案，此有房屋租賃契約書、本院104年度重訴字第923號民事判決、107年度北簡字第10444號民事判決在卷可稽（見本院108年度北簡字第7813號卷第19頁至第41頁），堪認為真實。
㈡按契約解除權之行使，依民法第258條第1項之規定，應由當
事人向他方當事人以意思表示為之，不得請求法院為宣告解除之形成判決。此項意思表示本不限於訴訟外為之，亦無一定方式，苟於訴訟上以書狀或言詞，由有解除權人向他方當事人表示其解除契約之意思，即應認為有解除之效力（最高法院37年上字第7691號裁判要旨參照）。又關於契約終止權之行使，依民法第263條準用第258條規定，亦僅須向他方當事人以意思表示為之即可，不必請求法院為宣告終止之形成判決。是原告主張被告積欠之租金總額達二個月以上，其得終止租約之權利並非形成訴權，則訴之聲明第一項請求法院判決終止兩造間之不定期房屋租賃契約，尚非適法，礙難准許。
㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用，收
益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。本件兩造間就系爭房屋有不定期租賃契約存在，且租金經本院104年度重訴字第923號判決自104年7月21日起調整為按系爭房屋全部課稅現值及系爭土地全部申報地價之總價年息6％計算，業如前述。而系爭土地面積合計150平方公尺，於107年1月、108年1月之公告地價均為每平方公尺233,720元，原告以公告地價110％即257,092元為申報地價，系爭房屋課稅現值為424,300元，此有房屋稅轉帳繳納通知（代繳款書）、土地公告地價查詢資料附卷足參（見本院108年度北簡字第7813號卷第17頁、本院卷第215頁至第222頁），依此計算，系爭房屋107年、108年之租金為每月194,941元【計算式：（257,092元/㎡×150㎡+424,300元）×6％÷12＝194,941元，元以下四捨五入）。又被告分別於108年1月8日、108年3月25日、108年4月11日、108年5月6日、108年6月5日、108年7月9日、108年8月16日匯款142,354元、200,708元、142,354元、142,354元、142,354元、142,354元、142,354元，共計1,054,832元乙節，有活期性存款存款憑條可佐（見本院卷第131頁、第133頁），則被告108年1月至8月短少給付之租金為504,696元（計算式：194,941元/月×8月－1,054,832元＝504,696元），原告依兩造間租賃契約請求被告給付短少之租金504,696元，洵屬有據。
㈣被告雖辯稱原告以公告地價之110％作為申報地價，係惡意
提高租金，有違誠信原則，屬權利濫用云云。惟按土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。第按土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分二十以內之增減；土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價；土地法第148條、第156條、第158條亦定有明文。又按舉辦規定地價或重新規定地價時土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明定。本件原告如未於舉辦規定地價或重新規定地價之公告期間內申報地價，揆諸前揭規定，自應以公告地價80％為申報地價，無由以104年、105年均以公告地價80％作為申報地價，遽認兩造有以公告地價80％作為申報地價之合意或有禁止原告另行申報地價之約定。又原告於107年重新規定地價之公告期間申報依公告地價110％為申報地價，符合前揭公告地價之80％至120％之範圍，屬適法有效；況主管機關係依核准之申報地價為法定地價，作為課徵地價稅之依據，則原告提高申報地價，固可以據此調高系爭房屋租金，然同時亦需承擔受主管機關提高地價稅額之風險，要難僅以原告提高申報地價，即認有何不符常理，違反誠信原則之情事。
㈤至被告雖抗辯曾代原告繳納100年11月、12月及101年1月至
12月之租賃所得稅共84,000元，原告曾對伊為免除債務之意思表示，故在此數額範圍內之債務消滅云云。然觀諸被告提出之財政部北區國稅局各類所得扣繳稅款報繳證明（見本院卷第55頁、第56頁），其上記載扣繳單位為采業服飾行，而采業服飾行係被告之媳婦張世薇設立經營之獨資商號乙節，經被告於本院105年度北簡字第15861號案件中自承無誤，此有該判決附卷可按（見本院卷第223頁至第228頁），而被告與采業服飾行在法律上係不同之人格主體，采業服飾行扣繳原告於100年11月、12月及101年1月至12月系爭房屋之租賃所得，非當然認為係被告所扣繳；且原告之承租人並向原告給付租金者為被告，並非采業服飾行，原告無源自采業服飾行之租金所得，則采業服飾行於100年11月、12月及101年1月至12月申報原告租賃收入而扣繳稅額84,000元，與法不合，難認屬采業服飾行為原告扣繳租賃所得之行為，被告亦無從以采業服飾行申報原告租賃收入及扣繳之稅額，向原告主張抵銷租金債務。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告之租金債權係屬無確定期限之債權，原告分別以起訴狀請求108年1月至4月之短付租金294,348元，以民事追加訴之聲明狀請求108年5月、6月、7月之短少租金157,761元，以民事追加訴㈡之聲明狀請求108年8月之短付租金52,587元，被告迄未給付，揆諸上揭規定，被告應自受原告上開書狀送達之翌日起，負遲延責任。而起訴狀繕本業於108年4月22日送達被告，民事追加訴之聲明狀、民事追加訴㈡之聲明狀均於108年11月8日送達被告（見本院108年度北簡字第7813號卷第77頁、第85頁、第101頁），則就108年1月至4月之短付租金294,348元部分，被告請求自起訴狀繕本送達翌日即108年4月23日起、就108年5月、6月、7月之短少租金157,761元及108年8月之短付租金52,587元部分，自民事追加訴之聲明狀、民事追加訴㈡之聲明狀送達翌日即108年11月9日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，當屬有據；逾此部分之利息請求，即無足採。
四、綜上所述，原告依兩造間之租賃關係請求被告給付短少之租金504,696元，及其中294,348元自108年4月23日起、其中210,348元自108年11月9日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、又本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
書記官 林怡秀