臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4486號原告即反訴被告 蕭聯達訴 訟 代 理 人 錢裕國律師複 代 理 人 黃健淋律師
廖慈怡律師被告即反訴原告 張兩傳訴 訟 代 理 人 陳介安律師上列當事人間本訴請求損害賠償事件，及反訴請求給付租金等事件，本院於民國一０九八月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁拾陸萬肆仟玖佰捌拾貳元，及其中新臺幣貳拾壹萬叁仟玖佰肆拾壹元自民國一０九年八月二十一日起，其中新臺幣伍萬壹仟零肆拾壹元自民國一０九年一月七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十五，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣叁拾陸萬伍仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。本件兩造係因兩造間民國一０八年一月八日所訂土地租賃契約（下稱本件租約）涉訟，而該契約書第十二條第⒉點後段記載：「如未能解決而產生任何訴訟糾紛時，雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院」（見卷第三三頁），依首揭法條，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一至三、七款、第二項亦有明定。
（一）原告原以被告未完全履行本件租約為由，起訴請求被告給付新臺幣（下同）一百五十九萬四千二百五十八元本息，一０九年三月三十一日變更為請求被告給付六十一萬九千二百五十八元本息（見卷第一四九頁書狀），原告前開變更，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係減縮應受判決事項之聲明，於首次辯論期日後即提出，無礙被告之防禦及訴訟之終結，復經被告當庭表示同意，於法自無不合，本院爰就變更後之訴為裁判。
（二）反訴原告原亦依本件租約請求反訴被告給付二十五萬八千一百五十九元本息，一０九年八月五日變更為請求給付三十八萬三千一百三十元本息（見卷第三０七頁書狀），反訴原告前開變更，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係擴張（金額）或減縮（利息）應受判決事項之聲明，不甚礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，且經反訴被告無異議為本案言詞辯論，於法亦無不合，本院爰就變更後之反訴為裁判，合先敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告部分
（一）訴之聲明：１被告應給付原告六十一萬九千二百五十八元，及其中五十
一萬四千二百五十八元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘十萬五千元自訴之變更聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：兩造於一０八年一月八日訂立土地租賃契約即本件租約，約定由原告向被告承租坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號、面積共一三五‧七四三八坪之土地以經營停車場使用，租金每坪一百四十元、每月一萬九千零四元，租賃期限自一０八年四月一日起至一一三年三月三十一日止，原告訂約時應給付三萬八千零八元之押租保證金；詎被告並未依約提供面積一三五坪之土地，所交付使用之土地面積短少兩造不爭執之二七‧一九平方公尺（約八‧二二四坪）及有爭議之三六‧六六平方公尺（約十一‧零八九坪），合計短少十九‧三一三坪，達約定面積百分之十四餘，致原告原規劃設置二十五個停車格位，實際僅能劃設十三至十五個停車格位，減少百分之四十至四十八，以每一停車格位每月租金二千元、出租率約七成計算營收，將呈現虧損，不符約定使用、收益之狀態，原告業於一０八年五月間停止使用標的物土地，並於同年六月二十八日以存證信函為終止本件租約之意思表示，該存證信函於同年七月一日到達被告，本件租約已經終止，原告自得依本件租約第五條第⒉點約定，請求被告返還押租保證金三萬八千零八元，依本件租約第十二條第⒊點約定請求被告負擔律師費十萬五千元，並依民法第二百六十三條準用第二百六十條規定，請求被告賠償原告為在租賃標的物土地上經營停車場而支出之整地、水泥、壓路、攝影機含支架、照明、圍籬、車格標線、工資等建置費用共二十八萬八千二百五十元，以及拆除前述攝影機含支架、照明等設備之費用十八萬八千元；以上合計六十一萬九千二百五十八元，並支付自訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告以原告為設立停車場，向坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號及周邊多筆土地之所有權人洽租土地，兩造乃於一０八年一月八日就其中第一一０九、一一一０地號土地訂立本件租約，並依斯時該二筆土地登記面積約定租賃面積為二三‧一七及四二五‧五七、合計四四八‧七四平方公尺，折合一三五‧七四三八坪，並按每坪租金一百四十元換算每月租金數額為一萬九千零四元，被告為利於原告設立停車場使用，並同意原告得於同年一月間開始整地、招商，於二、三月間建置，同年四月方開始計付租金，租賃期間至一一三年三月三十一日止；嗣因一０八年三月間經地政機關測量發現本件租約標的物土地有面積六‧０六、十六‧六、四‧五三、共二七‧一九平方公尺之部分遭鄰人興建地上物占用，為免訟累，被告遂將遭占用部分分割為同段第一一０九之一、一一一０之一、之二地號土地供鄰人使用，提供予原告使用之土地面積則略減為十七‧一一及四０四‧四四、共四二一‧五五平方公尺，折合一二七‧五一八九坪，每月租金減為一萬七千八百五十三元；本件租約承租範圍經兩造現場共同確認，租金依實測結果計算找補，經原告無異議占有土地，所減少之面積均在邊角，以原告所稱每一停車格位面積三乘六公尺及十八平方公尺計算，減少面積未達二個停車格位，對於總格位數達五十個以上之停車場而言，差異甚微，設置停車場經營已逾一年，被告於同年四月並按實測結果找補租金三千四百五十二元予原告，經原告收受，原告自不得因營運不如預期，遲不給付租金而藉詞終止本件租約，否認原告存證信函為終止契約之意思表示，該信函文義為合意解除契約之要約，押租保證金應先用以抵充原告之欠款，另否認原告主張之建置、拆遷費用，以及依本件租約第八條第⒋點約定，原告亦不得請求遷移費用等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於一０八年一月八日訂立本件租約，約定由原告向被告承租坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號、面積共一三五‧七四三八坪之土地以經營停車場使用，租金每坪一百四十元、每月一萬九千零四元，租賃期間自一０八年四月一日起至一一三年三月三十一日止，訂約時原告給付三萬八千零八元之押租保證金，被告並未依約提供面積一三五坪之土地，所交付使用之土地面積短少二七‧一九平方公尺，原告於一０八年六月二十八日寄發新店公崙郵局第一七七號存證信函予被告之事實，業據提出土地租賃契約書、新店公崙郵局第一七七號存證信函暨查詢國內各類掛號郵件查單為證（見卷第二九至三三、一五九至一六五頁），核屬相符，且與被告所提土地租賃契約書、土地所有權狀、地籍圖、土地複丈結果通知書、地價改算通知書、新北市新店地政事務所一０八年四月二十三日土地複丈成果圖、地籍圖謄本、土地登記謄本所示一致（見卷第五五至七九頁），並經被告肯認無訛，應堪信為真實。
但原告主張被告交付使用之土地不符約定使用、收益之狀態，原告業於一０八年五月間停止使用標的物土地，本件租約經原告以存證信函終止，得請求被告返還押租保證金三萬八千零八元、負擔律師費十萬五千元及賠償停車場建置費用二十八萬八千二百五十元、拆遷費用十八萬八千元部分，則為被告否認，辯稱：被告所交付之標的土地經兩造現場確認，並經原告建置停車場使用迄今，減少部分在邊角、面積甚小，已依約減少租金，並無不符約定使用收益狀態情事，本件租約未經合法終止，且押租保證金應抵充未付租金、不當得利等，另否認建置、拆遷費用等語。
四、茲分述如下：
（一）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條、第四百五十條第一項定有明文。次按民法第二百六十三條規定終止契約準用解除權者，僅第二百五十八條（以意思表示為之）及第二百六十條（不妨礙損害賠償請求），並未規定終止權之取得事由，至民法第二百二十七條第一項就可歸責債務人事由為不完全給付情形，亦僅規定債權人得依關於給付遲延或不能之規定行使權利，而民法第二百二十六條、第二百五十四條至第二百五十六條，係規定因可歸責債務人事由陷於給付不能或給付遲延情況下，債權人請求損害賠償及解除契約之權利，仍未就繼續性契約之終止權為規範，參諸民法債編第二章第五節「租賃」第四百二十四條（租賃物瑕疵）、第四百三十五條（租賃物一部滅失）、第四百三十六條（權利瑕疵）、第四百三十八條（違反約定或性質之使用收益）、第四百四十條（遲付租金）、第四百四十三條（轉租）、第四百四十七條（趁機或不顧異議取去留置物）、第四百五十條（未定期限租約）、第四百五十二條（承租人死亡）、第四百五十三條（約定期前終止）就非屬耕地租賃、房屋租賃及基地租賃契約之終止設有特別規定，則（非耕地租賃、房屋租賃、基地租賃）一般租賃契約之終止事由，除當事人間另有約定外，咸依前述規定。
（二）本件原告請求被告給付六十一萬九千二百五十八元（含押租保證金三萬八千零八元、律師費十萬五千元、建置費二十八萬八千二百五十元、拆遷費十八萬八千元），無非以本件租約約定其向被告承租坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號、面積共一三五‧七四三八坪之土地，被告所交付所使用之土地面積除短少二七‧一九平方公尺、約八‧二二四坪外，另短少三六‧六六平方公尺、約十一‧零八九坪，不符約定使用收益狀態，經其於一０八年五月間拋棄占有，於同年六月二十八日以存證信函終止為論據，原告此部分之主張則均為被告否認，是本件所應審究者，厥為：㈠本件租約是否因被告未以合於所約定使用收益之租賃物交付原告，或未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，而經原告於一０八年六月二十八日以新店公崙郵局第一七七號存證信函（同年七月一日到達被告）終止？㈡如是，原告得否請求被告返還押租保證金？應返還數額若干？㈢原告得否請求被告賠償建置費、拆遷費？數額若干？㈣原告依本件租約第十二條第⒊點約定請求被告負擔律師費十萬五千元，是否有據？１本件租約是否經原告終止部分①本件租約約定之終止事由僅原告違反法令或約定之方法使
用租賃土地或拖欠租金達二個月以上，及原告自願提前終止租約，以及土地因被告買賣或與建商合建情形（見卷第
二九、三一、五五、五六、一五九、一六０頁契約書第六至八條），並未約定被告交付原告使用之土地面積短少情形，原告得據以終止契約，依前開說明，除認原告就被告所交付使用之其餘土地不能達租賃之目的，而有民法第四百三十五條第二項規定之適用外，原告尚無從以面積短少為由，據以終止本件租約。
②原告與被告訂立本件租約、向被告承租坐落新北市○○區○○
段○○○○○○○○○○地號土地，目的在設置停車場營業使用，且已經原告併同所承租之相鄰土地，清除地面雜物、地坪鋪設水泥、周邊架設鐵網柵欄、地面以油漆劃設停車格位、鄰接道路處開口設置升降桿、出入口旁標示「８５巷停車場」字樣及電話，建置停車場營業使用，此經原告自承明確，核與卷附土地租賃契約書第六條第⒈點所載（見卷第二
九、五五、一五九頁）及現場相片（卷第九九至一０七、二一九至二二二、二二九至二三五頁）所示吻合，且據本院到場勘驗詳明，有勘驗筆錄立卷足憑（見卷第二三九至二四四頁），並經被告肯認屬實。
③而本件租約訂立時，坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號
土地登記面積為二三‧一七及四二五‧五七、合計四四八‧七四平方公尺，折合一三五‧七四三八坪，但其中位在土地西北側角落、面積六‧０六、十六‧六、四‧五三、共二七‧一九平方公尺部分遭鄰人興建地上物占用，經被告於一０八年四月二十四日分割為同段第一一０九之一、一一一０之
一、之二地號土地，並未提供予原告使用，此據原告指陳歷歷，且經被告自承不諱，並有土地所有權狀、地籍圖謄本、土地複丈結果通知書、地價改算通知書、土地複丈成果圖、土地登記謄本可佐（見卷第五九至七九頁），前業載明，被告所交付原告使用之租賃物土地，在西北側角落位置短少面積二七‧一九平方公尺。原告復指稱坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號土地如附圖即新北市新店地政事務所一０九年七月十日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示、面積三二‧九六、一‧二五、二‧四五部分，被告亦未交付原告使用，業援引本院勘驗筆錄及現場相片為憑，經查：⑴如附圖編號Ａ所示、面積三二‧九六平方公尺部分土地，位在租賃土地之東北角，不唯與租賃土地其餘部分高低落差達二二六公分，且與租賃土地其餘部分間設有一紅磚材質之矮牆，矮牆內、隔鄰土地上有二戶鐵皮屋頂、一層樓高之房屋，矮牆與房屋間地面鋪設長方形灰色或方形米色地磚，上方晾曬衣物，近矮牆側更設有一混凝土或石材之固定花台，內有植物及花盆，此經本院勘驗記載翔實（見卷第二四一至二四五頁筆錄暨相片），該部分土地既經他人設置矮牆圈圍，在地面鋪設地磚、設置花台、晾曬衣物，足見該部分土地係遭該二戶房屋占用作為後院使用，難認已提供原告使用。⑵附圖編號Ｂ所示、面積一‧二五平方公尺部分，位在租賃土地之西南角，地面已經原告鋪設水泥地坪，距地面高約二六０公分處有隔鄰建物之鐵皮雨遮（見卷第二四一至二四四頁筆錄、第二五
一、二五三頁相片），該鐵皮雨遮距地面既高達二六０公分，遠高於一般小客車車高，復在租賃土地西南角，在停車場邊緣，無礙原告作為停車場使用，原告並已鋪設水泥地坪，應認此部分土地業經提供原告使用。⑶附圖編號Ｃ所示、面積二‧四五平方公尺部分，位在租賃土地北側，在原告架設之鐵網柵欄外、為原告所鋪設水泥地坪之邊緣（見卷第二四一至二四四頁筆錄、第二四七至二四九頁相片），該處既經原告清除地面雜物後鋪設水泥地坪，自不因原告決意將鐵網柵欄設在較內側處，即指鐵網柵欄外之部分被告並未交付使用。綜上，本件租約約定由原告向被告承租原坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號、面積共四四八‧七四平方公尺、折合一三五‧七四三八坪之土地，但被告並未提供原告位在租賃土地西北側角落、面積六‧０六、十六‧六、四‧五三、共二七‧一九平方公尺、嗣經分割為同段第一一０九之一、一一一０之一、之二地號土地部分，以及如附圖編號Ａ所示、位在租賃土地東北角面積三二‧九六平方公尺部分之土地，合計短少提供西北側二處角落、面積共二七‧一九平方公尺及東北角面積三二‧九六平方公尺之土地。
④本件租約約定由原告向被告承租原坐落新北市○○區○○段○○○
○○○○○○○地號、面積共四四八‧七四平方公尺、折合一三五‧七四三八坪之土地，作為停車場使用，被告固短少提供西北側二處角落、面積共二七‧一九平方公尺及東北角面積三二‧九六平方公尺之土地，但原告已就被告所提供使用之租賃土地，併同所承租之相鄰土地，清除地面雜物、地坪鋪設水泥、周邊架設鐵網柵欄、地面以油漆劃設停車格位、鄰接道路處開口設置升降桿、出入口旁標示「８５巷停車場」字樣及電話，建置停車場營業使用，此經本院審認如前，且被告短少提供之土地均位在租賃土地邊角，對於租賃土地之整體利用妨礙輕微，短少面積合計六十‧一五平方公尺，折合一八‧一九五三坪【以下捨去】，僅占全部租賃面積百分之十三‧四，且以原告所稱每一最小停車格位規格為長六公尺、寬三公尺、面積十八平方公尺而言（見卷第一六七、一六九頁配置圖），僅減少設置三個之最小停車格位，縱以原告後改稱所設停車格位規格為長五公尺、寬二‧五公尺、面積十二‧五公尺計算（見卷第一九六頁書狀），所減少設置之停車格位亦僅四個餘，況短少部分實際分散為西北角兩處（參見卷第七五頁地籍圖謄本）、東北角一處，西北角二處短少面積分別為十六‧六平方公尺（第一一一０之一地號）、十‧五九平方公尺（一一０九之一、一一一０之二地號），其一原僅能設置一最小停車格位，另一本即不足以設置停車格位，東北角短少之三二‧九六平方公尺部分，縱不考量二二六公分之巨大地勢落差，仍僅能設二個最小停車格位，亦即短少之面積僅影響三個最小停車格位之設置，參諸原告前已實際在被告所交付使用之租賃土地上建置停車場使用，迭已提及，原告自承所經營之停車場實際劃設之全部車位達五十三個，被告交付使用之租賃土地並經原告劃設十五個停車格位（見卷第一六九頁配置圖、第二二三、二二四頁車位編號表），以停車格位數量及停車場經營效益而言，差異非鉅，本件租約並係約定租金「每坪一百四十元」（見卷第二九、五五、一五九頁契約書第一條），即係以租賃標的土地面積定其租金，而非逕約定租金總額，致租金數額為每月一萬九千零四元此等畸零數字，可認兩造締約之初即已預留租賃土地面積隨同現場實際狀況調整之餘地，本院認被告其餘所交付原告占有使用之土地，非不能達租賃之目的，原告尚無民法第四百三十五條第二項規定之適用，不得據以終止本件租約。
⑤本件租約並未約定在被告所交付原告使用之土地面積短少
時，原告得據以終止契約，被告依本件租約應提供坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號、面積共四四八‧七四平方公尺、折合一三五‧七四三八坪之土地，供原告作為停車場經營使用，被告固短少提供租賃土地西北側二處角落、面積共二七‧一九平方公尺及東北角面積三二‧九六平方公尺之土地，但被告所交付原告占有使用之其餘土地，非不能達租賃之目的，原告不得據以終止本件租約，則原告於一０八年六月二十八日寄發新店公崙郵局第一七七號存證信函予被告（於同年七月一日到達被告），該存證信函縱為終止本件租約之意思表示（尚有爭議，僅係假設），仍不生終止之效力，本件租約未經原告合法終止，堪以認定。
２原告得否請求被告返還押租保證金及數額若干部分
本件租約第五條「租約保證金」第⒉點前段約定：「租約保證金於租賃期滿或提前終止，乙方（即原告）將租賃標的物全部返還甲方（即被告）後，由甲方無息返還」（見卷第二九、五五、一五九頁）。本件租約既未經原告合法終止，而本件租約租賃期限至一一三年三月三十一日止，現猶在租賃期間內，不符本件租約第五條第⒉點前段之約定，原告依本件租約第五條第⒉點約定請求被告返還押租保證金三萬八千零八元，難認有據。
３原告得否請求被告賠償建置費、拆遷費及數額若干部分
本件租約未經原告合法終止，本件租約租賃期限至一一三年三月三十一日止，現猶在租賃期間內，原告在本件租約標的土地及所承租之相鄰土地上建置之停車場亦仍在營運中，原告於租賃期間內所支出之停車場建置費用、拆遷費用（尚有爭議），均為原告在租賃土地經營停車場所需支出之成本，與被告交付使用之租賃土地面積短少無相當因果關係，原告請求被告賠償使用租賃建置停車場相關費用，顯非有據；且原告就所稱建置費、拆遷費所提出二紙報價單（見卷第一七一、一七三頁）之真正，已經被告否認，原告始終未能提出實際支出該等費用之證明文件，又該二紙報價單報價日期均為一０八年二月一日，斯時原告尚未在租賃土地及所承租之相鄰土地建置停車場，焉有尚未開始施作建置停車場前，即令廠商同時提出拆遷所建置停車場工項及價額報價單之理？該等報價單自難採憑；至原告所提請款單（見卷第一七五頁），同未經原告提出實際支出費用之（統一發票、匯款單或票據等）證明文件，且原告前已未能證明確有在本件租約標的土地上設置攝影機，其上所列「攝影機及支架之安裝及拆除、管線、五金」費用部分，仍無可採，又租賃土地已經清除雜物、鋪設水泥地坪、劃設停車格位作為停車場使用，縱然拆遷又何需動用怪手？其上怪手運費部分仍屬無據；況原告業在本件租約標的土地及所承租之相鄰土地上建置停車場營業使用迄今，並未拆遷，迭已敘明，原告所支出之停車場建置費用難認為損失，亦無所謂支出拆遷費用受有損害之可言，原告此部分請求，尚非有據。
４原告請求被告負擔律師報酬是否有據部分
原告提起本件訴訟請求被告返還押租保證金及賠償停車場建置費、拆遷費既均無理由，原告為提起本件訴訟委任律師所支出之報酬，自與本件租約第十二條第⒊點之約定有間，原告此部分請求仍非有據。
五、綜上所述，本件租約並未約定被告交付原告使用之土地面積有短少，原告得據以終止契約，原告除有（民法第四百三十五條第二項規定等）法定事由外，尚無從以被告交付使用之土地面積短少為由，據以終止本件租約，被告固短少提供西北側二處角落、面積共二七‧一九平方公尺及東北角面積三二‧九六平方公尺之土地，但被告其餘所交付原告占有使用之土地，非不能達租賃之目的，原告尚無民法（第四百三十五條第二項）終止租約規定之適用，不得據以終止本件租約，本件租約未經原告合法終止，不符本件租約第五條第⒉點前段之約定，原告所支出之停車場建置費用與被告交付使用之租賃土地面積短少無相當因果關係，難認為損失，亦無所謂支出拆遷費用受有損害之可言，本件情形復與本件租約第十二條第⒊點之約定有間，從而，原告依本件租約第五條第⒉點約定請求被告返還押租保證金三萬八千零八元，依民法第二百六十三條準用第二百六十條規定請求被告賠償停車場建置費用二十八萬八千二百五十元、拆除費用十八萬八千元，依本件租約第十二條第⒊點約定請求被告負擔律師費十萬五千元，合計六十一萬九千二百五十八元，及自訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
貳、反訴部分
一、反訴原告部分
（一）訴之聲明：反訴被告應給付反訴原告三十八萬三千一百三十元，及其中二十三萬二千零八十九元自一０九年八月二十一日起，其中五萬一千零四十一元自一０九年一月七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）反訴原告主張１兩造於一０八年一月八日訂有土地租賃契約（即本件租約）
，約定由反訴被告以每坪一百四十元租金向反訴原告承租坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號土地，同年二、三月為建置期，租期自同年四月一日起至一一三年三月三十一日止，嗣經測量本件租約標的物土地有小部分土地遭鄰人以地上物占用，租賃標的土地面積略減為十七‧一一及四０四‧四四、共四二一‧五五平方公尺，折合一二七‧五一八八坪，租金為每月一萬七千八百五十三元。詎反訴被告自一０八年七月起即未依約繳付租金，計至一０九年七月止共積欠租金二十三萬二千零八十九元，爰依本件租約、民法第四百三十九條規定請求反訴被告如數給付，並支付自一０九年八月二十一日起算之法定利息；如認本件租約已經終止，反訴被告仍繼續占用租賃標的土地迄今，受有相當於土地租金之不當得利，反訴原告亦得依民法第一百七十九條規定，請求反訴被告返還計至一０九年七月止相當於租金之不當得利二十三萬二千零八十九元及法定利息；請擇一為反訴原告有利之判決。另依本件租約第十二條第⒊點約定，及司法院訂頒之法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第四條第一項第一款規定，請求反訴被告負擔律師報酬五萬一千零四十一元，及支付自反訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
２本件租約訂立後，因租賃標的土地上有垃圾需清理，兩造
乃於同年二月間另行約定，由反訴原告以十萬元報酬委請反訴被告將垃圾清除，詎反訴被告並未依約清除垃圾，反將之埋入混凝土中，造成停車場水泥鋪面墊高，致垃圾與混凝土難以分離、難以清除，陷於給付不能，反訴原告自得依民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定，解除兩造間清除垃圾承攬契約；如認反訴被告並非陷於給付不能而為給付遲延，反訴原告並以反訴起訴狀限期催告履行，逾期則解除兩造間承攬契約。並依同法第二百五十九條第一款、第一百七十九條規定，請求反訴被告返還所受領之報酬十萬元。
二、反訴被告部分
（一）答辯聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）反訴被告則以本件租約業於一０八年六月底經反訴被告合法終止，反訴被告並已於同年五月間拋棄占有本件租約標的土地，自無庸給付繼續給付租金，亦無不當得利；兩造間承攬契約原即約定由反訴被告將標的土地上垃圾埋入地面，但因垃圾數量過多，反訴被告業已清運大量垃圾，支出二十二萬五千元清運費用，並未違約，反訴原告不得解除契約請求返還所支付之報酬等語置辯。
三、反訴原告主張兩造訂有本件租約，約定由反訴被告以每坪一百四十元租金向反訴原告承租坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○地號土地，反訴被告自一０八年七月起即未依約繳付租金，本件租約訂立後，因租賃標的土地上有垃圾需清理，兩造乃於同年二月間另行約定，由反訴原告以十萬元報酬委請反訴被告將垃圾清除等情，業據提出土地租賃契約書、收據為憑（見卷第五五至五七、九五至一０七頁），核屬相符，並為反訴被告所不爭執，亦堪信為真。
但反訴原告主張反訴被告應給付一０八年七月起至一０九年七月止之租金二十三萬二千零八十九元、負擔反訴原告本件訴訟律師報酬五萬一千零四十一元，及反訴被告未履行清除垃圾承攬契約、陷於給付不能，兩造間承攬契約業經反訴原告解除，反訴被告應返還所收取之承攬報酬十萬元部分，則為反訴被告否認，辯稱：本件租約業於一０八年六月底經反訴被告合法終止，反訴被告並已完成清除垃圾承攬契約，反訴原告不得解除契約、請求返還報酬等語。
四、經查：
（一）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；承租人應依約定日期，支付租金，民法第一百九十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百三十五條第一項、第四百三十九條前段亦有明定。而本件租約前言記載：「為土地租賃事宜，訂立本契約，雙方同意租賃條件如下：」，第一條約定：「土地坐落及使用範圍：新店區民安段１１０９、１１１０等土地，土地面積合計１３５．７４３８坪，每坪１４０元」，第二條「租賃期限」約定：「自１０８年０４月０１日起至１１３年０３月３１日止‧‧‧」；第四條「租金」約定：「⒈每月租新臺幣壹萬玖仟零肆元整。⒉給付方式：乙方（即反訴被告）應於簽約時開立支票給於甲方（即反訴原告）」（見卷第二九、五五、一五九頁）。
１兩造間既訂有本件租約，租賃期間自一０八年四月一日起至
一一三年三月三十一日止，租賃標的土地面積四四八‧七四平方公尺、折合一三五‧七四三八坪，租金每坪以一百四十元計算，每月租金一萬九千零四元，而本件租約未經反訴被告合法終止，此經本院審認如前，則反訴被告自一０八年七月起至一０九年七月止仍應依約給付租金甚明。惟反訴原告短少提供反訴被告西北側二處角落、面積二七‧一九平方公尺及東北角面積三二‧九六平方公尺、共六十‧一五平方公尺之土地，前業載明，合計反訴原告所提供反訴被告使用之土地面積為三八八‧五九平方公尺（即四四八‧七四平方公尺減六十‧一五平方公尺），折合一一七‧五四八四坪【以下捨去】，反訴被告得依前揭民法第四百三十五條第一項規定，按短少部分請求減少租金，而依本件租約第一條所定標準，反訴被告每月應給付反訴原告之租金減為一萬六千四百五十七元【小數點以下四捨五入】（計算式：「每坪租金數額」一百四十元，乘以「實際使用土地面積」一一七‧五四八四坪），自一０八年七月起至一０九年七月止共十三個月之租金為二十一萬三千九百四十一元。反訴原告請求反訴被告給付二十一萬三千九百四十一元，應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無憑。
２反訴被告雖辯稱其業於一０八年五月間拋棄對於租賃土地之
占有云云，但反訴被告早於一０八年二月至四月間，即已就反訴原告交付之租賃土地，併同所承租之相鄰土地，清除地面雜物、地坪鋪設水泥、周邊架設鐵網柵欄、地面以油漆劃設停車格位、鄰接道路處開口設置升降桿、出入口旁標示「８５巷停車場」字樣及電話，建置停車場營業使用，迭經敘及，本院一０九年六月二十三日到場勘驗時，反訴原告交付之租賃土地仍由反訴被告所架設之鐵網柵欄圈圍，有勘驗筆錄、相片可考（見卷第二四一至二五三頁），人員固得由租賃土地北側之鐵網柵欄缺口，或反訴被告在相鄰土地上設置之停車場出入口旁人行空間，進出租賃土地，但客觀上租賃土地猶在反訴被告所經營之停車場內部，地面鋪設水泥、劃設停車格位，周邊有鐵網柵欄，出入口有升降桿阻隔車輛任意進出，非經支付相當對價予反訴被告、取得控制出入口升降桿之裝置，車輛難以到達，遑論利用，況本件租約未經反訴被告合法終止，反訴被告本有權於法令範圍內依租賃目的利用租賃土地，反訴原告不唯不能禁止妨礙反訴被告之占有使用，亦不能強迫反訴被告就租賃標的進行利用，豈有反訴被告因故未利用租賃標的土地，即得減免或拒絕給付租金之理？反訴被告此節所辯，委無可採。
３反訴被告既積欠十三個月之租金，反訴原告委任律師反訴
請求反訴被告給付，支出之律師報酬五萬一千零四十一元，此經反訴原告指陳在卷，並為反訴被告所不爭執（見卷第一二七頁筆錄），反訴原告依本件租約第十二條第⒊點之約定請求反訴被告如數負擔，亦非無憑。
（二）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之；稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條、第二百五十九條第一款、第四百九十條第一項規定甚明。又本件租約第十一條「其他約定事項」約定：「⒈出租標的物整平工程由乙方（即反訴被告）負責施作，與甲方（即反訴原告）無涉‧‧‧⒊乙方租用租賃標的物所產生之事業廢棄物，應自行負責清運，但乙方不得於本租賃土地傾倒或掩埋廢棄物‧‧‧」（見卷第三十、五六、一六０頁）。
１反訴原告主張兩造於一０八年二月間另訂承攬契約，約定由
反訴原告給付十萬元，由反訴被告於同年月十日前將所承租土地垃圾清理至水泥地坪，亦提出收據供參（見卷第九五頁），且為反訴被告所不爭執。
２反訴被告雖辯稱業已依約清運垃圾，並提出估價單、報價
單為佐（見卷第一七九、一八０頁），然二紙單據所載費用不一，估價單甚且誤載總額，反訴被告亦未提出實際支付該等費用之（統一發票、匯款、支票等）證明文件，尚難遽採，況租賃土地經反訴被告鋪設水泥後，顯然高出周邊地坪達七十二公分，水泥邊緣肉眼並可察見內部夾雜大量雜物，而衡諸常情，反訴被告如將租賃土地上垃圾清運完畢後方鋪設水泥，所鋪設水泥以足供車輛在地面平緩行駛即可，無庸耗費大量混凝土材料大幅墊高地面，地坪應不致於鋪設水泥後較周邊提高七十二公分，且就租賃土地所鋪設之混凝土掩蓋或混雜原地上雜物垃圾一節，已經反訴被告坦認不諱，反訴原告指反訴被告未依約於一０八年二月十日前清運租賃土地上垃圾，反將之混入混凝土地坪一節，應屬可採。
３反訴被告固另辯稱將地上垃圾雜物混入混凝土地坪係依反
訴原告之指示云云，而反訴原告針對清運垃圾給付報酬所開立之收據，記載「垃圾清理到水泥地坪」，並有意刪除反訴被告在「水泥地坪」上方增列之「鋪設」字樣（見卷第九五頁），文義未臻明確，已難認反訴原告同意甚或指示反訴被告將地上垃圾雜物混入混凝土地坪，參諸本件租約第十一條第⒊點記載：「乙方租用租賃標的物所產生之事業廢棄物，應自行負責清運，乙方不得於本租賃土地傾倒或掩埋廢棄物‧‧‧」，殊難想像反訴原告竟反於本件租約之約定，於另行支出十萬元報酬委託反訴被告清運地上廢棄物之際，特意指示反訴被告將地上廢棄物混入水泥地坪中，反訴被告此節所辯，尚難遽採。反訴被告既將租賃土地上垃圾雜物混入所鋪設之混凝土地坪，違反本件租約第十一條第⒊點及垃圾清運承攬契約之約定，反訴被告並已逾約定之履行期、陷於給付遲延，反訴原告於一０九年一月三日以反訴起訴狀催告反訴被告於二十日內清運完畢，該書狀於同月六日到達反訴被告（見卷第三一三頁掛號郵件收件回執），反訴被告迄至本院一０九年六月二十三日現場勘驗時仍未清運完畢，反訴原告依上開法條解除兩造間清運垃圾承攬契約，亦無不合。
４兩造間清運垃圾承攬契約既因反訴被告遲未依約履行，經
反訴原告解除，反訴原告依民法第二百五十九條第一款規定請求反訴被告返還所受領之十萬元報酬，仍非無憑。
（三）末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百零三條、第二百二十九條第一、二項、第二百三十三條第一項前段已有明定。反訴被告每月應給付反訴原告租金一萬六千四百五十七元，自一０八年七月起至一０九年七月止共十三個月之租金為二十一萬三千九百四十一元，反訴原告請求反訴被告就此部分另支付自一０九年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。反訴原告得依本件租約第十二條第⒊點之約定請求反訴被告負擔律師報酬五萬一千零四十一元，反訴原告請求反訴被告就此部分另支付自起訴狀繕本送達翌日即一０九年一月七日（見卷第三一三頁掛號郵件收件回執）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，仍屬有據。
五、綜上所述，反訴被告每月應給付反訴原告租金一萬六千四百五十七元，自一０八年七月起至一０九年七月止共十三個月之租金為二十一萬三千九百四十一元，反訴原告得依本件租約第十二條第⒊點之約定請求反訴被告負擔律師報酬五萬一千零四十一元，兩造間清運垃圾承攬契約因反訴被告遲未依約履行，經反訴原告解除，從而，反訴原告依本件租約請求反訴被告給付二十一萬三千九百四十一元，及自一０九年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依本件租約第十二條第⒊點之約定請求反訴被告給付五萬一千零四十一元，及自一０九年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依民法第二百五十九條第一款規定請求反訴被告給付十萬元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。本件所命反訴被告給付之金額未逾五十萬元，爰職權宣告假執行，反訴被告陳明願供擔保請准免為假執行，就反訴原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 10 日
民事第四庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 10 日
書記官 顏子薇附圖：新北市新店地政事務所１０９．７．１０土地複丈成果圖