臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第454號原 告 陳素琴訴訟代理人 楊定諺
田穎楊永成律師錢紀安律師被 告 東帝士儷園廣場大廈管理委員會法定代理人 李麗娟訴訟代理人 吳志勇律師
蔡明叡律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國108 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。查原告原起訴請求確認被告於民國107 年8 月26日召開之東帝士儷園廣場大廈（下稱系爭大廈）107 年度第二次區分所有權會議（下稱系爭第二次區分所有權會議）有關「修訂系爭大廈管理委員會管理組織暨規約（下稱系爭規約）第10條第6 款規定之決議（下稱系爭決議）」無效。嗣於108 年2 月1 日具狀追加先位訴訟請求確認系爭決議不成立，並將前開訴訟列為備位訴訟等語。核屬訴之變更、追加，惟原訴與此變更、追加之訴，均係以系爭決議之效力為何為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）被告為系爭大廈之管理委員會，原告為系爭大廈C 棟之區分所有權人，自103 年11月起將名下C 棟269 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋）整戶出租予訴外人田穎，並僅同意田穎以合法隔成三間分租套房方式再行出租，並非不合法之日租套房。詎被告於107 年8 月12日以「修正系爭大廈管理組織報備規約案討論等事項」為議案，召集系爭大廈10
7 年度第一次區分所有權人會議（下稱系爭第一次區分所有權會議），因出席數未達公寓大廈管理條例第31條規定之門檻，經由主席宣布流會；嗣於107 年8 月26日依同條例第32條第1 項規定召集系爭第二次區分所有權會議討論同一議案，通過系爭決議修訂系爭規約第10條第6 款規定為：「管理費增收：頂樓違建每坪加30 %，營業行為（含公司行號）及宗教團體等每坪加30% ，套房出租行為每坪加200 % ，民宿或日租套房（租期30天以內者）加收300%」。依據此修訂之規定，原告每月應繳納管理費金額由新臺幣（下同）2,945 元調高至每月1 萬1,780 元，漲幅竟高達四倍。而被告未依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定，將系爭決議內容送達包含原告在內之各區分所有權人，亦未依同條第3 項規定公告。基此，系爭決議不符合公寓大廈管理條例第32條第2 項、第3 項規定，原告爰訴請確認其不成立。
（二）縱認系爭決議成立，然社區安全與生活品質應係由社區全體區分所有權人共同維護，依公寓大廈管理條例第10條第
2 項前段規定，管理費應「按應有部分比例分擔」。而系爭大廈為住商混合之大樓，系爭房屋作為合法之分租套房使用，毋寧為社會常態，且該屋30幾坪僅隔為三間套房，就居住環境而言，並無任何不妥之處；再系爭房屋之使用方式不至於增加管理上難度，被告亦未因此增加管理之人事費用，且系爭大廈之管理費結餘款仍留存有56萬多元，已足作為加強維護社區安全及生活品質之經費；被告復未提出充分理由說明何以針對部分區分所有權人須增收管理費，亦未證明有何得為前揭差別待遇之正當性基礎，被告透過系爭決議對原告財產權造成不合理之侵害，且悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，係以多數決之方式，作成對少數區分所有權人不利之分擔決議，即與民法所定誠信原則與公序良俗有違，自屬權利濫用，故系爭決議不具實質正當性，原告爰備位依民法第56條第2 項、第72條及第148 條規定，訴請確認系爭決議無效等語。
（三）並聲明：
1. 先位聲明：確認系爭決議不成立。
2. 備位聲明：確認系爭決議無效。
二、被告答辯：
（一）公寓大廈管理條例第32條第2 項、第3 項有關送達各區分所有權人、公告之規定，僅為程序保障之訓示規定，規範重點在於「是否存在過半數之書面反對意見」，而非「會議紀錄送達各區分所有權人與否」；且就「書面反對意見未過半數者」，法律效果僅為「該決議視為成立」，而非「該決議始為成立」，而系爭第二次區分所有權會議之召集程序或決議方法既無違反法律或規約之情事，系爭決議自應具備效力。縱認系爭決議依前開規定須經送達並公告始為成立，被告於系爭第二次區分所有權會議召開後，亦已將會議紀錄分別於系爭大廈A 棟、B 棟、C 棟大樓張貼公告，並將該會議紀錄連同「系爭大廈住戶管理辦法」、「系爭大廈住戶遷入（出）基本資料表」、「系爭大廈管裡組織報備規約修訂條文對照表」，委由各分棟保全人員發送予各住戶，原告亦已由其胞姊陳金葉為其代領，原告對於系爭決議內容知之甚詳，亦未曾向被告表示未收受會議紀錄之情。上開會議紀錄送達後，並無區分所有權人以書面表示反對意見，是系爭決議符合公寓大廈管理條例第32條第2 項規定，視為成立。
（二）系爭決議之所以增訂系爭規約第10條第6 款之管理費增收規定，係因區分所有權人中有就區分所有建築物之專有部分為營業行為、提供宗教團體使用、套房出租、民宿或日租套房等利用方式，使社區出入人口復雜、電梯相關設備使用頻率及耗損增加，進而提高環境衛生與居住安全之維護難度，致系爭大廈於社區維安、環境清潔之成本增加。
其中，原告出租系爭房屋，不論係以違法出租日租套房或合法分租套房之營利使用方式，短期租賃均會導致系爭大廈之公設維護、衛生維護、消防避難、安全防護等管理成本之增加，遂有透過調漲管理費之手段達成行為制約目的之必要性，是依一般居住使用目的、營業使用目的之不同，徵以不同費率計算管理費之方式因應，以減少社區中區分所有權人以營業目的使用專有部分之比例，並對於以營業方式使用專有部分者徵收較高費率計算之管理費，而該管理費係為支付保全聘任費用、電梯保養費用等社區安全維護開支，應屬合法妥當，並未對原告財產權造成過度限制，符合使用者付費之公平原則及各區分所有權人之共同利益。被告並業於108 年1 月27日召開第四次管理委員會，預計將增收之管理費作為公共區域加裝監視器等安全管理措施之經費。本件原告未舉證證明系爭決議有何背於公序良俗或權利濫用之情事，其主張系爭決議無效，並無理由等語。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）查被告為系爭大廈之管理委員會，原告為系爭大廈C 棟之區分所有權人，自103 年11月起將系爭房屋整戶出租予田穎。被告於107 年8 月12日以「修正系爭大廈管理組織報備規約案討論等事項」為議案，召開系爭第一次區分所有權會議，因出席數未達公寓大廈管理條例第31條規定之門檻，由主席宣布流會；嗣於107 年8 月26日依同條例第32條第1 項規定召集系爭第二次區分所有權會議討論同一議案，通過系爭決議修訂系爭規約第10條第6 款規定為：「管理費增收：頂樓違建每坪加30 %，營業行為（含公司行號）及宗教團體等每坪加30% ，套房出租行為每坪加200% ，民宿或日租套房（租期30天以內者）加收300%」等情，為兩造所不爭執，並有原告與田穎間之房屋租賃契約書、及被告所提出、原告不爭執真正性之系爭第一次區分所有權會議及系爭第二次區分所有權會議之會議通知單、系爭大廈A 、B 、C 棟開會通知單簽收單、會議紀錄、會議出席人員名冊（簽到簿）、會議出席委託書、系爭規約修訂條文對照表、系爭大廈107 年10月份至108 年3 月份管理費收繳清冊等件在卷可稽（訴字卷一第83至89、115 至
269 、369 至371 、481 至515 頁），自堪信為真正。
（二）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限；前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之，原告因而為訴之變更或追加時，不受第255 條第1 項前段規定之限制，民事訴訟法第247 條定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號裁判意旨參照）。經查，本件原告為系爭大廈之區分所有權人，其主張系爭第二次區分所有權會議通過之系爭決議為不成立或無效一節，為被告所否認，則兩造就系爭決議是否有效存在即有不明確情形，而系爭決議涉及各區分所有權人應繳交管理費之數額，攸關原告身為系爭大廈區分所有權人之權利義務，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認之訴，合先敘明。
（三）系爭決議是否因未符公寓大廈管理條例第32條第2 、3 項之規定而不成立？
1. 按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第31條、第32條分別定有明文。準此，適用公寓大廈管理條例第32條規定召集會議所作成之決議，應於送達會議紀錄七日內，未有該條例第32條所定一定比例之區分所有權人以書面表示反對意見時，該決議始視為成立（最高法院107年度台上字第798 號判決意旨參照）。細繹公寓大廈管理條例第32條之立法意旨，係為避免該條例第31條之門檻過高，未獲致決議，並以降低出席及可決門檻作成決議，以利管理維護事務之執行，惟避免少數人專斷，故於第32條第2 項規定會議後應將會議紀錄送達各區分所有權人並公告之，使各區分所有權人有機會表示反對意見。基此，區分所有權人如係依條例第32條第1 項規定就同一議案重新召開會議作成決議時，即須踐行同條第2 項規定，將該次會議紀錄依同條例第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，並須各區分所有權人於7 日內以書面表示反對意見者未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立。此法定要件係因可決數降低，故應保障各區分所有權人表示反對意見之權利，自應以收受送達而知悉決議內容為前提，此與依條例第31條作成多數決決議而依第34條附隨送達義務之訓示規定不同。至於條例第32條第3 項「於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之」，則是於認定「系爭決議確已依同條第2 項送達、而無超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數於7 日內以書面表示反對意見，從而視為『成立』『後』」，再於10日內以書面送達全體區分所有權人並公告。故此第32條第3 項已非關系爭決議成立與否之認定，先予敘明。
2. 經查，系爭第二次區分所有權會議係屬依公寓大廈管理條例
第32條第1 項所召開之會議一節，為兩造所不爭執，揆諸前開說明，被告自應依條例第32條第2 項規定，將系爭第二次區分所有權會議紀錄送達各區分所有權人，且須各區分所有權人於7 日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立。而查，證人即於106 年6 月1 日起擔任被告管理委員會總幹事迄今之葉采芳業已到庭結證：我於系爭第二次區分所有權會議開完會的第七天就把會議紀錄、修訂管理規約、住戶條例、住戶遷入遷出基本資料，連同資料之簽收單送給系爭大廈A、B 、C 棟的管理員，要其等在2 天內將該等資料交予A 、B、C 棟的住戶簽收，原告的資料是交給同為系爭大廈住戶之原告姊妹陳金葉。之後並沒有區分所有權人於7 日內以書面跟管理委員會表示反對意見。我們也有將系爭第二次區分所有權會議紀錄、系爭決議內容、修正後之規約公告在電梯內以及大門佈告欄等語明確（訴字卷一第544 至548 頁），其並當庭指明被告所提之當時送達各區分所有權人之會議紀錄、修訂管理規約、住戶條例、住戶遷入遷出基本資料以及「
C 棟住戶領取區大會議紀錄／規約／管理辦法／基本資料」之簽收單（下稱系爭簽收單）（見訴字卷一第355 至371 、
44 1至443 頁），即係其前述之資料無訛。而證人葉采芳所述原告部分係由其姊妹陳金葉代領一節，核與原告自陳系爭第一次區分所有權會議及系爭第二次區分所有權會議之開會通知書亦均係由同為系爭大廈住戶之胞姊陳金葉替其收受乙情（訴字卷一第325 頁），得以參佐。觀諸被告所提系爭簽收單明確打字記載「C 棟住戶領取區大會議紀錄／規約／管理辦法／基本資料」且以手寫註記「107 年第二次區分所有權會議」等文字（訴字卷一第441 至443 頁），證人即同為系爭大廈C 棟住戶之林文嘉亦結證：我本人沒有去參與系爭第二次區分所有權會議，會議後，管理員有發會議紀錄，是我太太去拿、簽收的，另外也有在C 棟門廳佈告欄、電梯內張貼會議紀錄的影本，A 、B 棟部分，因為葉總幹事都是憑著管理委員會的意思在執行，應該不會有差異等語（訴字卷一第597 至601 頁），及證人即時任C 棟管理員陳新吉經提示系爭簽收單後證稱：我確實有依總幹事葉采芳指示，把總幹事交代的資料交給住戶，然後請住戶在系爭簽收單上簽名，之後再把簽收單交還給總幹事。原告的部分係由其姐姐陳金葉代收的等情（訴字卷一第549 至553 頁），以及證人即原告就系爭房屋之承租人田穎亦結證：原告有向我表示，她於系爭第二次區分所有權會議開完會都有在關注會議結果。她的意思是，在系爭第二次區分所有權會議開完會後，她就已經知道有通過調漲套房管理費一事等語（訴字卷一第562頁）。綜合上開卷證資料，堪認被告所提系爭簽收單確屬真正，系爭第二次區分所有權會議紀錄確有依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定送達包含原告在內之各區分所有權人，應屬明確。至原告固質疑系爭簽收單上與前揭「系爭第一次區分所有權會議、系爭第二次區分所有權會議開會通知單」之簽收單上之陳金葉簽收筆跡有異，然二者之簽名文字有別（前者僅簽「陳」字、後者係簽「陳金葉」三字），簽署之字體亦有草書與楷書之區別（前者為草書，後者為楷書），尚難比對二者筆跡之相符程度，是此部分亦無由為有利原告之認定。至證人陳新吉固另一度表示：我是將區分所有權人開會前的資料交給住戶，開完會後，沒有再交資料給住戶，我沒有把會議紀錄給住戶過等語，並稱系爭簽收單也是開會前給住戶簽收的云云（訴字卷一第550 至551 頁），然此揭所述明顯與客觀書證即系爭簽收單打字記載之開會後始會產生之「會議紀錄」之明確文義不符，而證人陳新吉經再度提示系爭簽收單並質以此節後，即已說明：資料都是總幹事印好，整疊拿過來，我只負責要把總幹事交代的資料交給住戶，然後請住戶在簽收單上簽名，至於總幹事要交給住戶的資料的內容，我沒有去看，所以我不清楚資料的內容。（問：你剛剛說會議紀錄沒有送達給區分所有權人，是否如此？）有啊，這個都有送給他們啊，只是沒有看內容是寫什麼而已。因為上面那個要給住戶簽收的就是寫會議紀錄等語（訴字卷一第552 、555 頁）。衡諸證人陳新吉已明確證稱確有依總幹事葉采芳指示送達相關資料予住戶，並將打字載明「C棟住戶領取區大會議紀錄…」等文字之系爭簽收單交由具領人簽收，惟其並未實際翻閱該等交付住戶之資料內容，其前開所稱「並未於區分所有權人會議開會後，交付會議紀錄等資料予住戶」一節，應係對時序經過及資料內容之誤解所致，無由以此遽為推翻前開依據系爭簽收單之客觀書證以及數名證人互核相符之證述，所為「系爭第二次區分所有權會議紀錄確有送達區分所有權人」之認定。
3. 依上，系爭第二次區分所有權會議紀錄確已依公寓大廈管理
條例第32條第2 項規定送達包含原告在內之各區分所有權人，且未經全體區分所有權人及其區分所有權比例合計超過半數於七日內以書面表示反對意見，依該條項規定，系爭第二次區分所有權會議通過之系爭決議應視為成立。
（四）系爭決議是否違反公序良俗、誠信原則而無效？
1. 按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無
效，乃指法律行為本身違反國家社會一般的要求或利益，或社會一般道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年度台上字第2603號裁判、73年度台上字第1930號裁判、83年度台上字第1530號裁判意旨參考）。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項固有明文。
此所謂行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號裁判意旨）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號裁判意旨）。是權利人若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。而且權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。至何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責，亦即應由原告負舉證之責。繼按民法第148 條第2 項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義（最高法院101 年度台簡上字第2 號裁判意旨）。公寓大廈區分所有權人為提昇居住品質，增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項以為規約（公寓大廈管理條例第1 條、第3 條第12款參照），區分所有權人會議之決議內容，若形成少數人與多數人不相等之負擔，法院固可審查決議內容是否違反平等原則，惟公寓大廈區分所有權人會議決議亦屬私法自治之範疇，法院應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人（下稱少數區權人）及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。申言之，若該決議內容對於少數區權人課與之不利分擔，係基於少數區權人就社區大廈之使用收益之特殊態樣，為增進社區大廈之共同利益，確保良好生活環境，而為具有合理關聯之措施，當認仍屬應予尊重之私法自治、社區治理之範疇，難謂有違公序良俗或誠實信用原則。
2. 經查，系爭決議係為「維護社區安全及避免流動人口造成環
境複雜化，影響住戶生活品質」，而修訂系爭規約第10條第
6 款規定，分別對頂樓違建、營業行為及宗教團體每坪加收30% 、套房出租行為每坪加收200%、民宿或日租套房（租期30天以內者）每坪加收300%之管理費等情，有系爭第二次區分所有權會議記錄以及系爭規約修訂條文對照表可佐（訴字卷一第355 至359 、369 至371 頁）。次查，被告依據系爭規約向系爭大廈收取之管理費，乃供作支付包含保全聘雇及諸如發電機維護、電梯保養、汙水改管、車道鐵捲門更新、頂樓防火門更新、公設清潔、大門感應讀卡機更新、梯廳磁磚更新、公共區域消毒、消防申報及缺失改善、汙水馬達更新、公共設施燈具裝設等共用部分之維護、修繕、社區安全維護之開支所用，有107 年1 月份至10月份系爭大廈管理費收支表各1 份在卷可證（訴字卷一第41至60頁）。基此，若區分所有權人不同之使用態樣，對於社區安全維護產生輕重有別之影響，則課予不同之管理費徵收標準，實屬具有手段目的合理關聯之差別措施，亦符實質平等原則。而查，原告本件質疑系爭決議中對於「套房出租」、「民宿或日租套房（租期30天以內者）」加收管理費之部分，依系爭決議針對前、後者之文義，前者（套房出租）應係指租期超過30天之套房出租行為，後者（民宿或日租套房）則係指租期於30天以內之套房出租行為。而無論係租期超過30天、或租期於30天以內之套房出租，均係將原屬同一戶之專有部分，再行隔間而分別出租不同人等，皆會造成系爭大廈之人流進出複雜化。且按，所謂旅館業，係指觀光旅館業以外，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業。經營旅館業者，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取登記證及專用標識後，始得營業。未依本條例領取登記證而經營旅館業務者，處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰，並勒令歇業，並勒令歇業。發展觀光條例第2 條第8 款、第24條第1 項、第55條第4 項定有明文。由此可知，若於社區大廈中，未經辦妥公司或商業登記並向地方主管機關申請旅館業登記，提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用者，即屬違法經營旅館業務之行為，此即一般俗稱之非法民宿或非法日租套房。此由上開發展觀光條例第2 條第8 款立法理由揭示「現行許多未領有旅館業登記之業者，而以日租、會館、招待所等其他名義，實際上亦係提供旅客住宿、休息之營業行為，其亦應受旅館業之限制規範，以保障旅客權益」，亦可參佐。基此，租期於30天以內（即日或週）之套房出租行為，更可能同時構成違反前揭發展觀光條例規定之違法經營旅館業行為。
3. 而查，系爭房屋自103 年起即經原告之承租人田穎分成三個
均有各自獨立衛浴之套房（即A 房、B 房、C 房）分別出租，該屋中除此三個套房外，別無其他公共空間（如客廳或廚房）等情，業經證人田穎結證屬實（訴字卷一第557 至558頁），且為原告所不否認。而依證人田穎證述，從103 年起迄今，A 、B 、C 房均已分別前後歷經約6 至8 名不同房客，A 房、C 房房客入住期間最長僅1 年，短期約1 至4 個月不等，B 房房客僅一名入住近2 年，其他短期約6 至7 個月；又房客中約6 成為外國籍人士等節（訴字卷一第558 至55
9 頁），是系爭房屋所分隔出之三個套房，房客平均租期均不到一年，大多僅為數月之久，其人流進出確實較諸其他一般住戶更為複雜。再參諸證人林文嘉證稱：B 、C 棟的保全管理員上班時間為早上7 點半至晚間18點半，我曾經見聞二次，均於晚間10點左右，在C 棟一樓門口有人在抽菸、喝酒、喧嘩，讓我晚自習回家的女兒不敢進門，打電話叫我下樓去接她；那些人自稱為5 樓的住戶。事實上，我在C 棟經常看到那些背包客進進出出，陌生人進出的非常頻繁，我們進出大樓時都會看到。去年（107 年）大概5 、6 月間，有一個70歲左右的男性，他每天就在早上7 點左右就坐在C 棟一樓門廳的沙發上講手機，我連續看了兩天，第二天早上我就跟他聊了一下，我問他是否為新搬來的住戶，他說不是，我問他為何會在這裡出入，他說他這兩天住在5 樓的日租套房，一天1,500 元，他說他預計住個2 、3 天等語（訴字卷一第601 至605 頁）。可見系爭大廈C 棟確實有住戶疑似經營日租套房之情事，而此不但可能已構成違反前開發展觀光條例之行為，亦因人口流動複雜，使得其他住戶難以識別進出系爭大廈者是否為住戶，進而衍生居住安全之風險及心理上負擔之不利益。再者，因有住戶反映有C 棟住戶經營日租套房，人員進出複雜難以掌握身分，且下班後無保全人員，請管理委員會加強C 棟安全管理措施以保護住戶安全，被告管理委員會乃於108 年1 月27日第四次管理委員會會議中通過決議，擬加強C 棟監視器數量，現行重點安裝C 棟大門及5樓樓梯間監視器，爾後俟經費情形逐層檢討安裝等情，有該次管理委員會會議記錄1 份存卷可憑（訴字卷二第39至41頁），復經同時為時任管理委員之一之證人林文嘉結證：系爭決議增收之管理費即係作為前述加裝監視器之經費所用等語明確（訴字卷一第606 至607 頁）。依上，系爭決議基於「維護社區安全及避免流動人口造成環境複雜化，影響住戶生活品質」，對於「（租期超過30天之）套房出租」、「民宿或日租套房（租期30天以內者）」加收管理費，將增收之管理費供作加強社區安全維護所用，並同時抑制違法經營民宿或日租套房之行為，其手段及目的堪認具有合理關聯。
4. 衡諸住戶將原屬一戶之專有部分隔成數間套房作為分租或日
租套房出租，通常會取得較諸以「整戶」出租更高之經濟收益，此由原告所提其將系爭房屋整戶出租予田穎之房屋租賃契約書顯示每月租金為3 萬元，而田穎就A 、B 、C 房分別出租之租賃契約書則顯示，各房之每月租金為2 萬4,000 元至2 萬8,000 元不等一節（訴字卷一第83至89、379 至397頁），先不論此應認定為「分租」或「日租」套房，此一隔間套房出租之舉，確有取得幾乎係與隔間之套房數量相同之倍數收益，而於此同時，因為此一經濟行為，卻對於其他區分所有權人或住戶造成因人口流動複雜、安全維護困難、居住安寧受妨害之風險等不利負擔，形成所謂「外部成本」，系爭決議因而對於「取得倍數經濟收益、卻造成外部成本」之分租套房以及同時可能構成違法之日租套房，分別課予增收200%、300%之倍數管理費之負擔，以將前開外部成本進行衡平分配，實符合使用者付費、以量計價之比例原則，尚難認有顯失公平之情。至於系爭房屋究竟係屬系爭決議修訂後之系爭規約第10條第6 款所定之「（一般分租）套房」或「民宿或日租套房」，而應適用增收200%或300%管理費之標準，則與系爭決議內容（即修訂後之系爭規約第10條第6 款規定）本身是否違反公序良俗或誠實信用原則之認定無涉。又原告與田穎間如何針對增加之管理費之分擔進行後續約定，係屬其二人彼此之間權利義務分配之契約自由，亦與系爭決議係就（包含原始出租區分所有權人以及進行轉租之承租住戶）取得倍數經濟收益、卻造成外部成本之套房出租或日租行為，合理增收管理費之認定，不生影響。
5. 綜上，系爭決議基於社區安全維護及避免流動人口造成環境
複雜化，修訂系爭規約第10條第6 款，分別對各區分所有權人之不同使用收益情形，規定不同之管理費徵收標準，尚難認有違反公序良俗或誠實信用原則之情。原告主張系爭決議依民法第56條第2 項、第72條及第148 條規定為無效，並無理由。
四、綜上所述，原告先位請求確認系爭決議不成立，以及備位請求確認系爭決議無效，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 15 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 15 日
書記官 黃品蓉