臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4771號原告即反訴被告 吳力兑訴訟代理人 陳郁婷律師複代理人 王介文律師被告即反訴原告 鄭佾琪訴訟代理人 洪國誌律師
吳宜恬律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先備位之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰陸拾貳萬柒仟伍佰元，及自民國一百零八年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之七十五，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍拾伍萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹佰陸拾貳萬柒仟伍佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告起訴主張兩造於民國108年7月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,085萬元向被告購買其所有臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段00號3樓之11，下稱系爭房屋)及其坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），惟被告故意不告知系爭房屋存有瑕疵，爰據此主張撤銷或解除系爭契約，先位請求被告返還已給付之買賣價金及賠償支出仲介服務費之損害，備位請求確認被告之買賣價金債權在325萬5,000元內範圍內不存在。被告則以原告未依約履行系爭契約構成違約情事，提起反訴請求原告給付懲罰性違約金。經核本訴及反訴均係本於系爭契約所生之爭執，原因事實及法律關係之審判資料有共通性或牽連性，復衡諸紛爭解決一次性原則及訴訟經濟之基本要求，被告提起反訴，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於108年7月31日簽訂系爭契約，約定由原告以1,085萬元向被告購買系爭房地，被告於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱現況說明書）上第11點第1項、第35點、第38點勾選系爭房屋並無「違建」、「白蟻蟲害」與「樑、柱上有顯見之間隙裂痕」等情狀，原告並於108年8月1日匯款買賣價金217萬元至玉山銀行敦南分行帳號00000000000000之帳戶（戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶）。詎原告於訂約後欲裝潢系爭房屋時，卻發現系爭房屋牆壁内竟有「白蟻」及「蟻道」，且多處牆面亦有裂痕與隆起，陽台更係違法外推而屬「違建」（下合稱系爭瑕疵），被告顯係故意告知原告不實訊息，致原告陷於錯誤而訂立系爭契約而為詐欺，依民法第88條第1項本文、第92條第1項本文規定，原告得撤銷訂立系爭契約之意思表示；另系爭房地存有系爭瑕疵，亦屬不符合系爭契約約定與通常效用之物之瑕疵.且被告客觀上難以補正，依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，原告得請求解除契約，原告業以臺北信維郵局026146號存證信函之送達為撤銷訂立系爭契約及解除系爭契約之意思表示，而上開存證信函已於108年9月6日送達被告，故系爭契約已經原告於108年9月6日合法撤銷、解除而溯及失效。系爭契約經原告於108年9月6日合法撤銷與解除後，被告應負回復原狀之責任，被告即喪失保有系爭房地買賣價金217萬元之法律上原因，且使自身受有利益並致原告受有損害，被告曾任不動產經紀營業員，對於系爭房地有無違建、改建，僅需向臺北市建築管理工程處調取使用執照竣工平面圖即可知悉，並無調查困難情事，卻怠為任何調查，告知原告不實資訊，以詐欺方式騙取原告訂立系爭契約，顯係故意或過失（具體輕過失）侵害原告之意思表示自甶權，並使原告受有給付系爭房地買賣價金217萬元之損害，依民法第113條、第114條第2項、第179條、第184條第1項前段與第259條第2款規定，被告應返還原告已給付之系爭房地買賣價金217萬元，請求擇一為原告有利之判決；再查，原告因遭被告詐欺而訂立系爭契約，除受有支付系爭房地買賣價金217萬元損害外，亦因訂立系爭契約而受有給付仲介服務費10萬8,500元之損害，原告亦得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償。退步言之，縱認原告不得撤銷或解除系爭契約關係而請求被告返還已給付之系爭房地價金217萬元，系爭房地存有系爭瑕疵，依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，原告得請求減少系爭房地買賣價金30％，則被告於325萬5,000元【計算式：1,085萬元x30％=325萬5,000元】範圍内對原告之系爭房地買賣價金債權即不存在。為此，爰先位依民法第113條、第114條第2項、第179條、第184條第1項前段與第259條第2款規定，請求擇一為原告有利之判決，判命被告返還原告已給付之系爭房地買賣價金217萬元，並賠償原告10萬8,500元；備位依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，以起訴狀繕本送達為請求減少系爭房地買賣價金30％之意思表示，請求確認被告之買賣價金債權在325萬5,000元範園內不存在等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告227萬8,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：確認兩造於108年7月31日成立之系爭契約，被告之買賣價金債權在325萬5,000元範圍内不存在。
二、被告則以：原告雖主張系爭房屋有「違建」、「白蟻蟲害」與「樑、柱上有顯見之間隙裂痕」等瑕疵，被告顯係故意告知原告不實訊息，致原告陷於錯誤而訂立系爭契約而為詐欺等語，然系爭房屋為「鋼筋混凝土造|，自無可能有白蟻蟲害，且於原告裝修拆除牆面前，被告無從知悉；所謂「牆面有裂痕與隆起」至多僅為牆面油漆因老化、氣候因素而有裂損，並非在主要結構鋼筋體上之樑、柱有裂痕，自無影響結構之安全性，且原告於簽訂系爭契約購買系爭房地前，曾2次攜同所謂「師傅」之友人進入系爭房屋內審視屋內現況，對牆面裂損當已知悉；另被告委託出售系爭房地之連勝不動產仲介，於簽約前已提供系爭房地所有權狀、謄本、地籍圖及系爭房屋平面圖供原告審閱，是原告就系爭房地有無增建現況亦已知悉，縱認陽台係屬違建，亦無在簽約前或簽約後通知被告需依法拆除之情，非屬物之瑕疵，是難認被告於簽訂系爭契約時有何施用詐術之故意，原告主張因錯誤或受詐欺而欲撤銷系爭契約，實無理由。況兩造於簽立系爭契約時，並另行簽立系爭契約附件即被證七協議書（下稱系爭協議書），於該協議書第4條約定：「本標的買賣雙方合議（應為意）依現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任」，已特約免除被告瑕疵擔保之責；縱認原告主張系爭瑕疵為真，白蟻蟲害、牆面裂損不影響系爭房屋之通常效用，非屬重大瑕疵，且原告未依系爭契約第7條第7項第1款催告被告補正，原告解除契約有失公平；違建部分依系爭契約第7條第6項約定，亦僅有在被通知拆除時得請求減少價金，是原告請求解除契約或減少價金並賠償締約費用，亦均無理由等語置辨。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依系爭契約第3條第2項第3期（完稅款）第㈠約定：「於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起三個工作日内，買方應將第三期款存匯入履保專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，繳納後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業」，同條項第㈡款亦約定：「若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，….若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入履保專戶」，又第8條第2項亦約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方(自逾期日起至完成給付日止）…。經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或乙付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議」。系爭契約承辦地政士於108年8月15日以LINE簡訊通知反訴被告土地增值稅、契稅單已核發，請反訴被告將尾款差額14萬元及預收規費稅費6萬元，共計20萬元存匯入履保專戶，以便進行後續程序，依約反訴被告應於受通知日起3個工作天（即108年8月19星期一）將款項匯入履保專戶，惟反訴被告遲不履行繳納稅款、匯入尾款差額之義務，顯違反系爭契約上開約定，反訴原告遂依系爭契約第8條第2項約定，於108年9月5日以臺北台塑郵局001052號存證信函催告原告於函到10日内履行買賣契約之義務，逾期即依該函作為解除契約之意思表示，反訴被告置若罔聞，反訴原告遂再於同年9月20日以臺北台塑郵局001270號存證信函通知反訴被告沒收反訴被告已繳價金217萬元做為懲罰性違約金，亦未獲置理。為此，爰依系爭契約之約定，請求被告給付懲罰性違約金217萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告217萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：依系爭契約第8條第2項約定，縱使反訴被告有不依系爭契約約定履行或支付價金情事，反訴原告於催告反訴被告定期履行後，須再「另以書面」通知，始能向反訴被告解除系爭契約，則反訴原告於尚未完成催告前，即以臺北台塑郵局001052號存證信函向反訴被告為解約之意思表示，顯不符系爭契約第8條第2項約定要件，並非適法。況反訴被告已於108年9月6日合法撤銷或解除系爭契約，反訴原告無從再以臺北台塑郵局001052、001270號存證信函解除系爭契約，故反訴原告主張解除契約並沒收反訴被告給付之買賣價金217萬元，並非可採。退步言之，縱認反訴原告主張有理由，反訴原告請求反訴被告給付之違約金217萬元已占系爭房地總價款1,085萬元之20％，已逾系爭房地總價款15％而超過「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條規定上限，故反訴原告請求給付違約金217萬元，自已過高且顯失公平；又系爭房屋確有陽台外推而與使用執照竣工平面圖不符之情事，反訴被告係遭反訴原告詐欺或誤導使簽訂系爭買賣契約，若許反訴原告得向反訴被告請求217萬元違約金，對反訴被告當亦屬顯失公平且違反誠信原則，且經查詢系爭房地周遭不動產之實價登錄資料，反訴原告解除系爭契約後再將系爭房地轉售他人，將不受有成交價金之差額損害，爰請求將違約金酌減至零等語置辨。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本訴及反訴兩造不爭執之事項：
一、兩造於108年7月31日簽訂系爭契約，約定由原告以1,085萬元向被告購買系爭房地。
二、原告於108年8月1日匯款217萬元至玉山銀行敦南分行帳號00000000000000之帳戶（戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶）。
三、系爭契約所附之現況說明書第11點第1項勾選「系爭房地無違建、改建或增建之情事」，第35點勾選「本標的不曾有白蟻蟲害」，第38點勾選「本標的樑、柱部分無顯見間隙裂痕」。
四、被告於108年9月6日收受原告寄發之臺北信維郵局026146號存證信函。
五、原告於108年9月6日、同年9月20日收受被告寄發之臺北台塑郵局001052號、001270號存證信函。
肆、本訴及反訴兩造爭執之事項：
一、本訴部分：㈠系爭房屋是否有原告所指「違建」、「白蟻蟲害」與「樑、
柱上有顯見之間隙裂痕」等瑕疵而構成物之瑕疵？㈡原告先位依民法第88條第1項本文、第92條第1項本文規定撤
銷系爭契約之意思表示，或依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，解除系爭契約，並依民法第113條、第114條第2項、第179條、第184條第1項前段與第259條第2款規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金217萬元，另依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償締約費用10萬8,500元，有無理由？㈢原告備位依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本
文規定，請求確認被告之買賣價金債權在325萬5,000元範園內不存在，有無理由？
二、反訴部分：㈠反訴原告解除系爭契約是否合法？㈡若反訴原告合法解除契約，反訴原告向反訴被告請求賠償違
約金217萬元，有無理由？反訴被告請求酌減違約金，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠系爭房屋是否有原告所指「違建」、「白蟻蟲害」與「樑、
柱上有顯見之間隙裂痕」等瑕疵而構成物之瑕疵？⒈按當事人主張有利於己之事實者，按當事人主張有利於己之
事實者，就其事實有舉證之責任。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條亦有明文。又按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號裁判要旨參照）。而所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號判決意旨亦可參照）。
⒉就違建部分：
按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第25條第1項前段定有明文。原告主張系爭房屋有將原有陽台空間外推充為室內空間使用一情，為被告所不爭執，是系爭房屋陽台外推部分，自屬違建無疑，而未經建管機關許可即擅自建造之違建，原有遭政府機關依法取締處以罰鍰並強制拆除之危險，已涉原告得使用增建部分之時間久暫，足見陽台外推會影響原告議定買賣價金、是否締結系爭契約之重要事項，堪認為有減少物之價值及效用之瑕疵。
⒊就白蟻蟲害部分：
原告就此主張固據提出2紙照片為證（見本院卷一第81至82頁），惟被告於原告以臺北信維郵局026146號存證信函通知系爭房屋有上開狀況時，即委請專業人員前往檢測，經檢測後，檢測單位說明無白蟻之蟲害等語，有金鈿工程行報價單在卷為憑（見本院卷一第181頁），原告雖否認上開檢測結果，並請本院選任臺北市土木技師公會為鑑定人再為鑑定，然原告最終並未繳納鑑定費而同意捨棄鑑定，是本院參酌兩造各自提出之證據，實難單憑原告所提二紙照片遽認系爭房屋確有原告主張之白蟻蟲害情事，原告此部分主張，尚非可採。
⒋就樑、柱上有顯見之間隙裂痕部分：⑴按判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社
會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定內容等節，據以認定該標的物是否具備通常或契約預定之效用、品質或價值，倘依此研判後認有欠缺者，乃構成所謂物之瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任。又中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求解除契約或減少價金。
⑵系爭房屋為中古屋，系爭房屋於系爭契約簽約時，屋齡已約2
4年，其屋況本不能與新屋相提並論，有損耗、老化、折舊等現象，自屬常見。原告主張系爭房屋「樑、柱上有顯見之間隙裂痕」，並提出4紙照片為證（見本院卷一第83至85頁），然經被告委託檢測結果顯示「浴室壁磚隆起，牆體龜裂，屬地震天然因素擠壓造成，並無構成結構之影響」，有金鈿工程行報價單在卷可參（見本院卷一第181頁），是原告主張之樑、柱上間隙裂痕乃屬系爭房屋老化、自然耗損現象，原告就上開檢測結果並未提出提他相反意見，亦未提出其他證據證明系爭房屋之樑、柱間隙裂痕對於系爭房屋結構安全有何影響或有何減少系爭房屋之效用，兩造復於系爭協議書約定系爭房屋依現況點交，未就系爭房屋為品質擔保之約定，自難認系爭房屋因老化、自然耗損致樑、柱上有間隙裂痕未達新屋標準即屬物之瑕疵。
㈡原告先位依民法第88條第1項本文、第92條第1項本文規定撤
銷系爭契約之意思表示，或依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，解除系爭契約，並依民法第113條、第114條第2項、第179條、第184條第1項前段與第259條第2款規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金217萬元，另依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償締約費用10萬8,500元，有無理由？⒈原告依民法第88條第1項本文、第92條第1項本文主張撤銷系爭契約之意思表示，並無理由：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示之謂，又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例意旨參照）。
至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。又主張錯誤之當事人，因與主張被詐欺者相同，均係主張發生撤銷權之權利障礙要件事實，就該等事實亦應負舉證責任。
⑵原告主張系爭房屋有「違建」、「白蟻蟲害」與「樑、柱上
有顯見之間隙裂痕」等瑕疵，原告購買系爭房屋係供自住，若系爭房屋有違建、改建或增建情事，恐使系爭房屋違建部分未來遭建管機關拆除，原告自住之目的將無法達成，被告故意不為告知上開瑕疵資訊，復未於訂立系爭契約前，提供系爭房地之使用執照竣工平面圖供參，致無過失之原告陷於錯誤而為買賣之意思表示，依民法第88條第1項本文、第92條第1項本文撤銷系爭契約之意思表示云云。經查：
①系爭房屋並無原告所主張之白蟻蟲害，即無審酌原告就此是否陷於錯誤或被告是否詐欺之必要。
②不動產買賣交易金額甚高，關於房屋之登記面積、附屬建物
之登記面積、屋況、價額等，本為影響買受人購買之重要因素，原告自承其購屋想要有一個陽台，如果不符合，價值就會比較低等語（見本院卷第112頁），是原告看屋時應會特別注意不動產標的有無符合期望，又系爭房屋為中古屋，一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，本件原告於簽約前曾2次攜同所謂「師傅」之友人看屋，系爭房屋樑、柱上顯見之間隙裂痕於原告看屋過程中可輕易目視及觸摸，被告並未故意隱瞞或不告知樑、柱上間隙裂痕之存在，縱部分非當下肉眼可見，原告對中古屋因屋齡老化所生缺損亦可預見或有所認識，不容原告諉為不知，進而主張自己陷於錯誤。
③再者，觀之系爭房屋內部照片，一望即知系爭房屋並無保留
陽台部分，被告固有未據實告知系爭房屋現況有陽台外推情事，然被告說明其認知現況說明書指的是交易當時之標的物現況，因為在被告取得期間並無任何違建、改建之事由，被告始勾選「否」，而系爭買賣契約第1條不動產標示及買賣權利範圍記載：系爭房屋登記之總面積為24.01平方公尺，附屬建物部分為陽台4.81平方公尺、花台1.13平方公尺，並附記本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準，被告委託出售系爭房地之連勝不動產仲介，於簽約前並已提供系爭房地所有權狀、謄本、地籍圖及系爭房屋平面圖供原告審閱，系爭契約第1條第7項亦載明「買方於簽約前業已至標的所在地詳細檢視屋況，並對簽約時本不動產標的產權狀況等資料已充分暸解」等語，縱無系爭房屋竣工平面圖，惟系爭房登記面積為29.95平方公尺，不足10坪，原告2次親自前往系爭房屋勘查屋況，無論是由上開公示資料或房屋現況，比對後顯然可得知系爭房屋空間現況與系爭契約及謄本上陽台之記載不符而有「陽台外推」之事實，堪認被告就陽台外推一情並無故意隱瞞之意，而原告於簽約時並未就陽台部分提出異議，逕於現況說明書簽名並簽立系爭契約，明知而仍決意買受，可徵系爭房屋陽台外推非屬本件買賣原告在意之重要交易因素，且被告錯誤勾選系爭房屋現況與原告自由形成意思之過程間，並無因果關係。況若如原告所述，被告或仲介並未提出系爭房屋登記謄本予原告，則原告要如何確認系爭房屋之現況及買受範圍並據以議訂買賣總價金，原告空言主張簽約前不知系爭房屋有陽台外推情形，尚難採信。
④從而，本件被告並無使原告陷於錯誤，故意隱瞞系爭房屋有
樑、柱上顯見之間隙裂痕、陽台外推違建情事之詐欺行為，原告既於買受時知悉系爭房屋有上開情狀而仍予以買受，亦難謂原告所為買受系爭房地之意思表示內容，有何錯誤可言，是原告以錯誤或遭詐欺為由，依民法88條第1項本文、第92條第1項本文規定主張撤銷系爭契約，於法無據，尚不生撤銷契約之效力。
⒉原告依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，解除系爭契約，並無理由：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決同此見解）。又一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱發現有「約定現況」內缺損或不足之情形，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬「瑕疵」之理，更非所謂「物之瑕疵」。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。
⑵原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存在，且系爭瑕疵客觀上難以
補正，依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定有關物之瑕疵擔保效力解除系爭契約云云。惟查：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固經民法第359條定有明文，然系爭房屋並無白蟻蟲害之瑕疵，樑、柱上間隙裂痕為房屋老化、自然耗損所致，原告未舉證證明足以減損系爭房屋之價值或效用，難認屬物之瑕疵，且與系爭房屋陽台外推違建均為原告於購屋前即所知悉，已如前述，且兩造約定係以「現況」交屋，則原告基於利益及風險衡量後仍予以買受，依前揭規定，被告自不負擔瑕疵擔保責任，況兩造亦於系爭協議書第4條約定：「本標的買賣雙方合議（應為意）依現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任」，另以特約免除被告物之瑕疵擔保責任，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即無理由，則其主張依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，解除系爭契約，亦無理由。
⒊基上論述，原告先位依民法第88條第1項本文、第92條第1項
本文規定撤銷系爭契約之意思表示，或依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，解除系爭契約，均無理由，其撤銷系爭契約之意思表示及解約既無理由，則其並依民法第113條、第114條第2項、第179條、第184條第1項前段與第259條第2款規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金217萬元，另依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償締約費用10萬8,500元，自屬無據。
㈢原告備位依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本
文規定，請求確認被告之買賣價金債權在325萬5,000元範園內不存在，有無理由？系爭房屋並無白蟻蟲害之瑕疵，樑、柱上間隙裂痕為房屋老化、自然耗損所致，原告未舉證證明足以減損系爭房屋之價值或效用，難認屬物之瑕疵，且與系爭房屋陽台外推違建均為原告於購屋前即所知悉，兩造復於系爭協議書第4條約定以現況交屋，以特約免除被告物之瑕疵擔保責任，依民法第355條規定，本件被告不負物之瑕疵擔保責任，均如上述，則原告以被告應負物之瑕疵擔保責任為由，主張依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定減少系爭房地買賣價金30％（即325萬5,000元），並請求確認被告於減少範圍內，無該價金請求權存在，並無理由。
二、反訴部分：㈠反訴原告解除系爭契約是否合法？⒈反訴原告主張反訴被告未依約履行繳納稅款、價金給付義務
，反訴原告於108年9月5日依系爭契約第8條第2項「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方(自逾期日起至完成給付日止）…。經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議」約定，以臺北台塑郵局001052號存證信函催告反訴被告於函到10日内履行買賣契約之義務，逾期即依該函作為解除契約之意思表示，反訴被告於108年9月6日收受該存證信函，然反訴被告仍未於收受存證信函之10日內履行買賣契約之義務，反訴原告再於同年9月20日以臺北台塑郵局001270號存證信函通知反訴被告沒收反訴被告已繳價金217萬元做為懲罰性違約金等情，有該存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可憑（見本院卷一第145至169頁），且為反訴被告所不爭執，反訴原告既於108年9月5日、同年9月20日分別以存證信函為反訴被告給付遲延之催告及解除系爭契約之意思表示，並合法送達反訴被告，系爭契約即因反訴原告合法解除而失其效力。
⒉反訴被告雖辯以依系爭契約第8條第2項約定，反訴原告催告
限期履行買賣契約而反訴被告仍不履行時，反訴原告應再以書面通知解約，且系爭契約業經反訴被告於108年9月6日合法撤銷或解除系爭契約，反訴原告無從再以存證信函解除系爭契約云云。查反訴原告於反訴被告未履行給付價金義務時，先以臺北台塑郵局001052號存證信函催告反訴被告於函到10日内履行買賣契約之義務，並於該存證信函內併載明「逾期即依該函作為解除契約之意思表示」，反訴被告仍遲未履行，為求慎重，反訴原告再於同年9月20日以臺北台塑郵局001270號存證信函通知反訴被告沒收反訴被告已繳價金217萬元做為懲罰性違約金，該存證信函內同樣併載明「本人再以本函依法聲明解除兩造間就系爭房地之買賣契約」，堪認反訴原告於通知反訴被告限期履行而仍不履行時，已再以書面通知反訴被告解除系爭契約，合於系爭契約第8條第2項之約定；又反訴被告前開主張撤銷意思表示及解除契約等情，均無理由，業如前述，是反訴被告據此於108年9月6日以存證信函作為撤銷或解除系爭契約之意思表示，自非合法，系爭契約於反訴原告解除契約前，仍有效存在，反訴被告抗辯反訴原告解除契約不合法云云，並不足採。
㈡若反訴原告合法解除契約，反訴原告向反訴被告請求賠償違
約金217萬元，有無理由？反訴被告請求酌減違約金，有無理由？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，前者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，非以債權人所受損害為唯一審定標準；後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上第2563號、83年度台上字第2879號等判決意旨參照）。
⒉觀之上揭系爭買賣契約第8條第2項約定記載，顯見該條規定
之違約金性質屬懲罰性違約金。反訴原告依該規定於解除系爭契約後沒收反訴被告已繳價款做為懲罰性違約金，自屬有據。本院參酌內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其中第12條第3項關於違約處罰條款明定於買方違約不付款之情況下，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，所沒收之價款以不超過房地總價款15％為限，反訴被告已支付反訴原告買賣價金217萬元，為兩造所不爭執，占系爭房地總價款1,085萬元之20％，是本件兩造前揭違約金之約定，於買方違約時，賣方得沒收已繳價款，較內政部前開公告之「惟該違約金以不超過房地總價款15％」為高，超過部分應予酌減。反訴被告雖另稱其係遭反訴原告詐欺或誤導始訂立系爭契約，且經查詢系爭房地周遭不動產之實價登錄資料，反訴原告解除系爭契約後再將系爭房地轉售他人，將不受有成交價金之差額損害，是請求違約金酌減至零等語，然反訴被告並無遭反訴原告詐欺或誤導情事，已如前述，而反訴原告是否會受有成交價金差額損害，尚屬未定，且系爭買賣契約係約定懲罰性違約金，依上述說明，本非以債權人即反訴原告所受損害為唯一審定標準，且反訴被告既無正當理由，僅憑事後主觀喜惡恣意拒絕給付價金，則反訴原告為解決爭議所耗費之勞力時間費用，及處理期間無法使用系爭房屋之利益，亦非當然可謂並無損失。從而，本院綜合上情，認系爭契約之違約金應酌減為162萬7,500元【計算式：1,085萬元x15％=162萬7,500元】，逾此範圍之部分，即無理由。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第299條第2項、第233條第1項及第203條定有明文。查反訴原告請求反訴被告給付違約金，並未定有給付之期限。則反訴原告請求自反訴狀繕本送達之翌日即108年12月14日（見本院卷一第183頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。
陸、綜上所述，本訴部分：原告先位依民法第88條第1項本文、第92條第1項本文規定撤銷系爭契約之意思表示，或依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，解除系爭契約，並依民法第113條、第114條第2項、第179條、第184條第1項前段與第259條第2款規定，請求被告給付227萬8500元；備位依系爭契約第7條第7項第1款約定與民法第359條本文規定，請求減少買賣價金並確認被告之買賣價金債權在325萬5,000元範園內不存在，均無理由，應予駁回；而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。反訴部分：反訴原告依系爭契約約定，請求反訴被告給付162萬7,500元，及自108年12月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回；又反訴原告勝訴部分，兩造均陳明院願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，則應駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件本訴為無理由，反訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官 沈世儒