臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4977號原 告 陳毓靜訴訟代理人兼送達代收人林柏男律師複代理人 陳怡伸律師（109年2月27日解除委任）
蘇睿涵 （108年12月20日解除委任）被 告 陳尚行訴訟代理人 孫大龍律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○○街巷00號3樓房屋 (下稱系爭房屋)雖登記為原告所有，但實際為兩造父親陳恩良出資購買，為保障原告權益，兩造父親陳恩良遂安排證人使兩造簽署民國96年1月30日協議書（下稱系爭協議書），約定系爭房屋由原告終生無償使用，故兩造間有系爭房屋之使用借貸法律關係存在。然被告嗣後拒絕原告使用，爰依民法第464條、系爭協議書第2條規定，請求被告履約亦即交付系爭房屋之占有，又因被告拒不履約，致原告無法使用系爭房屋而另覓租屋故受有支出租金之損失，爰以每月租金新臺幣（下同）25,000元之損失額為準，請求被告應自108年4月4日起至交付系爭房屋給原告使用時，應依民法第231條第1項、同法第227條第2項條等債務不履行之規定，按月賠償25,000元予原告。
並聲明：1.被告應將系爭房屋暨鑰匙，交付予原告使用。2.被告應自108年4月4日起，至交付系爭房屋日止，按月賠償原告25,000元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：緣兩造之父親陳恩良於58年間，因被告允諾照顧罹患唐氏症之胞弟陳尚本終生，故而將系爭房屋贈與被告，嗣陳尚本與被告共同生活迄至85年間往生。而被告之胞姊即原告於96年間，一再要求居住使用系爭房屋且屢次藉故生事，被告念及手足情誼，遂於96年1月30日在證人張文正之見證下，與原告簽立系爭協議書，同意原告終身無償使用系爭房屋，惟兩造於系爭協議第4、11條中亦約明，系爭房屋之房屋稅、地價稅由原告負擔；另原告若有轉租之情形，應交由被告進行租約之辦理，原告不得異議。故未經被告同意及經手處理，原告自不得自行將系爭房租予他人使用。然查原告自96年起迄今，從未負擔系爭房屋之地價稅捐，相關稅捐全由被告自行繳納；抑有進者，原告從未將其使用系爭房屋之情形告知被告。詎被告於108年3、4月間突接獲系爭房屋之樓下住戶曾發來電告知系爭房屋漏水至其屋內，因系爭房屋目前無人居住，其經輾轉詢問，始知被告為系爭房屋之屋主，故而要求被告前往系爭房屋查看及修繕。嗣被告至系爭房屋查看，於1樓之信箱內赫然發現大批郵件，其收件人包括「陳耀西」、「林金枝」、「林安齊」、「黎氏芳」、「羅巧玲」等人，顯見系爭房屋曾遭多人居住使用。被告向曾發查證，其表示系爭房屋已有數年無人居住，先前曾出租予不同人居住，甚至亦曾供作外勞宿舍使用，外籍勞工時常入夜喧嘩，造成鄰居困擾不已。益證原告未告知被告或未經被告同意，即擅將系爭房屋出租或允許他人使用。被告簽訂系爭協議書之目的係為提供系爭房屋予原告居住使用，故兩造針對系爭房屋之使用所簽訂之系爭協議書，其性質屬民法之使用借貸契約，自應適用民法之相關規定。按系爭房屋既係供原告無償居住使用，被告自無同意原告將系爭房屋轉借或轉租予他人使用之理，且此亦違反被告出借系爭房屋之本意。今原告未經被告同意，多次擅將系爭房屋出借或轉租予他人使用，明顯違反系爭協議書第11條約定及民法第467條第2項規定，故被告自得依據民法第472條第2款規定，終止系爭協議書，收回系爭房屋。故被告特於108年4月3日下午與原告相約於京站時尚廣場地下3樓見面，被告當場表明因原告違反系爭協議書之約定，故對伊為終止系爭協議之意思表示並收回系爭房屋，原告雖感錯愕不滿，惟對其自身違約乙節，亦未敢置詞反駁。被告其後委請鎖匠開鎖進入系爭房屋內查看，結果發現現場除堆放雜物外，另地板破損嚴重，房屋漏水且狀況不佳，被告對於原告毫不珍惜系爭房屋，更感心寒。孰料原告明知被告業已依法終止，竟仍以不實之理由，提起本件訴訟，原告請求顯屬無據。爰答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠兩造為姐弟關係，兩造之父陳恩良於97年1月2日過世。
㈡系爭房屋於59年6月15日第一次登記被告為所有權人。
㈢兩造於96年1月30日簽立系爭協議書。
㈣系爭房屋業於109年4月3日起由被告占有使用迄今。
四、得心證理由：㈠被告抗辯原告未依兩造間系爭協議書約定使用系爭房屋，有
無理由？查兩造於96年1月30日簽訂系爭協議書，於系爭協議書第2條約定：「甲方(被告)同意乙方(原告)自協議書簽訂日起終生無償使用房屋，並不得於乙方居住期間內將房屋讓售或以其他方式妨礙乙方對房屋之使用，如有違背而致乙方無法繼續居住， 甲方應以房價三分之一賠償乙方」、第11條約定：
「乙方若有轉租之情形、應交由甲方進行租約之辦理，乙方不得異議」等語，為兩造不爭執，並有系爭協議書1份附卷可佐(見北司調卷第5至9頁)。經查：
⒈證人張文正即系爭協議書之見證人到庭證述：「（協議書上
的簽名、手機，是否是你的簽名及電話號碼跟身分證？〈提示原證1 〉）對。電話號碼及身分證都是正確的，而且是我簽名的。（你與原告跟被告，你是否認識？如何認識？）我跟兩造都認識，兩造是姊弟，原告是我以前鐵路局的同事，原告是被告的姐姐。（當初為何簽立原證1的協議書，請說明背景及經過？）原告和另外一位鐵路局的同事楊力生來找我，說原告和被告姊弟之間為了新店的房子在吵架，請我出面幫他們姊弟協調。（協調的結果？）協調的結果，是依照原告爸爸的意思，新店的房子名字雖然是弟弟的，但是姐姐有生之年都可以無償居住。（原證1第2頁有一段手寫的文字『乙方若有轉租之情形，應交由甲方進行租約之辦理，乙方不得異議。』上面是否是蓋你的章〈圓形印章〉，這段文字是什麼意思？）是我的印章。這段手寫文字的內容，也是依照兩造爸爸的意思，就是姐姐可以無償居住，但是有出租的話，租金由弟弟收取。（簽約的時候新店的房子，有沒有人使用，使用情形如何？）我不知道。」「（96年1月30日簽立原證1協議書，有何人在場？）有我、楊力生，還有被告也在場。原告好像不在場。我有跟兩造的爸爸確認其意思。（你說跟兩造的爸爸有確認他的意思，是如何確認？何時確認？如何確認？）是在簽立協議書之前。因為兩造爸爸身體不好，我有當面問過兩造爸爸，是否是這個意思，就是剛才講的那段內容，所以被告才會同意。因為兩造的爸爸也曾經是鐵路局同事，只是比較早退休。我和兩造的爸爸沒有共事過，因為單位不同。（這份協議書是何人提供給你的？是事前打好，還是當場打得？）我忘了，那麼久了。（協議書第2頁第11條手寫的部分，這是何人的字跡？何人要求加註上去的？）是我的字跡，我記得是被告要求加註手寫的這段，因為當時被告說房子名字是他的，姐姐要住沒有問題，但是如何房子要出租的話，租金要由被告來收，房子是被告的。（當時被告有無提到，他怕原告把房子轉租做賭場或其他不正當使用？）不會吧。應該沒有提到這個。（依照協議書第11條約定，原告要轉租房屋是否要經過被告同意？）我記得被告是說如果這個房子有出租，租金應該由被告來收。（協議書第11條約定，轉租的話應該交由被告進行租約之辦理，是什麼意思？）這樣才能夠確認租金是被告來收。（既然如此，這個房子如果出租的話，相關的租約內容、期間、租金的金額，何人決定？）當時沒有再往下討論。（租約何人簽訂？）我記得當時是原告要住，被告是擔心如果原告不住，被告就要處理這個房子的話，被告要怎麼處理，我不知道。所以才會有手寫的那段文字。（簽訂協議書當時，有無談到原告也可以把房子免費提供給別人使用？）我印象中沒有。
」等語。是依證人張文正上開證述內容，並參諸系爭協議書約定內容可知，本件兩造間就系爭房屋成立未定期限之使用借貸契約關係，然借用系爭房屋之目的，係為供原告自身居住所需，則原告必須實際有居住之事實，始符合依物之性質而定之方法使用借用物。至原告主張依系爭協議書第11條約定，未禁止將系爭房屋轉租，故兩造間系爭房屋之使用借貸契約不限於供原告實際使用云云。惟系爭協議書第11條雖有系爭房屋如有轉租情形之相關約定，惟該條係約定「乙方若有轉租之情形、應交由甲方進行租約之辦理，乙方不得異議」等語，顯見原告就系爭房屋並無轉租之權限，益證兩造間就系爭房屋之使用目的限定在供原告自身居住使用甚明，而非謂依系爭協議書第11條之約定，原告即可非供自身居住而將系爭房屋另行出租或出借予他人。苟依原告解釋，系爭房屋之使用借貸契約不限於供原告實際使用，則原告應可自由使用系爭房屋包括出租、出借或使任何第三人占有、使用系爭房屋，豈有於該協議書第11條為上開約定之理。是原告主張兩造間系爭房屋之使用借貸契約不限於供原告實際使用云云，難認有理。
⒉證人即系爭房屋樓下即2樓住戶曾發到庭證稱：「（你何時搬
到新店後街2巷10號2樓？）97年。住到現在，還居住在那裡。（你知道3樓之前是否有人居住使用？）之前3樓有一對老夫婦居住。之後因為先生身體不好，就搬走了。（後來有何人居住？）過一段時間有兩個女孩去住，但是沒有居住多久就搬走了。（兩個女孩在何時居住？）時間我不記得。因為是蠻久之前的事情。（兩個女孩搬走之後有無其他人來居住？）有的。有一個做水泥的工頭娶越南太太，跟一個朋友在那裡住，那個工頭都請外籍的勞工，那些外籍勞工也住在那裡，每天晚上都好吵，我還去上面說，那些人說叫我去報警，竟然有這樣的人。（工頭在那裡住多久？）最少三、四年。在那裡生一個小孩，住到小孩很會走路才搬走。（工頭搬走之後，有無何人搬來住？）沒有了，就空屋。（空屋多久？）大概五年。（你有沒有問過工頭為什麼住在那裡？）我有問過，工頭說他租的。他說一個月租金8000元。（你認識3樓的屋主，就是本件的被告嗎？）不認識，是去年才認識他的。（為什麼會認識屋主。）有一天被告在樓下遇到我太太，看我太太開門出去，就跟說太太說他是三樓的屋主，被告有拿權狀出來給我太太看，我太太確認之後就拿一樓鐵門的鑰匙給被告，後來被告找拿鑰匙的人來幫他開三樓他自己的房子。」「（工頭從何時住到何時？）不曉得。（工頭住在那裡的時候，總統是何人？）我記不起來。（系爭房屋一共有幾層？）四層。（工頭是跟你說國語還是台語？講台語比較多。（你有跟外籍勞工說過話？）倒垃圾碰到，只有點頭而已，沒有講過話。（你怎麼知道，是工頭的工人？）每天都一起上班出去，工頭開壹台廂型車帶他們去工作。（你認識屋主之後，還有沒有其他事情找過你？）我房子會漏水，我有找過被告，現在沒有漏水了。（105年9月有無印象有搬家公司，搬家到你樓上？）不曉得。附近那邊常常有人在搬家，我也忘記了。是剛才我說的水泥工頭住在那裡，是樓上太吵了，我才記得，而且因為漏水要找房主，當時工頭也不給我屋主的電話，後來才知道被告是屋主。（樓上太吵你有無報警？）沒有。我如果報警的話，那些外勞可能都是違法的，一定會被查到，但是我沒有去報警。（空屋的這五年，你有沒有印象遇過一個60幾歲的女性？）沒有。」等語。依證人曾發前揭證述內容可知，原告已有數年未實際居住系爭房屋，且系爭房屋之實際居住人或承租人迭經更替，核與被告所提出系爭房屋信箱內有收件人為「陳耀西」、「林金枝」、「林安齊」、「黎氏芳」、「羅巧玲」等不詳信件之客觀事證相符（見本院卷第51至77、91至97頁），益徵證人曾發上述證言應非虛妄，且證人曾發與兩造並無親屬或利害關係，並經具結在案，要無偏袒維護被告之理!故而，被告抗辯原告未實際居住使用系爭房屋，且擅自將系爭房屋提供他人使用或承租各情，應堪採信。
㈡被告抗辯兩造間就系爭房屋之使用借貸契約已不存在，有無
理由？按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」，民法第470條定有明文。又民法第470條之規定係使用借貸終了之當然原因，無待另為終止之意思表示（最高法院76年度台上字第159號民事判決意旨參照）。又按借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，與貸人得終止契約，民法第472條第2款定有明文。而該條款之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內（最高法院58年度台上字第788號裁判參見）。查兩造間系爭房屋之使用借貸契約，係供原告自身居住使用，是必須原告有實際居住使用之事實，始符合依物之性質而定之方法使用借貸物，業如前述。而依前開認定，本件原告並未實際居住系爭房屋，且違反系爭協議書第11條所定系爭房屋轉租應由被告經手辦理之約定即擅自另行出借或出租他人，則系爭房屋使用借貸契約供原告居住使用之契約目的已然消滅，且亦有違反兩造之約定而使用借用物。準此，被告抗辯業於108年4月3日向原告為口頭終止系爭房屋使用借貸契約，並於同日取回系爭房屋之占有，即屬有據。又系爭房屋之使用借貸契約業經被告於108年4月3日以口頭終止，縱原告否認此情，亦經被告於本件審理中以言詞及歷次書狀中為終止兩造間系爭房屋之使用借貸契約之意思表示，原告主張本件使用借貸契約未經被告合法終止，自難認有理。
五、綜上所述，兩造就系爭房屋之使用借貸關係已不存在，則被告自無應履行之義務，亦無債務不履行之可言。是原告仍依使用借貸契約之法律關係，請求被告交付系爭房屋，及主張被告有債務不履行之情事，應自108年4月4日起，至交付系爭房屋日止，按月賠償原告25,000元，均無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 鄭玉佩