臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4115號原 告 楊劉增
楊凱龍
楊勝龍共 同訴訟代理人 林清汶被 告 楊旋龍訴訟代理人 魏英哲律師複 代理人 陳敬人律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國109年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00○0號（下稱系爭房屋）2樓、3樓、4樓、5樓房屋（下稱系爭2樓至5樓房屋），為兩造、訴外人楊淑鳳所共有，應有部分各2/10。被告無權占有系爭2樓至5樓房屋，原告依民法第821條、第767條規定，請求被告返還系爭2樓至5樓房屋等語。並聲明：被告應將系爭2樓至5樓房屋返還與原告及其他共有人；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因兩造所共有之系爭2樓至5樓房屋老舊，兩造及楊淑鳳原說好要整修房屋，並成立公司，但原告、楊淑鳳並未支出費用，僅被告先支出裝修費，原告、楊淑鳳為使被告願意繼續裝修系爭2樓至5樓房屋並付款，原告楊凱龍、楊勝龍、楊淑鳳遂委託原告楊劉增全權全程代理租賃、修繕、營利及相關法律文件之簽署事項，由原告楊劉增與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），將系爭房屋1樓至6樓屋頂出租與被告，由被告支付系爭房屋裝修費之方式作為租金之給付，被告並依約支出系爭房屋之電費、電話費，而原告楊劉增亦依約繳納系爭房屋稅捐。故被告為有權占有系爭2樓至5樓房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭2樓、3樓、4樓、5樓房屋，為兩造、楊淑鳳所共有，應有部分各2/10。
㈡系爭2樓、3樓、4樓、5樓房屋，現為被告占用。
四、原告主張被告無權占用系爭2樓至5樓房屋，請求被告將上開房屋返還與原告及全體共有人等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠本院得依職權認定系爭契約定性：
按當事人基於私法自治及契約自由原則，得自行決定契約之種類及內容，以形成所欲發生之權利義務關係。就當事人所訂定契約之定性（契約性質之決定或辨別），法院應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀契約之內容及特徵，將契約約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規範，比對其是否與法規範構成要件之連結對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（有名契約、無名契約、混合契約，或契約之聯立），選擇適用適當之法規，此屬法院之職權，不應拘泥於契約記載之文字或當事人口頭使用之語言，俾解決當事人之糾紛（最高法院108年台上字第1660號判決意旨參照）。查本件兩造主張原告楊劉增代原告、楊淑鳳與被告簽訂系爭契約，並就系爭契約約定租賃期間為98年、租金為0元等顯然異於通常租賃契約之點，各自提出有利於己之主張，然均未能就系爭租約異常之點予以一貫而完整之說明。為解決當事人之糾紛，本院自得審酌全卷證據，就系爭租約之定性，依當事人所陳述之原因事實，並綜觀契約之內容及特徵，確定其實質上究屬何類型之契約，不拘泥於契約記載之文字或當事人口頭使用之語言，俾以解決當事人之糾紛。
㈡系爭契約名為租賃實為投資契約：
⒈查本件原告楊凱龍、楊勝龍及楊淑鳳簽署授權原告楊劉增之
委託書均記載「本人因無法參與『投資』修繕所持分之建物」、「現委託楊劉增女士全權全程代理租賃、修繕、『營利』及相關法律文件之簽署事項」（見本院卷183至187頁），可見原告楊凱龍、楊勝龍及楊淑鳳委託原告楊劉增處理之事務核心似係投資，租賃及修繕僅係原告楊凱龍、楊勝龍及楊淑鳳對原告楊劉增指定處理事務之方式；次查被告復於本院言詞辯論期日陳稱「共有人間原本說好要整修並成立公司，但其他共有人都沒有出錢，只有我支出了6000萬元的裝修費」、「另外在委託書內也有記載其他共有人入股公司」等語（見本院卷第58頁），且有原告楊凱龍、楊勝龍及楊淑鳳簽署授權原告楊劉增之委託書記載「現委託楊劉增女士全權全程代理租賃、修繕、『營利』及相關法律文件之簽署事項，期間至本人『入股』為止」、「本人仍保留有5分之1持分權利及『入股優先權』」在卷可稽（見本院卷第183至187頁）；另依原告所提證據，被告確實曾經籌設萬商資產管理顧問有限公司（見本院卷第119至122頁），雖嗣後解散，仍不影響本件被告籌設公司之事實，足見原告楊劉增代楊凱龍、楊勝龍及楊淑鳳與被告締結之系爭契約，名為租賃，實為投資。再查依被告所提工程估價單、請款單、匯款單據、簽收紀錄（見本院卷221至399頁）及現場照片（見本院卷第509至539頁），被告確實將屋齡老舊之房屋裝潢至外表新穎之現況，並依其屋內擺設觀之，公用空間擺設超出一般私人居住空間之大量桌椅、裝設多臺監視攝影機，系爭2樓至5樓房屋於被告裝潢後似有供營業出租使用之可能性，更足徵兩造真實合意目的在於投資，即由被告出資修繕並成立公司或其他組織，原告等人則提供系爭2樓至5樓房屋作為營運標的，嗣原告等人完成出資後取得投資權益，可堪認定，系爭契約糾紛自應依投資相關法理妥善解決。
⒉至於原告稱被告利用原告楊劉增年事已高、辨識能力不佳云
云（見本院卷第163、166頁），然原告楊勝龍與被告楊凱龍、楊淑鳳簽署委託書授權原告楊劉增之日期分別為101年10月10日與同年9月17日（見本院卷183至187頁）、原告楊劉增簽署系爭契約日期為同年10月10日（見本院卷第175至181頁），時間相隔甚短，尚難僅憑原告片面主張而未提出實證，即認為原告楊劉增精神狀態急速惡化至影響簽約效力之程度，況被告另亦提出與原告楊勝龍、楊劉增於106年5月2日出租系爭房屋1樓與全家便利商店之契約書（見本院卷第85至89頁），可證原告楊劉增於106年間精神狀態正常之事實，亦足證原告所稱原告楊劉增辨識能力不佳等詞，顯不足採。又原告稱已撤銷對原告楊劉增之授權等詞，並提出原告楊凱龍、楊淑鳳於101年11月19日寄送原告楊劉增之存證信函為證（見本院卷115至118頁），惟原告楊凱龍、楊勝龍及楊淑鳳既已授權原告楊劉增簽署投資相關文件，並由原告楊劉增於101年10月10日代為簽訂系爭契約，參酌民法第107條規定意旨，自無從以代理權嗣後（即上開101年11月19日存證信函）限制或撤回對抗契約相對人。
㈢原告未能舉證系爭契約經合法終止，被告仍得繼續占有系爭2樓至5樓房屋：
本件兩造間成立系爭契約定性為投資契約，經本院認定如前。依系爭契約內容，被告可使用系爭2樓至5樓房屋（見本院卷第175至181頁），被告以系爭契約為據，本於投資關係裝修並占有系爭2樓至5樓房屋，係基於債之關係而為占有，並非無權占有。原告如本於所有權請求返還系爭2樓至5樓房屋，自應由原告就系爭契約業經合法終止乙節善盡舉證責任。揆諸一般合夥及公司等投資法理，共同投資人間終止投資時應有一定表決程序決定終止並進行資產負債結算，僅得於結算後始得依法取回可分配之剩餘財產，然查全卷原告僅泛稱已終止對原告楊劉增之授權，並未就此一名為租賃實為投資之系爭契約有何合法終止之事由善盡舉證責任。既被告已舉證其占有權源，原告並未舉證其已合法終止系爭契約使被告無權占有，故原告請求被告返還系爭2樓至5樓房屋，為無理由。
五、綜上所述，因被告現仍有權占用系爭2樓至5樓房屋，原告請求被告返還系爭2樓至5樓房屋，為無理由。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第七庭 法 官 郭思妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
書記官 程美儒