臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4118號原 告 台北小城社區管理委員會法定代理人 江兆華訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師被 告 陳寶鳳
黃朝昇共 同訴訟代理人 李荃和律師
吳佳樺律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國109年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告陳寶鳳與原告間就如附表編號一所示土地之租賃關係存在。
二、確認被告黃朝昇與原告間就如附表編號二所示土地之租賃關係存在。
三、被告陳寶鳳應將如附表編號三所示設置線段之障礙物拆除，並容忍原告通行使用如附表編號三所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為。
四、被告黃朝昇應將如附表編號四所示設置線段之障礙物拆除，並容忍原告通行使用如附表編號四所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第三、四項中有關拆除如附表編號三、四所示設置線段之障礙物部分，於原告各以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如各以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。本件原告於民國109年3月14日召開區分所有權人大會，決議授權原告為台北小城全體區分所有權人（下稱台北小城住戶）之利益向被告提起本件訴訟，有會議記錄可參(本院卷第421至423頁)，原告依公寓大廈管理條例第36條第1項第1款之規定提起本件訴訟，依前揭說明，即不生當事人適格欠缺之問題，合先敘明。
二、原告之法定代理人原為陳樓姍姍，嗣於本院訴訟程序進行中變更為江兆華，業據江兆華於109年2月7日具狀聲明承受訴訟，並提出新北市新店區公所109年1月17日新北店工字第1092342850號備查函文為證（本院卷第313至319頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176條之規定相符，應予准許。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告於108年8月2日起訴時聲明為：㈠確認被告陳寶鳳與原告間就坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭870地號土地，下就新北市新店區小城段土地均同此簡稱）如附圖橘色標示所示範圍土地之租賃關係存在，㈡確認被告黃朝昇與原告間就系爭871、889地號土地如附圖橘色標示所示範圍土地之租賃關係存在，㈢陳寶鳳應將設置於系爭870地號土地如附圖藍色標示所示障礙物拆除，並應容忍原告通行使用其所有系爭870地號土地如附圖橘色標示所示之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為，㈣黃朝昇應將設置於系爭871、889地號土地如附圖藍色標示所示障礙物拆除，並應容忍原告通使用其所有系爭871、889地號土地如附圖橘色標示所示之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為，㈤第三、四項聲明部分，原告願供擔保請准宣告假執行（調解卷第5、6頁）。嗣於109年12月24日當庭更正聲明為：㈠確認陳寶鳳與原告間就如就如附表編號一所示土地之租賃關係存在，㈡確認黃朝昇與原告間就如附表編號二所示土地之租賃關係存在，㈢陳寶鳳應將如附表編號三所示設置線段之障礙物拆除，並容忍原告通行使用如附表編號三所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為，㈣黃朝昇應將如附表編號四所示設置線段之障礙物拆除，並容忍原告通行使用如附表編號四所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為，㈤第三、四項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（本院卷第406至407頁、第469頁）。核原告變更聲明追加部分所請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
四、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。原告主張與被告就附表編號一、二所示土地間存有租賃關係，為被告所否認，是原告與被告間就附表編號一、二所示土地是否存在租賃關係不明，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟應具確認利益，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：台北小城社區為規劃2,000餘戶之大形社區，分區開發出售，預售時總配置圖、廣告文宣均說明社區整體公共設施範圍包含多處階梯式公園休閒式花園、五彩噴水池及林蔭步道、一座圓形溜冰場、一座游泳池、二座網球場等公共設施，且賣方即建商僑融建設股份有限公司（下稱僑融公司），提供予消費者簽訂之定形化預定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第13條約定：「本社區公共設施包括道路休閒設施，產權統由乙方管理，凡屬本別墅住戶有使用權，但應共同負擔管理及維護等費用」，並於系爭買賣契約書附件公共設施部分載明存有上開公共設施，是僑融公司擁有公共設施（含道路、休閒設施）暨土地所有權，而台北小城住戶基於系爭買賣契約享有使用公共設施之權利；為解決僑融公司與住戶間公共設施暨土地所有權與使用權問題，台北小城住戶守望相助自治會即台北小城住戶與僑融公司於75年2月1日簽訂協議書（下稱系爭協議書）約定「甲方(即僑融公司)同意自75年1月1日起，依本協議書之規定將本協議書附件一所列之不動產，附件二所列之動產移交乙方（台北小城住戶）使用、收益、管理」、「甲方同意將本協議書附件一之各個項目租予乙方或乙方為台北小城社區住戶全體之利益而指定之人自由使用收益，租期20年，租金共計為新臺幣（下同）1,000元，期滿應以同一條件續約。」、「本協議書附件四所列各項公共設施第四條稱之游泳池、網球場及甲方將來在台北小城興建之其他公共設施，於興建完成後準用前條關於附件一之規定租予乙方或乙方為台北小城全體住戶之利益而指定之人使用、收益」。然僑融公司因財務危機，將社區公共設施用地拋棄，並將通往社區公共設施之道路及人行步道用地出售，嗣經轉手後，圍繞著溜冰場、游泳池、網球場等公共設施之系爭870地號土地登記為陳寶鳳所有，系爭871、889、889-1、889-2地號土地（與系爭870地號土地合稱系爭土地）則登記為黃朝昇所有，而自108年4月起，通往溜冰場、游泳池、網球場等公共設施之出入口遭封閉，致社區住戶無法通行使用，為此，爰依民法第423條、第425條規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第一至四項所示，並就第三、四項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭870地號土地係陳寶鳳於105年10月31日繼承自其夫周賢塗，而周賢塗係前於100年9月6日向當時之地主所購買；系爭871、889、889-1、889-2地號土地則係大新店開發建設股份有限公司於100年3月1日向當時之地主購買，並於102年10月1日完成所有權移轉登記在股東高文良名下，嗣將此部分土地信託予黃朝昇，大新店開發建設股份有限公司即將此部分土地開發事宜移轉予柏康堡建設股份有限公司，柏康堡建設股份有限公司與陳寶鳳為進行合建，始將溜冰場、游泳池、網球場等公共設施用地出入口設置圍籬，避免民眾任意進出，該圍籬之設置符合法規規範，且該圍籬並不影響台北小城住戶進入使用公共設施，住戶仍可透過其他道路進入。僑融公司按系爭協議書之約定，興建游泳池、網球場、溜冰場等公共設施，供台北小城住戶使用，嗣後僑融公司又與台北小城住戶於75年10月15日簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議書），系爭補充協議書第4條第1項約定：「台北小城鄉村俱樂部兩側土地，甲方（即僑融公司）承諾於五年內不興建房屋，亦不出售。其餘現有公共設施外之土地，乙方（即台北小城住戶）不得干涉」，且參酌僑融公司對社區住宅興建原始規劃全圖、僑融公司對社區住宅興建門牌編訂總圖，可知僑融公司對於網球場、游泳池、溜冰場兩側等非公共設施坐落之土地即規劃為興建住宅，並編有預定之門牌號碼，而這些原先規劃為住宅興建之地點，即包含現為被告二人所有之系爭土地，是台北小城住戶對於僑融公司就當時非公共設施坐落之兩側土地使用規劃，並無過問及使用之權利乙事有所知悉；嗣僑融公司財務發生問題，欲將持有之公共設施土地捐贈出去，原告對當時公共設施所坐落之土地要捐贈予新店市公所及捐贈之範圍不包括非公共設施坐落之系爭土地乙事知之甚詳；另溜冰場、游泳池、網球場等公共設施為違章建築，台北小城住戶本就有承擔無法使用該等公共設施之風險；又而僑融公司當時同意出租予台北小城住戶之標的為系爭協議書附件一所列之項目，不包括系爭土地，是台北小城住戶與僑融公司就系爭土地並未成立租賃關係；一座溜冰場、一座游泳池、二座網球場均非坐落於系爭土地上，原告竟主張對系爭土地有租賃關係存在云云，顯屬無稽；另細繹系爭協議書第5條內容，其係指當僑融公司將來所興建之公共設施須按第5條之條件租予台北小城社區全體居民，而非其他公共設施一經興建完成，僑融公司與台北小城住戶就其他公共設施即當然成立租賃關係，因此僑融公司與台北小城住戶就嗣後所興建之公共設施若要成立租賃關係，仍必須另外簽立租賃契約，是以，僑融公司就其他公共設施部分，並未曾另外與台北小城住戶簽訂租賃契約，自無所謂租賃關係存在；僑融公司原先規劃於系爭土地興建住宅，亦徵並未與台北小城住戶就系爭土地成立租賃關係；附件新北市新店地政事務所109年11月16日發給之土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示線段1、2、線段3、4、線段5、6、線段7、8、線段9、10、線段11、12、線段13、14、線段1
5、16、線段17、18、線段19、20、線段21、22、線段25、2
6、線段27、28、線段29、30、線段31、32之障礙物，及未在原告起訴範圍內之線段23-24之障礙物，均設置於為被告所有之系爭土地範圍內，其中線段5、6之障礙物係坐落於系爭870地號土地及系爭873地號土地之地界線上，仍屬系爭870地號土地範圍內，並無佔用系爭873地號土地之情形等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，被告願供擔保請宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠自橋信路進入系爭889-2地號土地處設有一柵欄(即系爭複丈
成果圖所示線段1、2)，延伸進去是以水泥鋪設而成之階梯道路，進去後為一個直角形轉彎叉路，該轉彎處即位於系爭889-2地號土地上，沿889-2地號土地向上方系爭889地號土地通往溜冰場，左側均有鐵柵欄網延伸而上，右側為樹木及雜草，行走部分為水泥砌成之步道及階梯，沿路上有4處柵欄，第一柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段7、8、線段9、10)進去可通往網球場，第二柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段
11、12)進去可通往游泳池，第三柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段13、14)進去可通往游泳池，第四柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段29、30)為系爭889地號土地路底，後方尚有延伸道路可通往橋信路；系爭889-2地號土地通往系爭870地號土地之道路，右側均為鐵柵欄網，系爭889-2地號土地與系爭870地號土地交接處有一樓梯，該樓梯一半位於系爭870地號土地另一半非位於系爭870、889-2地號土地上，該道路沿途有5處柵欄，第一柵欄(即系爭複丈成果圖線段21、22、線段3、4)位於系爭889-2地號土地可通往網球場，第三柵欄(即系爭複丈成果圖線段27、28)位於系爭870地號土地樓梯上，系爭複丈成果圖線段位於25、26為樓梯另一側，第四、五柵欄(即複丈成果圖線段23、24、線段5、6)位於系爭870地號土地可通往網球場；沿系爭871地號土地向向上方系爭884地號土地之道路，右側均有鐵柵欄網延伸而上，左側為樹木及雜草，行走部分為水泥砌成之步道及階梯，沿路上有4處柵欄，第一柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段15、16)進去可通往網球場，第二柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段17、18)進去可通往游泳池，第三柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段1
9、20)進去可通往溜冰場，第四柵欄(即系爭複丈成果圖所示線段31、32)即為路底，後方上面延伸道路可通往橋信路97巷與橋義路的交接處；系爭土地包圍之土地有公共設施、網球場、游泳池、溜冰場，該三處設施整潔乾淨，並未堆有樹葉等情，有本院109年2月21日勘驗筆錄、系爭複丈成果圖可參(本院卷第325至328-15頁、第465頁)，合先敘明。㈡原告主張台北小城住戶與僑融公司就附表編號一、二所示土
土地成立租賃關係，為被告所否認，並以前揭之詞為辯，是本院應審認附表編號一、二所示土土地是否存在租賃關係。
經查：
⒈僑融公司預售房屋時提供之台北小城總配置圖右側空白處
記載：「12萬坪的綠色大地上，有2,000多戶別墅住宅，40多項公共設施，2,500坪藝術公園多處，台北小城，要您享受1,000個春天」，下方公共設施記載：「⑻社區中興建多處階梯式公園休閒式花園特聘園藝專家精心設計，花木盎然，古樹參天，使生活更高雅與閒逸，且另設五彩噴水池及林蔭步道，匯集成一嶄新的環境。⒄興建圓形溜冰場一座，地面高級磨石子面，外圍安全護杆，並有鞋、襪之租售，讓孩子放學後永不寂寞。⒆國際比賽用游泳池一座，備有給水、清潔之設備，隨時過濾與消毒並舉辦社區游泳技能之講習與訓練。⒇社區專用網球場二座，高級地面並有專人管理維護及球具之修護等。」，而細算小城公共設施文宣上記載有花瓣形游泳池、2座標準網球場、圓形溜冰場、人行步道與路樹、草坪，又系爭買賣契約附件公共設施第8、17、19、20條約定同台北小城總配置圖下方公共設施記載（調解卷第77至83頁、第87至108頁），嗣僑融公司亦確實建設上開公共設施，可認上開公共設施確實為系爭買賣契約中之標的，台北小城住戶依約有使用之權利。
⒉系爭協議書前言約定：「緣甲方(即僑融公司)欲將台北小
城服務中心及甲方在台北小城所有已興建及甲方已向乙方（即台北小城住戶）表示同意將來興建之全部公共設施均詳如后述移交予乙方，乙方亦同意接收該中心及該等公共設施。」、第3條約定：「甲方同意自75年1月1日起，依本協議書之規定將本協議書附件一所列之不動產，附件二所列之動產移交乙方使用、收益、管理。」、第5條約定：「甲方同意將本協議書附件一之各個項目租予乙方或乙方為台北小城社區住戶全體之利益而指定之人自由使用收益，租期20年，租金共計為1,000元，期滿應以同一條件續約。」、第6條約定：「本協議書附件四所列各項公共設施第四條稱之游泳池、網球場及甲方將來在台北小城興建之其他公共設施，於興建完成後準用前條關於附件一之規定租予乙方或乙方為台北小城全體住戶之利益而指定之人使用、收益」（調解卷第109至119頁，本院卷第75至84頁），顯見僑融公司將附件一所示公共設施租賃予台北小城住戶。而附件一記載：「⑾俱樂部：①網球場、②管理站、③噴水池、④游泳池，⑿溜冰場（可能增建為社區活動中心，幼稚園及溜冰場）」核與台北小城社區門牌總圖手寫文字相同（本院卷第79頁、第84頁），是網球場、管理站、游泳池、溜冰場即為僑融公司出租予台北小城之公共設施；另核對台北小城社區門牌總圖及系爭複丈成果圖(本院卷第84頁、第465頁)，可知台北小城社區門牌總圖所示之網球場、游泳池、溜冰場，即為系爭土地包圍之網球場、游泳池、溜冰場。
⒊網球場、管理站、噴水池、游泳池、溜冰場等公共設施為
台北小城住戶依系爭買賣契約可使用之公共設施，亦為租賃之標的物，已於前述，而台北小城住戶必須通過外圍通道方能進入並使用網球場、游泳池、溜冰場，僑融公司斷不可能僅出租內部公共設施供台北小城住戶使用，而未一同出租必經之道路，是通往網球場、游泳池、溜冰場之道路即便未列於附件一之上，然考之台北小城住戶與僑融公司成立租賃契約之真意，該部分道路亦應為僑融公司租賃予台北小城社區之標的。而附表編號一、二所示土地即為通往公共設施必須使用之通道，已於前述，是附表編號一、二所示土地當為台北小城住戶與僑融公司成立租賃契約之標的。㈢按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，89年5月5日民法債編修正施行前民法第425條定有明文。而基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照)。本件台北小城住戶與僑融公司即系爭土地原所有權人於75年2月1日簽訂系爭協議書，揆諸前揭說明，即應適用修正前之第425條規定，故僑融公司交付本件租賃物即網球場、游泳池、溜冰場、附表編號一、二所示土地予台北小城住戶，縱將系爭土地所有權最終讓與被告，仍有買賣不破租賃之適用，從而，台北小城住戶與被告就附表編號一、二所示土地仍存在租賃契約。
㈣又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。查台北小城住戶就附表編號一、二所示土地(即編號三、四所示土地)與被告有租賃關係，已如前述，則附表編號三、四所示設置線段之障礙物既阻礙台北小城住戶使用本件租賃物即網球場、游泳池、溜冰場、附表編號一、二所示土地，原告依據民法第423條請求被告拆除此部分之障礙物，即有理由；另被告就附表編號三、四所示土地有保持其合於約定使用、收益狀態之義務，即有容忍原告通行使用如附表編號三、四所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為之義務，是原告此部分所請，亦屬有據。
四、綜上所述，原告與被告就附表編號一、二所示土地存在租賃關係，其訴請被告拆除附表編號三、四所示設置線段之障礙物，並請求被告容忍原告通行使用如附表編號三、四所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為，均有理由，應予准許。
五、本件主文第三、四項原告勝訴部分，其中有關拆除如附表編號三、四線段之障礙物，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至於被告應容忍原告通行使用如附表編號三所示土地之社區道路、人行道，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行使用之行為部分，其性質上不適宜宣告假執行，故原告此部分聲明願供擔保為假執行，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 110 年 1 月 21 日
民事第七庭 法 官 楊惠如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 21 日
書 記 官 吳昭誼附表編號 土地 設置線段 一 新北市新店地政事務所民國109年11月16日發給之土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示坐落新北市○○區○○段000地號土地F、H範圍 二 系爭複丈成果圖所示坐落新北市○○區○○段000地號土地G範圍、889地號土地C範圍、889-1地號土地B範圍、889-2地號土地A範圍 三 系爭複丈成果所示坐落新北市○○區○○段000地號土地F、H範圍 系爭複丈成果圖所示設置於新北市○○區○○段000地號土地上線段5、6、線段23、24、線段25、26、線段26、27、線段27、28 四 系爭複丈成果圖所示坐落新北市○○區○○段000地號土地G範圍、889地號土地C範圍、889-1地號土地B範圍、889-2地號土地A範圍 系爭複丈成果圖所示設置於新北市○○區○○段000地號土地上線段15、16、線段17、18、線段19、20、線段31、32、889地號土地上線段13、14、線段29、30、889-1地號土地上線段7、8、線段9、10、線段11、12、889-2地號土地上線段1、2、線段3、4、線段21、22