臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第4201號原 告 周若絃
周蘇秀娥被 告 蔡慧滿
吳東河上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡慧滿應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號二樓房屋騰空遷讓返還與原告周若絃。
被告應連帶給付原告周若絃新臺幣捌萬元，及自民國一Ｏ八年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一Ｏ八年十一月十五日起至被告蔡慧滿騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告周若絃新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡慧滿負擔十分之九，餘由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告周若絃以新臺幣壹佰壹拾伍萬捌仟元為被告蔡慧滿供擔保後，得假執行；但被告蔡慧滿如以新臺幣叁佰肆拾柒萬肆仟叁佰捌拾元為原告周若絃預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告周若絃以新臺幣貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌萬元為原告周若絃預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告周若絃就各按月給付到期部分，以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如就各按月給付到期部分，以新臺幣壹萬貳仟元為原告周若絃預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、查原告周若絃起訴時，係以被告蔡慧滿邀同被告吳東河為連帶保證人而承租其母親周蘇秀娥所有之門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋），因積欠租金遭合法終止租約後仍繼續無權占有系爭房屋之原因事實，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並連帶給付租金新臺幣（下同）36 ,000元及利息、以及相當於租金之不當得利每月12,000元。
嗣於民國109年1月3日本院行準備程序時，依同一原因事實，追加周蘇秀娥為原告，並變更其訴之聲明、訴訟標的如下開主張欄所示，因其基礎事實同一，且被告未為異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第251-258、361頁），核與民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2款、同條第2項規定相符，應予准許。（以下就各當事人均逕稱其名，周若絃、周蘇秀娥合稱為原告，蔡慧滿、吳東河合稱為被告。）
二、原告主張：系爭房屋係周蘇秀娥所有，經其同意由其女周若絃於107年6月12日出租予蔡慧滿，約定租期自107年6月15日起至117年6月14日止共10年，每月租金12,000元，應於每月15日前給付，締約時另應繳交押租金24,000元，蔡慧滿並經在場之友人即吳東河同意，於連帶保證人之欄位中代簽吳東河之姓名，表示吳東河願意擔任其連帶保證人（下稱系爭租約）。蔡慧滿與吳東河共同居住於系爭房屋內，詎蔡慧滿自108年2月15日起即未按時給付租金，僅於108年5月、6月間各給付2,000元，餘款迭經催討仍未據繳納，至108年11月13日準備程序當時，經以押租金扣減後，尚積欠租金80,000元，爰由周若絃當庭依民法第440條規定為終止系爭租約之意思表示，並依民法第767條第1項前段規定或第455條前段規定請求被告返還系爭房屋，依系爭租約約定或民法第179條規定，請求被告連帶給付系爭租約終止前積欠之租金、以及系爭租約終止後無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利。請分就上述返還房屋以及給付租金或不當得利之請求，各擇其中任一原告、任一訴訟標的為原告勝訴之判決等語。
並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓之房屋騰空遷讓返還與周若絃或周蘇秀娥。㈡被告應連帶給付周若絃或周蘇秀娥80,000元，及自108年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自108年11月15日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付周若絃或周蘇秀娥12,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、蔡慧滿以：其為低收入戶，無固定收入，且患有雙相情感性疾患，精神狀態不佳，系爭租約約定租期10年，訂有諸多扣抵押租金之條款，且禁止其將戶籍遷入，致其無法申請低收入戶及殘障補助，對其實有不公，其簽立系爭租約當時係受脅迫等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、吳東河則以：其並未居住於系爭房屋內，僅於蔡慧滿簽訂系爭租約時，曾到場協助確認系爭房屋之屋況而已。系爭租約上之「吳東河」簽名係蔡慧滿擅自填寫，其當時並不知情，直至數日之後經蔡慧滿告知，始知其事。其無意擔任蔡慧滿之連帶保證人，系爭租約與其無涉等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、經查，蔡慧滿於107年6月12日向周若絃承租其母周蘇秀娥所有之系爭房屋，當場交付押租金24,000元，並約定租金為每月12,000元，應於每月15日前給付等情，為兩造所不爭執（見本院卷第11-13、177-179頁），且有系爭租約及蔡慧滿身分證影本在卷可稽（見本院卷第15-31頁），首堪認定。
六、就原告主張：因蔡慧滿積欠租金未繳，周若絃已依法終止租約，被告應返還系爭房屋，並連帶給付租金及相當於租金之不當得利等語，被告均予否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：①就系爭租約，吳東河是否為蔡慧滿之連帶保證人？②系爭租約是否經合法終止？於何時終止？③被告是否居住於系爭房屋內，應否返還系爭房屋？④被告應否連帶給付租金及相當於租金之不當得利？經查：
㈠就系爭租約，吳東河為蔡慧滿之連帶保證人：
⒈查系爭租約上連帶保證人欄位上「吳東河」之簽名為蔡慧
滿所為一情，固為兩造所不爭執（見本院卷第177、223頁），惟簽訂系爭租約當日，蔡慧滿先由周蘇秀娥以及周若絃之夫江茗碩陪同，前往查看系爭房屋之屋況，嗣周若絃攜帶系爭租約到場，經逐一說明條款內容後，與蔡慧滿簽訂系爭租約。在簽訂契約的過程中，吳東河亦到場，後來簽到連帶保證人部分時，蔡慧滿簽了「吳東河」的姓名，吳東河均知悉其事。周若絃並要求吳東河提出身分證以供影印存查，吳東河則稱「沒有帶」等情，業經證人江茗碩證述明白（見本院卷第255-256、259頁），核與江茗碩不在庭時周若絃、周蘇秀娥所述相合（見本院卷第254-255頁），且與蔡慧滿所陳：吳東河於簽約當日到場後，周若絃曾要求吳東河當連帶保證人，當日簽約給付押租金後，吳東河有看過租約等語（見本院卷第253、257頁）相符。
另參諸吳東河所陳：「他們是先簽好約，被告蔡慧滿才打電話叫我來，去到現場我不知道他們在談什麼事情，被告蔡慧滿只是叫我去看屋況，然後當時我說合約不合理又太貴，因為屋主有說一個月的租金是多少，我覺得太貴。而且原告什麼都要要求人家，損壞的東西都要被告蔡慧滿自行修理，且說搬走的話，什麼東西都不能缺少，如果有缺，就要補齊，我認為要求太多，不合理。」等語（見本院卷第177頁），可見吳東河於簽約當日到場時，當場即得與周若絃爭執系爭租約之條件，其自已閱覽系爭租約而知悉約定內容。綜觀上開事證可知，吳東河於蔡慧滿、周若絃簽訂系爭租約時在場，知悉蔡慧滿將其姓名填寫於連帶保證人欄位中，且經周若絃當場詢問，均未表示反對，自堪認吳東河確已同意擔任蔡慧滿之連帶保證人無訛。
⒉至吳東河雖辯稱：蔡慧滿與周若絃簽約完畢，才打電話催
其到場協助確認屋況，當日原告均未提及擔任連帶保證人一事，其於簽約當日亦未閱覽契約，蔡慧滿於數日後始告知此事，其不同意擔任連帶保證人，並曾致電周若絃表示異議云云，蔡慧滿亦稱：契約上吳東河的簽名是我簽的，被告吳東河都不知道云云，惟據被告前開所陳，吳東河於簽約當日到場後應已閱覽系爭契約內容，周若絃亦要求吳東河擔任連帶保證人應提供身分證影印存查，蔡慧滿實無擅自簽署吳東河之姓名而不使吳東河發現之可能，益徵被告此部分所辯僅為臨訟卸責、迴護之語，無可憑採。
㈡系爭租約已於108年11月13日合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。
⒉查系爭租約第2條、第4條約定：租期自107年6月15日起至1
17年6月14日止，租金應於每月15日以前繳納（見本院卷第19頁），而蔡慧滿於107年6月12日簽約當日即交付押租金24,000元、租金12,000元予周若絃，為周若絃所陳明（見本院卷第178頁），是系爭租約係約定於每期開始時支付租金。而蔡慧滿就108年2月15日以後應付之租金，僅於同年5月、6月間各匯款2,000元，其餘均未給付，周若絃已4度寄發存證信函，定期催告蔡慧滿補繳租金，蔡慧滿於108年2月25日、同年3月20日、同年4月25日、同年4月23日分別收訖，仍未予清償等情，有周若絃存款帳戶之月結單、存證信函4份及其限時掛號函件執據與收件回執、蔡慧滿存摺影本在卷可查（見本院卷第33-44、53-89、203-209頁），且為蔡慧滿所不爭執（見本院卷第177頁），堪予認定。是以，待本院108年11月13日準備程序期日時，經以押租金24,000元抵償後，蔡慧滿積欠之租金顯已超過2個月之租金額，且遲延給付逾2個月，周若絃當庭對蔡慧滿為終止之意思表示（見本院卷第178頁），與法相符，堪認系爭租約於同日合法終止。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。系爭租約於108年11月13日合法終止，已如前述，蔡慧滿作為承租人，既不爭執其至本件言詞辯論終結時止仍居住於系爭房屋內（見本院卷第179、363頁），自應將系爭房屋返還予周若絃。惟就吳東河而言，因系爭房屋內僅有女性衣物、盥洗用品、鞋子，並無男性衣物、鞋子、以及刮鬍刀、刮鬍泡等男性用品在內，業經本院於109年2月10日勘驗屬實（見本院卷第267-273頁），並有現場照片（見本院卷第291-341頁）在卷可佐，堪認至遲於109年2月10日以後，吳東河並未居住於系爭房屋，是周蘇秀娥依民法第767條第1項前段規定、及周若絃依民法第455條前段規定，請求吳東河返還系爭房屋，均無理由。至蔡慧滿雖於本件言詞辯論終結後之109年3月23日電洽本院書記官稱：已經找到房子，搬出系爭房屋了云云，惟未舉證以實其說，且周若絃亦予以否認，有本院公務電話紀錄2紙在卷可查（見本院卷第365、367頁），此一言詞辯論後之情事，已非本院所得審究，附此敘明。
㈣被告應連帶給付之租金或不當得利數額：
⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算，此有最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨可參。所有人同意他人出租其所有物者，出租人就該物即有使用收益之權能。是承租人於租賃關係終止後，既無其他占有使用租賃物之正當權源，其繼續占有使用，即係侵害該出租人就租賃物之使用收益權能，受有相當於租金之不當得利，至其數額則不妨依原約定之租金計之。另按保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條定有明文。就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償，此有最高法院87年度台上字第2428號民事裁定意旨可參。
⒉查系爭租約約定租金為每月12,000元，應於每月15日繳納
等情，為兩造所不爭執。蔡慧滿自108年2月15日起未繳租金，至系爭租約終止日即108年11月13日止，共經過8個月又30日（差1日即滿9個月），加計系爭租約終止後之108年11月14日，即滿9個月，依前述意旨，其每月租金、以及終止租約後所受相當於租金之不當得利數額，均按系爭租約約定之12,000元計之，扣除蔡慧滿已繳之押租金24,000元，以及108年5月、6月間分別給付之租金2,000元，則蔡慧滿自108年2月15日起至108年11月14日止，因使用系爭房屋所應給付之租金及不當得利數額為80,000元（12,000×9－24,000－2,000×2＝80,000）。除此以外，蔡慧滿自108年11月15日起繼續無權占有系爭房屋，亦應按月給付不當得利12,000元，直至返還系爭房屋之日為止。
⒊吳東河作為蔡慧滿之連帶保證人，依系爭租約第13條約定
，於蔡慧滿違背系爭租約約定時，應連帶負賠償責任，並拋棄先訴抗辯權（見本院卷第23頁），其自應就上述積欠之租金及不當得利與蔡慧滿連帶負清償責任。
㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條定有明文。查系爭租約約定每期自每月15日起算，租金應於每月15日繳納，既經認定如前，就108年2月15日起至108年11月14日止之租金，蔡慧滿依約本應於108年2月至10月間每月15日按月給付而未給付，則周若絃請求就該期間之租金及不當得利80,000元均自108年11月13日起算遲延利息，尚非無據。
㈥至蔡慧滿辯稱：其簽立系爭租約當時受有脅迫，簽立諸多不
利於己而顯失公平之條款云云，既未舉證證明脅迫之事實，且其所指條款於上開被告應否返還系爭房屋、給付租金及不當得利之論斷均不生影響，原告亦未依其所指摘之約定內容主張權利，故本院不予論究，附此敘明。
七、綜上所述，周若絃依民法第455條前段規定，請求蔡慧滿騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約約定、民法第179條規定，請求被告連帶給付周若絃80,000元，及自108年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依民法第179條規定請求蔡慧滿、吳東河自108年11月15日起至蔡慧滿騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付周若絃12,000元，均有理由，應予准許。就此周若絃勝訴部分，因原告訴之目的已達，毋庸再行審究周蘇秀娥之請求。至就逾越上開範圍之請求，即周蘇秀娥依民法第767條第1項前段規定、以及周若絃依民法第455條前段規定請求吳東河返還系爭房屋部分，均無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 李桂英法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 13 日
書記官 賴俊宏