臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第4291號原 告 呂慧臻訴訟代理人 蔣美龍律師被 告 郭莉穎訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國109年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰陸拾伍萬陸仟元，及其中新臺幣伍佰零伍萬元自民國一百零八年六月二十六日起，其餘新臺幣陸拾萬陸仟元自民國一百零八年十月五日起，均至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息，上揭款項均需存入履保專戶（履保帳號：00000000000000，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾玖萬元預供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施以前，以新臺幣伍佰陸拾伍萬陸仟元或等值之合作金庫銀行可轉讓定存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋仲
介公司）仲介，於民國108年5月26日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）將其名下所有坐落臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地（權利範圍各為4分之1）暨其上同小段1207建號建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○街0巷0號；權利範圍全部）（以下合稱系爭房地），以總價款新臺幣（下同）50,500,000元出售予被告；兩造就付款方式則約定簽約款、用印款以及完稅款各為505萬元，其餘部分為尾款3,535萬元等情。茲按系爭買賣契約第17條「特別約定事項」第5項約定略以：「甲方（按即被告，下同）應於108年5月29日前將簽約款505萬元存匯入本件買賣履約保證帳戶（履保帳號：00000000000000，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱系爭履保專戶）。...」等語，詎被告於嗣後竟未依約履行給付買賣價金之義務，並未於108年5月29日將簽約款505萬元存入系爭履保專戶，雖經原告以108年5月31日台北西松郵局第001008號存證信函催告被告應於收受該信函後5日內依約履行等情，被告迄今仍拒絕付款，顯已陷於違約狀態；是參照系爭買賣契約第12條「違約責任」第2項約定略以：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（按即原告，下同）自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。...」等語，依此被告遲延給付之簽約款按每日千分之一計算之違約金為5,050元，故自前揭應付款日（即108年5月29日）計算至本件起訴日（即108年9月26日）止，計約有120日，違約金數額則為606,000元（計算式：5,050元×120日＝606,000元），再加計被告依約應給付之簽約款505萬元，總計金額為5,656,000元。為此，原告爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等情。
㈡為此聲明：
⒈被告應給付原告5,656,000元，及自108年6月25日之翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息，上述款項均需存入履保專戶（履保帳號：00000000000000，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶）。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則略以：㈠原告與永慶房屋仲介公司明知系爭房屋坐落土地使用分區係
第三種住宅區，且臨接道路僅約5公尺，誠非屬可合法允許作為飲食業使用之店面，仍刻意隱匿此一重要交易訊息，並再三地以各種不實資料及話術誤導被告，致使被告陷於錯誤以為系爭房地確實可作合法餐飲店面使用，始同意買受系爭房地，故被告除得援引民法第92條、第88條規定以意思表示遭受詐欺及意思表示錯誤為由撤銷伊所為同意買受系爭房地之意思表示外，亦得依民法第227條不完全給付之效果、第256條因給付不能之解除契約、第359條物之瑕疵擔保效力等規定解除系爭買賣契約，從而兩造間之買賣契約關係應已溯及地不存在，是原告依約所為之任何主張請求即非有據，爰逐次說明如下：
⒈被告計畫投資購買一間可供合法餐飲使用之店面用以出租
獲利，俟於108年5月初路過臺北市大安區延吉街時，不經意瞧見一間3樓店面銷售看板，主動電聯並永慶仲介房屋公司之業務人員劉奕辰帶看該延吉街3樓店面，茲因被告不滿意該址店面，故劉奕辰陸續引薦被告再帶看另外兩間店面，不久後劉奕辰又於108年5月14日傳LINE訊息給被告介紹系爭房地，其上清楚記載：「永康商圈低總價店面稀有上市」、「最低總價店面」、「最有題材的店面」等語，並告知系爭房地已出租給經營茶飲之「自慢堂」，目前承租人正在進行裝潢，將來每月可收取房屋租金至少7萬9,000元（含稅）云云，被告非常感興趣，因此於翌日（即108年5月15日）下午6時許親自到系爭房地現場查看，斯時劉奕辰清楚告知系爭房地的隔壁就是日本料理店「游壽司」，更讓被告堅信系爭房地亦屬能合法經營餐飲的店面無誤，隨即於108年5月17日與永慶房屋仲介公司之業務人員劉奕辰（買方仲介）及林庭菲（賣方仲介）相約見面，由林庭菲親自向被告說明附近區域不動產之價格行情，渠等於雙方商談細節時均再三地表示鄰近1樓店面極少釋出，乃極力鼓吹被告務必把握難得的好機會云云，同時劉奕
辰、林庭菲尚且提出系爭房地隔壁經營餐飲業之「游壽司」建物標示內容暨102年實價登錄交易等資料供被告參考，復表示「游壽司」所在之房地（即臺北市○○區○○街0巷0號）於102年8月間成交總價6,600萬元，倘以總坪數37.33坪計算，平均每坪約為176.8萬元，惟若以該房地之主建物面積34.1坪計算，則平均每坪約為194萬元，因此賣方就系爭房地開價5,800萬元，如若以主建物面積99.15平方公尺（即29.99坪）計算，平均每坪約為193萬元，藉此誆稱前揭兩房地情況極為相似，並向被告遊說系爭房地確實具備合法經營餐飲業之店面價值，非常值得投資購買云云。此外，劉奕辰於兩造簽約前提供予被告之系爭房地相關資料內，就「不動產說明書」之「一、【建物標示】用途」欄明確記載為「店鋪及住宅」；而「標的物現況說明書」第1項次之「本標的現況用途」欄位，係勾選「店面」、第9項次「是否設有營利事業登記或非營利事業登記」欄位，則勾選「是」並加註「屋主的，成交為遷出」云云，均足以證明當時原告與永慶房屋仲介公司業務人員在向被告推銷系爭房地時，確係以該房地可供作合法餐飲店面使用為招攬及吸引被告購買之重要內容。
⒉兩造於108年5月26日簽訂系爭買賣契約時，原告及永慶房
屋仲介公司業務人員併予檢附系爭房地出租予「自慢堂」作為茶店使用之房屋租賃契約，以資證明被告所購買之系爭房地確實可作為合法餐飲店面使用，再揆諸該租約第七條約定「房屋使用之限制」明確勾選「營業使用」並加註「經營茶具專賣店及教室」、第二十條「其他特約事項」第四項約定「本標的係住三，5米巷道，...」等語，益證原告於兩造簽約前應已明知系爭房地之土地使用分區為第三種住宅區，臨接道路僅約5公尺，基本上不能合法作為飲食業之店面使用，詎原告及永慶房屋仲介公司業務人員於兩造簽約時卻仍提供系爭房地先前已設立宏雲有限公司、永康開發建設股份有限公司之公司登記資料，藉此誤導被告確信系爭房地真的可以合法作為飲食業之店面使用，原告與永慶房屋仲介公司業務人員甚至於「租賃現況確認表」，勾選第2點「原租賃合約權利義務隨同移轉予買方：...」，讓被告購買1樓餐飲店面出租獲利之初衷立刻獲得滿足，藉機加強被告購買系爭房地之意願；同時於第6點有關「租賃契約書內容或賣方與承租方之約定」是否需特別告知買方之重點部分，則勾選「否」，故意隱瞞系爭房地之使用分區為「第三種住宅區」，臨接巷道之寬度僅約5公尺，根本不能合法作為飲食業使用之事實，致使被告陷於錯誤而決定購買系爭房地。
⒊俟被告於兩造簽約後翌日（即108年5月27日）經親友告知
始知悉系爭房地坐落土地使用分區為「第三種住宅區」，臨接巷道寬度僅約5公尺，顯無法經主管機關許可後作為飲食業之合法店面使用，被告深感詫異，隨即於當日下午4點43分許將上情通知永慶房屋仲介公司業務人員劉奕辰，被告再於隔日（即108年5月28日）上午8點25分許向劉奕辰表明略以：「這件事麻煩您們若確認法規沒問題請在合約上加註（餐飲跟商業使用登記都可以，畢竟「游壽司」在隔壁）才續約；若真的都違法，我們不要勉強續行。
畢竟是店面的價值，若違法營業，那就不該是店面價格。我們討論的一直都是這個店面做生意的難得！」等語；劉奕辰旋即於同日下午4點38分許回復被告略以：「郭姐您好，今天奕辰和庭菲學姐（按即系爭房地之賣方仲介）有打電話去都發局詢問，針對巷寬和營業有些資料想和郭姐報告，並非像律師說的六米以下都不合法，看郭姐何時比較方便？」等語，堪認此時劉奕辰依然堅稱系爭房地可以合法作為餐飲店面使用云云，惟被告已心生疑慮，所以於同日下午6點51分許明確回復劉奕辰略以：「不能設立登記的合法營業店面，我不要喔！」等語；被告更於翌日查得其他資料證明系爭房地應不能作為合法餐飲店面使用，且於108年5月29日上午5點55分許傳給劉奕辰參閱並向其表明略以：「這就證明我說的，還不合法吧！？」等情，不料劉奕辰仍然堅信系爭房地可以作為合法餐飲店面使用，並試著說服被告略以：「郭姐早安！奕辰看到上面報導只會覺得這間房子（按即系爭房地）更需要購入，理由如下：1.政府許多法規確實跟不上現實人民需要；2.如果放寬了，那原本就熱鬧的永康應該更加分；3.如果放寬了，那永康案件就不是這個價格，記得郭姐和我說您沒搶到大安路頂加而有點懊悔，頂加是否合法？但這已經是大家約定的東西，而且全台灣有多少頂加？這是奕辰小小的想法提供郭姐。」等語，唯被告已不再相信這類牽強附會說詞，所以於同日上午7點31分許回復劉奕辰略以：「奕辰，謝謝你的分析，現在已經是店面的價格了；但還沒合法。我覺得這是很重要的事，我不想跟師大路一樣的命運。」，此有LINE通訊軟體對話紀錄附卷可稽。
⒋參照「臺北市土地使用分區管制自治條例」第4條第4項、
第8條之規定，系爭房地係屬第三種住宅區，故須於符合一定條件下始得例外允許作為飲食業使用，另依照「臺北市土地使用分區附條件允許使用標準」第2條規定略以：「臺北市各使用分區附條件允許使用之組別及使用項目如附表」，而該附表內就土地使用分區為第三種住宅區附條件允許使用之組別及項目規定，若為第二十一組：飲食業者，允許使用條件為：「一、設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路；二、限於建築物第一層及地下一層使用」，而證人即永慶房屋仲介公司業務人員劉奕辰、店長朱百均到庭證稱早就知道系爭房屋根本就不能作餐飲店面使用，可認因系爭房地所臨接之道路寬度僅有約5公尺，尚未達8公尺以上，顯不能作為合法餐飲店面使用甚明。綜上，被告確係遭受原告及永慶房屋仲介公司人員之詐欺致使陷於錯誤始決定購買系爭房地並簽訂系爭買賣契約，被告自得援引民法第92條規定撤銷同意購買系爭房地之意思表示，而被告業於108年6月12日以台北長春路郵局第000890號存證信函為撤銷系爭買賣契約之意思表示，雖上開存證信函因「招領逾期」而遭退回，然依系爭買賣契約第13條「其他約定」第5項之約定，被告所為撤銷系爭買賣契約意思表示之書面通知，應視為已於郵遞日（即108年6月14日）合法送達予原告（見本院卷第335頁），且被告復將該遭退回之存證信函再郵寄至原告另一地址（即臺北市○○區○○○路0段000巷00號2樓），業經被告於108年7月11日收受送達在案，再於108年10月28日以民事答辯㈠狀之送達向原告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，是該買賣契約既經被告合法撤銷而自始不存在，原告猶執此請求被告依約給付買賣價金、違約金云云，洵屬無據。
㈡原告固指稱被告為專門不動產業者並非一般購屋者，然系買
賣契約所檢附系爭房地出租予「自慢堂」作為茶店使用之房屋租賃契約暨「不動產說明書」係兩造於簽約前之108年5月23日首次見面即提供予被告參閱，衡情被告應無不知或受誤導之可能云云，並不足採信：蓋有關不動產經營之範圍極廣、分工極細，更何況相關不動產法令多如牛毛，誠非所有建設公司經營者均能熟稔相關細節，況被告雖為達葳建設股份有限公司代表人（下稱達葳建設公司），然僅負責該公司財務管理之相關業務，從未曾實際處理過該公司土地開發、房屋買賣租賃等相關事務，故被告確實不瞭解系爭房地坐落土地使用分區「第三種住宅區」，臨接巷道寬度僅約5公尺，無法作為餐飲業使用之相關法令限制，乃係於兩造簽約後翌日（即108年5月27日）經親友告知始得知上開情事；反觀代理原告簽署系爭買賣契約之廖進平，非但為原告之配偶，而且係永康開發建設股份有限公司之代表人，衡情原告既為系爭房地之出賣人，對於系爭房地可否作為合法餐飲店面使用，理應知之甚詳，詎料原告與其配偶廖進平竟刻意隱匿上情，更提出與「自慢堂」之房屋租賃契約吹捧系爭房屋具備「餐飲店面」之使用方式及價值，並遊說被告於買受後可立即收租實現獲利結果，強化被告購買意願，原告應屬可責性較重之一方，從而原告恣意指稱被告為專門不動產業者並非一般購屋者，衡情被告應無不知或受誤導之可能云云，洵不足取。
㈢原告復指稱參照「不動產說明書」之「五、【一般注意事項
】第4點」之記載，系爭房地究竟可作為何種店面之用途？應由被告自行確認，顯與原告無涉云云，尚非有據。蓋按不動產經紀業管理條例第24之2條之規定，不動產仲介業依法應提供買賣雙方契約內容規範之說明、標的物必要之資訊及告知依仲介專業應查知之瑕疵，且其既向買賣雙方收取仲介之報酬，自應就其所從事之業務負善良管理人預見危險及調查之義務。原告及永慶房屋仲介公司人員於兩造簽約前不僅刻意隱匿系爭房地無法作為合法餐飲業店面之重要資訊內容，甚至以前揭誤導方式致使被告誤認系爭房地具備一般餐飲業之使用方式及價值性；又不曾對被告詳細說明「不動產說明書」之「五、【一般注意事項】第4點」內容，縱使該第4點記載略以：「...永慶房屋不保證本標的物一定可辦理公司、商業及其它工商、營業登記等，且符合各相關法規及主管機關單位之審查標準。」等語，被告因遭受原告及永慶房屋公司房仲人員之刻意誤導，始終相信系爭房地確實可供合法餐飲店面使用，從而原告徒以上開制式化契約內容主張被告應自行確認系爭房地可作為何種店面之用途云云，難謂有理。
㈣經查，不動產買賣有關物之性質是否為交易上認為重要者，
應以其性質與標的物開發、利用及價值之關聯性是否重大，而影響買受人買受標的物之意願作為判斷之基礎，被告於主觀上始終以購買餐飲店面作為使用目的，而原告與永慶房屋仲介公司人員亦係以系爭房地確實可供合法餐飲經營具備餐飲店面之價值，作為招攬及吸引被告購買之重要內容，因此系爭房地是否可以合法經營餐飲業而具備餐飲店面之價值，乃為兩造簽訂系爭買賣契約之交易上重要事項；佐以與系爭房地相仿坐落於臺北市大安區麗水街屋齡約介於40至50年間之5層樓以下公寓大樓，若為一般住宅產品之房屋價格平均僅約每坪80萬元左右，堪認系爭房地可以合法作為餐飲店面使用為議定買賣價金之前提基礎，被告始願以每坪高達約16
8.38萬元之天價購買，可見系爭房地可否作為合法餐飲店面使用非但影響其商業價值及交易價格甚鉅，更全然左右被告是否同意購買之意思表示，縱認原告與永慶房屋仲介公司人員尚不構成施用詐術致使被告陷於錯誤而同意購買系爭房地時（假設語），被告仍得以意思表示錯誤為由，依民法第88條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，並於108年12月11日以民事答辯㈡暨調查證據聲請狀之送達向原告為撤銷錯誤意思表示之書面通知，是該買賣契約既經被告合法撤銷而自始不存在，原告猶執此請求被告依約給付買賣價金、違約金云云，即屬無據。
㈤倘認被告以被詐欺或意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約之
意思表示尚屬無理由時（假設語），被告亦得援引民法第354條關於物之瑕疵擔保責任與效果規定主張解除系爭買賣契約。參照民法第354條、第227條、第256條、第359條等規定，賣方應擔保買賣標的符合約定之效用、價值及債務本旨，否則除應負擔瑕疵擔保責任外，並構成不完全給付之債務不履行損害賠償責任，倘其給付已屬不可能時，則買方即得主張解除買賣契約關係。系爭房屋坐落土地使用分區為「第三種住宅區」，臨接巷道之寬度僅約5公尺，不能合法作為飲食店面使用，詎料原告與永慶房屋仲介公司人員對於如此重要之資訊不但加以隱瞞，尚且在雙方磋商溝通期間利用各種文件資料一再地向被告強調系爭房地確實可以作為合法餐飲店面云云，均已詳如前述，足認系爭房地應具備可作為合法餐飲店面使用之約定效用及價值，始符合系爭買賣契約之債之本旨，然實際上系爭房地因不符合相關法令規定礙難作為合法餐飲店面使用，已明顯欠缺買賣標的應具備之效用及價值，致使被告受有財產上之損害，自屬重大之瑕疵，則原告既無法依債務本旨履行，且無從補正，應已構成給付不能，被告自得援引民法第227條不完全給付之效果、第256條因給付不能之解除契約、第359條物之瑕疵擔保效力等規定解除系爭買賣契約，除以前揭108年6月12日台北長春路郵局第000890號存證信函為解約之意思表示外；爰再於108年10月28日以民事答辯㈠狀之送達向原告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，是該買賣契約既經被告合法撤銷而自始不存在，原告猶執此請求被告依約給付買賣價金、違約金云云，自屬無據。再者，倘認被告依前述民法第227條不完全給付之效果、第256條因給付不能之解除契約、第359條物之瑕疵擔保效力等規定解除系爭買賣契約尚非有據時（假設語），被告仍得援引民法第359條但書規定請求減少買賣價金等語置辯。
㈥為此聲明：
⒈ 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願以現金或合作金庫銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：（見本院卷第365至367頁、第400頁）㈠原告與被告於108年5月26日簽署被證一不動產買賣契約書（見本院卷第189至257頁）。
㈡原告所寄發原證2臺北西松郵局001008號存證信函業經被告於108年6月3日收受。
㈢原證1、被證1契約書所附標的物現況說明書（見本院卷第75、76、221、222頁）係由廖進平代理原告親自簽名確認。
㈣分區單筆查詢結果下方「呂慧臻」、「郭莉穎」之簽名（見
本院卷第240、241頁），「呂慧臻」的部分為廖進平代理簽署的，「郭莉穎」的部分是被告親自簽的。
㈤兩造對於永慶房屋地政士梁嘉德108 年11月22日函附授權書
及印鑑證明（見本院卷第379 至383 頁）形式上之真正不爭執。
㈥原告由配偶廖進平陪同於108年5月31日中午將授權書及印鑑
證明（見本院卷第381至383頁）交付永慶房屋地政士梁嘉德。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：原告主張其與被告於108年5月26日簽署系爭買賣契約（見本院卷第189至257頁），由被告以總價50,500,000元購買系爭房地，被告未依系爭買賣契約第17條「特別約定事項」第5項之約定，於108年5月29日將簽約款5,050,000元存入系爭履保專戶，經原告以108年5月31日台北西松郵局第001008號存證信函催告應於收受該信函後5日內履約，被告迄今仍拒絕履行，爰依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應給付簽約款5,050,000元及依系爭買賣契約第12條之約定給付遲延違約金606,000元，合計為5,656,000元，並存入系爭履保專戶等情，為被告所否認，並以前詞抗辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭買賣契約有無約定系爭房屋應屬「可合法作為飲食業使用」之店面？㈡被告爰依民法第92條之規定以意思表示遭受詐欺為由撤銷系爭買賣契約，是否有據？㈢被告爰依民法第88條之規定以意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約，是否有據？㈣被告以系爭房屋有「不可合法作為飲食業使用之店面」之瑕疵，依民法第227條、第256條、第359條等規定主張解除系爭買賣契約，是否有據？㈤原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付簽約款5,050,000元暨違約金606,000元，合計為5,656,000元及法定遲延利息，並存入系爭履保專戶，是否可採？茲分述如下：
㈠系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為飲食業使用」之店面。
⒈按「查契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，
固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋」、「解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字而為曲解」，有最高法院71年度台上字第4707號民事裁判、77年度台上字第607號民事裁判可資參照。是以，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約之文字而更為曲解，先予敘明。
⒉經查，系爭買賣契約所附「不動產說明書」之「說明、肆
」約定「不動產說明書視為買賣契約之一部分…」等語明確，有兩造不爭執其真正之「不動產說明書」附卷足憑（見本院卷第205頁），是以系爭買賣契約所附「不動產說明書」之條款均為系爭買賣契約之契約內容，合先敘明。而卷附「不動產說明書」之「壹、產權調查表」記載「一、【建物標示】…〔主要用途〕：店鋪及住宅（資料來源依成果圖為依據）…」等語明確（見本院卷第206頁），另系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」亦由原告配偶廖進平代理勾選「標的物現況用途：店面」，復經原告代理人廖進平與被告簽明確認無誤（見本院卷第221、222頁），另系爭房屋之房屋複丈平面圖亦記載「臺北市○○區○○街○○0號（系爭房屋之舊門牌號碼）為加強磚造四層店鋪及住宅一棟）」等語（見本院卷第224頁），綜上契約文字以觀，兩造約定購買之系爭房屋應屬「店舖及住宅」，要無被告所指稱應受「可合法作為飲食業使用」店面之限制。⒊被告雖陳稱其係以系爭房屋確實可作合法餐飲店面使用為
前提，始同意買受系爭房地云云。惟查，證人即永慶房屋仲介公司仲介人員劉亦辰於本院109年2月13日言詞辯論程序中具結證稱被告與伊接洽購屋的過程中，被告從未表示要購買「合法的一樓餐飲店面」用來出租獲利，被告是說要購買延吉街辦公室或公寓頂加的產品，這些被告都有考慮過，伊介紹過延吉街三樓辦公室，還有一間頂樓加蓋的產品，還有市民大道一間店面，被告說是要投資系爭房地，伊實際帶看時，現場並無人在營業，是一間空屋，被告是在108 年5 月15日帶看系爭房地之後，於108年5月26日始簽訂不動產買賣契約，之間經過2次議價斡旋，該公司曾提供房屋租賃契約書等資料供被告參閱，是在108年5月18日提供給被告參閱，被告看完無任何意見，被告曾多次經由永慶房屋仲介公司仲介進行不動產買賣交易，帶被告看過其他3間房屋，該3間房屋並非都是店面，其中並無供餐飲使用之店面，本院卷第259至261頁被證二號之LINE對話內容，是伊與被告間的對話，被證二號第1 頁左上角編號1 的內容，上面寫的「麗水街X巷5 號30坪」，就是指系爭房屋，其沒有向被告說系房屋可以作餐飲店面使用，被證二號第1 頁編號1 的內容之所以會記載：「永康商圈低總價店面稀有上市」、「最低總價店面」、「最有題材的店面」，是因為系爭房屋可以作為店面使用，伊之所以會在上開對話中向被告提到「旁邊是多年前賣的游壽司」及「一間很名的茶行叫自慢堂」，是因為陳述事實，因為旁邊現狀就是有游壽司，而且系爭房屋目前承租方確實是自慢堂，被證四號不動產說明書，之所以在第1 頁之主要用途記載店鋪及住宅，是因為在房屋建物謄本上面就是這樣寫得，所以直接照著寫，被證四號不動產說明書，之所以在第1 頁之主要用途記載店鋪及住宅，是依照系爭房屋目前使用現狀就勾選，被證四號不動產說明書，伊有向被告解釋過一次，另外在簽不動產說明書時，我們店長應該也有向被告說明過一次，伊基本上從267-271 頁都會逐項解釋，272-277 頁因為是每本都有所以我們都概略解說，278-284頁則是逐項解說，伊是在108 年5 月18日上午時間，在麗水街7 巷巷口丹提咖啡向被告還有她先生解說，說到12點半，大概花了2小時解說，被證一號第45頁以下的房屋租賃契約書，伊記得在雙方108 年5 月23日碰面時，賣方就已經將租約拿給買方看過，買賣雙方完成簽約時，已經是108年5月27日凌晨了，在108 年5 月27日當日下午，被告有傳資料給我並告訴我如果是違法的營業店面她不要買等語綦詳（見本院卷第434至441頁）；經核予證人即永慶房屋仲介公司仲介人員朱百勝於109年2月13日本院言詞辯論程序中具結證稱伊從未聽過被告表示要購買「合法的一樓餐飲店面」用來出租獲利，在被告與原告的議價過程中，是由永慶房屋仲介公司人員負責提供不動產說明書及房屋租賃契約書等資料予被告參閱，不動產說明書是在議價斡旋前就會提供，租賃契約書伊記得是108年5月23日提供的，被告參閱後，伊沒印象他有特殊意見，簽訂系爭不動產契約書當日，有向被告說明不動產說明書的內容，由經紀人劉奕辰及我本人都有說明，渠等談兩次，兩次都有說明過程，第一次說明時間伊印象不清楚，沒有特別記得，第二次是簽約，大概有1至2 小時，被告沒有提出疑問，被告確實曾多次經由永慶房屋仲介公司進行不動產買賣交易，永慶房屋仲介公司是將系爭房屋當作當作一樓來銷售，本院卷第268頁被證四號不動產說明書，之所以在第1 頁之主要用途記載店鋪及住宅是因為建物測量成果圖上面是這樣記載的，這是地政事務所的資料，所以我們就這樣記載，本院卷第283頁標的物現況說明書，之所以在本標的現況用途勾選店面，是因為建物測量成果圖上面是這樣記載，另外屋主有租約出租給他人，做為店面使用，本院卷第232至238頁之房屋賃契約書，在108年5 月23日時賣方就有拿出來給買方看，簽約時也有把租賃契約內容再次解釋清楚，並把契約附在買賣契約裡，買賣雙方完成簽約時，差不多是108年5月27日晚上12點，伊印象中被告在出價購買中，加價過2次，賣方在108 年5 月23日是提供整份租賃契約給被告看，被告有整份看完，但是看多久我不記得等情大致相符（見本院卷第441至444頁），且證人劉奕辰、朱百勝與兩造並無直接利害衝突或恩怨關係，渠等前揭證詞之真實性復受刑事具結程序之擔保，當無甘冒刑事偽證重刑處罰之危險，而故為偏頗迴護一造當事人證詞之可能性，是證人劉奕辰、朱百勝證稱被告於承購系爭房地之初並未稱其欲購買「可合法作為飲食業使用」之店面作為投資標的一節，應予事實相符，而可採信。是以，被告抗辯其係以系爭房屋確實可作合法餐飲店面使用為前提，始同意買受系爭房地云云，顯與事實不符，委無足採。
⒋再者，觀諸被告所提出被證2之108年5月15日被告與永慶房
屋仲介公司仲介人員劉奕辰之LINE通訊軟體對記錄擷圖（見本院卷第259至261頁），渠二人之對話內容終始未曾提及被告欲選購投資之不動產標的係以「可合法作為飲食業使用」之店面為限；況不動產價值不斐，倘於處理不動產交易相關事務稍有不慎，將蒙受鉅額損失，是以一般民眾於處理不動產交易相關事務，莫不戒慎恐懼、謹慎小心，倘被告係因系爭房屋係屬「可合法作為飲食業使用」之店面，始同意簽署系爭買賣契約承購系爭房地，則何以未見被告主動要求將如此重要之交易限制條件以文字明確記載於系爭買賣契約條款內，藉以保障自身之權益並杜絕日後衍生之交易紛爭？明顯有違不動產交易常情；至被告所提出被證6之108年5月28日至6月1日被告與永慶房屋仲介公司仲介人員劉奕辰之LINE通訊軟體對記錄擷圖（見本院卷第305至307頁）雖顯示，被告曾於108年5月28日上午8點25分許以LINE通訊軟體向永慶房屋仲介公司仲介人員劉奕辰表明略以：「這件事麻煩您們若確認法規沒問題請在合約上加註（餐飲跟商業使用登記都可以，畢竟「游壽司」在隔壁）才續約；若真的都違法，我們不要勉強續行。畢竟是店面的價值，若違法營業，那就不該是店面價格。我們討論的一直都是這個店面做生意的難得！」、於以於同日下午6點51分許以LINE通訊軟體明確回復永慶房屋仲介公司仲介人員劉奕辰略以：「不能設立登記的合法營業店面，我不要喔！」云云（見本院卷第305頁），惟查，兩造係於108年5月26日簽署系爭買賣契約，為兩造所不爭執，已如前述，是被告於108年5月28日以LINE通訊軟體對劉奕辰所為之上揭陳述，充其量僅係其於締約後單方之主張，自難採為有利被告之認定。
⒌綜上事證堪認，系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為飲食業使用」之店面。
㈡被告不得依民法第92條之規定以意思表示遭受詐欺為由，主張撤銷系爭買賣契約。
⒈按「民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔
行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合」、「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任」，有最高法院33年上字第884號民事判決、44年台上字第75號民事判決可資參照。本件被告主張其係受原告及永慶房屋仲介公司仲介人員詐騙，誤以為系爭房屋係「可合法作為飲食業使用」之店面而同意承購並簽署系爭買賣契約，爰依民法第92條之規定主張撤銷系爭買賣契約，依前揭說明，自應由被告就其主張係受詐欺而為承買之意思表示之利己事實，負舉證責任，合先敘明。⒉參照「臺北市土地使用分區管制自治條例」第4條第4項、
第8條之規定（見本院卷第309至316頁），系爭房地係屬第三種住宅區，故須於符合一定條件下始得例外允許作為飲食業使用，另依照「臺北市土地使用分區附條件允許使用標準」第2條規定略以：「臺北市各使用分區附條件允許使用之組別及使用項目如附表」（見本院卷第317頁），而該附表內就土地使用分區為第三種住宅區附條件允許使用之組別及項目規定，若為第二十一組：飲食業者，允許使用條件為：「一、設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路；二、限於建築物第一層及地下一層使用」（見本院卷第324頁），而系爭房屋所臨接之道路寬度僅有約5公尺，尚未達8公尺以上，是以，系爭房屋確實並非「可合法作為飲食業使用」之店面。⒊然查，系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為
飲食業使用」之店面，已如前述；且查，「不動產說明書」之「五、【一般注意事項】第4點」明確記載：「買方就承購本標的物若欲供營業用途時請務必自行確認本標的是否符合相關法規及主管機關包括但不限於辦理公司商業及其他工商營業登記等相關單位利稅捐都市計畫建築商業消防衛生等會辦單位鎖定應審查事項立營業場所土地使用分區管制道路鄰接寬度及相關法令永慶房屋不保證本標的物一定可辦理公司及其他工商及營業登記等且符合相關法規及主管機關單位之審查標準」等語，而系爭買賣契約所附「不動產說明書」之「說明、肆」約定「不動產說明書視為買賣契約之一部分…」等語明確，有兩造不爭執其真正之「不動產說明書」附卷足憑（見本院卷第205頁），另系爭買賣契約之「分區單筆查詢結果」明確記載系爭710地號土地屬第三種住宅區（見本院卷第240、241頁），其下方「呂慧臻」之簽名係由廖進平代理簽署的，「郭莉穎」的部分則係被告親自簽的，為兩造所不爭執，已如前述，另依證人劉奕辰、朱百勝之前揭證詞，原告早於108年5月23日即已將原告與邊正所簽訂系爭房屋租賃契約（見本院卷第232至238頁）連同不動產說明書交付予被告查看，而上揭房屋租賃契約第20條其他特約事項第4點明確記載：「本標的係住三5米巷道承租方依商業處及都發局公告規則申請公司設立登記倘無法設立與出租方無涉」等語（見本院卷第237頁），故被告對於系爭房地第三種住宅區及臨5米巷道之事實於簽約前早已知悉甚明，更何況巷道寬度本是現場目測即可明瞭之事實，而土地使用分區及相關都市計畫法令均屬公開資訊任何人均可調閱，況兩造於108年5月26日簽訂系爭契約書當日，永慶房屋之仲介人員又再次將不動產說明書的內容詳細說明，業據證人劉奕辰、朱百勝證述明確，已如前述，又被告自陳係達葳建設公司之負責人（見本院卷第366頁），而依永慶房屋仲介公司109年1月14日永慶總109字第015號函附相關統計資料，被告曾委託永慶房屋仲介公司銷售房屋22次、委託出價14次，顯非毫無不動產交易經驗之人士，其就土地使用分區及都市計畫相關法令自難推諉不知，且其依約本應自行確認系爭房屋之合法使用用途，況系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為飲食業使用」之店面，則被告焉有可能因受誤導而陷於錯誤，誤以為系爭房屋係「可合法作為飲食業使用」之店面之可能？⒋綜上，被告無法提出其他證據證明其受詐欺而為承買之意
思表示，則其抗辯依民法第92條之規定撤銷系爭買賣契約云云，要無足採。
㈢被告不得依民法第88條之規定以意思表示錯誤為由，主張撤銷系爭買賣契約。
⒈按「民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示
行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別」、「惟民法第八十八條所定『表意人若知其情事，即不為意思表示』，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤是。被上訴人既未主張其簽訂同意書時，就所同意分配遺產之表示方法有誤寫之情形，而係主張誤信遺囑有效而簽訂同意書，其非表示方法之錯誤，自無許其援用民法第八十八條撤銷意思表示之餘地」，有最高法院51年台上字第3311號民事判決、81年度台上字第322號民事判決可資參照。
⒉承上，系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為
飲食業使用」之店面，且被告並非受詐騙而簽訂系爭買賣契約，惟系爭房屋依土地使用分區及相關都市計畫法令之使用目的既非契約當事人約定之契約要素，縱被告主觀上有誤認系爭房屋係「可合法作為飲食業使用」之店面之情形，充其量僅係意思表示之動機錯誤，而非「表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致」之情形，自無所謂「意思表示錯誤」之情形可言，從而，被告抗辯爰依民法第88條之規定，以意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約，核屬無據。
㈣被告以系爭房屋有「不可合法作為飲食業使用之店面」之瑕
疵，依民法第227條、第256條、第359條等規定主張解除系爭買賣契約，並無理由。
⒈按「物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第三百五十四條第一項規定，自負有擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任」，有最高法院94年度台上字第1112號民事裁判可資參照。
⒉承上，系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為
飲食業使用」之店面，已如前述，從而，系爭房屋縱有被告所指稱「不可合法作為飲食業使用之店面」之情形，亦非當然可認有「依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備」之瑕疵，是而被告抗辯爰依民法第227條、第256條、第359條等規定解除系爭買賣契約，亦非可採。
㈤原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付簽約款5,050
,000元暨違約金606,000元，合計為5,656,000元及法定遲延利息，並存入系爭履保專戶，洵屬可採。
⒈按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率」，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項定有明文。
⒉經查，兩造於系爭買賣契約第17條「特別約定事項」第5項
約定略以：「甲方（按即被告，下同）應於108年5月29日前將簽約款505萬元存匯入本件買賣履約保證帳戶（履保帳號：00000000000000，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱系爭履保專戶）。...」等語，並於系爭買賣契約第12條「違約責任」第2項約定略以：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（按即原告，下同）自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。...」等語，有兩造不爭執其真正之系爭買賣契約附卷足憑（見本院卷第194、195頁）；本件被告依約本應於108年5月29日給付簽約款5,050,000元，並將之匯入系爭履保專戶，被告未於108年5月29日將上揭簽約款匯入系爭履保專戶，即已構成遲延給付，從而原告就簽約款5,050,000元之部分，請求被告加計給付自108年6月25日起至清償之日止按年息5％計算之利息，應屬有據。又被告未依約於106年5月29日給付簽約款5,050,000元後，原告曾寄發原證2臺北西松郵局001008號存證信函催告被告應於收受該信函後5日內依約履行，上揭存證信函業經被告於108年6月3日收受，為兩造所不爭執，已如前述，並有原告所寄發台北西松郵局第001008號存證信函附卷足憑（見本院卷第147至152頁），被告迄今仍拒絕付款，顯已陷於違約狀態，是原告依系爭買賣契約第12條「違約責任」第2項之約定，得請求被告給付每日按簽約款5,050,000元千分之一計算之違約金為5,050元（計算公式：5,050,000元÷1,000＝5,050元），故自前揭應付款日（即108年5月29日）計算至本件起訴日（即108年9月26日，見本院卷第9頁）止，合計為120日，是以原告得請求違約金數額應為606,000元（計算公式：5,050元×120日＝606,000元），然上揭違約金部分係屬無確定給付期限之債，原告復未提出證據證明其於起訴前已催告被告履行給付違約金債務，則依民法第229條第2項之規定，原告就違約金606,000元僅得請求被告給付至起訴書繕本送翌日起（即108年10月5日起）至清償日止，按年息5％計算之利息；逾此部分，則無所據。
⒊綜上，原告得請求被告給付5,656,000元（計算公式：5,05
0,000元＋606,000元＝5,656,000元），及其中5,050,000元自108年6月25日起，其餘606,000元自108年10月5日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，並將之存入系爭履保專戶；逾此部分，則難准許。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付5,656,000元，及其中5,050,000元自108年6月25日起，其餘606,000元自108年10月5日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，並將之存入系爭履保專戶，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，被告雖聲請將系爭房地送交宏大不動產估價師聯合事務所就「系爭房地作為一般住家使用或合法飲食業店面使用」之正常市場價格差異進行鑑定（見本院卷第309之13頁、第309之14頁），惟查，系爭買賣契約並無約定系爭房屋應屬「可合法作為飲食業使用」之店面，已如前述，自無進行上揭鑑定之必要，至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
書記官 王怡茹