臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4383號原 告即反訴被告 張倉榮訴訟代理人 陳明欽律師
王秋滿律師被 告即反訴原告 彭定國訴訟代理人 李殷財律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國111年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告追加之訴駁回。
二、確認被告對於原告就兩造於民國107年10月4日關於座落於臺北市○○區○○街00巷00號3樓房地所成立之買賣契約，超過新台幣1,445萬6,886元之買賣價金請求權不存在。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告負擔百分之45，餘由原告負擔。
五、反訴原告之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序方面:
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者。㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。㈤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。㈥訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加」；民事訴訟法第255條第1項、第2項定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為如附件一編號1所示，其後於本件訴訟程序進行中為多次變更、追加，並於民國109年6月30日將其聲明變更為如附件一編號2所示，被告就原告追加、變更聲明部分表示不同意。查原告於本件訴訟程序進行中就其請求如附件一編號1聲明⑴:請求將原告與被告於民國107年10月4日所訂立之坐落於臺北市○○區○○街00巷00號3樓之房地之買賣契約價金減少新臺幣300萬元。嗣變更為附件一編號2聲明⑴:
確認被告對於原告就兩造於民國107年10月4日關於座落於臺北市○○區○○街00巷00號3樓房地所成立之買賣契約，超過新台幣1420萬元之買賣價金請求權不存在。核其上開變更部分，其請求之基礎事實均屬同一，與原訴間具有共同性，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性；至原告追加如附件一編號2聲明⑵被告應給付311萬5千元部分，其中關於11萬5千元部分，變更請求金額部分，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，亦並無不合，應予准許。至於其中300萬元追加之訴部分，按所稱之「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院民事裁定100年度台抗字第716號意旨參照）。經查，原告起訴主張被告未於兩造簽訂房屋買賣契約時告知系爭房屋為海砂屋，而依民法第354、359條及不完全給付法律關係，請求減少買賣價金等，然其上開追加請求違約金300萬元，顯係以被告未依約定，就系爭房屋日後若有改建等相關事宜，被告應出具授權書予原告，以供辦理相關手續為由請求被告給付違約金，要與上開起訴所陳原因事實南轅北轍，全然不同，且主要爭點無關連性，證據資料之利用亦不具一體性，自無於同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭之實益，故因認原告所為此部分追加不合法，應予駁回。故本件本訴部分僅就原告聲明如附件一編號3所示有無理由為審理。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益(最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照)。查本件原告主張其於購買系爭房屋後始悉系爭房屋為海砂屋，並認應依民法第359條規定對被告為減少價金，被告既對此事實爭執，則被告就對原告是否仍有此部價金請求權存在即屬未明，是原告私法上之地位即有受侵害之危險，且得以本件確認判決除去之，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
三、再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查原告主張被告未於兩造簽訂房屋買賣契約時告知系爭房屋為海砂屋，而請求確認被告就系爭房屋買賣契約超過新台幣1420萬元之買賣價金請求權不存在，被告即反訴原告則於本件言詞辯論終結前具狀主張原告即反訴被告遲延給付買賣價金為由解除系爭房屋買賣契約，並訴請反訴被告塗銷所有權移轉登記及遷讓返還系爭房屋等，為此提起反訴並聲明如附件二所示。是本訴與反訴之法律關係發生原因主要部分大致相同，核與前開法律規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分:
一、原告主張略以：㈠本訴聲明⑴:⒈原告於民國107年間向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街00巷
00號3樓之房屋 (下稱系爭房屋)及其基地(房屋與基地，以下合稱系爭房地)，兩造並於107年10月4日簽訂成屋買賣契約書(下稱系爭契約)，約定買賣價金新臺幣(下同)1,720萬元(原證1)。原告並於簽立系爭契約前，於107年9月27日先支付170萬元之訂金予被告(原證2)。
⒉因系爭房屋原出租予訴外人羅台清(租期至108年2月)，被告
擬就系爭房屋欲辦理自用住宅稅率，故雙方約定系爭房屋於訴外人羅台清遷出時，先點交予原告居住使用，於一年後始辦理所有權移轉登記。系爭契約書特將前開約定載入：「第七條 所有權移轉雙方應於109年3月底之前將所有權移轉登記所需檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章予買方負責辦理。」、「第九條 交屋:本買賣標的物，應於現有房客搬遷時(租期至108年2月)，由賣方於現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」；並於107年10月5日完成預告登記(原證3)。嗣原告陸續於同年10月11日、28日匯款100萬元、30萬元予被告(原證4)。
⒊嗣被告配偶即訴外人王良時於108年2月1日以簡訊通知原告(
被證5，卷一第177-179頁)，表示因與承租人羅台清間尚有糾紛，無法交付系爭房屋，故再約定同年2月11日再行點交。該日原告、訴外人羅台清及被告委託之仲介簡力洋三方，就系爭房屋進行逐層檢視，並就房屋、鑰匙及附屬設備之點交。原告於點交後再前往系爭房屋進行規劃使用時，發現系爭房屋有樑柱龜裂、天花板疑似鏽蝕空心，鄰居並告知其住家為『海砂屋』(下稱系爭瑕疵)，且被告也知情。原告遂於108年2月13日通知被告系爭房屋有系爭瑕疵，請被告會同檢視協商，被告卻表示可以退訂(原證5)。嗣被告並以存證信函要求返還權狀及通知解約等。原告則於108年2月26日函請被告續為履約(原證6)，及108年3月22日函請求因系爭房屋之瑕疵而減少價金(原證7)。而系爭房屋因混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，對於房屋結構安全造成影響，有減少一般房屋所應具備之通常效用，應認為物之瑕疵，為此，依系爭契約第10條及民法第354條、第359條之規定請求減少價金；又系爭房屋有減少一般房屋所應具備之通常效用，不符合債之本旨，依民法第227條1項、第226條第1項之規定請求損害賠償，並請求擇一判決確認利益存在等語。
㈡本訴聲明⑵:有關請求11萬5千元及每月2萬3千元部分：⒈本件原告於108年2月11日與訴外人羅台清、被告委託之仲介
簡力洋三方就系爭房屋進行點交，原告已取得系爭房屋之占有權利，惟被告竟於同年2月18日擅自帶鎖匠毀壞門鎖強行更換鑰匙，致原告於108年2月19日前往系爭房屋時，無法進入，占有之權利遭侵奪。原告因而無法居住於系爭房屋內而必須繼續在外租屋受有每月2萬3千元（含每月1千元之社區管理費）之租金損失(原證8)。亦無法以出租方式收益該系爭房屋，顯係被告是以背於善良風俗之方法損害於原告占有之權利。先位依民法第184條第1項後段請求。並以被告點交前出租予第三人羅台清之租金2萬3千元計算無法使用收益系爭房屋之損害賠償金額。
⒉若鈞院認系爭房屋尚未點交，則備位依系爭買買契約書第9條
第2項約定：「因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。」等語。並聲明如附件一編號3所示。
二、被告辯解略以：⒈原告乃透過被告友人即訴外人王非凡介紹向原告購買系爭房
屋。兩造於107年9月23日，由王非凡帶原告，跟被告共同前往看屋，就系爭房屋之漏水情形、外牆包鐵皮來防漏、陽台磁磚有剝落、屋子有漏水、壁癌以及牆壁上有裂痕等情，均已據實告知原告，並對原告告稱：我們現在要等都更，所以如果你要買，我不會整理，就現況交屋等語。兩造並於同年月25日再次看屋後，於同日原告就價金部分同意被告之開價1720萬元(被證3)。
⒉兩造於107年9月間洽談買賣事宜時，被告告知原告:系爭房屋
之租約到108年9月，但房客說農曆過年前（108年2月底以前）會搬走，等房客搬走滿一年後才可適用自用住宅稅率，因此，要等到109年3月才能辦理過戶、交屋等語，並經原告同意。且原告一直拜託被告：我們二個都是公務員，在外面租房子，還要養二個孩子，還要補習，負擔很重，你房子空著也是空著，希望房客搬離後，能夠提早讓他們先借住。被告因體諒到原告是同學的學生，而且年輕人存錢不易，才心軟答應讓原告先借住。107年9月27日原告配偶即訴外人王舒貞與被告配偶王良時討論答約事宜時，王舒貞傳訊息問被告之帳號，經王良時提供，原告即匯款170萬元至被告彭定國帳戶。嗣兩造於107年10月4日簽訂系爭契約。
⒊系爭房屋之房客即訴外人羅台清本應在108年1月31日搬走淨
空，王良時也通知張倉榮於2月1日點交房屋（被證5），惟因羅台清仍擺放物品，故延至108年2月11日（被證5）。且因房客退租時向被告索取5萬元搬遷費，被告同意等2月11日退租後，請房仲確認房屋沒有被破壞，再由房仲轉交。而房客羅台清又自行通知原告於2月11日要搬走，原告則在108年2月11日房客退租時自己到場，退租後由簡力洋交給房客羅台清5萬元簽收，簡力洋將系爭房屋鑰匙交給羅台清後，羅台清即轉交給原告。
⒋原告於108年2月12日看房子後，並於翌日(13日)傳line給王
良時說他看到一大堆毛病（壁癌、牆壁剝落、樑柱牆壁龜裂、天花板疑似空心、其他地方的壁癌…）涉及居住安全，若是睡到一半水泥塊掉落…另外隔壁鄰居李先生說：他家的房屋海砂屋很嚴重，當初你和彭老師都知道這是海砂屋社區，我問你們房子是否為海砂屋，你們說沒有做過海砂檢測，不知道是否為海砂屋，請你們來看屋況看後續如何處理。王良時則回傳：「如果你覺得不妥，可以退訂，訂金退還再加上利息」(原證5)。⒌王良時於108年2月14日向原告要回權狀等資料，原告以產權
爭議為由，不肯歸還。被告當天要回去看房子，才發現已被房客換掉門鎖，被告請原告歸還鑰匙，原告說：這個房子已經點交給我了，建議你不要進去，你要進去要經過我同意。王良時說：你這樣違約，我還沒有點交給你。原告：你已經全權委託房仲點交給我了，拒不歸還鑰匙（被證9）。被告拿不到鑰匙，於108年2月15日就去萬芳派出所備案。原告則在108年2月18日到文山一分局提告被告、王良時誣告、強制、侵入住宅、竊盜、加重竊盜、詐欺告訴，此部分業經檢察官為不起訴處分，並經高檢署駁回（被證10）。
⒍關於本訴聲明㈠:原告在簽約前就已經看屋3次以上，且樑柱龜
裂、天花板鏽蝕，這都是肉眼明顯可見，經被告當場指明，於簽約過程一再提醒原告：「屋況不好，即將改建，如果你要買的話，我不會做任何整理，就是現況交屋」。原告自己傳訊息給王良時也有自認「現況交屋」(被證8，卷一第189頁)。又被告一家人一直住在系爭房屋，搬走後也一直出租給房客，並沒有發現有海砂屋的跡象。而且兩造簽訂系爭契約時，原告詢問被告系爭房屋有沒有做過海砂屋檢測時，被告亦據實告知沒有做過檢測。顯見原告明知這些瑕疵，依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時知有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。且當初會便宜賣給原告的原因，除了原告的老婆王舒貞是王非凡太太的學生外，另一原因就是因為屋況不好，才會便宜賣，故原告此部分請求，違反民法第355條第1項規定。又系爭房屋依土木技師公會的鑑定報告，縱為海砂屋也只要95萬3005元（316766元+636239元=953005元）修復費，且所減損的價值也只有242萬6338元〜275萬4066元之間，扣除掉這些減損的費用，系爭房屋的價值至少在1758萬6843元〜2271萬6383元之間，都超過系爭房屋的1720萬元。原告購買系爭房屋的價格僅1720萬元，既然沒有損害，其請求300萬元的損害賠償，即無理由。原告藉機要求賠償300萬元，違反民法第148條第2項誠信原則。
⒎關於本訴聲明㈡:且原告主張系爭房屋已經點交，遭被告破壞
門鎖更換鑰匙，並主張依民法第184條第1項前段的侵權行為損害賠償，若此部分構成侵權行為（假設語，被告否認），原告能夠請求的損害賠償應該只有門鎖的損害，而不及於原告的租金。且從原證8來看，原告從103年7月1日開始就租屋，之後又延續租約到109年7月1日，因此，這是原告本來的開銷，不能請求被告支付。又原告主張其占有權利受到損害，但占有只是對於物有事實上的管領力，僅係「事實」，應不構成民法第184條第1項前段之侵權行為等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
貳、反訴部分:
一、反訴原告主張略以:⒈反訴被告明知系爭房屋屋況不佳，並知道本件是以現況交屋
。且因雙方考量系爭房屋屋況不好，且即將改建，才會便宜以1720萬元賣給反訴被告。依民法第355條第1項規定：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。兩造當事人當初說好「即將改建，不會做任何處理，就是現況交屋」的真意就是因為房屋即將改建了，我不負瑕疵擔保責任，所以，才願意降價成1720萬元。
⒉反訴被告張倉榮簽約後，僅支付300萬元，剩下1420萬元，依
買賣契約書第五條第1項、第2項第1款、第六條第1項第1款約定，反訴被告張倉榮應先清償系爭房屋的銀行貸款，將剩下的錢直接匯入反訴原告彭定國之彰化銀行新店分行帳戶內，惟反訴被告張倉榮隨即以海砂屋為由提起本件訴訟請求減少價金，經反訴原告彭定國於109年2月至8月間，多次以存證信函、書狀催告，反訴被告張倉榮除接獲被證26之存證信函後，清償銀行貸款，但自109年4月30日房屋過戶（被證21），再加計2個月期限，到期日應為109年6月30日，而反訴被告張倉榮遲至109年8月11日始清償銀行貸款，已逾期1個多月。又反訴被告未將剩餘價金438萬8771元匯入反訴原告彭定國帳戶內，顯已給付遲延，而以110年10月4日民事綜合辯論意旨狀(院卷二第169-195頁)為解除系爭買賣契約之意思表示。為此，爰依民法第229條第1項、第254條、第148條第2項、系爭契約書第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項之約定，解除系爭買賣契約，並依系爭契約第11條第3項約定，沒收反訴被告已付之價款並請求返還所有物;依民法第259條第1款規定，請求反訴被告返還系爭房屋;及依民法第179條請求反訴被告給付相當租金之不當得利每月23,000元等語。並聲明如附件二所示。
二、反訴被告辯解略以：⒈反訴被告於108年8月6日提起本件訴訟，反訴原告於109年2月
2日開庭時表示願續為履約，並當庭交付印鑑證明予反訴被告(被證16)。反訴被告於109年2月20日以存證信函，請求反訴原告通知原貸款彰化銀行，有關後續準備結清貸款及塗銷抵押登記文件等手續(被證17)，反訴原告則回覆要求於3月底前支付買賣價金，否則將解除本件買賣契約(被證18)。
⒉反訴被告經向彰化銀行新店分行原貸款案承辦人陳彥蓉洽詢
有關代償後塗銷抵押權應備文件及手續，其告知兩造應協同到該分行共同簽署委託書等授權文件。反訴被告依彰化銀行之告知，經請雙方律師轉達通知反訴原告於109年4月24日前往彰化銀行新店分行繳納土地增值稅與年度房屋稅，及簽署有關反訴被告貸款銀行代位清償彰化銀行貸款後同意塗銷彰化銀行第一順位抵押權相關文件。惟反訴原告於109年2月22日以存證信函回復要求反訴被告自價金中扣除土地增值稅，剩餘款項於房地登記完竣2個月內支付，否則解除契約沒收已支付價金作為違約金(被證23)，不願於109年4月24日前往彰化銀行。
⒊反訴被告於109年4月30日代繳納土地增值稅97萬2,583元(原
證22)及房屋稅2,974元(原證23)後，並於同日申請系爭房屋移轉登記至反訴被告名下(被證21)。
⒋依系爭契約第六條第二項約定：買方簽訂撥款委託書交付貸
款之金融機構後，除房屋有附件一第五項至第七項所確認事項內容不實之重大瑕疵者外，買方不得撤銷、解除或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款。及依系爭契約附件1『建物現況確認書』第六項備註說明及臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊記載有關適用建築物氯離子含量規定，系爭房屋之氯離子含量規定容許值為小於0.6(kg/m3)。而系爭房屋檢測結果氯離子含量超過上述約定及法定容許標準值，並發生大片天花板水泥剝落及樑柱龜裂等嚴重瑕疵，且為系爭買賣契約附件一『建物現況確認書』第六項之重大瑕疵。反訴被告依系爭房屋買賣契約第六條第二項約定，於109年7月1日通知反訴原告暫緩撥付貸款(被證19)，自不生遲延給付問題，縱或認係遲延給付，然該遲延係可歸責於反訴原告之事由，依民法第230條規定反訴被告不負遲延責任。
⒌反訴原告有關系爭房屋之給付，已違背契約氯離子含量容許
值之約定及契約擔保責任之約定，不符合債之本旨，依民法第235條第1項前段規定，不生提出之效力，反訴被告依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，並無遲延給付。
⒍系爭房屋氯離子含量超過雙方契約約定容許值及法定容許標
準，反訴被告依照契約第十條及民法第359條等規定通知反訴原告減價新臺幣430萬元(原證7)，而本案臺北市不動產估價師公會鑑定結果於111年6月下旬始向本院提出，基此，反訴被告並無遲延給付。對於反訴被告主張瑕疵擔保減少價金部分，性質屬形成權，反訴原告亦無債權請求權存在，故反訴被告亦無遲延給付。⒎反訴原告確有拒絕履行系爭房屋契約第八條第一項規定之負
擔土地增值稅97萬2,583元(原證22)及房屋稅2,974元(原證23)之稅費繳納義務及違背第十條規定之清理他項權利義務(塗銷抵押權設定)，並拒絕履行依反訴被告通知配合到場義務及拒絕提供彰化銀行同意塗銷抵押權(代位清償後塗銷)資料，致反訴被告無法依照契約辦理相關代償事宜，故該遲延可歸責於反訴原告所致。
⒏退步言，縱或認反訴被告有遲延給付，反訴原告請求亦違背
系爭房屋買賣契約第11條第3項之違約處罰以不超過房地總價款百分之十五上限之約定等語。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
參、得心證之理由:
一、本訴部分:原告主張其於107年10月向被告購買系爭房屋後，於108年2月始知悉系爭房屋存有系爭瑕疵，而於108年3月22日以存證信函請求減少價金，並依瑕疵擔保、不完全給付規定，請求確認被告就系爭契約超過1420萬元之價金請求權不存在等情，為被告所否認，並以前詞置辯，茲分述如下:
㈠原告得依民法第359條前段、不完全給付之規定，行使減少價金及請求損害賠償之權利:
⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保
之責者，買受人得依同法第359條規定請求減少其價金。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。依系爭契約附件一建物現況確認書(下稱系爭現況確認書)第6項次備註說明所載:84年6月30日（含）以前已建築完成之建築物，參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準，混擬土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值為0.6kg/m3。又系爭房屋係於78年8月25日建築完成，此有系爭建物第二類謄本在卷可證(院卷一第37頁)，依上開約定，即應參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準，混擬土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值為0.6kg/m3。經查，本件原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存在乙節，經其聲請就系爭房屋之氯離子含量多寡及是否有超出標準之情形為鑑定，經本院囑託兩造合意之土木技師公會鑑定結果：「十一、鑑定結論:…，CNS3090於民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量0.6kg/m3，…(2)此次鑑定3F及4F各取3顆混凝土鑽心試體，共6顆混凝土鑽心取樣試體進行氯離子含量試驗(詳附件(十)），其報告中氯離子含量3F分別為2.7690kg/m3、l.9327kg/m3及2.5460kg/m3，4F分別為3.0919kg/m3、1.8793kg/m3及1.5866kg/m3。(3)不符合前述CNS3090所訂標準，（以兩造簽訂契約之107年10月4日之標準)亦不符合最新經濟部104年1月13日經授標字第10420050010號國家標準公告及國家標準制(修)定重點…等鑑定結果（見外放鑑定報告書第6頁）。堪認系爭房屋之氯離子含量確有超出標準之情事。又如混凝土內存有過量之氯離子時，氯離子可穿透或活化鋼筋表面的氧化物保護層，從而創造電化學腐蝕的條件。在這個電化學腐蝕的反應中，氯離子扮演的是一個催化劑的角色。也就是說，在氯離子穿過鋼筋外的保護層，造成鋼筋中的鐵元素氧化後，氯離子的數量並未減少，故可重複在鋼筋表面發生反應，週而復始的促使鐵離子的氧化反應，所以此反應一旦發生，便會產生持續進行下去的連鎖反應。另外，氯離子造成的局部酸化使得酸鹼值降低，對於鐵的氧化反應來說也是一大助力。鋼筋受腐蝕後斷面及強度驟減，失去鋼筋強度的鋼筋混凝土結構很難抵抗拉力，故容易出現開裂、剝落現象，甚或是小型地震後就隨時可能發生崩塌。(見鑑定報告第6、7頁)。是以系爭房屋之氯離子含量既然超標，即有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，將不利於係爭房屋建築結構之耐久性，對於系爭房屋之結構安全不無造成影響，顯已減損房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，自屬民法第354條所指物之瑕疵。⒉本件被告固辯稱原告於107年10月4日簽訂系爭契約前，即多
次看屋，已知系爭房屋有漏水、陽台磁磚剝落、牆壁有裂痕等情，於斯時應即知悉系爭瑕疵存在，且兩造間係約定以現況交屋，並已將上開瑕疵計入系爭房地價金云云。然依系爭現況確認書第6項內容:系爭房屋不曾做過混凝土中水溶性氯溝子含量檢測，…除陽台外未發現剝落（見本院卷一第27頁），僅載明系爭房屋有陽台磁磚剝落等情狀，而無提及系爭房屋氯離子含量超標或過高。況系爭房屋於78年間即建築完成，距離107年10月4日簽訂系爭契約時，近30年，期間經歷多次颱風、豪大雨、地震，系爭房屋之屋況難免因此受損。且造成漏水、陽台磁磚剝落、牆壁有裂痕之原因所在多有，並非僅氯離子含量超標造成，自難僅以此推認原告於締約時已知悉系爭瑕疵之存在。再者，有無氯離子超標之情形，須經專業檢測始能知悉，並非依通常程序檢查即可發現。且所謂現況交屋，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，即不應納入現況交屋之範疇內(臺灣高等法院花蓮分院104年度重上字第14號民事判決參照)。再查，原告主張系爭房屋108年2月11日，經原告、訴外人羅台清及被告委託之仲介簡力洋三人，進行檢視後就房屋、鑰匙及附屬設備等點交乙節，此有兩造間就系爭房屋點交過程之對話紀錄在案可稽(見院卷一第177-179)。至被告空詞泛稱係房客羅台清自行通知原告要搬走，原告於108年2月11日自行到場後，由簡力洋將系爭房屋鑰匙交予羅台清後，由羅台清轉予原告，而否認點交云云，然依上開對話紀錄，被告除於點交日前明確告知「…到萬利街點交房屋…發現房客仍放一堆物品 他要求2/11年後才搬遷…」(見院卷一第177-179)，顯與被告上開所辯不符外，依證人羅台清109年7月10日之結證:(問:108年2月11日，交屋時有哪些人？答:原告、仲介簡力洋及我，共三人。(問:交屋情形？)答:…因為在107年9月時被告就告訴我房子已經賣給原告，108年2月11日，我把門打開後，原告、仲介有進來看房子，原告其實在107年9月就來看過三次房子，白天晚上都有來，所以我認識他。簡力洋之後就將房子的押金及其他費用還給我，所以我就是把鑰匙交給原告。(問:在場之人是否有無逐一層樓看？)答:是，會看看是否我有把房子清空。(問:有無做設備點交？)答:有，例如冷氣、瓦斯爐、木頭辦公桌、上下舖床等。
…(問:你交屋給誰？是否為張倉榮？為何交給他？)答:我把房子點交給仲介，因為仲介代表被告，因為原告在場，他是新房東，我就直接將鑰匙交給原告。…(問:就你的認知108年2月11日交屋是指辦理退租的交屋？還是房之買賣的點交？)答:我覺得是退租點交，而且被告已經不是屋主，因為他跟我說107年9月就已經賣掉，所以我現在租的新房東是原告。
…(問:108年2月11日，你當天是以房客的身分將房屋歸還房東，還是有受彭定國委託以屋主的代理人身分交屋給張倉榮？)答:兩造已經告訴我買賣已經成立，原告就是新的房東，我鑰匙就是交給新房東，我跟舊房東的問題只有點交跟把錢退給我」等語。及證人簡力洋同日結證:「…(受誰委託辦理點交？)答:被告。(問:委託處理的內容？)答:因為那天被告在南部，因為羅台清要退租，要點交房子，請我去幫他看。…(問:鑰匙交給原告，你有無與被告聯繫或確認？)答:有，事後我有跟被告說鑰匙有交給原告。…」等語，有本院109年7月10日言詞辯論筆錄可證(見本院卷一第433-448頁)。復衡以，兩造既於108年2月11日前即先透過line聯絡確認點交事宜，且於上開對話中復未見兩造有何反悔之言語，並且觀諸系爭契約第9條第1項前段約定:本買賣標的物，應於現有房客搬遷時(租期至108年2月），由賣方(即被告)於現場交付買方(即原告)或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢等節，均與兩造間依契約及事前聯絡點交系爭房屋約定相符，況原告係於108年2月13日始透過line向被告告稱經鄰居李先生告知，始悉系爭房屋係海砂屋而向被告質疑交易過程(見院卷一第191-195頁)，輔以證人簡力洋確係經被告委託到場點交房屋，若被告果不願與原告進行系爭房屋點交，何以未事前明確告知證人簡力洋將退租點交取得之鑰匙逕予返還被告?甚於點交後迄至同年月13日，經原告質疑系爭房屋為海砂屋時，仍未向原告請求返還系爭房屋或鑰匙，猶僅稱:「如果您覺得不妥，可以退訂…」(院卷第195頁)，而將系爭房屋是否退訂乙節，交由原告決定?綜上，原告主張系爭房屋業於108年2月11日點交予原告乙節應為真實，堪以採信，至被告上開所辯，應非事實，不足憑採。是以，本件原告於系爭房屋108年2月11日點交後，再前往系爭房屋時，發現系爭房屋有樑柱龜裂、天花板疑似鏽蝕空心，並經鄰居李先生告知其住家為海砂屋，其遂於108年2月13日通知被告有關系爭瑕疵，然系爭瑕疵既非於點交時即知或可檢視查悉者，依上所述，本件被告自無從因約定現況交屋，即得免除其應負出賣人物之瑕疵擔保之責。
⒊又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條第1項、第3項定有明文。查本件原告主張其於108年2月11日以後，到場檢視及鄰人告知後，始悉系爭房屋可能存有系爭瑕疵，其復於108年3月22日以存證信函通知被告並請求減少價金，及於同年8月6日提起本件訴訟等節，除為被告所不爭執外，並有原告與王良時之line對話紀錄(本院卷一第43-47、187-201、203-217頁)、000569號存證信函(本院卷一第61-66頁)及民事起訴狀1份在卷足，自堪採信。是以，本件原告既於點交後檢查發見應由出賣人即原告負擔保責任之系爭瑕疵，並隨即通知被告，而無怠於通知之情，並於6個月內以存證信函行使減少價金請求權等節，亦堪認定。
⒋基此，系爭房屋確實存有系爭瑕疵，且原告亦無怠於通知之
情，被告既未依債之本旨而提出符合契約約定品質之物，其所為之給付，即屬可歸責於被告之不完全給付，且為能補正之瑕疵，致原告受有損害，原告自得依民法第359條前段、不完全給付之規定，行使減少價金及請求損害賠償之權利。㈡原告主張依民法第359條前段、不完全給付之規定，行使減少
價金及請求損害賠償之權利，並請求確認被告就系爭契約超過新台幣1,445萬6,886元之買賣價金請求權不存在，為有理由，逾此範圍，則屬無據:
⒈按買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金
者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。另買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損害賠償之一種，此觀同法第360條規定自明。由是而論，減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量。
⒉經查，本院囑託兩造合意之土木公會鑑定，系爭房屋之鋼筋
、混凝土、現場裂縫之受損及不符規範之情形，及如有氯離子超標情形，其修復及補強工程及費用等事項進行鑑定，經該會鑑定，其結果略以：「…(4)針對系爭房屋3F及4F進行鋼筋腐蝕率檢測報告(詳附件(十二)），目前除4F梁外，其餘受測處鋼筋腐蝕率>90%。(5)目前系爭房屋室內損壞部分，現場裂縫主要為氯離子含量較高，致使混凝土粉刷層及保護層剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象，其餘梁柱未見45度受剪力破壞之裂縫，顯示混凝土僅因年限使用造成材料性質強度之降低。…(三)…上述受損原因主要為系爭房屋氯離子含量較高所導致。(四)前述受損情形是否影響系爭房屋之結構強度?建議之補強或修繕工法及費用為何？補強後是否得恢復至原設計之強度？補強後是否因混凝土氯離子含量過高而減損系爭房屋之強度或耐久性？(1)是的。(2)在系爭房屋平頂鋼筋外露銹蝕處，先將損壞處表面浮鬆部份混凝土敲除，若有鋼筋銹蝕以銹轉化劑塗佈鋼筋表面後，再以無收縮水泥砂漿封模填補之。最後表面貼附雙層向碳纖維網(CFRP)300g/m3，詳細施工步驟(另詳附件十四）。系爭房屋上述補強修復費用，3F為新台幣316,766元整，4F則為新台幣636,239元整，詳細計算過程請詳附件(十五）。(3)否，經上述補強後仍然無法恢復至原設計要求之設計強度。(4)補強後會因混凝土氯離子含量過高而減損系爭房屋之強度及耐久性。」（見鑑定報告第27-29頁、附件十五鑑定標的物修復補強估價單），是鑑定報告既已就為何需以系爭房屋計算修復範圍，以及列計修復方式、數量及必要性予以說明，且衡諸其內容，係鑑定人本於其專業，就鑑定事項所為之判斷，並無違反經驗法則之違誤，並就其鑑定、估價所憑之理由予以補充，鑑定報告就系爭房屋修復費用估算為31萬6,766元，自堪憑採。
至原告誤將臺北市○○區○○街00巷00號4樓房屋之修復費用63萬6,239元併計為系爭房屋修復費用云云，自無足採。⒊本院另就系爭房屋分別於107年10月4日簽訂系爭契約時之正
常交易價值、因有系爭瑕疵而減損交易價值（即汙名化損失）及所減損之金額若干等事項，囑託估價師公會鑑定，經輪值之李根源估價師鑑定，結果略以：「五、評估價值結論：經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業分析後，本次採用比較法及收益法之直接資本化法二種估價方法進行評估勘估標的於民國107年10月04日、…正常情況下之正常價格，以及在同一價格日其因氯離子含量超標瑕疵之房地價格，考量勘估標的本身的區位及個別條件等，最終價格決定如下：(一)價格日期：民國107年10月4日:1.勘估標的正常條件下之價值: NT$ 20,013,181元。2. 勘估標的檢測為混凝土氯離子超標之價值:NT$ 17,586,843元。3.勘估標的因具氯離子含量超標之瑕疵，所造成交易當時之價格減損:NT$2,426,338元」（見外置估價報告第7頁）。李根源估價師並就價格決定與理由說明如下:「(評估面積(坪)47.4246)…四、價格決定與理由說明：(一)勘估標的正常情況下(無瑕疵)之正常價格決定理由：…2.價格日期：民國107年10月4日茲針對勘估標的價格評估，所採取各估價方法之結論如下：本次以比較法評估，依據勘估標的具備之條件差異調整核算勘估標的比較價格為NT$421,000元/坪；本次以收益法之直接資本化法評估勘估標的收益價格為NT$422,000元/坪；綜合上述分析，在考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，最後決定勘估標的評估價格為：NT$421,000元/坪x50%+NT$422,000元/坪x50%約等於NT$422,000元/坪。…(二）經核算勘估標的若無高氯離子超標瑕疵情況之正常價格如下:…2.價格日期：民國107年10月04日住宅正常價格：NT$20,013,181元。(47.4246x422,000=20,013,181)」。…4.民國107年10月04日評估單價:6422,000元/坪，評估總價:20,013,181元」（見外置估價報告第64、65頁）。李根源估價師既是估價師公會所指派，與兩造又無特別情誼，其對系爭房地交易減損之鑑定，尚難認有偏頗之虞。況上開鑑定意見，業經估價師公會襄閱小組形式審查認定符合不動產估價技術規則之要求（見系爭鑑定報告首頁輪值案件出件通知書），益徵已具客觀專業性，亦堪憑採。
⒋依上，鑑定報告及估價報告既堪憑採，則以系爭房屋因系爭
瑕疵所產生之修補費用為31萬6,766元而言，堪認是修繕系爭瑕疵造成系爭房屋之物理性損害，而為系爭房屋之物理性價值貶損。除此，系爭房屋併因系爭瑕疵造成交易價格減損242萬6,338元，且依估價報告中就估價方法選定，係以市場上海砂屋之交易案例(市場上之價值減損比率)考量勘估標的本身的區位及個別條件等，採用成對比較法決定勘估標的價值減損比率及減損價值，此亦有估價報告在案可證(見估價報告第40頁)，故系爭房屋之汙名化價值減損，即為系爭房屋之交易性價值貶損，合計因系爭瑕疵得請求減少之價金數額為274萬3,114元(計算式:31萬6,766元+242萬6,338元=274萬3,114元)。參以系爭契約價金為1720萬元，則本件原告請求確認被告對於原告就兩造於民國107年10月4日關於系爭房地所成立之買賣契約，超過新台幣1,445萬6,886元之買賣價金請求權不存在為有理由(計算式:1720萬元-274萬3,114元=1,445萬6,886元)，逾此範圍，則屬無據。㈢原告主張被告應給付原告新台幣11萬5000元本息及自108年7
月19日起至返還房屋之日止按月給付2萬3000元本息云云，為無理由:
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第2項定有明文。該項後段係屬獨立之請求權基礎，應具備3要件：侵害他人權利，或利益致生損害、背於善良風俗、侵害的故意。本件原告先位依民法第184條第1項後段請求被告給付其因被告於108年2月18日更換系爭房屋鑰匙無法進入使用該屋之租金損害，為被告所否認，依上說明，自應由原告就上開民法第184條第2項之權利要件負舉證之責。查本件原告於系爭房屋108年2月11日點交後，再前往系爭房屋時，發現系爭房屋有樑柱龜裂、天花板疑似鏽蝕空心，並經鄰居李先生告知其住家為海砂屋，遂於108年2月13日通知被告有關系爭瑕疵乙節，已如上述。原告看屋後，並於108年2月13日以line通知上情時，王良時回傳：「如果你覺得不妥，可以退訂，訂金退還再加上利息」等語，為兩造所不爭執，並有對話紀錄可證。另王良時並於同年月14日以line通知原告:萬利街房屋(指系爭房屋)的後續決定，希望您及早告知，房屋土地之所有權狀還在您那兒，我們要取回辦事。被告則回稱:目前雙方有房屋產權爭議，為保障個人權益，爭議解決前，相關產權資料恐怕無法先交付給您。且兩造斯時亦就被告能否進入系爭房屋乙情發生爭執，原告表示房子已點交，被告要進入應經其同意。被告則質以:屋主有來點交給你、你已付清尾款?等語，有該次對話紀錄在卷(本院卷一第203-205頁)，可見被告斯時除顯已表達原告可退訂，並質疑房屋已否點交之意思，而原告亦於通訊時自承兩造間有房產爭議。綜上足證，被告斯時主觀上既認為系爭房屋尚未點交，且已通知原告決定是否退訂，且原告亦自承兩造間就系爭房屋產權已生爭議，自難憑此遽認被告為此所為之換鎖行為，係基於侵害原告占有、使用系爭房屋之故意所為，或逕認其行為核屬民法第184條第1項後段之違背善良風俗之方法者。本件原告並未舉證以實其說，是其先位依民法第184條第2項請求被告給付上開損害云云，即屬無據。
⒉本件原告以若本院認系爭房屋尚未點交，則備位依系爭買買
契約書第9條第2項約定請求被告依約給付買方因此所受之損害云云。觀之系爭契約書第9條第1項、第2項記載：「本買賣標的物，應於現有房客搬遷時(租期至108年2月），由賣方於現場『交付』買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔(第1項)。因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期『交付』標的物者，買方得請求賣方自應『交付』日起至依約『交付』日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。(第2項)」。契約文字，既明示「交付」非「給付」，是以兩造就契約第9條第2項之立約時真意，應指可歸責賣方之未依約定期限之點交者。查系爭房屋業於108年2月11日依約完成點交予原告乙節，已如上述，則原告備位主張，亦無理由。
二、反訴部分:㈠反訴原告依民法第229條第1項、第254條、第148條第2項、系
爭契約書第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項之約定，解除系爭買賣契約，洵無理由:
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第1項、第2項，定有明文。而成立給付遲延之損害賠償責任，須給付遲延、債務人受有損害、給付遲延與損害間有相當因果關係及可歸責於債務人，缺一不可。本件反訴原告主張反訴被告依系爭契約書第5條第1項、第2項第1款、第6條第1項第1款約定，反訴被告應依約清償價金，並先清償系爭房屋之銀行貸款，並將扣除清償銀行貸款之剩餘款項，匯入反訴原告之彰化銀行新店分行帳戶內，經反訴原告多次以存證信函、書狀催告，反訴被告仍未依約將剩餘價金438萬8771元匯入反訴原告帳戶內，被訴被告顯已給付遲延，並以110年10月4日民事綜合辯論意旨狀(院卷二第169-195頁)為解除系爭買賣契約之意思表示云云，然為反訴被告所否認，並以上詞置辯，以下析述之。
⒉經查，債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；契約成
立後，債務人應依契約之約定負給付之義務。債務人於清償期屆至後，因可歸責之事由，致未為給付者，並應負遲延責任。所謂可歸責之事由係指除法律另有規定或契約另有約定外，債務人對於其遲延給付有故意過失而言（民法第220條第1項參照），此觀民法第199條第1項、第229條第1項、第230條規定自明。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264條，定有明文。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付不完全，既非依債務本旨為之，除其情形拒絕自己之給付，有違誠實及信用方法者外，在他方補正前，非不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付。(參最高法院90年度台上字第194號民事判決)。本件反訴原告主張反訴被告未依系爭契約第5條第1項、第2項第1款、第6條第1項第1款約定清償系爭房屋之銀行貸款及將尾款給付反訴原告乙節，固有系爭契約、109年2月11日民事答辯狀（二）(院卷一第339頁）、109年2月24日台大郵局第000006號存證信函(院卷一第417頁)、109年4月20日台北法院郵局第000159號存證信函(院卷二第19頁)、109年4月22日台北青田郵局第000160號存證信函(院卷二第23頁)、109年5月6日吉安仁里郵局第000034號存證信函(院卷二第25頁)、109年7月3日台北青田郵局第000346號存證信函(院卷二第31頁)、109年8月3日台北安和郵局第001354號存證信函(院卷二第33頁)在卷可稽，惟系爭房屋之氯離子含量超標，有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，將不利於係爭房屋建築結構之耐久性而有物之瑕疵存在，原告得依民法第359條前段、不完全給付之規定，行使減少價金及請求損害賠償之權利，且其因系爭瑕疵得請求減少之價金數額為274萬3,114元，反訴原告就系爭契約超過新台幣1,445萬6,886元之買賣價金請求權不存在等節，已如上所述。又反訴被告於108年2月11日房屋點交後，查悉系爭房屋可能存有系爭瑕疵，於同年月13日先以line通訊方式告稱上情，復於108年3月22日以000569號存證信函通知反訴原告並請求減少價金430萬元等節，亦已說明如上。復參以，系爭房屋於109年4月30日過戶登記予反訴被告乙節，為兩造所不爭執。嗣反訴被告以反訴原告未依其上開請求減少價金、賠償損害，於108年8月6日提起本件訴訟，並以系爭房屋有系爭瑕疵，屬可歸責於反訴原告之不完全給付，且系爭瑕疵既屬可補正，是其就系爭房屋價金尾款給付部分非不得主張同時履行抗辯，依上說明，即非無據。基此，本件反訴被告既已於系爭房屋點交後，迅即檢查通知反訴原告有關系爭瑕疵存在之可能並請求減少價金，而未獲本件原告勉予同意致生訟爭，縱已給付遲延，亦難認其於此尚得主張同時履行抗辯之情形下，有何故意過失，而具可歸責性。故反訴被告就此部分主張反訴原告未依債之本旨提出給付前，反訴被告就價金尾款部分，並無給付遲延責任等語，於法非無據。基上，反訴原告主張依民法第229條第1項、第254條、系爭契約書第5條第2項、第11第3項之約定，解除系爭買賣契約，為無理由。至反訴原告又泛稱反訴被告未依約給付價金，違反民法第148條第2項誠信原則云云，然系爭房屋既存有系爭瑕疵，而非屬依債之本旨所為之給付，反訴被告據此主張不構成給付遲延，亦難謂反訴被告所為違反誠信原則之情，反訴原告所辯，洵無足採。
㈡反訴原告依民法第229條第1項、第254條、第148條第2項、系
爭契約書第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項之約定，解除系爭買賣契約，洵無理由，已如上述，則反訴原告憑此據以主張:反訴被告應依民法第259條返還系爭房地;依系爭契約第11條第3項，沒收反訴被告已付價款並請求返還所有物;依民法第179條，請求反訴被告佔用系爭房屋期間受有相當於租金之不當得利每月23000元云云，均屬無據。
肆、綜上所述，原告請求確認被告對於原告就兩造於民國107年10月4日關於系爭房地所成立之買賣契約，超過新台幣1,445萬6,886元之買賣價金請求權不存在為有理由，應予准許。
原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告請求依民法第229條第1項、第254條、第148條第2項、系爭契約書第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項之約定，解除系爭買賣契約，並據依民法第259條、系爭契約第11條第3項及民法第179條規定，訴請如附件二所示，為無理由，應予駁回。原告及反訴原告之訴敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
伍、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，均與判決結果無涉，毋庸一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 111 年 9 月 23 日
民事第二庭 法 官 蒲心智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 26 日
書記官 潘惠敏附件一編號 本訴訴之聲明 1 ⑴請求將原告與被告於民國107年10月4日所訂立之坐落於臺北市○○區○○街00巷00號3樓之房地之買賣契約價金減少新臺幣300萬元。 ⑵被告應給付原告11萬5千元及自民國108年7月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自108年7月19日起至返還房屋之日止，按月給付2萬3千元及自各月給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⑶訴訟費用由被告負擔。 ⑷前開第2項聲明部分，如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。 2 ⑴確認被告對於原告就兩造於民國107年10月4日關於座落於臺北市○○區○○街00巷00號3樓房地所成立之買賣契約，超過新台幣1420萬元之買賣價金請求權不存在。 ⑵被告應給付原告新台幣311萬5000元，其中11萬5000元自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自108年7月19日起至返還房屋之日止按月給付2萬3000元及自每個月給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另其中300萬元則自本件準備書㈤狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⑶訴訟費用由被告負擔。 ⑷前開第二項聲明，如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。 3 ⑴確認被告對於原告就兩造於民國107年10月4日關於座落於臺北市○○區○○街00巷00號3樓房地所成立之買賣契約，超過新台幣1420萬元之買賣價金請求權不存在。 ⑵被告應給付原告新台幣11萬5000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自108年7月19日起至返還房屋之日止按月給付2萬3000元及自每個月給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⑶訴訟費用由被告負擔。 ⑷前開第二項聲明，如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。附件二編號 反訴訴之聲明 1 ⑴反訴被告應將座落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地(權利範圍736/10000)及其上之建物(主建物：臺北市○○區○○段0○段0000號建號，門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷00號3、4樓，權利範圍全部；共有部分建物：同段2380建號，權利範圍751/10000)之不動產於民國109年4月30日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有。 ⑵反訴被告應將座落臺北市○○段0○段0000號建號，門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷00號3、4層及第4層加蓋房屋騰空遷讓返還予反訴原告。 ⑶反訴被告應自本民事反訴狀送達翌日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付反訴原告新台幣2萬3000元。 ⑷反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⑸反訴訴訟費用由反訴被告負擔。