臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第5650號原 告即反訴被告 徐世賢（徐中明之繼承人）
徐意涵（徐中明之繼承人）
徐薇薇
徐薇莉徐薇英徐意嵐共 同訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師被 告即反訴原告 周鈺璿訴訟代理人 王健珉律師上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，本院於民國109年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告辛○○、庚○○、己○○應將臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○○號六樓房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告辛○○、庚○○、己○○負擔。本判決第三項於反訴原告以新臺幣肆拾柒萬元為反訴被告辛○○、庚○○、己○○供擔保後，得假執行。但反訴被告辛○○、庚○○、己○○如以新臺幣壹佰肆拾壹萬壹仟玖佰參拾肆元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。經查，本件原告原為徐中明、辛○○、庚○○、己○○、戊○○，嗣徐中明於提起本件訴訟後之民國109 年3 月13日死亡，其繼承人為丙○○、丁○○，有繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第205至209頁），丙○○、丁○○於109 年4 月14日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第203頁），依據前開規定，於法並無不合，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按前開法條所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號、95年度台上字第1558號裁判意旨參照）。經查，原告係請求確認被告與訴外人徐國振就附表所示之土地及建物（下稱系爭土地及系爭房屋，合稱系爭房地）於104年5月4日所為之買賣契約（下稱系爭買賣契約）及104年5月19日所為之物權移轉登記契約均無效，及被告應將系爭房地於104年5月28日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，而被告於訴訟繫屬中提起反訴，請求原告應將系爭房屋騰空遷讓返還予被告，本院審酌反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均與系爭房地相關，堪認本、反訴間之攻擊、防禦方法有相牽連之關係，復無民事訴訟法第
260 條所定不得提起反訴之情況，依據前揭說明，被告提起反訴核無不合，應予准許。
三、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。經查，本件反訴原告起訴聲明為：徐中明、反訴被告辛○○、庚○○、己○○、戊○○應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告（見本院卷一第119頁），嗣於109年3月31日變更聲明（見本院卷一第181至182頁），最後於109年7月1日將聲明變更為：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告（見本院卷一第573頁），核其聲明之基礎事實同一，亦不甚礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。
四、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判意旨可資參照）。經查，原告主張徐國振與被告簽署系爭買賣契約及為物權移轉登記時，已無行為能力，其意思表示均為無效，則系爭買賣契約及物權移轉登記均無效，然為被告否認，是兩造就上開買賣契約及物權移轉登記契約有效與否已生爭執，原告在法律上之地位有不安狀態存在，而此種不安之狀態，原告得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本訴自有確認利益。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：
⒈徐國振原為系爭房地之所有權人，其退休後先與斯時配偶徐
張綺芬於84年間移居美國與女兒同住，嗣徐國振自97年起罹患失智症，精神上開始發生異常，出現被害妄想及幻聽等精神病癥狀，且日漸惡化，開始猜疑家人及看護偷取其物品及金錢，性情驟變且猜忌心很重、不安、易怒，並自行決定於99年返臺定居於系爭房地。又徐張綺芬於100年2月28日死亡後，徐國振竟四處向街坊鄰居聲稱其很有錢，要再找人結婚，並先後與訴外人劉芸、甲○○結婚，其後又因懷疑劉芸、甲○○有婚外情而離婚，且離婚時給予顯違常情之高額費用。另徐國振自103年起因失智症及精神異常情形越來越嚴重，除不斷以不正常之言行騷擾鄰居外，甚至有大鬧臺灣銀行要將存款全數捐出，以及妄想遭黑影加害而報警處理等與違背常情之行為，且拒絕就醫。此外，徐國振於104年間因不斷幻想有人要偷走系爭房地所有權狀，故到處向原告及鄰居張揚，並要求原告及鄰居以300萬元購買系爭房地，惟原告及鄰居均知悉徐國振精神嚴重異常多年，對於價值高達上千萬元之系爭房地僅以300萬元出售一事敬謝不敏。然訴外人紀華英知悉上開情形後，於104年5月4日以其兒子即被告名義，與徐國振簽訂系爭買賣契約，惟原告在簽約之前告知紀華英及被告，徐國振患有失智症，且精神異常有嚴重幻覺，並委請訴外人秦兆芬於104年5月19日至臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）提出異議，請求阻止系爭房地過戶。是被告明知徐國振精神異常且交易價格明顯低於市場交易行情，仍執意締結系爭買賣契約而取得系爭房地。再者，徐國振於106年8月10日在萬芳醫院住院22天，106年9月8日住進臺北榮民總醫院精神科病房21天，並經醫院判定徐國振罹患失智症，已無能力處理自己事務，嗣原告向本院聲請對徐國振為監護宣告，經本院家事法庭於107年5月30日以107年度監宣字第201號裁定宣告徐國振為受監護宣告之人，並選定徐中明、原告己○○共同為徐國振之監護人，及指定原告庚○○為會同開具財產清冊之人在案。
⒉系爭房地於104年1月至5月間之市場交易行情，每坪交易價格
約43萬元，然徐國振將系爭房地以總價300萬元出售予被告，每坪僅有8萬6,000元，遠低於市場交易價格數倍，有違交易常情，且徐國振與被告非親非故，徐國振當時由子女扶養照顧，無需錢孔急而將系爭房地出售變現之情事，更無可能以低於市場交易行情數倍之價格將系爭房地出售予被告，足證徐國振於104年5月4日簽訂系爭買賣契約及104年5月19日所為系爭房地之物權移轉登記時，其精神有障礙或心智欠缺，已達不能意思表示及受意思表示，且不能辨別其以300萬元將系爭房地出售意思表示之效果程度，則徐國振並無與被告締結系爭買賣契約及為物權移轉登記之行為能力，其意思表示均為無效，系爭房地仍為徐國振所有。再者，徐國振於108年6月8日死亡，系爭房地屬於徐國振之遺產，而原告為徐國振之全體繼承人，系爭房地應為原告公同共有，然系爭房地竟登記於被告名下，當屬妨害原告所有權之情形，原告依民法767條規定請求被告將系爭房地所有權登記塗銷。並聲明：⑴確認被告與徐國振就系爭房地於104年5月4日所為之系爭買賣契約及104年5月19日所為之物權移轉登記契約均無效。⑵被告應將系爭房地於104年5月28日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。
㈡被告則以：徐國振主動邀約被告母親紀華英，表示由於其3個
女兒均長期旅居美國，兒子又不願意扶養，急需300萬元以為養老，並願意出售系爭房地，但系爭房地之買方須同意讓其無償居住至過世為止。嗣被告與徐國振於104年5月4日簽訂系爭買賣契約，被告當場交付訂金20萬元及尾款280萬元之支票予徐國振簽收，並完成過戶登記，且在簽訂系爭買賣契約前，並無任何人致電予紀華英或被告告知任何事項，故雙方於簽訂系爭買賣契約過程並無任何意思表示瑕疵，更無任何詐欺情形，被告取得系爭房地，於法有據。又於簽訂系爭買賣契約後，因原告曾向古亭地政提出異議，故古亭地政主任林健智邀約買賣雙方至古亭地政，且徐國振於土地登記申請書上親簽表示其同意出售被告，係基於自由意願下移轉買賣，如有不實願受法律責任等情，足認徐國振當時意思表示能力相當清楚完整，且自由無欠缺，嗣經地政事務所相關人員確認雙方意思表示一致，始於104年5月28日完成登記在案。此外，徐國振於104年4月14日簽訂提供用藥資訊同意書，於104年7月17日就其身體狀況做勾選，並簽訂臺北榮民總醫院放射線部檢查同意書，足認徐國振於104年5月4日簽訂系爭買賣契約時，意思表示能力完整無欠缺。至於臺北市萬芳醫院最早於106年8月始有相關病歷，並無任何參考價值。
再者，原告至遲於104年5月20日即已知悉系爭買賣契約存在，卻未提起訴訟，倘若原告提起訴訟，均可傳訊徐國振釐清案情，然原告刻意至徐國振108年6月8日死亡後始提起本件訴訟，完全無正當性可言。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：反訴原告取得系爭房屋所有權於法有據，已
如前述，又徐國振死亡後，反訴原告依法得終止與徐國振間使用借貸關係，並以民事答辯㈠狀暨反訴起訴狀通知徐國振之繼承人即反訴被告，終止反訴原告與徐國振間使用借貸關係，然反訴被告仍占有系爭房屋，反訴原告依民法第767條規定，請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告。並聲明：⒈反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：承前所述，徐國振與反訴原告簽訂系爭買賣
契約及辦理移轉系爭房地所有權登記時，已喪失意思能力及行為能力，故系爭買賣契約及所有權移轉登記契約均屬無效，反訴原告請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，顯無理由。此外，系爭房屋現由反訴被告辛○○、庚○○、己○○占有，反訴被告戊○○、丙○○、丁○○並無占有系爭房屋之意思及外觀行為，故反訴原告請求反訴被告戊○○、丙○○、丁○○騰空遷讓返還系爭房屋，顯屬無據。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第80頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠徐國振與被告於104 年5 月4 日簽署系爭買賣契約，約定被告以300 萬元之代價向徐國振購買系爭房地。
㈡系爭房地於104 年5 月28日以買賣為原因，由徐國振移轉登記予被告。
㈢徐國振於107 年5 月30日經本院以107 年度監宣字第201 號裁定宣告為受監護之人，嗣於108 年6 月8 日死亡。
四、本訴部分得心證之理由：原告主張徐國振簽訂系爭買賣契約及為系爭房地之物權移轉登記時，已達不能為意思表示及受意思表示之程度，爰請求確認系爭買賣契約及物權移轉登記契約均無效，並請求被告將系爭房地所有權移轉登記塗銷等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而
其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，為民法第75條所明定。蓋雖非無行為能力之人，而其所為之意思表示，係在無意識或精神錯亂中（例如睡夢中、泥醉中、疾病昏沈中、偶發的精神病人在心神喪失中皆是）者，其效力與無行為能力人之行為，並無區別，故亦當然無效。是成年者除有受監護宣告或輔助宣告，或在無意識或精神錯亂中等例外情況，即有取得權利、負擔義務之行為能力，而能獨立為法律行為。又依民事訴訟法第277條前段所揭示「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」之舉證責任分配原則，自應由主張係無行為能力人或係在無意識或精神錯亂中為意思表示者負舉證之責，先予說明。
㈡本件原告主張：被告與徐國振就系爭房地於104年5月4日簽署
系爭買賣契約，及於104年5月19日為物權移轉登記時，徐國振已屬不能為意思表示或受意思表示之人，依民法第75條規定，系爭買賣契約及物權移轉登記契約均屬無效云云，固據提出古亭地政書面異議書暨送件委託證明書、派出所證明書、臺北市立萬芳醫院（下稱萬芳醫院）疾病暨失能診斷證明書、臺北榮民總醫院（下稱榮總醫院）診斷證明書、本院107年度監宣字第201號裁定及證人即徐國振前配偶甲○○證述內容為憑（見本院卷一第55至73頁，卷二第88至93頁）。惟查：
⒈觀諸榮總醫院診斷證明書最早診斷徐國振罹患失智症之時間
、本院107年度監宣字第201號裁定宣告徐國振為受監護宣告之人之日期，分別為106年9月28日、107年5月30日，均已相隔徐國振簽立系爭買賣契約後逾2年之久，尚難以資回溯證明徐國振簽立系爭買賣契約當時之精神狀態，已因罹病而達無行為能力之程度。又萬芳醫院疾病暨失能診斷證明書係因徐國振罹患陳舊性腦血管疾病，為申請聘僱家庭外籍看護工所開立，且該文書並無診斷徐國振之精神狀態是否達於無行為能力等事由，自難以此資料判斷徐國振之意識狀態。另105年9月22日派出所證明書雖表示：徐國振至該所陳稱有影子在家，請該所登記備查，無須該所協助抓影子，請該所證明其至該所等語，惟僅依該書面內容並無法確認該日徐國振去派出所備案之原因、目的及其精神狀況，要難以此為有利原告之認定。再者，原告於104年5月20日向古亭地政提出書面異議書後，徐國振於104年5月27日在系爭土地之土地登記申請書上手寫：「本人同意出售乙○○係基於自由意願下移轉買賣，如有不實願受法律責任」等內容，並簽署姓名，此有古亭地政109年5月6日北市古地籍字第1097007420號函暨所附資料可參（見本院卷一第233、235頁），可知針對原告等人不同意徐國振將系爭房地售予被告一事，徐國振乃親自書寫上開文字表達出售之事與其本意無違等情，足見徐國振為該等法律行為時，仍具有相當高度及清明之意思能力，始能就該等爭議為明確之回覆。況依據本院調得徐國振萬芳醫院及榮總醫院之病歷資料所示，徐國振分別於104年4月14日、104年7月7日、105年10月11日、106年1月24日均有因主動脈瘤等疾病至榮總醫院就診，且親自簽署相關診療同意書，表示知悉該等文書所告知及勾選之內容之意，徐國振係直至106年2月7日始開始至榮總醫院老人精神科就診，並經診斷為失智症（認知障礙症）等情，益證徐國振於為本件相關買賣、移轉系爭房地行為時，並無不能為意思表示或受意思表示之狀況。
⒉復參之證人甲○○於本院審理時證述：其與徐國振於101年10月
26日結婚，於103年1月6日離婚，婚姻關係存續期間，其與徐國振同住，其覺得徐國振有幻想症或憂鬱症等情緒不穩的狀況，例如：女兒打電話回來，會跟其講女兒又來要東西，其實是女兒年輕時候有向徐國振要東西，但徐國振老了以後還一直講，常常講這些事情。家裡大門徐國振關了以後，洗完澡出來又詢問大門是否有開過，其跟徐國振說沒有，但徐國振又覺得有。徐國振抽屜上鎖，但常常覺得有人偷開鎖，其實是徐國振自己開了忘記鎖。其有時候會出去上課，徐國振知道其跟男生講話，會一直質疑，詢問其是不是跟這個男生有關係，過幾天就忘記不問了。看政論節目時，會罵節目之內容。而且徐國振會摔東西及大叫，但鄰居都知道他的脾氣，不會跟他計較，並沒有引起鄰居困擾或發生衝突，或徐國振有打其之情形。其他生活都很平淡，但有時其會跟徐國振一起至證券公司，去看股票的行情，另外若出去買菜，會一起去市場，也有到山區走一走，但徐國振年紀大了，無法爬山。徐國振本身持有很多股票，徐國振會買晚報回來看並紀錄股票交易日之漲跌情形。其知道徐國振曾在婚前因血管瘤開刀，其於婚姻關係中有陪徐國振至醫院拿高血壓的藥，其他沒有特別的狀況，徐國振很少生病。又徐國振與子女相處的還不錯，所有小孩都在國外，並沒有在他身邊，一開始是1年回來一次，之後就是2年回來一次，徐國振與子女都是以打電話方式聯繫，但每次打電話雙方都會起爭執，然後徐國振會生氣的掛電話，然後向其表示小孩都只是想要他的財產，徐國振說女兒有講股票應該由小孩來管，但徐國振說他才不會把股票交給小孩管。徐國振曾說他湖南家鄉很多人需要錢，他想把財產交給大陸地區的姪子，該姪子很好，會關心他，但姪子沒有來過台灣，會打電話來關心他。其等離婚後至103年6、7月間，徐國振常有打電話與其聯繫，表示很難過，及其可以過去看徐國振之意，並詢問其有無以350萬元購買系爭房地之意思，但其沒有答應等語（見本院卷二第88至93頁）。可見徐國振與證人甲○○之婚姻關係存續期間，雖有脾氣較大、健忘、行動力較差及高血壓等年長者常見之情狀外，仍能與甲○○偶而共同買菜及去郊外散步、與子女及姪子互通電話聯繫、與甲○○談及如何處理相關財產、至股票市場關心交易行情並紀錄自身持有股票之價格等情，且於雙方離婚後，尚有電聯甲○○央求來看其之事，足認徐國振於斯時之意識狀況並無顯著缺陷之情形。而甲○○所陳徐國振有幻想症或憂鬱症等情緒不穩之事，就其所舉之具體事由以觀，實與年長者常有健忘或嫉妒心重者常有懷疑等情事無違，且甲○○非為確認此等病徵之醫務人員，自無法以其個人之意見，認定徐國振在103年間已罹患該等疾病。
⒊又關於不動產成交價格多為買賣雙方議價成交，購屋議價過
程中，影響成交價格之因素，除不動產個別屬性外，應加入購屋動機、所得能力、議價能力、資金調度能力、對資金需求之急迫性、買賣雙方主觀考量等因素，並無絕對不變之售價，再衡以系爭買賣契約特約事項記載：被告取得系爭房地登記後，提供系爭房屋供徐國振使用，並不收取租金、押租金等約定（見本院卷一第30頁），可知雙方除買賣關係外，亦有約定徐國振除能取得出售該不動產之價金外，另可無償繼續使用系爭房地，是難僅以系爭房地之市價即認該買賣契約之交易價格顯不合理。
⒋從而，本院審酌徐國振迄於106年2月7日至榮總醫院就診時，
始初見有診斷為失智症之情，並於107年5月30日經本院107年度監宣字第201號裁定宣告徐國振為受監護宣告之人，而關於徐國振所罹患失智症之病因、病情發展速度、症狀、嚴重性及治癒效果均會因人而異，並無一定標準或年限或歷程，且卷存相關證據資料亦無從推知徐國振於前述就診前，是否即早有該疾病之狀況暨就診前歷年病情發展之速度及程度，是難證明徐國振於104年5月間簽立系爭買賣契約及為不動產移轉登記時，已因罹患失智症而達於不能為意思表示或受意思表示之程度。況依據上述內容可知，徐國振於為前開法律行為時，尚無處於意識不明而不能辨識其為該等法律行為效力之狀況。準此，原告既未能舉證證明徐國振為本件法律行為時屬無行為能力，則其請求確認徐國振簽署之系爭買賣契約及物權移轉登記契約均無效，並請求被告將系爭房地所有權移轉登記塗銷，即不可採，為無理由。
五、反訴部分得心證之理由：反訴原告主張其已終止與徐國振間使用借貸關係，反訴被告仍占有系爭房屋，爰請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告等情，惟為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。
㈡查系爭房屋現為反訴被告辛○○、庚○○、己○○占有使用，為反
訴被告所不爭執，反訴被告固辯以系爭買賣等契約為無效，系爭房地應為反訴被告公同共有，故其等具合法占用權源云云。然系爭買賣等契約並無證據證明其無效，業經本院認定如前，而參以系爭買賣契約雙方特別約定：反訴原告取得系爭房地登記後，提供系爭房屋供徐國振使用，並不收取租金、押租金等內容，已如前述，堪認雙方就系爭房屋成立使用借貸之法律關係。另反訴原告主張徐國振死亡後，原有借貸之目的已使用完畢，故以反訴書狀繕本送達催告反訴被告返還系爭房屋，則反訴被告於本件訴訟中已收受前開請求返還系爭房屋之通知，應生終止上開使用借貸契約之效力，反訴被告復無其他合法占用系爭房屋之權源，是反訴原告依民法第767條規定，請求反訴被告辛○○、庚○○、己○○騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據，為有理由。
㈢又反訴原告雖亦訴請反訴被告丙○○、丁○○、戊○○騰空遷讓返
還系爭房屋云云。惟請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，而民法第767條所謂占有，係指同法第940條之直接占有及第941條之間接占有而言。是反訴被告丙○○、丁○○、戊○○否認其等有占有系爭房屋之事實，反訴原告除主觀臆測前開反訴被告應有占有系爭房屋外，並無任何客觀證據資料足資證明，有本院言詞辯論筆錄可稽（見本院卷二第
250、251頁），則反訴原告既未能舉證證明上揭反訴被告就系爭房屋有事實上管領之力，故其請求前開反訴被告騰空遷讓返還系爭房屋，自非可採。
㈣從而，反訴原告依民法第767條第1項規定，請求反訴被告辛○
○、庚○○、己○○應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，於法有據，應予准許；逾此部分，於法不合，不應准許。
六、綜上所述，本訴部分，原告請求確認被告與徐國振所為之系爭買賣契約及物權移轉登記契約均無效，並請求被告將系爭房地所有權移轉登記塗銷，均無理由，應予駁回。又反訴部分，反訴原告依民法第767條規定，請求反訴被告辛○○、庚○○、己○○將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另反訴原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。而反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
七、至原告雖聲請訊問吳政聰（徐國振之鄰居）、王世珉（徐國振之鄰居）、郭仲康（徐國振之友人）及原告辛○○、庚○○、己○○，分別欲證明徐國振之精神狀況與原告辛○○、庚○○、己○○有告知被告及其母親勿向徐國振購買系爭房地等情（見本院卷一第157至159頁）。然吳政聰、王世珉、郭仲康均非專業醫療人員，業經原告自承在卷（見本院卷二第81頁），是就徐國振之言行舉止是否符合原告所指因罹患疾病而達於精神錯亂或無行為能力等狀況，自難憑其等常識判斷，且關於徐國振精神狀況部分，本院亦已詳敘所憑證據及得心證之理由如前，故上開聲請調查之證據即無調查必要。另原告辛○○、庚○○、己○○是否有告知被告及其母親勿向徐國振購買系爭房地乙節，與徐國振於出售系爭房地時之精神狀況等本件爭點無涉，亦無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 12 月 17 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 17 日
書記官 李佳儒附表：
土地標示 編 號 土 地 坐 落 地 目 面 積 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 文山區 實踐段 三 34 737 10000分之295 2 臺北市 文山區 實踐段 三 34-1 1 10000分之295建物標示 編 號 建號 基 地 坐 落 建築式樣、主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 建 物 門 牌 樓層面積 合計 附屬建築主要建築材料及用途 1 731 臺北市○○區○○段○○段00○0000地號 鋼筋混凝土造，7層樓房 6 層，88.74 陽台：17.05 全部 臺北市○○區○○路○段00巷00號6樓