臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第5150號原 告 陳貞頤訴訟代理人 賈世民律師複 代 理人 李龍生律師被 告 吳乃昌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○○號二樓房屋騰空返還
予原告。㈡被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一百零八年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告應自民國一百零八年十一月三日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟肆佰柒拾參元。
㈣原告其餘之訴駁回。
㈤訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
㈥本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後得假
執行。但被告如以新臺幣伍拾萬捌仟貳佰元為原告預供擔保得免為假執行。
㈦本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保得免為假執行。
㈧本判決第三項原告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣捌
仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以新臺幣貳萬參仟肆佰柒拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
㈨原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國93年12月31日買受取得坐落臺北市○○區○○段00地號暨其上之同小段146建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路000號2樓建物（下稱系爭房屋）。嗣於96年5月20日，伊委由訴外人即原告之父親陳正雄出租系爭房屋與被告，約定每月租金新臺幣（下同）2萬3500元。於101年5月19日租約屆滿後，陳正雄與被告續簽5年租賃契約（下稱系爭租約），租期自101年5月20日起至106年5月19日止。系爭房屋為原告名下唯一之不動產但長期由被告承租使用，原告已於104年8月27日離婚並單獨行使二名未成年子女之親權，原告基於自己及未成年子女實際居住考量，欲將系爭房屋收回自用。又，被告違反系爭租約第10條約定，將系爭房屋提供與訴外人吳乃安設立及經營惠生醫事檢驗所，原告先後於107年10月30日、108年1月30日依存證信函通知以收回自用及被告違反租約為由，通知被告終止租約，並請求被告將系爭房屋騰空返還原告，被告均拒絕搬遷。為此，爰依民法第450條、系爭租約第10條、土地法第100條第1款及第5款規定終止系爭租約；並依民法第455條及第767條第1項前段規定，請求擇一為有利於原告判決被告將系爭房屋騰空返還原告；且被告占用系爭房屋，受有相當租金之不當得利每月為4萬元，致原告受有無法使用收益之損害，原告於107年11月2日終止系爭租約，原告依民法第179條規定請求被告自107年11月3日起至108年11月2日止合計12個月部分，因被告已每月給付原告2萬5000元，被告應給付差額18萬元與原告，且被告應另自108年11月3日，按月給付相當於租金之不當得利4萬元，並依系爭租約第15條賠償原告支出之律師費用6萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自108年11月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係原告之父親陳正雄信託登記、借名登記於原告名下，但仍由陳正雄全權處理，房屋管理費即由陳正雄繳納。自96年5月20日起至101年5月19日止，陳正雄將系爭房屋出租被告，陳正雄並於99年同意且提供申辦所需文件由被告設立醫事檢驗所。租約為陳正雄簽名，原匯款帳戶亦為陳正雄所有，租金則作為陳正雄養老金，原告從未出面處理租約事宜。前開租期屆滿後，即續訂租約自101年5月20日起至106年5月19日止，復於租期屆滿後，陳正雄表示如要續租無須再簽訂租約，且許諾被告日後購買房子後才會要被告搬離，系爭租約為不定期限租約。陳正雄嗣於107年1月間過世後，原告之母親郭瓊英、原告之胞兄陳衍光出面默示租約繼續有效，且與被告同意調漲租金為2萬5000元，但因原告又要求除調整租金為2萬5000元外，還要求於簽訂一年期之新約，期滿後租金另議，須再負擔稅金2500元並不得載明於契約，如被告不簽約即應立即搬離等不合理要求，挾檢驗所設立費用不貲申辦不易無法隨意遷移之境況，惡意要脅。且伊為惠生醫事檢驗所之執行長，檢驗所負責人吳乃安為被告之胞弟，實際上為家族事業，吳乃安則為醫檢師負責技術事宜，為家族事業。被告從未有轉租或出租相關之情事，並未違反租約。被告承租起即對系爭房屋進行整修、設備改善花費150萬元之多，如須搬遷，所裝設之醫療器材須重置，將損失5、600萬元。系爭房屋並非原告唯一住所，陳正雄於出租系爭房屋曾表示另外買入淡水房屋登記於原告名下，而原告之母親、胞兄都回美國定居，淡水房屋由原告居住，故系爭房屋並非原告唯一賴以生活之居所或甚而無屋可住。原告將其戶籍與子女之戶籍，未經被告同意遷入系爭房屋，有違醫事檢驗所法規。再者，於陳正雄過世後，因原告表示將租金匯入陳正雄之帳戶內，會無法提領，被告遂將租金匯入原告淡水一信帳戶等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、查，原告於94年3月25日登記取得系爭房屋之所有權，原告之父親陳正雄於96年5月20日與被告就系爭不動產簽訂租約，租期為5年，期滿後又簽訂系爭租約，約定租期自101年5月20日至106年5月19日之租約，每月租金2萬3500元，系爭租約屆期後，被告迄今仍使用系爭房屋且被告曾匯款2萬5000元至原告帳戶等事實，有系爭房屋及土地之第一類登記謄本、系爭租約、原告存摺可稽（見本院卷第21至41頁），且為兩造所不爭執者，堪信為真實。
四、得心證理由：原告主張被告無權占有使用系爭房屋，故請求被告應騰空返還系爭房屋，並給付無權占有期間相當於租金之不當得利及律師費等情，為被告否認，並以前詞為置辯，茲析述如下：
㈠、原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？
1.原告主張被告無權占有系爭房屋，應將該房屋騰空返還並給付相當於租金之不當得利等語；被告則抗辯系爭租約有效，其有權占有系爭房屋云云。
2.按借名登記者，出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約，又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年台上字第1833號判決意旨參照）。並參酌土地法第43條規定，不動產登記名義人即為不動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，反之，不動產登記名義人非不動產之實際所有權人，則屬違反社會通念之變態事實，應由主張之人負擔舉證之責。復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第1552號判決意旨參照）。次按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條亦有明文規定。
3.查，原告於94年3月25日以買賣為原因登記取得系爭房屋之所有權，有系爭房屋登記謄本附卷可證（見本院卷第21頁）。被告辯稱系爭不動產為陳正雄信託或借名登記於原告云云，既為原告所否認，依上說明，被告應先就系爭不動產有何信託登記、借名登記契約之事實負舉證責任。然查，被告雖以系爭房屋之管理費名義人為陳正雄且陳正雄曾向被告表示系爭房屋為其所購置，系爭房屋及租金收入均為陳正雄與原告母親之零用金及養老金等為據，並提出被告繳納之系爭房屋管理費收據為佐（見本院卷第213頁），然此為原告所否認，被告對此並未提出任何證據以實其說，且系爭房屋之管理費既已約定由承租人即被告繳納，自不得僅以管理費名義人為陳正雄一節逕認系爭房屋為陳正雄借名登記或信託登記與原告之情，是被告上開所辯，實不足採。
4.次查，系爭租約於106年5月19日屆滿後，承租人即被告仍為系爭房屋之使用收益，出租人陳正雄並未表示反對之意思一節，為兩造所不爭執（見本院卷第11、95頁），是系爭租約視為以不定期限繼續契約。復查，陳正雄嗣於107年1月日死亡，陳正雄之繼承人即原告、陳衍光、陳重光對於系爭房屋之租賃契約等相關權益均表示由原告所有，且由原告自行處理租賃事宜等情，被告亦不爭執。從而，上開系爭房屋之不定期限繼續租約，已由原告繼承取得一節，亦堪認定。
5.復按，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。五、承租人違反租賃契約時；使用租物之限制：㈡乙方（即被告）未經甲方(即原告)同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。民法第443條、土地法第100條第2款、第5款、系爭租約第10條分別定有明文。查，系爭房屋門外掛設惠生醫事檢驗所招牌，且該檢驗所登記地址設址於系爭房屋、負責人為吳乃安等情，有臺北市政府衛生局函文及系爭房屋之照片可證（見本院卷第45、171頁），均為被告所不爭。雖原告未能舉出任何租金收取之證據，未能證明被告有將系爭房屋「轉租」他人之事實，然由招牌之懸掛、公司地址之登記，已堪認定被告有將系爭房屋全部或一部出借他人或以其他方法由他人使用系爭房屋之事實，此部分業已違反系爭租約上開約定，原告主張依土地法第100條5款規定終止系爭租約，應屬有據。被告辯稱陳正雄提供檢驗所申辦所需之房屋相關文件而同意由被告設立醫事檢驗所云云，為原告所否認，自應由被告舉證證明之。被告對此並未舉證證明出租人確已同意上開設立醫事檢驗所並由第三人吳乃安擔任檢驗所負責人等情，且被告辯稱該醫事檢驗所設立後，被告既與陳正雄另於原租約屆滿後，又於101年間簽訂租約，則就上開與契約相悖之使用現狀，自得於租約中予以特別約定，然觀之租約內容並無任何出租人同意由第三人使用系爭不動產設立醫事檢驗所之約款內容，益證被告上開所辯，難以憑採。原告另主張於本件訴訟文件經被告收受時，被告另以堉田有限公司之印文收受一節（見本院卷第181頁），被告雖辯稱伊為惠生醫事檢驗所之執行長，檢驗所負責人吳乃安為被告之胞弟，吳乃安具有檢驗師證照，必須以其名義，被告則在檢驗所作業及行政與財務措施，且堉田有限公司負責人吳清風為被告之父親，兩者為家族事業，於醫事檢驗方面為同一業務，而被告為北區業務之執行負責人，實際上為家族事業云云。然則，被告與吳乃安固有上開親屬關係，然系爭租約並未同意由吳乃安設立該檢驗所，自仍屬違反系爭租約第10條。且縱使依被告所辯意旨以觀，陳正雄亦僅係同意被告設立醫事檢驗所，並非同意由第三人吳乃安擔任負責人設立醫事檢驗所，故被告上開所辯，不足為採。被告既未能舉證證明系爭租約業已約定被告得將系爭房屋由吳乃安設立及經營醫事檢驗所使用，從而，原告依此事由終止租約，自屬有據。
6.次按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條第1項、第2項及第3項分別定有明文。查，系爭租約第20條約明：雙方欲退租時應於二個月前通知對方，有該租約可查（見本院卷第33頁）。從而，原告於107年10月30日以上開事由通知被告終止租約，於107年11月2日送達被告之情，亦有存證信函可參（見本院卷第47至51頁）。依上開約定及民法第450條第3項規定，應認原告上開終止系爭租約之意思表示係於通知送達後二個月之當月末日即108年1月31日發生終止租約之效力。故原告於108年11月13日起訴請求被告騰空返還系爭房屋與原告，即屬有據。
7.被告雖辯稱：系爭租約至106年5月19日租期屆滿後，陳正雄表示如要續租無須再簽訂租約，且許諾被告日後購買房子後才會要被告搬離云云。然此為原告所否認，被告復未舉證以實其說，自無可採。被告另辯稱其已與原告約定租約云云，亦為原告所否認，並稱：伊並未同意續租予被告，且原告之母親郭瓊英、胞兄陳衍光亦未同意被告續租系爭房屋等語。證人即原告之母親郭瓊英、胞兄陳衍光均到庭證稱：雖有前往系爭房屋與被告之母親劉邦慧討論系爭房屋之租賃，然其係因路過該處，且原告並未授權渠等處理，又最終亦無約定確切租賃條件等語（分見本院卷第244至245頁、第248至249頁）。至證人劉邦慧雖證稱：郭瓊英與陳衍光至系爭房屋與其討論，郭瓊英係稱伊想賣掉系爭房屋，劉邦慧則稱如有能力願意購買，後來郭瓊英則說伊可以繼續出租，但租金要調漲至2萬7000元，劉邦慧表示不要調漲至2萬7000元，郭瓊英說租到2萬5000元，郭瓊英說過一、兩天簽訂契約。但隔一天後晚上，郭瓊英兒子打電話稱要來簽約，卻未出現，係原告出現，且原告稱契約僅能簽訂一年，租金2萬7000元並由承租人負擔稅金，如不同意即不能續租，劉邦慧並未同意原告之出租條件等語（見本院卷第252頁），然劉邦慧並證稱系爭房屋均由其處理租約事宜，且其均係向陳正雄簽約等語（見本院卷第251頁），並無其他證據可證郭瓊英與陳衍光為原告之代理人或經原告授權之事實。自不得僅以上開劉邦慧所證內容即認定兩造間已就系爭房屋另行合意新租約。是以，陳正雄過世後，劉邦慧與郭瓊英前開討論事宜，既無證據可證明原告已授權郭瓊英等協商系爭房屋之租約，被告以其於107年10月起另給付2萬5000元租金證明原告已與其約定租約租金云云，自不可採。
8.綜上，原告為系爭不動產之所有權人，系爭租約經終止後被告仍占用系爭不動產，即屬無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋與原告，為有理由。又原告另依民法第455條規定請求即無審酌之必要，併此敘明。
㈡、原告請求被告並給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。另建築基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過申報價額年息百分之10為限。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價，即土地所有人依土地法所申報之地價，土地法第148條亦有規定。查，原告主張自107年11月3日起至108年11月2日止，合計12個月，因被告已每月給付2萬5000元，合計30萬元（本院卷第15頁）。此為被告所不爭執，自堪信為真實。
2.查，系爭租約自108年1月31日為原告終止，已如前述，被告此後並無任何占有占用系爭房屋之法律權源，原告主張被告自108年2月1日起即無占用系爭房屋之法律權源，且受有相當租金之利益，並致原告受有相當租金之損害，被告請求原告給付自108年2月1日起占用系爭房屋之利益，於法有據。
至原告請求自107年11月3日起至108年1月31日止期間部分，因系爭房屋不定期租約尚未終止，原告自不得主張該部分被告為無權占有使用收益系爭房屋而請求被告給付相當於租金之不當得利。
3.至原告請求被告給付自108年2月1日起至108年11月2日止之不當得利部分，原告主張系爭房屋每月租金應為4萬元而請求扣除被告於該期間按月給付2萬5000元後之差額即每月1萬5000元一節，經原告提出依房屋交易網頁之鄰近出租租金為4萬元之網頁列印資料（本院卷第73頁）。惟查，系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段00地號土地之107年1月申報地價為每平方公尺4萬2400元（本院卷第25頁），系爭房屋之課稅現值為50萬8200元，亦有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可查（本院卷第71頁）。本院審酌系爭房屋可使用面積、屋齡等情狀，及其坐落位置周邊交通便利，商業繁榮，有Google地圖可參（本院卷第297頁），且被告前於101年間即已以每月2萬3500元承租系爭房屋，故認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以該土地及建物總價額年息10%合計2萬3473元為適當〔計算式：（105,112平方公尺(基地面積)×259/500,000(應有部分)×(申報地價42400元)×10%(年息)÷12(月)＋50萬8200元×10%(年息)÷12(月)= 1萬9238元＋4235元=2萬3473元(元以下4捨5入)〕。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
4.從而，原告請求請求被告給付自108年1月31日起至108年11月2日止之不當得利部分，因系爭房屋按月應給付相當於租金之不當得利數額2萬3473元並未逾越被告已按月給付之2萬5000元，自難認原告有何得再請求被告按月給付1萬5000元之依據。
5.原告另請求自108年11月3日起至被告返還系爭房屋應按月給付相當於租金不當得利之部分，則於上開2萬3473元之範圍內為有理由，原告逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
㈢、原告請求被告給付律師費之部分：
1.又按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用（最高法院64年台上字第1579號、93年台上字第2158號判決意旨參照）。
2.查，系爭租約第15條約定於承租人有違約情事，致損害出租人權益時，願賠償出租人之損害，且因涉訟所繳納之律師費用，應由承租人負責賠償，有系爭租約可證（見本院卷第32頁）。本件被告因有違反系爭租約第10條約定於系爭房屋設立第三人吳乃安開設之醫事檢驗所，原告以此為由前以存證信函終止系爭租約並請求被告返還系爭房屋，堪認被告確有違約之情事，自已損害原告之權益，致原告對被告提起本件訴訟。且原告因此支出律師費用6萬元，亦據其提出本件原告訴訟代理人出具之律師收費收據在卷可憑（見本院卷第75頁），經審酌該事務所律師有向本院提出民事委任書及為相關訴訟行為等情，則原告依據上開約定請求被告給付律師費用6萬元，即屬有據。
五、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。原告請求被告應給付原告6萬元自民事起訴狀繕本送達翌日即108年12月18日（見本院卷第87頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，亦應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求被告應於系爭租約終止後自108年11月3日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬3473元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、原告聲請調閱被告自101年5月20日起至109年3月12日止之入出境紀錄，以證明被告於系爭租約自101年5月20日起之有效期間內，被告是否長住國內並自行使用系爭房屋，或長期在國外而私自讓他人使用系爭房屋而違反系爭租約第10條一節，然被告違反系爭租約約款，業經認定如前，本院認上開聲請調查證據之待證事實，並不影響前開認定，故認無調查之必要，應予駁回，併此敘明。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第六庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 陳嬿舒