臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第1026號原 告 華南商業銀行股份有限公司法定代理人 張振芳訴訟代理人 侯水深律師
黃亭韶律師被 告 張義男
張義明張義坤共 同訴訟代理人 潘祐霖律師被 告 張碧琴訴訟代理人 葉國鐵
潘祐霖律師張義坤被 告 張義正
張義宗上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市永昌段一小段一五四、一五四之一、一五四之二地號土地上，如附圖所示之A、B、C建物拆除，並將占用之土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬零玖佰肆拾伍元，及自民國一０八年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０八年十月二日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零捌佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告依民法第767條第1項前段規定請求拆除如附圖所示之建物係坐落臺北市中正區，揆諸前揭規定，應由本院專屬管轄。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查原告起訴時原以「張涂水妹之繼承人」為被告，聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○段○○段000地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號之建物拆除，並將占用之土地返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1,232,804元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自民國108年10月2日起至返還上開土地之日止，按月給付原告21,583元（卷一第9頁）；嗣於108年11月7日具狀更正被告為張義男、張義明、張義坤、張碧琴、張義正、張義宗（卷一第31-32頁）。嗣本院會同兩造及地政機關現場履勘測量，原告於109年11月18日具狀更正聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○段○○段000000000000000地號土地（下合稱系爭土地）上如附圖所示之A、B、C建物（下合稱系爭建物）拆除，並將占用之土地返還原告；㈡被告應給付原告1,340,702元，其中1,232,804元自起訴狀繕本送達翌日起，其中107,898元自本書狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自108年10月2日起至返還上開土地之日止，按月給付原告23,480元等語（卷一第301-302頁）；並於109年12月15日具狀追加備位聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖所示之系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告；㈡被告應給付原告1,436,558元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自本書狀送達翌日起至返還上開土地日止，按月給付原告24,513元（卷一第345-346頁），而被告等就原告所為之上開變更及追加均無異議而為本案之言詞辯論，核與前揭規定相符，應予准許。
三、又被告張義正、張義宗經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭建物之原事實上處分權人張涂水妹前於86年9月27日死亡，被告等為其全體繼承人且均未為拋棄繼承，而繼承系爭建物之事實上處分權。系爭建物坐落原告所有之系爭土地上，且至多僅繳納占用系爭土地費用至77年5月，迄今欠繳費用已逾2年，經原告定期催告被告繳費後被告仍未繳費。縱認兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，原告依土地法第103條第4款規定因被告逾期未清償租金而得終止並收回系爭土地。系爭建物無權占用原告所有之系爭土地，共同繼承系爭建物事實上處分權之被告因此受有相當於租金之利益致原告受有損害，爰依民法第767條第1項前段之規定請求被告拆屋還地，並依民法第179條規定請求被告返還起訴前5年即103年10月2日起至108年10月1日止占有系爭土地之相當於租金不當得利共1,340,702元（計算式如109年11月18日民事擴張聲明暨準備狀附表2、3），及自108年10月2日起至返還系爭土地日止，按月給付23,480元等語，並先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示之系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告；㈡被告應給付原告1,340,702元，其中1,232,804元自起訴狀繕本送達翌日起，其中107,898元自民事擴張聲明暨準備狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自108年10月2日起至返還上開土地之日止，按月給付原告23,480元。備位聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖所示之系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告；㈡被告應給付原告1,436,558元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自本書狀送達翌日起至返還上開土地日止，按月給付原告24,513元
二、被告則以：㈠被告張義男：系爭建物係被告父親張福春於41年間向劉金乾購買並取得系爭土地之使用權，原告於48年始取得系爭土地所有權，應接續前地主之契約或與被告母親張涂水妹重新訂立契約。又系爭土地租賃契約依民法第422條規定應視為不定期限之租賃契約，系爭房屋目前由被告張義男實際占有，其餘被告均非系爭房屋之現占有人。㈡被告張義正：系爭建物現由張義男使用，被告張義正長期居住國外，未住在系爭建物，應非原告請求之對象。對於拆屋還地之請求無意見。被告母親張涂水妹於86年9月27日去世後，是由被告張義明、張義坤掌管張涂水妹之現金定存遺產，應由渠等承擔積欠之債務，或基於使用者付費之原則，由居住者承擔付費。㈢被告張義明：系爭房屋於系爭土地上興建應具有地上權，且系爭房屋有合法登記及稅籍資料，張福春於41年向日本人取得系爭建物，原告於48年始取得系爭土地，原告應提出取得系爭土地時之相關資料。另兩造間應成立不定期租賃契約，雖未簽立租賃契約，但原告有收租金、開立收據，被告願意繳納起訴前5年之租金等語，資為抗辯。㈣被告張碧琴：被告張碧琴自67年即出嫁離開系爭建物，故系爭建物與其無關。㈤被告張義宗、張義坤則以：陳述同被告張義男，對於系爭建物現係由被告張義男行使權利負擔義務，均無意見。㈥被告張義男、張義明、張義坤、張碧琴之共同訴訟代理人則以：依原告房地產租金備查簿有關系爭土地租金收訖之記載持續至77年6月，顯見雙方就系爭土地存有不定期限租賃關係。原告雖主張以109年8月25日民事準備狀向被告等為催繳之意思表示，復以109年10月15日民事準備暨聲請調查證據狀主張被告未清償而為終止租約，然該等意思表示未合法送達被告，原告主張終止租約並無理由；系爭建物占用系爭土地為有權占有，是原告主張被告等有不當得利並無理由；且系爭建物實際占用人僅被告張義男，原告逕以公告地價×0.8×占用面積×6.5％方式計算不當得利租金較之過往收受被告繳納租金之金額顯有差距，復未提出說明以證合理性，殊無足採等語，資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張系爭建物無權占用系爭土地，請求被告拆屋還地並給付占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，為被告等所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌：㈠原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，有無理由？㈡原告請求被告給付起訴前5年之期間內及自108年10月2日起至返還占用之土地時止所受相當租金之不當得利，有無理由？合理數額為何？茲論述如下：
㈠原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。查原告主張其為系爭土地所有權人，業據提出系爭土地之第二類登記謄本（卷一第17頁）為憑，而被告等雖一度主張系爭土地非原告所有，並以古亭地政列印地籍資料（卷一第235-237頁）為據。惟觀諸被告所提地籍資料所有權部欄位已載明登記48年6月20日轉移華南商業銀行等語，核與原告所提前揭謄本內容相符，參以本院依聲請調取系爭土地最新謄本確認原告於48年6月20日以買賣為原因登記為系爭土地所有權人迄今均係系爭土地所有權人之情，有臺北市古亭地政事務所109年10月19日函及附件土地登記第一類謄本（卷一第293-299頁）為憑，堪認原告自48年6月20日迄今確為系爭土地所有權人。
⒉查系爭建物係由被告等之父張福春於42年8月31日向訴外人劉
金乾購入且迄未辦理第一次建物所有權登記，張福春於64年8月27日死亡後，系爭建物由其配偶即被告等之母張涂水妹繼承，嗣張涂水妹於86年9月27日死亡等情，有房屋讓渡契約書（卷一第81-82頁）、戶籍謄本（卷一第35頁）為憑，而系爭建物仍持續占用系爭土地迄今，占用面積合計67.5平方公尺（計算式：55.24＋9.19＋3.07＝67.5）等情，業經本院會同臺北市古亭地政事務所派員至現場勘驗測量屬實，有本院109年2月11日勘驗筆錄、現場照片（卷一第120-135頁）、臺北市古亭地政事務所109年5月18日北市古地測字第1097007877號函及附件土地複丈成果圖（卷一第153-155頁）為憑，復為兩造無爭執，應堪認屬實。揆諸前揭說明，系爭建物占用系爭土地是否有正當權源，自應由被告負舉證責任。⒊被告雖辯稱：兩造間就系爭土地有成立不定期限之租賃契約
等語，並提出63年12月26日原告房地租金收據（卷一第227頁）、103年3月24日原告開立77年1月至5月土地使用補償金統一發票（卷一第79頁）為證。惟查依上開房地租金收據固得證明張涂水妹曾於63年間繳納房地租金予原告，仍無從遽認張涂水妹與原告間是否就系爭土地有成立租賃契約或其具體租期，參以被告所執上開原告開立之統一發票品名欄位記載「土地使用補償金」等語，亦難遽認該筆金額之支付目的為租金，是上開書證仍無從為被告有利之認定。復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容 (如租金及其他條件) 並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用（最高法院93年度臺上字第2158號判決意旨參照）。觀諸被告所提上開63年收據相較77年統一發票之收費標準顯然有異，足見租金條件不同，揆諸前揭說明，當事人間既更動條件，即應無民法第451條規定之適用，是被告前揭主張，殊難採憑。復按民法第451條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力（最高法院85年度臺上字第655號判決意旨參照）。查華南商業銀行基地租賃契約第15條明定：承租基地租期屆滿即為終止租賃關係，不另通知承租人，如有意繼續租用者，應於租期屆滿前1個月，自動申請出租人同意後辦理換約，否則出租人視為無意繼租，於租期屆滿後收回基地另行處理，承租人未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費，並不得主張繼續租約，及其他異議等語（卷一第271頁），堪認原告出租所有土地所使用之基地租賃契約內容已明示於原定租期屆滿後除另換約外即不續租，揆諸前揭說明，兩造就系爭土地成立租約時即明示反對承租人於租期屆滿後仍繼續占用系爭土地，是被告辯稱依民法第451條規定兩造間就系爭土地成立不定期限之租約云云，洵屬無據。
⒋被告另辯稱：系爭房屋於系爭土地上興建應具有地上權，且
系爭房屋有合法登記及稅籍資料等語。惟按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有（最高法院89年度臺上字第1370號、88年度臺上字第1729號判決意旨參照）。占有人於土地所有人主張其為無權占有，起訴請求其拆屋還地之前，如並未以其已因時效而取得地上權登記請求權，向該管地政機關聲請為地上權之登記，經地政機關受理；迨土地所有人起訴後，始以其有此事由資為抗辯，法院無須就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。被告於本件訴訟中，既未提出已因時效而取得地上權登記請求權，而向地政機關聲請為地上權之登記，並經地政機關受理之證據，揆諸前揭說明，自不得主張就系爭土地有地上權以對抗原告。
⒌至被告雖辯稱：系爭建物實際占用人僅為被告張義男等語。
惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。查系爭建物原事實上處分權人張涂水妹於86年9月27日死亡後，其全體繼承人即被告等均未向法院聲請拋棄繼承或限定繼承之情，有本院108年10月31日函文（卷一第49頁）可參，且為被告等無爭執，從而，張涂水妹死亡後尚未分割遺產之前，被告等即因繼承而公同共有系爭建物之事實上處分權，自無僅因除被告張義男以外之被告未占有使用系爭建物，遽認渠等非事實上處分權人，是被告上開所辯，洵無可採。
⒍被告等雖辯稱109年8月25日民事準備狀所為催告之意思表示
未合法送達，原告請求被告拆屋還地無理由云云。惟查原告以109年8月25日民事準備狀向被告等催繳積欠使用系爭土地費用，業經被告等收受送達，且查得送達被告張義正之郵件業於109年8月26日妥投等情，有原告所提中華民國郵政交寄大宗掛號包裹執據、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、掛號郵件簽收清單（卷二第39-51頁）為憑。又原告以109年10月15日民事準備暨聲請調查證據狀為終止系爭土地租約之意思表示，已合法送達全體被告地政之情，有本院送達證書（卷一第285-291頁）為憑，復為被告供認屬實（卷二第8頁），堪認縱依被告主張其就系爭土地存有不定期限租賃關係情節為真，該不定期限租賃關係亦經原告定期催告後終止，系爭建物即無正當權源占用系爭土地，是原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地自亦有據。
⒎被告既未能提出其他證據證明系爭建物占用系爭土地係本於
正當權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭建物並將系爭土地返還原告，核屬有據。㈡原告請求被告給付起訴前5年內相當租金之不當得利650,945
元，及自108年10月2日起至返還系爭土地止，按月給付原告10,837元，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決意旨參照）。復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年臺上字第1730號判決意旨參照）。查被告等因繼承而公同共有系爭建物事實上處分權，系爭建物無正當權源占用系爭土地，已如前述，被告等因此獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條前段規定請求被告返還所獲相當於租金之不當得利。
又原告於108年10月1日提起本件訴訟，有民事起訴狀上本院收狀戳（卷一第9頁）可參，是原告請求被告返還自103年10月2日起至108年10月1日止，及自108年10月2日起至返還系爭土地日止相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限；第97條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。次按土地法第97條所謂土地價額，依法定地價；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年臺上字第3071號判決意旨參照）。查系爭土地其中154地號土地於103年1月、105年1月、107年1月間之公告地價分別為每平方公尺60,738元、82,826元、80,335元；其中154-1、154-2地號土地於103年1月、105年1月、107年1月間之公告地價均分別為每平方公尺60,500元、82,600元、80,000元，有系爭土地之公告地價查詢結果（卷一第19、311-314頁）可參，而系爭建物占用系爭土地154、154-1、154-2地號範圍面積分別為55.
24、9.19、3.07平方公尺，有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖（卷一第155頁）為憑。另參以系爭土地位在臺北市中正區汀洲路2段窄小巷弄，附近無捷運站且鄰近多為老舊房舍，交通及生活機能難認便利，而系爭建物現由被告張義男居住使用且供有水電，有本院勘驗筆錄、現場照片（卷一第121-135頁）為憑，本院審酌系爭土地之使用現況，及所在地點商業繁榮程度、交通便利程度等情形，因認以系爭土地申報總價年息3％計算相當於租金之不當得利較為允妥。
原告請求被告給付本件起訴前5年內相當租金不當得利部分於附表所示範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍請求，洵非正當，應予駁回。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。查本件民事起訴狀繕本於108年11月14日寄存送達最後被告張義明、張義坤之情，有本院送達證書（卷一第50-9、50-11頁）為憑，是原告請求被告給付650,945元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
㈢按訴之預備合併，必先位之訴為無理由，法院始得就備位之
訴為裁判（98年度臺上字第2099號判決意旨參照）。查原告先位聲明請求既經本院認係部分有理由，已如前述，揆諸前揭說明，自無須就備位聲明為裁判，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告，並依民法第179條之規定，請求被告應給付原告650,945元，及自108年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自108年10月2日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告10,837元計算之相當於租金之不當得利，於法均核屬正當，應予准許，逾上開範圍之原告請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
民事第四庭 法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
書記官 吳華瑋附表（本院准許原告請求之相當於租金不當得利）被告自103年10月2日至108年10月1日止應付金額 （計算式：公告地價×80％×占用面積×3％×占用期間，元以下四捨五入） （註）154地號占用面積55.24平方公尺；154-1、154-2地號占用面積共12.26平方公尺（計算式：9.19＋3.07＝12.26） ⑴103年10月2日至12月： （60,738×80％×55.24＋60,500×80％×12.26）×3％÷12×（2＋ 29/30）＝24,308 ⑵104年1月至12月： （60,738×80％×55.24＋60,500×80％×12.26）×3％×1＝98,325 ⑶105年1月至12月： （82,826×80％×55.24＋82,600×80％×12.26）×3％×1＝134,112 ⑷106年1月至12月： （82,826×80％×55.24＋82,600×80％×12.26）×3％×1＝134,112 ⑸107年1月至12月： （80,335×80％×55.24＋80,000×80％×12.26）×3％×1＝130,044 ⑹108年1月至10月1日： （80,335×80％×55.24＋80,000×80％×12.26）×3％×1＝130,044 合計：650,945元 自108年10月2日起至返還系爭土地按月給付： （80,335×80％×55.24＋80,000×80％×12.26）×3％÷12＝10,837附圖：土地複丈成果圖