臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第1047號原 告 孫秋平
畢婉蘋林峻樟
林均隆林靜宜共 同訴訟代理人 程巧亞律師被 告 豊天置業有限公司法定代理人 黃泳瑋被 告 程致中訴訟代理人 劉韋廷律師
鄭鈺潔律師黃金昌律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告豊天置業有限公司（下稱豊天公司）應各給付原告如附表2「原告得請求金額」欄所示之金額，並均自民國109年3月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告豊天公司負擔63%，餘由原告共同負擔。
四、本判決於原告分別以附表2「假執行金額」欄所示之金額分別為被告豊天公司供擔保後，得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時，就⒈支出買賣價金之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項為請求（見本院卷一第23頁），嗣於本院審理中，追加主張依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第227 條第2 項、公司法第23條第2 項、民法第544 條為請求（見本院卷二第324、338至339頁）。就⒊額外支出費用之損失，起訴時依不動產經紀業管理條例第26條第2 項為請求（見本院卷一第25頁），嗣於本院審理中，追加主張依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第227 條第2 項、公司法第23條第2 項、民法第544條為請求（見本院卷二第324、338至339頁）。核原告為請求權追加所執之基礎原因事實相同，核與前揭規定相符，應予准許。
二、被告豊天公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告豊天公司乃專門從事海外不動產仲介業務，被告程致中
原係該公司負責人，並領有經紀營業員證照（證照號碼：10
2 年登字第228016號）。原告於103 年4 月至11月間，投資購買被告所仲介英國開發商Absolute Living Developments
Limited（下稱ALD）之英國布拉德福德之學生公寓(下稱系爭房屋)，原告孫秋平購買房號305、306二戶、原告畢婉蘋購買房號705一戶，原告林峻樟購買房號210、211、212三戶，原告林均隆購買房號301一戶，原告林靜宜購買房號302一戶，而與被告豊天公司簽訂房源預定登記單、不動產服務委託書等文件，並陸續匯款至指定帳戶購買系爭房屋，及支付仲介服務費予被告豊天公司。
㈡被告向原告居間介紹系爭房屋時，所提供「布拉德福德 英國
學生公寓投資方案」記載：系爭房屋為224 個高品質學生公寓單位、10％收益率淨賺保證、10年租金保證、至少便宜25％、已竣工和出租（100 ％出租率）、每年英鎊260 元的地租、每3 年英鎊500 元翻新費，此外無其他隱性費用等情；並表示一戶售價為英鎊4 萬元，未來僅需支付第5 年起之地租每年英鎊260 元及服務費(即所謂維修費、翻新費)每年英鎊140元。詎原告購買系爭房屋後，陸續接獲物業管理公司通知繳納地租、服務費，以及英國政府機關通知繳納市政稅，並發現系爭房屋非屬被告所告知之學生公寓，與被告所提供上開資訊不符；且被告所仲介之系爭房屋僅部分已完工，與被告所告知之已竣工和出租亦不相符，已違反兩造間委任、居間契約所應負之告知義務、預見危險及調查義務，以及注意義務。原告爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1、2項、第544條、公司法第23條第2項之規定，請求被告就原告所受如附表1所示之支出買賣價金之損失、支出仲介費之損失、額外支出費用之損失負連帶或不真正連帶賠償責任。㈢並聲明：
⒈被告應連帶給付原告孫秋平英鎊52,870.09 元及新臺幣81,60
0元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉被告應連帶給付原告畢婉蘋英鎊25,930.48 元及新臺幣40,61
1元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒊被告應連帶給付原告林峻樟英鎊74,239.25 元，暨自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒋被告應連帶給付原告林均隆英鎊24,400元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒌被告應連帶給付原告林靜宜英鎊24,592.03 元，暨自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告程致中抗辯：㈠原告於詳細了解系爭房屋相關資訊後，方簽立正式訂購單，
後續並由被告豊天公司協助原告完成與ALD間之買賣契約，原告嗣亦順利取得系爭房屋之相關權限，本件就系爭房屋相關流程、事宜即告終結，被告程致中並無於過程中有何債務不履行並進而造成原告受有損害之情。
㈡原告孫秋平、畢婉蘋、林靜宜之房源預定登記單上均未有被
告程致中之營業員印鑑，顯不得以房源預定登記單主張與被告程致中成立契約關係。原告林均隆、林峻樟之房源預定登記單雖有被告程致中之營業員印鑑，然自房源預定登記單之內容，顯難得知原告與被告程致中間基此成立任何居間及委任契約。又不動產服務委託書明確記載原告林峻樟、林靜宜係與被告豊天公司成立契約，而非被告程致中。相關文書上之被告程致中之經紀營業員印鑑，至多僅係意指於被告豊天公司內部職務分配中，係由被告程致中協助。原告與被告程致中間既未成立任何契約關係，原告請求被告程致中負擔契約之債務不履行責任，實屬無據。此外，不動產經紀條例第26條第2 項所規範者係不動產經紀業之侵權行為責任，並應適用民法有關侵權行為之時效規範，且經紀業係指從事仲介之公司或者商號，自不得由自然人所擔任。原告據此請求被告程致中負擔債務不履行之損害賠償責任，顯屬無稽。另公司法第23條第2 項之規定係令公司之負責人於公司有侵權行為而需負損害賠償責任時，須與公司負擔連帶賠償責任，惟原告主張被告豊天公司所應負擔者為債務不履行之賠償責任，則被告程致中雖曾擔任被告豊天公司之負責人，亦無庸依公司法第23條第2 項與被告豊天公司負擔連帶賠償責任。
㈢縱原告主張被告程致中有違背其注意義務之情，亦應先詳實
說明被告程致中違背其義務之具體內容，不得未盡舉證之責。況實則被告程致中就協助原告購入系爭房屋，已盡其所應負擔之責任。又縱原告改以侵權行為損害賠償為其請求權基礎，惟原告既於106 年3 月15日即向英國房地產公司之人員提出損害賠償之請求，則於斯時原告已知悉損害發生，其請求權至遲於108 年3 月15日已罹於時效等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、被告豊天公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
四、不爭執事項（見本院卷二第127至128、226至227頁）：㈠被告豊天公司為專門從事海外不動產仲介業務。
㈡被告程致中於101 年9 月17日起至107 年3 月28日擔任被告豊天公司之負責人。
㈢被告程致中於103 年間為被告豊天公司所屬之經紀營業員，
領有經紀營業員證照( 證照號碼：102 年登字第228016號)。
㈣被告程致中曾於103年4月2日寄發如原證8所示之電子郵件。
㈤被告曾提出原證9 「布拉德福德英國學生公寓投資方案」。
㈥被告曾提供原證15之合約文件重點檢核表。
㈦服務費付款同意書及不動產服務委託書第5 條約定：「交屋
前之一切稅、費由賣方負擔；印花稅、買方律師費、政府相關規費及交屋後之一切稅、費由買方負擔」。
㈧原告於103 年4 月至11間，分別與被告豊天公司簽訂契約，
委由被告豊天公司協助原告向ALD購入系爭房屋，原告孫秋平購買房號305 、306 號二戶、原告畢婉蘋購買房號705 號一戶、原告林峻樟購買房號210 、211 、212 號三戶，原告林均隆購買房號301 號一戶、原告林靜宜購買房號302 號一戶。
㈨原告孫秋平於103 年8 月1 日、原告畢婉蘋於104 年1 月21
日、原告林峻樟於103 年7 月24日及25日、原告林均隆於10
3 年8 月1 日、原告林靜宜於103 年8 月1 日取得租賃產權登記。
㈩原告於104 年至107 年間，陸續知悉並收到應繳納系爭房屋市政稅及地租之訊息。
原告所委託的英國律師於106 年3 月15日向系爭房屋買賣之
代辦律師提出請求，並於107 年7 月間與代辦律師達成和解，並取得和解金。原告與代辦律師間之和解金額（即Recoverybased on settlement ），扣除原告支付予英國律師之相關費用（包含規費、行政費用等，即被證1 附表《見本院卷一第341至343頁》中介於Recoverybased on settlement 與T
o be paid to claimant間之欄位項目），以及扣除原告等人委任英國律師之成本，最終原告等人所獲之金額（即to b
e paid to Claimmant ）如被證1 附表《同上卷頁》所示。
五、得心證之理由：㈠原告主張⒈依不動產經紀業管理條例第26條第2項及公司法第2
3條第2項請求被告程致中給付如附表1所示之支出價金之損失。⒉依公司法第23條第2項，請求被告程致中賠償如附表1所示之支出仲介費用之損失。⒊依不動產經紀業管理條例第26條第2項及公司法第23條第2項請求被告程致中賠償如附表1所示之額外支出費用之損失之部分：
⒈按經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號
；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第4款、第26條第2項定有明文。查不動產經紀業管理條例第26條第2項係民法第188條僱用人責任之特別規定，係屬僱用人侵權行為責任之規定，課予經紀業連帶賠償責任，而經紀業依照前開條文規定係指從事仲介之公司或商號。本件被告程致中並非經紀業者，原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項向被告程致中為請求，已屬無理由。
⒉再者，不動產經紀業管理條例第26條第2項性質係屬侵權行為
損害賠償，為民法第188條之特別規定，固應優先適用，惟不動產經紀條例就本條項請求權之消滅時效並無特別規定，自仍應適用民法第197條所定一般侵權行為之消滅時效。次按公司法第23條第2 項規定：公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。其立法目的係因公司負責人於執行業務時，有遵守法令之必要，苟違反法令，自應負責，而公司為業務上權利義務主體，既享權利，即應負其義務，故連帶負責，以予受害人相當保障。又我國採民商法合一之立法政策，除就性質不宜合併者，另行制頒單行法，以為相關商事事件之優先適用外，特別商事法規未規定，而與商事法之性質相容者，仍有民法相關規定之適用。職是，若公司負責人執行公司業務，違反法令致他人受有損害，依公司法第23條第2 項規定，與公司連帶賠償時，倘責任發生之原因事實，乃侵權行為性質，因公司法就此損害賠償請求權並無時效期間之特別規定，而民法第197條第1項侵權行為損害賠償請求權消滅時效2 年之規定，復無違商事法之性質，自仍有該項規定之適用（最高法院108年台上字第185號判決意旨參照）。⒊查原告所委託之英國律師於106 年3 月15日向系爭房屋買賣
之代辦律師提出請求，並於107 年7 月間與代辦律師達成和解，並取得和解金（見不爭執事項）。則原告既於106年3月即向系爭房屋買賣之代辦律師提出損害賠償之請求，足徵其等於該時已知悉損害發生，則其等之請求權至遲於108年3月15日已罹於時效（即民法第197條第1項2年時效）。
⒋再者，依原告起訴主張：待原告簽約付款後，陸續發現所購
買之系爭房屋，與被告所提供資訊有很大出入。被告於仲介原告購買系爭房屋時，告知本方案未來僅需支付第5年起之地租每年英鎊260元，然原告於取得產權後，即陸續接獲物業管理公司通知繳納地租(Ground Rent)，此顯與被告告知之購屋後第五年起始須每年繳納地租英鎊260元不同（見本院卷一第17頁）；原告於取得產權後，即陸續接獲不同物業管理公司巧立名目通知繳納服務費(Service Charge)，與被告所提供系爭「布拉德福德 英國 學生公寓投資方案」及所簽系爭房源預定登記單記載不同（見本院卷一第17至19頁）。原告於取得產權後，即陸續接獲英國政府機關之繳納市政稅之通知，顯見原告購買房產，並非屬被告於仲介原告購買時所告知之學生公寓（見本院卷一第19頁）等語。再依原告所提出之接獲繳納地租之通知（見本院卷一第147至165頁）、繳納服務費之通知（見本院卷一第167至181頁）、繳納市政稅之通知（見本院卷一第183至198頁），足認原告於104年開始即有收受知悉應繳納上開地租、服務費、市政稅之情；復且，依原告所提出之104年10月27日由被告豊天公司所寄發之電子郵件，即已記載關於買方收到相關款項之催繳信，被告豊天公司並計算關於原告等買方權利受損情形，即若要支付每年260英鎊之地租及1,897.28英鎊之管理費後之投報率（見本院卷二第317頁）。稽上足認於104年原告已知悉系爭房屋之實際情況與被告所告知之系爭房屋資訊不符，即原告於該時即已知悉其所主張之侵權行為事實（即被告未盡告知義務、預見危險、調查義務、注意義務等）。從而，原告於108年10月4日對被告程致中提起本件民事訴訟（見本院卷一第9頁），主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項及公司法第23條第2項為請求，已逾民法第197條第1項所定之2年消滅時效。
⒌據上，就原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項及公
司法第23條第2項請求被告程致中賠償之部分，被告程致中抗辯消滅時效已完成，核屬有據。則原告依此部分為請求，自屬無理由，應予駁回。
㈡原告依⒈民法第227條第2項、第544條，請求被告程致中給付
如附表1所示之支出價金之損失。⒉依民法第227條第1項，請求被告程致中賠償如附表1所示之支出仲介費用之損失。⒊依民法第227條第2項、民法第544條，請求被告程致中賠償如附表1所示之額外支出費用之損失之部分：
⒈原告主張：被告程致中為關於原告向ALD購入系爭房屋之居間
人及委任契約之受任人，並以原告所提出之房源預定登記單及不動產服務委託書上，均有被告程致中以經紀營業員之身分用印之戳章，而為共同受託人；以及原告孫秋平與被告程致中之line通訊軟體對話、原告畢婉蘋與被告豊天公司所簽不動產租金約定書第2頁下方之被告程致中親筆簽名、原告林峻樟之秘書簡妏倩聯繫本件買賣事宜時，被告程致中所回覆之電子郵件等為據。
⒉查原告主張房源預定登記單上，有被告程致中之營業員印鑑
，認兩造間存有居間及委任契約關係等語。然查，僅原告林均隆、林峻樟之「房源預定登記單」上有被告程致中之「營業員印鑑」（即「程致中」姓名加證照號碼102 年登字第228016號）（見本院卷一第87、99、107、115頁），原告孫秋平、畢婉蘋及林靜宜之房源預定登記單（見本院卷一第45、
67、123頁）均未有被告程致中之營業員印鑑。則被告程致中若確為契約當事人，為何原告之房源預定登記單上並未一律均有蓋印被告程致中之「營業員印鑑」？再者，其上所蓋印者為程致中之「營業員印鑑」，又依原告主張被告程致中為原告之經紀營業員（見本院卷二第372頁），而經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務（不動產經紀業管理條例第 4 條第7款），被告程致中亦未否認係由其協助處理關於原告部分之業務（見本院卷二第372頁）。然被告程致中為被告豊天公司之經紀營業員，以及實際協助處理關於原告之業務一事，並不代表與原告即成立契約關係。是以上開「房源預定登記單」是否有蓋印「營業員印鑑」已屬不一致，以及其上所蓋印著為「營業員印鑑」，實難以認定原告與被告程致中間有契約關係。
⒊又就關於原告林峻樟、林靜宜提出之不動產服務委託書，以
及原告畢婉蘋提出之服務費付款同意書，均已明確記載：「立委託書人…經由豊天置業有限公司仲介（以下簡稱受託人），…」、「此致受託人：豊天置業有限公司」，受託人資料中已記載受託人為「豊天置業有限公司」；另原告林峻樟、林靜宜之不動產服務委託書，受託人資料中之「承辦營業員」則蓋用被告程致中之「營業員印鑑」，「經紀人」則蓋用王德仁之「經紀人印鑑」，原告畢婉蘋提出之服務費付款同意書，受託人資料中之「承辦營業員」則未蓋印被告程致中之「營業員印鑑」，「經紀人」則亦蓋用王德仁之「經紀人印鑑」（見本院卷一第69至71、89至91、125至127頁）。
依上，足認受託人確為「豊天公司」無誤。原告林峻樟、林靜宜、畢婉蘋，均係與被告豊天公司成立契約均堪認定。至於被告程致中僅為實際承辦原告方關於購買系爭房屋業務之人員。原告主張有被告程致中以經紀營業員之身分用印之戳章，即為契約當事人，實屬誤會。另經原告孫秋平、林均隆表示，亦均有簽署與上開不動產服務委託書及服務費付款同意書相同內容之文件，只是目前找不到等語（見本院卷二第372頁），而被告程致中（同為原告購買系爭房屋當時豊天公司之法定代理人）亦陳明：原告有與豊天公司簽不動產服務委託書等語（見本院卷二第372頁）。則應可認定原告孫秋平、林均隆之部分，亦係與被告豊天公司間成立契約。
⒋另原告所指原告孫秋平與被告程致中之line通訊軟體對話（
見本院卷一第119頁），以及原告林峻樟之秘書簡妏倩聯繫本件買賣事宜時，被告程致中所回覆之電子郵件（見本院卷一第133頁），僅可證明上開原告關於系爭房屋購買相關事項業務實際上由被告程致中處理，實則被告程致中亦未爭執此情，已如上述，然均無從以之認定原告與被告程致中間有契約關係。而原告所指原告畢婉蘋與被告豊天公司所簽不動產租金約定書第2頁下方有被告程致中親筆簽名乙情，固有上開不動產租金約定書可佐（見本院卷一第73至77頁），惟該不動產租金約定書之立約人為甲方（管理方）：豊天公司，乙方（承購方）：畢婉蘋，上開契約之當事人為被告豊天公司與畢婉蘋，被告程致中非契約當事人，實屬明確；至於上開約定書第2頁最下方空白處之被告程致中親筆簽名乙情，亦無從有何可認定被告程致中為契約當事人。
⒌據上，本件既難認原告與被告程致中間有契約關係存在，則
原告依⒈民法第227條第2項、第544條，請求被告程致中給付如附表1所示之支出價金之損失。⒉依民法第227條第1項，請求被告程致中賠償如附表1所示之支出仲介費用之損失。⒊依民法第227條第2項、民法第544條，請求被告程致中賠償如附表1所示之額外支出費用之損失之部分，自均屬無理由，應予駁回。
㈢據上，原告本件向被告程致中為請求，均屬無理由，應予駁
回。㈣被告豊天公司部分：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。
⒉原告於103 年4 月至11月間，分別與被告豊天公司簽訂契約
，委由被告豊天公司協助原告向ALD購入系爭房屋，原告孫秋平購買房號305 、306 號二戶、原告畢婉蘋購買房號705號一戶、原告林峻樟購買房號210 、211 、212 號三戶，原告林均隆購買房號301 號一戶、原告林靜宜購買房號302 號一戶，為原告及被告程致中（即豊天公司當時法定代理人）所不爭執（見不爭執事項㈡㈧），此部分事實應堪認定。
⒊又依被告豊天公司簽訂之服務費付款同意書、不動產服務委
託書記載：「立委託書人：…(以下簡稱買方)經由豊天置業有限公司『仲介』(以下簡稱受託人)，買方願依下列條件承購Absolute Living Developments Ltd(發展商/經紀商)所有之下列不動產，爰特立此委託書，並於二日內交付定金：…英鎊，由受託人處理定購事宜」（見本院卷一第69至71、89至91、125至127頁），是被告豊天公司仲介原告購買系爭房屋，原告與被告豊天公司間成立居間契約。
⒋按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項、第2項定有明文。原告與被告豊天公司間既存有居間契約，則被告豊天公司對原告自負有上開義務。
⒌原告主張被告曾提供原證15之合約文件重點檢核表，原證9
「布拉德福德英國學生公寓投資方案」，為被告程致中所不爭執（見不爭執事項㈤㈥），應堪認定。又原告所提出之原告孫秋平與被告程致中之line通訊軟體對話（見本院卷二第11
9、315頁），被告程致中雖否認為真正，然經本院當庭勘驗原告孫秋平之手機，核與手機中之對話紀錄截圖相符，且除原告所提出之截圖對話紀錄外，亦有其餘與被告程致中之截圖對話紀錄，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷二第324頁），並經本院當庭拍攝手機截圖列印附卷（見本院卷二第327至331頁）。另上開對話紀錄截圖之頭像確為被告程致中，亦為其陳明在卷（見本院卷二第325頁）。且上開截圖對話內容亦與被告程致中所不爭執之合約文件重點檢核表（見不爭執事項㈥）之內容相符合（此部分詳下述）。稽上，原告所提出之原告孫秋平與被告程致中之line通訊軟體對話，堪信為真正。
⒍被告所提出之合約重點檢核表記載：「其他費用-地租：每年
￡260元(第5年開始)-服務費：每年￡140元(第5年開始)-管理費：…（買方在此專案中享有免付此項費用的優惠）」，且並無買方需支付其他費用之記載（見本院卷一第397頁）；再觀諸被告所提供之「布拉德福德英國學生公寓投資方案」，其常見問題乃記載：◆我還需要支付任何其他費用嗎?£260/年的地租；每三年£500的翻新費；以及租金收入轉入指定帳戶時所產生的銀行手續費。無其他隱性收費」（見本院卷一第145頁）；再觀諸原告孫秋平與被告程致中之line通訊軟體之對話（見本院卷一第119、315; 329、331頁），被告程致中：「…。按開發商dm表示，買家前4年是不需要繳交地租及管理費」原告孫秋平：「…另外每三年500英鎊的翻新費是存在的嗎？」被告程致中：「那個在，第6-10年是如次（應為此）。每年收取260英鎊地租及140英鎊的維修費」原告孫秋平：「地租不是第5年才開始收嗎?您為何寫6-10年?另外再確認一下，維修費也是第五年才開始收嗎?是每年收140元?還是3年收一次500(DM上寫的)?」被告程致中則表示：「4年不收。從第五年收。可能您記錯了。up front先收租金也是收1-4年折抵在房價喔。」、「1-4年up front 5-10年0000-000-000」，則原告主張被告豊天公司仲介原告購買系爭房屋當時，係告知原告本次專案買家前4年不需繳交地租及服務費(即維修費、翻新費)，自第5年開始支付每年地租260英鎊及服務費140英鎊，除此之外並無其他費用需支出等語，誠屬有據，堪以採認。
⒎被告豊天公司告知系爭房屋僅需支付第5年起每年260元英鎊
地租，以及每年140元英鎊服務費，此外無其他費用需支出，已如上述，然原告購買系爭房屋後，即收到繳納地租、服務費（且金額為1,800多英鎊）及市政稅之通知，業據原告提出繳款通知為憑（見本院卷一第147至197頁及不爭執事項㈩），則顯與被告豊天公司上開所為告知不同。而關於系爭房屋是否第一年即需繳納地租費、第一年即需繳納服務費及服務費數額，以及是否另需繳納市政稅等，均關於買方決定是否購買系爭房屋之訂約事項，被告豊天公司自有調查之義務，被告豊天公司亦未有何舉證已盡調查之義務，則被告豊天公司未盡調查義務，而對原告為錯誤之告知，自有違其與原告間之居間契約之義務。且若要支付每年260英鎊地租及每年1,842.72（見本院卷一第167頁）英鎊之服務費，以及每年至少繳交800英鎊市政稅（見本院卷一第185至195頁），則原告每年實際獲利為1097.28英鎊(=4,000《即每年獲利租金》-000-0000.72-800)，與原告原本所預計之第1至4年獲利4,000英鎊、第5年開始獲利3,600英鎊(=4,000-000-000)顯有相當差距。被告豊天公司於寄發予原告之電子郵件中亦計算出扣除260英鎊地租及管理費1842.72元，餘1,897.28英鎊之原告權利受損情況（尚不包含需繳納市政稅之部分），亦與原告原本預計獲利4,000英鎊、3,600英鎊有相當差距。
則系爭房屋實際收益與原先被告所告知收益實有相當差距，一般正常投資人若知此情，當不會簽約購買系爭房屋。是被告豊天公司未盡其調查義務，致原告因被告豊天公司所告知之錯誤資訊而決定購買系爭房屋，自屬違背其居間契約給付義務，而致原告受有損害。
⒏至於原告所提出之服務費付款同意書或不動產服務委託書（
見本院卷一第69至71、89至91、125至127頁），第5條雖有約定交屋後之一切稅、費由買方負擔（參不爭執事項㈦）。然如上述，被告豊天公司確已明確告知原告本次專案為自第5年起支付每年地租260英鎊及維修費140英鎊，此外無其他費用需支出，已經本院認定如前，則上開記載，自無從為有利於被告豊天公司之認定。
⒐原告得請求金額之認定：
①按被告豊天公司未盡其調查義務，導致原告因被告豊天公司
所告知之錯誤資訊而決定購買系爭房屋，自屬違背其居間契約之給付義務，已如上述，係屬可歸責於被告豊天公司而未依契約債之本旨為給付之情形，是原告主張依民法第227條第1項、第226條第1項、第227條第2項請求被告賠償損害，為有理由。
②原告支出買賣價金之損害部分：
⑴被告豊天公司依居間契約應盡調查義務，而未盡該義務而為
錯誤之資訊告知，而一般正常投資人，若知實情（已如前述），當不會簽約購買系爭房屋，而未簽約即無價金之支出，就此而言，難謂原告無價金支出之損害；且其後原告因陸續收到地租、服務費、市政稅等繳款通知，且如繳納該等費用，顯與被告豊天公司所告知之收益不符，亦已如上述，故原告未再按繳款通知繳納相關費用，以致於原告遭到裁定喪失系爭房屋之租賃產權，業據原告提出沒收通知、沒收通知中譯文及郵寄沒收通知之信封為證（見本院卷一第449至450頁，卷二第149至187頁），並經原告提出原本經本院核對影本與原本相符（見本院卷二第225、226頁），且支出之價金亦無法取回。則據上可認原告買賣價金支出之部分，確係被告豊天公司未盡調查義務錯誤告知所導致之損害。
⑵又原告有支出所購買系爭房屋之買賣價金，業據原告提出買
賣價金匯款單、權狀影本等件為證（見本院卷一第49至60、79至84、96至96、101至104、109至112、117至120、129至131頁），且被告程致中亦表示因原告皆有取得產權，故就有支出買賣價金之部分不爭執等語（見本院卷二第372頁），是原告請求被告豊天公司給付如附表2所示之「支出價金之損失」，為有理由。
③支出仲介費用之損失：
⑴被告豊天公司依居間契約應盡調查義務，而未盡該義務而為
錯誤之資訊告知，而一般正常投資人，若知實情（已如前述），當不會簽約購買系爭房屋，而未簽約即無仲介費之支出，就此而言，難謂原告無仲介費支出之損害。
⑵原告孫秋平、畢婉蘋確有支付附表2「支出仲介費用之損失」
欄所示之仲介費用，業據提出服務費匯款單及發票、服務費付款同意書、匯款單為證（見本院卷一第47、71、79頁），被告程致中亦不爭執此情。就原告林峻樟、林均隆、林靜宜主張有支付附表2「支出仲介費用之損失」欄所示之仲介費用乙節，被告程致中雖表示因時間久遠，及上開原告未能提出單據，故予以爭執。然如原告林峻樟、林均隆、林靜宜未支付仲介費用，衡諸常情，被告豊天公司實無可能為原告林峻樟、林均隆、林靜宜代為處理購屋事宜，或不向其等要求給付。再依原告林峻樟之不動產服務委託書第6條第1款、第2款約定：「⒈買方承諾於受託人代理完成購屋程序（買賣雙方完成交換合約）後同意以買賣成交總價款百分之1現金金額給付予受託人作為服務報酬。⒉買方同意此服務報酬依簽訂本契約書當日之即期匯率計價，應支付受託人1200英镑，並於簽訂本契約書時先繳付受託人二分之一做為服務報酬（600英鎊），並於買賣雙方完成交換合約之程序後，於三日内支付受託人剩餘報酬（600英鎊）」（見本院卷一第89至91頁），原告林靜宜之不動產服務委託書亦有上開相同之文字記載，惟金額為400英鎊（見本院卷一第125至127頁）。
再原告林均隆雖未提出其之不動產服務委託書，然應可認定確有簽署相同內容之契約，已如上述。則可知於買方取得系爭房屋租賃產權登記前，依約已先給付仲介費完畢。是原告林峻樟、林均隆、林靜宜三人既確曾取得系爭房屋租賃產權登記（參不爭執事項㈨），足徵原告林峻樟、林均隆、林靜宜應已給付仲介費用。又原告林峻樟、林靜宜之仲介費，由上開服務委託書可知，分別為1,200元英鎊、400元英鎊，原告林均隆購買一戶（參不爭執事項㈧），所應支出之仲介報酬則應為400英鎊（即一戶40,000元英鎊之1％）。
⑶是以，原告有支出如附表2所示之仲介費用，堪以認定，且屬
被告豊天公司違反仲介契約之義務致原告所受損害，原告請求被告豊天公司給付如附表2所示之「支出仲介費用之損失」，為有理由。
④額外支出費用之損失：⑴被告豊天公司依居間契約應盡調查義務，而未盡該義務而為
錯誤之資訊告知，而一般正常投資人，若知實情（已如已述），當不會簽約購買系爭房屋，而未簽約購買系爭房屋即無地租、服務費、市政稅、律師費等費用之支出，就此而言，難謂原告無上開費用支出之損害。
⑵茲就原告所主張之額外支出費用之損失認定如下：原告 原告主張之支出項目 本院之認定 孫秋平 地租、服務費：英鎊1,775.44元 原告匯款金額英鎊1,755.44元，以及加計加發電文費用20英鎊，總計實際支付英鎊1,775.44元，業據提出匯出匯款申請書為證（見本院卷一第199頁），且於上開匯出匯款申請書之「附言或委託指示」並已註記匯款金額為地租、服務費及其金額，足認確係支付該等費用。且屬原告因購入系爭房屋而生之支出，為原告所受損失。原告主張有理由。 孫秋平 市政稅：英鎊438.23元 原告匯款金額英鎊438.23元，業據提出匯出匯款申請書為證（見本院卷一第201頁），再自上開匯出匯款申請書之受款人戶名為「City Bradford Metropolitan District Council」，為布拉德福德市市議會，且原告所提出之催繳市政稅通知亦記載稅費為438.23元（見本院卷一第183頁），原告主張係支出房屋之市政稅應可採認。則原告主張為所受損失為有理由。 孫秋平 市政稅：英鎊34.77元 原告匯款金額英鎊14.77元，以及加計加發電文費用20英鎊，總計實際支付英鎊34.77元，業據提出匯出匯款申請書為證（見本院卷一第203頁）；再自上開匯出匯款申請書之受款人戶名為「City Bradford Metropolitan District Council」，為布拉德福德市市議會，則原告主張係支出房屋之市政稅應可採認。是原告主張為所受損失為有理由。 孫秋平 地租、服務費：英鎊1,340元 原告雖提出106年1月9日匯出匯款申請書為證明（見本院卷一第205頁）。然自上開申請書上載內容，包含受款人資料或匯款性質記載為「19D-專業技術事務支出」，均無從認定即地租、服務費之支出。原告亦未提出其他證據，可佐證該筆匯款確係支出地租及服務費，自難逕為有利於原告之認定。原告主張無理由。 孫秋平 市政稅：英鎊1,075.17元 原告支出市政稅英鎊1059.28元及附加費用（surcharge）英鎊15.89元，總計英鎊1,075.17元，業據原告提出繳款之電子郵件為證（見本院卷一第207頁）。原告主張有理由。 孫秋平 市政稅：英鎊101.93元 原告支出市政稅英鎊100.42元，及附加費用（surcharge）英鎊1.51元，總計英鎊101.93元，業據原告提出繳款之電子郵件為證（見本院卷一第209頁）。原告主張有理由。 孫秋平 市政稅：英鎊104.55元 原告支出市政稅103元，及附加費用（surcharge）1.55元，總計104.55元，業據原告提出「Council Tax」繳款之網路列印收據為證（見本院卷一第211頁）。原告主張有理由。 畢婉蘋 律師費：英鎊1,000元 原告有支出律師費英鎊1,000元，業據提出匯出匯款申請書為證（見本院卷一第79頁，其上所載英鎊41,800元為房屋價金英鎊40,000元+仲介費用英鎊800元+律師費英鎊1,000元）。原告主張為有理由。 市政稅：英鎊130.48元 原告有支出市政稅英鎊130.48元，業據提出市政稅繳稅通知及買入英鎊130.48元票據之申請買入或代收外幣票據約定書為證（見本院卷一第213至215頁）。原告主張有理由。 市政稅：新臺幣40,611元 原告有刷卡繳納市政稅新臺幣40,611元，業據提出信用卡帳單為證（見本院卷一第217頁）。原告主張有理由。 林峻樟 市政稅：英鎊1039.25元 由原告所提出之繳稅通知（見本院卷一第219頁），顯示原告應付款之市政稅總額為扣除1039.25元英鎊，則原告有支付1039.25元英鎊之市政稅，應可認定。原告主張有理由。 林靜宜 市政稅：英鎊192.03元 由原告所提出之稅款通知（見本院卷一第221頁），原告確實有繳款英鎊192.03元。原告主張應屬有據，為有理由。
⑶據上，原告此部分可得請求之金額即如附表2「額外支出費用之損失」欄所示。
⑤另原告所委託之英國律師於106 年3 月15日向系爭房屋買賣
之代辦律師提出請求，並於107 年7 月間與代辦律師達成和解，並取得和解金。原告與代辦律師間之和解金額（即Recoverybased on settlement ），扣除原告支付予英國律師之相關費用（包含規費、行政費用等，即被證1 附表中介於Recoverybased on settlement 與To be paid to claimant間之欄位項目），以及扣除原告委任英國律師之成本，最終原告所獲之金額（即to be paid to Claimmant ）如附表2之「付給索賠人」欄所示（參不爭執事項）。則原告其就購買系爭房屋所致之損害，既已實際獲得如上開「付給索賠人」欄所示之金額之填補，基於損害填補原則，此部分自應予扣除。於扣除後，原告本件得向被告豊天公司請求之金額即如附表2「原告得請求金額」欄所示。
⑥本院已認定被告豊天公司有如上述違反居間契約義務，並依
民法第227條第1項、第226條第1項、第227條第2項應給付原告上開所受損害，均已如上述；至原告其餘主張包含系爭房屋應非學生公寓、僅部分已完工，並未竣工及全部出租等，以及原告向被告豊天公司請求之其餘請求權基礎，即與本件判決結果不生影響而無探究必要，自不再予論斷。
五、綜上所述，原告依民法第227條第1項、第226條第1項、第227條第2項規定，請求被告豊天公司給付如主文第1項所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日（即109年3月4日，見本院卷一第273、277頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件原告起訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 王曉雁附表1：
附表2：