臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第443號原 告 詹益炳訴訟代理人 蕭萬龍律師複代理人 李庚道律師
陳孟彥律師王紹安律師被 告 周瑞煌訴訟代理人 楊智綸律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國108 年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰參拾伍萬元，及自民國一０八年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一０八年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰陸拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣柒佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國108 年1 月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告以總價新臺幣（下同）3,000 萬元，將被告名下門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 號房屋及坐落土地持分（下稱系爭房地）出售予原告，原告已於簽約當日給付被告現金635 萬元作為簽約款（下稱系爭簽約款），並經公證人即訴外人徐慧敏就系爭買賣契約作成公證書。系爭買賣契約第16條第1 項約定，賣方（即被告）得於108 年3 月18日前無條件解除系爭買賣契約，惟於行使解除權後應給付買方（即原告）150 萬元違約金。嗣被告於108 年2 月25日委請楊智綸律師（即本件被告之訴訟代理人）寄發律師函通知原告依系爭買賣契約上開第16條約定解除系爭買賣契約，並請原告就衍生價款及違約金等相關事宜，逕行與楊智綸律師聯繫磋商，然原告於收受上開律師函後，始終難與楊智綸律師取得聯繫，乃委請律師發函予被告及楊智綸律師，請被告於函到七日內聯繫原告並返還系爭簽約款，惟被告仍置之不理，顯係藉故拖延，甚有騙取原告系爭簽約款之嫌。被告於本件訴訟中辯稱兩造間之法律關係實為消費借貸，並未達成買賣系爭房地之合意，其係遭原告詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，然被告並未敘明原告究係如何行使詐術致其陷於錯誤而簽訂該契約書及是否因此受有任何損害或不利益，且被告先前曾以律師函通知原告「解除」系爭買賣契約，可見買賣契約確已成立生效；又前開律師函未提及被告遭原告詐欺一節，被告現竟誣稱原告涉犯詐欺，顯係空言指摘及違反誠信原則，不足為採。被告另稱兩造於簽訂系爭買賣契約前，未經實地探訪屋況、磋商價款，顯不符交易常規云云，然依民法第345 條第2 項規定，兩造僅須就買賣標的物即系爭房地及買賣價金3,000 萬元有所合意，買賣契約即已成立，被告逕以自行創設之「交易習慣與經驗法則」否認系爭買賣契約之效力，自無理由。又本件原告係因評估系爭房地市值應逾3,000 萬元，且位處大龍街夜市，每月至少可收租金9 至10萬元作為養老之用，則原告以3,000 萬元購買系爭房地，年投資報酬率應有3.6%以上，方同意以投資為目的買受系爭房地，因非自住之用，乃對於系爭房地之總坪數、每坪買賣單價、土地坪數、屋況等情形未予特別留意，此屬常理，自不得以此作為認定原告無購買系爭房地之真意。至被告所稱訴外人邵維祥等人，被告並不認識且與本件無關，而被告於107 年11月9 日至三騰國際企業開發有限公司（下稱三騰公司）與訴外人陳宇樂簽訂之塔位買賣契約（下稱系爭塔位買賣契約）、於108 年1 月9 日與訴外人林文聖、羅子翔、曾奕衡經公證所作成之借貸契約（下稱被告與林文聖等人之借貸契約），亦與本件無關，被告辯稱其因遭詐欺而誤認簽訂系爭買賣契約係為作為上開借貸契約之擔保，是系爭買賣契約應不成立云云，自無理由。綜上，系爭買賣契約既已成立生效，嗣經被告解除，被告自應返還系爭簽約款635 萬元並給付違約金150 萬元。爰依民法第259 條第2 款、第203 條規定、系爭買賣契約第16條第1 項約定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告635 萬元，及自108年1 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告應給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告先前購買投資靈骨塔及骨罈位等生前契約相關商品（下稱系爭靈骨塔位），於107 年10月間，自稱三騰公司之訴外人李僑以電話主動聯絡被告，表示得幫忙尋得買家，嗣李僑稱其老闆即訴外人劉維浩已尋得買主，被告即於10
7 年11月9 日與買受人陳宇樂簽訂系爭塔位買賣契約，約定價金2,100 萬元、履約日期為108 年1 月20日，雙方協議各須提供擔保金100 萬元以避免違約疑慮，並交付三騰公司代為保管，被告因資金不足，於107 年11月12日經劉維浩介紹向當時化名為「林少維」之訴外人邵維祥借款10
0 萬元，並以被告所有系爭房地設定抵押權予邵維祥，然陳宇樂及劉維浩一再編造各種理由要求被告提供高額擔保金，被告遂於107 年12月6 日、108 年1 月9 日、同年月18日分別借款320 萬元、1,000 萬元、260 萬元，作為系爭塔位買賣契約之履約擔保金，並均交付予劉維浩及李僑。惟至108 年1 月20日，陳宇樂未依約給付系爭靈骨塔位之買賣價金，經被告多次以電話聯絡並於108 年3 月8 日委託律師發函催告其給付，均置之不理，被告始驚覺遭受詐欺。
（二）原告係與上開邵維祥、劉維浩屬同一詐騙集團之成員，其中上開被告於108 年1 月9 日借款1,000 萬元，係邵維祥、劉維浩向被告佯稱借貸契約係辦理系爭塔位買賣契約之必要程序，被告乃於108 年1 月9 日與邵維祥至公證人徐慧敏事務所辦理借貸1,000 萬元之簽約公證程序，而簽立「被告與林文聖等人之借貸契約」，並將彰化商業銀行「支票號碼KB0000000 、票面金額250 萬元」之支票、「支票號碼KB0000000 、票面金額150 萬元」之支票、中國信託商業銀行「支票號碼HG0000000 、票面金額150 萬元」之支票交予被告簽收，被告復應邵維祥之要求而開具三張未填受款人、共計1,900 萬元之本票予羅子翔、曾奕衡、林文聖三人作為借款憑證，並再次以系爭房地辦理抵押權設定登記及信託登記。然上開三張支票係由曾奕衡、羅子勛及原告兌現，抵押權亦遭詹臣鑑辦理登記予羅子翔、曾奕衡及原告三人，則原告陳稱其不認識林文聖、羅子翔、曾奕衡等人，顯非事實。又針對「被告與林文聖等人之借貸契約」，並無借貸款項之實際交付，是該借貸契約並不存在。再者，原告於簽訂系爭買賣契約前，未經實地探訪屋況、磋商價款等正常交易流程，顯與一般交易常規不符，足認兩造自始即未就系爭買賣契約有何磋商、合意之可能，兩造並無買賣真意，就系爭買賣契約並無意思表示合致。兩造雖於108 年1 月18日由詹臣鑑主導於徐慧敏公證人處公證系爭買賣契約，然被告於當日收受原告支付之63
5 萬元後，隨即將款項交予劉維浩及邵維祥作為買賣系爭靈骨塔位之履約保證金，並未存入被告帳戶或做其他用途，且被告係受詐欺而簽立「被告與林文聖等人之借貸契約」，因被告未實際收受任何借貸款項而不存在，則兩造間為作為該借貸契約擔保而虛偽訂定之系爭買賣契約，亦不存在。另依系爭買賣契約約定，原告有權直接辦理系爭房地之所有權移轉，被告乃於發覺遭詐欺後，依系爭買賣契約第16條約定發函通知原告解除契約，以阻止原告辦理系爭房地之所有權移轉，此係被告為保障系爭房地所有權之必要手段，並非自認與原告確有成立系爭買賣契約。又若認兩造就系爭買賣契約之意思表示仍有合致，然被告係遭原告、詹臣鑑等人所屬之詐欺集團詐欺而簽立系爭買賣契約，被告主張對原告為撤銷簽約之意思表示，原告亦不得本於系爭買賣契約對被告為請求等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）經查，原告主張兩造於108 年1 月18日，在公證人徐慧敏公證下，簽立系爭買賣契約，約定被告以總價3,000 萬元出售系爭房地予原告，原告並於當日將系爭簽約款635 萬元現金交付被告。系爭買賣契約第16條第1 項手寫約定：
「賣方（即被告）於108 年3 月18日前得無條件解除本買賣合約，惟於行使解除權後應給付買方150 萬元之違約金」等情，業據提出公證人徐慧敏事務所之公證書及系爭買賣契約為證（重訴卷一第17至45頁），該契約書第7 頁「價金給付備忘錄」載明「頭款、付款日期108 年1 月18日、給付方式：現金、給付金額635 萬元、賣方已領取款項」，並由被告於「收款人」欄位親自簽名無訛。復經證人徐慧敏於本院結證其確實有辦理系爭買賣契約公證事宜，系爭簽約款635 萬元現金確實係於公正當天由原告本人拿出，交給被告本人親自點收金額無誤後收下等情明確（重訴卷一第448 至452 頁），並提出與原告所提上開公證書、系爭買賣契約影本相符之公證案卷存卷可參（重訴卷一第463 至527 頁）。被告亦已於108 年5 月20日言詞辯論時，自認系爭買賣契約確實有經公證人公證，並於108 年
6 月30日具狀自承被告確實有於簽立系爭買賣契約當時收受原告交付之635 萬元現金等情無訛（重訴卷一第130 、
177 頁）；被告嗣後改稱該635 萬元現金係由訴外人邵維祥拿出交給被告云云（重訴卷一第193 頁），核與前開證人徐慧敏證述不符，被告亦未提出得證明其先前自認與事實不符之證據資料，故被告此一嗣後所為之自認之撤銷，並不可採。
（二）被告固抗辯兩造並無簽立系爭買賣契約之真意等語。然此部分業經證人徐慧敏結證：其有公證確認兩造就系爭買賣契約內容之合意，被告當時精神狀況正常。（被告是否有表現出對本件買賣事宜有所質疑或疑慮的任何異常神態？）他話不多，但有關買賣合約的內容詢問他，他都有同意，我有向被告確認買賣價金、不動產所在地、履約期限、手寫特約的內容等語明確（重訴卷一第452 、457 頁），足見兩造已就民法第345 條規定之買賣「標的物」、「價金」達成合意，兩造確已成立系爭買賣契約無訛。被告指摘原告未實地探訪屋況、磋商價款等節，然買受人買受不動產之動機、目的事出多端，擇定買賣標的及洽談價金之過程亦不盡相同，尚難憑此推翻兩造業經公證人確認合意內容明確之系爭買賣契約成立事實，而遽認兩造必不可能達成本件買賣合意。
（三）被告又抗辯系爭買賣契約係作為「被告與林文聖等人之借貸契約」之擔保等語，為原告所否認，應由被告就此主張之積極事實盡舉證責任。被告就此固提出同經公證人徐慧敏公證之「被告與林文聖等人之借貸契約」影本為證（重訴卷一第89至97頁），然證人徐慧敏固證稱被告與林文聖等人之借貸契約亦為其承辦公證（重訴卷一第452 頁），然並未表示被告所以簽立系爭買賣契約係與「被告與林文聖等人之借貸契約」有所關連，亦未證稱於系爭買賣契約公證簽約時，兩造或詹臣鑑有提及系爭買賣契約與「被告與林文聖等人之借貸契約」有何具體關聯（重訴卷一第45
5 至456 頁）。至於被告與林文聖等人之借貸契約中所示作為借款一部分之票面金額共計為550 萬元之三張支票之提示兌現相關資料，其中有一紙票面金額150 萬元、票據號碼HG0000000 號支票係由被告背書後，再交由原告簽名背書而兌現等情，固有被告與林文聖等人之借貸契約、該張支票經提示兌現後之正反面影本可佐（重訴卷一第89至91頁、卷二第29頁），然原告主張此係作為被告前向原告借款150 萬元之清償等語，有被告前於107 年12月5 日將系爭房地設定抵押權予原告等人，以及嗣於108 年1 月4日由被告為權利人兼代理人，申請將原告等人該抵押權辦理塗銷登記之申請資料以及系爭房地異動索引在卷可參（重訴卷一第163 至165 、275 至287 頁），堪認該紙支票應係由被告收受後、再交予原告作為清償被告先前對原告之借款無訛，自無由僅憑「被告收受該支票後、再行交付原告作為借款清償」一節，遽認原告與嗣後於108 年1 月
9 日簽立之「被告與林文聖等人之借貸契約」有何關聯，更遑論以此論證「系爭買賣契約」與「被告與林文聖等人之借貸契約」之關係。再者，依被告與林文聖等人之借貸契約約定，被告所借款項總計為1,900 萬元，而於該借貸契約簽約公證當天，針對除上開三紙支票外之借款1,350萬元，係以現金交付並由被告親自點收現金確認收訖無訛，業據公證人徐慧敏於本院結證明確（重訴卷一第453 至
455 頁），被告就此等現金交付款項部分亦未有爭執，是被告徒以上開三張支票（於經其背書後轉由他人）兌付之情形，抗辯上開借貸契約未經實際交付借款而不存在，故作為該借貸契約擔保之系爭買賣契約亦不存在云云，亦非可採。又針對該借貸契約所約定，由被告將系爭房地設定擔保金額2,850 萬元之抵押權登記作為借款擔保（重訴卷一第95頁），於108 年1 月4 日遞件辦理之抵押權登記，確係設定以該借貸契約之貸與人即林文聖、曾奕衡、羅子翔為抵押權人，有系爭房地最新登記謄本、異動索引資料及辦理抵押權登記申請文件影本在卷可稽（重訴卷一第15
3 至167 、341 至365 頁），原告並非抵押權人，是被告抗辯該抵押權係設定登記予原告一節，顯非事實，故被告以此指摘原告就「被告與林文聖等人之借貸契約」有所牽連，亦非有據。
（四）至兩造及詹臣鑑於臺灣臺北地方檢察署108 年度他字第5094號詐欺等案件偵查程序時之供述（重訴卷二第165 至17
3 頁），其中兩造所陳內容實與其等於本件訴訟中分別主張、答辯之情節相同，至詹臣鑑於該案供述中亦表明原告當時確實係為買受系爭房地而與被告簽立系爭買賣契約，公證當時確實有將系爭簽約款635 萬元現金交付被告本人等語，固另有提及邵維祥有涉入有關系爭買賣契約第16條第1 項「無條件解除契約期限」約定之洽談過程，然其供述中並未提及「被告與林文聖等人之借貸契約」簽立之部分，亦未表示系爭買賣契約與「被告與林文聖等人之借貸契約」有何具體關聯（重訴卷二第170 至172 頁），自難以上開偵查程序中之供述，作為系爭買賣契約係與「被告與林文聖等人之借貸契約」有所牽連之論據。繼以，被告針對所辯系爭買賣契約係作為「被告與林文聖等人之借貸契約」之擔保一節，並未具體表明簽立由被告以總價3,00
0 萬元出售系爭房地予原告之系爭買賣契約，究竟如何具體作為「被告與林文聖等人之借貸契約」之擔保？更況，縱認系爭買賣契約確係作為「被告與林文聖等人之借貸契約」之擔保，然此亦屬當事人簽立買賣契約之「動機」或「目的」，無由以此認為當事人就「系爭買賣契約」之締結並無意思表示合致。況查，兩造尚且於系爭買賣契約第16條「其他約定事項」第1 項特別手寫約定：「賣方（即被告）於108 年3 月18日前得無條件解除本買賣合約，惟於行使解除權後應給付買方150 萬元之違約金」（重訴卷一第33頁），證人徐慧敏亦結證其於公證簽約時，確實有與被告確認上開手寫特約內容無訛，業如前述。而被告即係於此解約期限前之108 年2 月25日委請楊智綸律師（即本件被告之訴訟代理人）寄發律師函予原告，主旨載明：「為通知台端解除買賣契約」，說明記載：「依據系爭買賣契約第16條其他約定事項，委託人（即被告）得於108年3 月18日前無條件解除本買賣契約。委託人現嚴正通知台端，委託人行使此一無條件解除契約之權力，即刻解除與台端兼之不動產買賣契約。因委託人解除與台端兼之不動產買賣契約，所衍生價款及違約金相關事宜，請逕行與律師聯繫磋商，請台端依誠信原則履行，以維貴我情誼」等語（重訴卷一第47頁），被告亦不否認其確有委任律師寄發此函予原告行使系爭買賣契約第16條第1 項解約權之事實。由此益見兩造確實有公證簽立系爭買賣契約之真意，僅係特別約定一賣方可無條件解約之期限及解約後須給付150 萬元違約金之條件，被告始會於該期限內發函通知原告，表明行使此一無條件解約權，並請原告與其委任律師聯繫磋商解約後所生之價款及違約金給付事宜。綜上各節，在在足徵被告確實有與原告簽立（包含上開第16條無條件解約約定之）系爭買賣契約之意思表示合致明確。
（五）被告再抗辯其係受原告等詐騙集團之詐騙而簽立系爭買賣契約等語，然此為原告所否認，亦應由被告就此有利於己之積極事實盡舉證責任。惟被告迄未具體陳明其所述原告等詐騙集團究係以何種詐術對其施以詐騙、又如何使其陷於錯誤，更未舉證原告與其所稱系爭塔位買賣契約有何具體關聯，難認其已就「被告係受原告等詐騙集團之詐騙、陷於錯誤，而簽立本件經公證之系爭買賣契約」一節舉證以實其說，則其主張撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示，亦非有據。
（六）依上，兩造已於108 年1 月18日簽立系爭買賣契約，原告並於當日交付系爭簽約款650 萬元予被告，嗣經被告依系爭買賣契約第16條第1 項約定解除契約，則原告依民法第
259 條第2 款、第203 條規定、系爭買賣契約第16條第1項約定，請求被告返還系爭簽約款650 萬元及自給付日即
108 年1 月18日起算之法定遲延利息，以及給付系爭買賣契約第16條第1 項之違約金150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，應為有據。
四、綜上所述，原告依民法第259 條第2 款、第203 條規定、系爭買賣契約第16條第1 項約定，請求被告給付635 萬元，及自108 年1 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，以及給付150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即108年4 月23日起（重訴卷一第137 頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 黃品蓉