臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第522號原 告 吳聆榛法定代理人 金玥
吳哲頤訴訟代理人 雷皓明律師
楊于瑾律師被 告 錢宗源訴訟代理人 邱群傑律師複 代理人 賴志凱律師
許卓敏律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於中華民國109年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告祖母周青來於民國107年4月13日至20日間，接獲自稱為「黃敏昌檢察官」之詐欺集團人員（下稱黃嫌）來電，對方以周青來涉犯詐取健保費、需查封不動產為由，要求周青來將名下如附表所示不動產（下稱系爭不動產）設定抵押權以向他人借款，周青來即透過黃嫌提供之資訊聯繫自稱為「葉代書」之人，經葉代書介紹認識訴外人謝宛蓉，再由謝宛蓉引介被告，謝宛蓉與被告共同查看系爭不動產屋況後，被告即於107年4月25日與周青來簽立借款協議書，由周青來向被告借款新臺幣（下同）500萬元，並以系爭不動產設定最高限額900萬元抵押權予被告，復將系爭不動產信託登記予被告。被告於107年4月30日將應貸金額500萬元扣除謝宛蓉之仲介費30萬元、預付三個月高額利息45萬元及代書費、地政規費3萬5000元後，給付現金421萬5000元予周青來，同日周青來並依黃嫌指示將上開現金交予詐欺集團車手呂俊龍。107年5月1日詐欺集團黃嫌再度來電指示周青來變賣系爭不動產，以協助打擊房產交易犯罪不法份子，並告知賣房一事應與被告商量，嗣被告與謝宛蓉以高額違約金相脅，使周青來將系爭不動產以760萬元遠低於市價之價格出售被告，周青來與被告於107年5月10日簽立不動產買賣契約書，被告同日支付50萬元簽約用印款，周青來於107年5月24日將系爭不動產移轉登記予被告，被告於107年6月1日將售屋尾款扣除前揭借貸金額及相關費用後餘額166萬6360元交付予周青來，黃嫌則分別於107年5月14日、同年6月1日派人向周青來取走50萬元簽約用印款及166萬6360元售屋尾款。嗣黃嫌於107年6月5日、同年6月11日再度要求周青來提領並交付銀聯卡中之30萬5000元、33萬元，其後即未再聯繫，周青來始知上當受騙，並於107年12月27日逝世，周青來之唯一繼承人即女兒甲○已拋棄繼承，原告為周青來之孫女，現為周青來之唯一繼承人。
(二)周青來係因黃嫌稱須提供財力證明以避免名下房屋遭查封，始向被告借貸，惟系爭借款協議書約定之借款條件，顯不利於周青來，被告僅貸與500萬元，卻要求周青來於系爭不動產設定最高限額900萬元抵押權，且謝宛蓉仲介費高達借款額6%，本件借款利息高達每月15萬元，相當於年利率36%，顯然過高。又系爭不動產為周青來自住房屋，其斯時已年屆70歲，若非遭詐欺，斷無可能將住所出售他人，且系爭不動產買賣契約買賣價金僅760萬元，建物面積87.96平方公尺，約27坪，依內政部不動產交易實價查詢服務網所示，系爭不動產鄰近公寓每坪交易單價為39萬7342萬元，依市場行情換算，系爭不動產價格至少1072萬8234元，系爭不動產買賣契約約定價金實遠低於市價，價差高達312萬8234元，對周青來而言顯失公平，謝宛蓉亦一再要求周青來不要向外人透露系爭不動產交易情事，顯然明知系爭借款協議及系爭不動產買賣契約有顯失公平情形。謝宛蓉更以「如不將房屋出售被告，被告將對周青來提告或請求違約金」之情事相脅，使周青來誤信如出售房屋予被告以外之人將遭受不利，而將系爭不動產出售被告。周青來已高齡70歲，因辨識能力薄弱而遭詐騙，又因畏懼黃嫌假冒之官署人員而有急迫情形，而與被告訂立借款協議書並於系爭不動產設定最高限額抵押權，復以顯不相當之對價將系爭不動產出售予被告。被告顯係利用周青來急迫、輕率及無經驗之情形，與周青來就系爭不動產進行借貸抵押及買賣交易，且系爭不動產買賣之價格遠低於市價，自屬顯失公平，原告為周青來之唯一繼承人，自屬利害關係人，自得依民法第74條第1項規定請求撤銷周青來與被告間就系爭不動產之買賣債權行為及所有權移轉物權行為，並依民法第179條及第767條第1項規定請求被告返還系爭不動產及塗銷系爭不動產之所有權移轉登記。
(三)周青來係因被告與謝宛蓉及黃嫌之共同詐欺行為，而訂立系爭不動產買賣契約，並將系爭不動產移轉登記予被告，所得價金亦由黃嫌指示之人取回，被告與謝宛蓉及黃嫌共同侵害周青來之財產權，致周青來喪失系爭不動產所有權，周青來自得依民法第184條第1項前、後段規定請求被告負侵權行為損害賠償責任，並得依民法第213條第1項規定請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記。又原告為周青來之唯一繼承人，已依民法第1148條第1項規定繼承周青來之一切權利及義務，並已繼承周青來對被告之上開侵權行為損害賠償請求權，原告自得依民法第213條第1項規定請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記。爰依民法第74條第1項規定請求撤銷被告與周青來間就系爭不動產之買賣債權行為及所有權移轉物權行為，並擇一依民法第179條規定、第767條第1項、第184條第1項前、後段及第1148條第1項規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記。
(四)聲明：⒈被告與原告之被繼承人周青來間就系爭不動產於107年5月10
日所為之買賣債權行為，及107年5月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為，均應予撤銷。
⒉被告就系爭不動產於107年5月24日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
二、被告則以：
(一)原告主張周青來係受詐欺集團詐欺始與被告簽訂系爭不動產買賣契約部分：
⒈被告係經由謝宛蓉之介紹，借款500萬元予周青來，並約定由
周青來提供系爭不動產設定最高限額900萬元抵押權擔保借款，被告根本不認識原告所稱之黃嫌，亦不知黃嫌與周青來有何關係。原告自承被告於107年4月30日將應貸金額500萬元扣除介紹人謝宛蓉仲介費30萬元、3個月利息45萬元及代書、地政規費3萬5000元後，將剩餘421萬5000元當面提領予周青來，足證周青來與被告之間確有借貸合意及借款交付，至周青來有無遭到黃嫌詐欺，與上開消費借貸契約成立係屬二事，與被告無關。被告交付上開借款時，原欲開立台支本票交與周青來，然周青來堅持收受現金，造成事後無從查證其究竟將借貸金額使用於何處、交付何人，設若被告與黃嫌有共同詐欺周青來之行為，大可直接開立空頭票據，何須實際交付借貸金額予周青來，徒增將來不能取回款項之風險，原告指稱被告共同詐欺之情節，悖於常情。
⒉嗣被告經由謝宛蓉之介紹，得知周青來有意出售系爭不動產
，謝宛蓉與周青來原本協議出售價格為750萬元，詎周青來於簽約當天竟又提高售價，經買賣雙方磋商，最終約定買賣價格760萬元，並由被告與周青來於107年5月10日簽立系爭不動產買賣契約。被告再於107年6月1日交付尾款166萬6360元予周青來，原告亦不爭執周青來確有收受上開尾款之事實。倘若被告與黃嫌共同詐欺周青來，被告未開立空頭票據交給黃嫌，反而實際交付尾款現金給周青來，徒增將來無法取回款項之風險，顯不合常理。被告支付價金買受系爭不動產後，斥資重新裝潢，目前交由被告前妻及女兒居住使用，足徵被告確有買受系爭不動產之真意。不論周青來出售系爭不動產之動機為何，其內心欲將所得價金做何使用，他人難以查知，乃周青來基於自由意思簽立買賣契約，簽約當時亦有地政士徐永鎮在場協助，自難認被告就系爭不動產之買賣過戶有何故意或過失不法侵害周青來之權利。
⒊另依周青來於107年8月2日新北市政府警察局新店分局調查筆
錄所述，其於出售系爭不動產過程中，詐騙集團成員黃嫌曾指定李致政代書至現場看屋，並出價欲購買系爭不動產，黃嫌甚至要求周青來必須出售房屋予李致政代書，不要出售予被告，惟被告、謝宛蓉均希望周青來將房屋賣給被告，足見被告係出於自己意願購買系爭不動產，且立場與詐欺集團相互對立，根本不可能與詐欺集團共同詐欺周青來。又周青來對被告、謝宛蓉提起刑事詐欺告訴，業經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官以108年度偵字第3129號為不起訴處分確定在案，該不起訴處分書理由認被告與詐欺集團完全無關，且系爭不動產抵押借貸及買賣交易過程亦無異於常情之處，遑論有何詐欺周青來之行為，自無構成侵權行為之餘地。
⒋原告所稱詐欺集團詐騙周青來一事，此與周青來將系爭不動
產出售予不知情之被告，純屬不同之兩件事，為維護交易安全，保障善意第三人，尚不能因周青來遭黃嫌等詐欺集團詐騙一事，即一概認定周青來出售系爭不動產予善意第三人之被告，應予以撤銷。原告迄未舉證被告究竟如何與詐欺集團共同詐欺周青來之事實，自不得依民法第184條第1項請求被告負損害賠償責任並塗銷系爭不動產之移轉登記。
(二)原告主張被告利用周青來急迫、輕率、無經驗，而與周青來就系爭不動產進行借貸抵押及買賣交易部分：
⒈原告所稱被告利用周青來急迫、輕率、無經驗使周青來就系
爭不動產進行借貸抵押及買賣交易之情節，業經臺北地檢署108年度偵字第3129號不起訴處分書明確證實被告並無利用周青來急迫、輕率、無經驗辦理抵押借貸一事，亦無借款利率過高之情事。又周青來係具有相當智識程度之成年人，社會閱歷豐富，其於簽署系爭買賣契約當天，曾就買賣價金議價調整提高為760萬元以上，對於不動產物權登記之效力當有認識，最終經由買賣雙方出於自由意志磋商，始達成760萬價格之合意，顯見周青來對於買賣價格尚能自由議價之餘地，苟其對買賣價格有疑慮，亦可當場請教地政士或當場查詢鄰近地區交易行情，甚至可拒絕簽約，無人強迫周青來必須立即簽約，益徵其系爭買賣契約係出於自由意志，被告並無乘其急迫而使其為意思表示。
⒉原告所提系爭不動產附近公寓實價登錄價格，該筆交易房屋
屋齡為37年，交易時間為106年7月，與系爭不動產屋齡39年以上，交易時間為107年5月間相較，不論屋齡、交易時間、屋況均有所不同，原告據此主張系爭不動產賣價遠低於市價，顯失公平云云，自無足取。況周青來出售系爭不動產之動機如何及其內心計畫將出售不動產之價金作何使用，被告難以查知，一般不動產交易之買賣價金或成交價格，本隨買賣雙方議價、屋齡、屋況、建材、週邊環境、交易市場之供需狀況等諸多因素而有所起伏，最後仍取決於買賣雙方個人認知及接受度，周青來本於自由意思與被告協議磋商買賣價格，簽約當日亦有地政士在場協助，其可當場請求代書詢問鄰近地區交易行情，如認出售價格過低亦可拒絕簽約，自難認被告出售系爭不動產有何顯失公平之情事。
⒊周清來雖已高齡70歲，惟其死亡前身心正常，並無因精神障
礙或其他心智缺陷而受監護宣告或輔助宣告，何有原告所稱辨識能力薄弱之情事，況依被告認知，周青來欲出售房屋，與一般正常之賣方無異，被告根本不知悉周青來遭詐欺集團詐騙之事，如何利用周青來急迫、輕率或無經驗訂立系爭不動產買賣契約。原告主張周青來已高齡而無法審慎處理系爭不動產抵押及出售事宜，顯非有理。
⒋原告雖主張系爭借款協議書及系爭不動產買賣條款均不利於
周青來，且借款利率過高云云，惟設定抵押權擔保金額高低、仲介費多寡、借款利率均是基於周青來同意所擬定，屬於契約自由行為，且民間利息通常為月息2、3分，為一般有民間資金往來經驗者所熟知，依最高法院84年度台上字第5061號、91年度台上字第6912號刑事判決意旨，借款月息約定3分，並無特殊超額之情形，尚非重利罪之不法行為，周青來借貸時，當知銀行、民間借款利息情形，其因需用資金，權衡利弊得失，自行評估後，選擇向被告借貸，難認出於急迫、輕率或無經驗或借款條件有何明顯不利於周青來，亦不符合民法第74條第1項所指之急迫要件。
⒌謝宛蓉為仲介人，縱使其有告知周青來不要向外人透漏不動
產交易，至多僅是希望儘快促成買賣，談判技巧之運用而已，此與原告所稱借款協議及系爭不動產買賣契約條款顯失公平，並無關聯，遑論有何顯失公平之情事。又謝宛蓉並非被告之代理人，其行為與被告無關，亦無法律依據可認其所為行為效果及於被告，謝宛蓉縱有告知周青來房屋不得出售被告以外之人，否則將提告或請求違約金等語，僅是善意提醒法律上權利之行使，與脅迫無關。
(三)聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)周青來於107年4月25日與被告簽立借款協議書，向被告借款500萬元，並以系爭不動產設定第二順位最高限額900萬元抵押權予被告，復將系爭不動產信託登記予被告。被告於107年4月30日將應貸金額500萬元扣除謝宛蓉之仲介費30萬元、預付三個月高額利息45萬元及代書費、地政規費3萬5000元後，給付現金421萬5000元予周青來，有借款協議書在卷。
(二)周青來於107年5月10日與被告簽立不動產買賣契約書，將系爭不動產以760萬元價格出售被告，被告同日支付50萬元簽約用印款，周青來於107年5月24日將系爭不動產移轉登記予被告，被告於107年6月1日將售屋尾款扣除前揭借貸金額及相關費用後餘額166萬6360元交付周青來，有不動產買賣契約書在卷。
(三)周青來於107年12月27日死亡，周青來之唯一繼承人即女兒甲○已拋棄繼承，原告為周青來之孫女，為周青來之唯一繼承人，有戶口名簿、拋棄繼承函文在卷。
四、本件之爭點：本件兩造之爭點，即：(一)被告是否與謝宛蓉及黃嫌共同詐欺周青來？(二)被告是否利用周青來急迫、輕率及無經驗之情形，與周青來簽訂借貸、抵押、買賣等契約，以遠低於市價價格買受系爭不動產而顯失公平？
(一)關於原告未能證明被告與謝宛蓉及黃嫌共同詐欺周青來部分：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張被告與謝宛蓉及黃嫌共同詐欺周青來等情，惟被告否認之，自應由原告依民事訴訟法第277條關於舉證責任分配之規定，就被告與謝宛蓉及黃嫌共同詐欺周青來，此一有利於己之事實，負舉證之責任。
2、查依原告提出之系爭不動產權狀影本、登記謄本、異動索引，107年4月25日周青來與被告簽訂之借款協議書，107年4月30日周青來與被告簽署之結算會算書，107年4月30日、同年5月14日、同年6月1、5、11日黃嫌指示之男子交付予周青來之偽造文書影本，107年6月1日周青來與被告簽訂之不動產買賣契約書、結算會算書，周青來與謝宛蓉之微信對話記錄，臺北地檢署108年度他字第7513號案件新北市政府警察局新店分局偵查報告，僅得證明周青來於107年4月13日至20日間，遭自稱為「黃敏昌檢察官」之黃嫌等詐欺集團人員詐騙，於107年4月25日與被告簽立借款協議書，向被告借款500萬元，並以系爭不動產設定最高限額900萬元抵押權予被告；和周青來於107年5月1日遭詐欺集團黃嫌再度詐騙，於107年5月10日與被告簽立不動產買賣契約書，將系爭不動產以760萬元價格出售被告之事實，尚不足以證明被告有與謝宛蓉及黃嫌共同詐欺周青來之事實。另原告聲請調閱被告之行動電話號碼，亦無法證明被告有與詐欺集團聯絡之事實，有遠傳電信股份有限公司109年6月2日遠傳(發)字第10910515018號函及所附被告行動電話之通聯紀錄在卷（見本院卷第491至543頁）。參以，周青來於107年間遭自稱為「黃敏昌檢察官」之黃嫌等詐欺集團人員詐騙一案，周青來曾對被告、謝宛蓉提起刑事詐欺告訴，經檢察官調查後，認定係訴外人莊啟豪、徐昌昱、呂俊龍共同詐欺周青來，而將莊啟豪提起公訴，徐昌昱另行簽分偵辦，呂俊龍移送少年法庭，被告與詐騙集團無關為不起訴處分確定在案，有臺北地檢署108年度偵字第17004號起訴書、臺灣桃園地方法院108年度少護字第497號宣示筆錄、臺北地檢署108年度偵字第3129號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第287至289之8、289之10至289之1
6、319至324頁）。莊啟豪並因而遭本院108年度審原訴字第38號刑事判決、臺灣高等法院108年度原上訴字第146號刑事判決，以觸犯詐欺取財等罪判處徒刑，該刑事判決並未認定本件被告為詐欺共犯，有該刑事判決在卷（見本院卷第573至588頁），並經調閱該卷宗，查閱屬實。則原告主張被告與謝宛蓉及黃嫌共同侵害周青來之財產權，致周青來喪失系爭不動產所有權，周青來得依民法第184條第1項前、後段規定請求被告負侵權行為損害賠償責任，並得依民法第213條第1項規定請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，原告為周青來之唯一繼承人，依民法第1148條第1項規定繼承周青來對被告之上開侵權行為損害賠償請求權，原告得依民法第213條第1項規定請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記云云，尚不足取。
(二)關於被告並無利用周青來急迫、輕率及無經驗之情形，與周青來簽訂借貸、抵押、買賣等契約，以遠低於市價價格買受系爭不動產而顯失公平部分：
1.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。民法第74條定有明文。次按「公眾週知之事實，毋庸舉證，刑事訴訟法第157條定有明文。查民間利息通常為月息二、三分 (即百分之二、三)，為一般有民間資金往來經驗者所熟知，相關報章雜誌對銀行及民間利息之起落，亦時有報導，原判決未敘明其依據，按之上開法條之規定，並無證據上理由不備之違誤。」最高法院84年度台上字第5061號刑事判決要旨參照。
2.次查，周青來於107年4月25日與被告簽立借款協議書，向被告借款500萬元，並以系爭不動產設定最高限額900萬元抵押權予被告，約定利息為月息三分，有借款協議書在卷可稽（見本院卷第69頁）。是依前開說明，周青來與被告就500萬元借款約定利息為月息三分，符合台灣民間資金往來之常情，為公眾週知之事實，並無暴利之情形。另原告提出內政部不動產交易實價查詢服務網所示新北市○○區○○路00巷0○00號之實價登錄內容，主張系爭不動產鄰近公寓每坪交易單價為39萬7342萬元，依市場行情換算，系爭不動產價格至少1072萬8234元，系爭不動產買賣契約約定價金實遠低於市價，價差高達312萬8234元，對周青來而言顯失公平云云。惟查，原告所提上開交易資料（見本院卷第95頁），該房屋交易時間為106年7月，為5層公寓4樓，屋齡37年，面積35.74坪。
而本件系爭房屋於68年2月16日建築完成，距周青來於107年5月10日與被告簽立不動產買賣契約書，約39年餘，為5層公寓2樓，面積約27坪，有建物登記謄本在卷（見本院卷第43頁），二者面積、屋齡、樓層均不相同，不足據為有利於原告之認定。況周青來於新北市政府警察局新店分局訊問時自承，將系爭不動產出售於被告時，與被告議價很久等情，有該調查筆錄在卷（見本院卷第401頁）。至原告提出周青來之診斷證明書（見本院卷第107頁），記載周青來於107年11月29日因胰臟癌住院，亦無法證明周青來於107年4、5月間與被告簽訂前述借貸、抵押、買賣契約時，有急迫、輕率及無經驗之情形。故綜合上情，原告主張被告利用周青來急迫、輕率及無經驗之情形，與周青來簽訂借貸、抵押、買賣等契約，以遠低於市價價格買受系爭不動產而顯失公平，原告得依民法第74條第1項規定請求撤銷周青來與被告間就系爭不動產之買賣債權行為及所有權移轉物權行為，並依民法第179條及第767條第1項規定請求被告返還系爭不動產及塗銷系爭不動產之所有權移轉登記云云，仍不足取。
五、從而，原告依民法第179條、第767條第1項規定請求被告返還系爭不動產及塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，以及依民法第184條第1項前、後段、第213條第1項規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 姜悌文附表：
土 地 土 地 標 示 地 目 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 新北市 新店區 寶強 52 709.98 1/20建 物 建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 樓層面積 附屬建物 195 同上地號 新北市○○區○○路00巷0號2樓 鋼筋混凝土造5層樓 2層87.96 0 全部以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 陳弘毅