臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第676號原 告 林茂吉
張梅子上二人共同訴訟代理人 連阿長律師被 告 王秋發
王順榮王武德王亮喆上四人共同訴訟代理人 詹順發律師上列當事人間塗銷土地所有權移轉登記事件，本院於民國108年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠新北市○○區○○段○○號（下稱系爭土地）原屬訴外人五
十六份（下稱五十六份）所有，於106年3月31日以買賣為原因移轉登記為被告所有，被告等各有權利範圍1/4，而系爭土地自原告張梅子之曾祖父張進於日據時代即承租耕種，嗣經張梅子之祖母張劉善、張羊（張劉善、張銀之子）、張德興及原告夫妻繼續不間斷耕種迄今已逾百年，系爭22地號土地因與同段1、2號土地相鄰，而同段1、2地號土地原屬訴外人張萬田（原告張梅子之親戚）所有而交由張德興管理使用，因此原告繼承使用該地而興建房屋，後因土地重測而發生越界。
㈡而被告取得系爭土地後，隨即主張原告無權占有，並起訴請
求拆屋還地，刻正在臺灣臺北地方法院以107年度訴字第2271號審理中，然依原證3、4土地登記謄本記載被告取得系爭土地之所有權之原因為「買賣」，該買賣契約書內第2條之記載：「甲方王武德前受王坤元家族推派登記為乙方祭祀公業派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有；甲方家族成員王坤元已將其財產權益轉讓與王亮喆承受」、「為確認各派下員/權利關係人就「五十六份」土地之實際管領範圍（即財產所應對之現地位置）前經甲方現地指界並由乙方委任專業測量人員辦理現況勘測，並依勘測結果向地政機關申請複丈及標示變更登記」、「本案係將派下/權利關係人財產權利相對應之現地由公業以買賣為登記原因移轉予派下員/權利關係人或其指定之繼受人，完成登記後除法令或契約另有約定或公業另有決議外，該派下員/權利關係人不得再主張有財產權存在」，然上開「五十六份」祭祀公業存在之目的，依五十六份管理暨組織規約第2點規定「本公業為紀念先祖合作開發屈尺山野林地，以飲水思源、慎終追遠並秉承創業德意並謀求派下宗誼為目的。」，故除非派下員決議祭祀公業解散而分配祀產或祭祀公業派下員決議分配收益，派下員個人無從對祭祀公業主張財產權，惟上開土地所有權移轉契約書所載取得土地所有權者除被告王武德外，其餘被告王秋發、王順榮、王亮喆均非派下員，彼等原就無權對五十六份主張財產權，如何以其原本就不存在之權利與五十六份交換1萬6千餘平方公尺土地之各1/4所有權。被告等人既以不存在之不主張之財產權換取五十六份之1萬6千餘平方公尺之土地，其實質應係五十六份贈與土地，而被告與五十六份間竟作成假買賣契約，足見被告與「五十六份」間之物權契約（所有權移轉契約）係虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定應屬無效，其所為之所有權移轉登記應予塗銷。
㈢再者，依五十六份管理及組織規約第11點項下列舉之事項除
出售財產訂立契約、收受價金外更列舉了申報增值稅、土地鑑界、設定地上權、不動產役權、用益物權、終止租約、塗銷地上權、與占有人協調、訴訟上之和解等權利鉅細靡遺作了規定。唯獨贈與不包括在內，顯見規約並未授權管理人贈與公業財產，公業財產之贈與既為規約所未規定自應回復民法第828條第3項規定，應得公同共有人之全體同意始得為贈與，而系爭買賣契約僅有由管理人簽署，應屬無權處分。而依前述可見「五十六份」與被告間之贈與非管理人有權處分之範圍。為使權利義務明確化，前揭所有權移轉登記應予塗銷。
㈣而原告張梅子之曾祖張進即向五十六份承租系爭土地耕種，
並以代替五十六份繳納地租予新店區政府，有原證5領收證書23份可證。張進自大正五年到昭和8年13年間繳納地租，張進死後由其孫張羊（張梅子叔公）繼承繼續承租耕種，有原證26五十六份合約字可證，張羊死後由其母張劉善繼承，繼續承租系爭土地，有原證25證明繼承關係外，尚有原證6領收證書可以證明。張劉善死後由其子張德興繼承繼續耕作，有原證9新店屈尺五十六份山場管理人田賦代金分納收據28張可證。張德興死後由原告張梅子繼承與其贅夫原告林茂吉繼承繼續耕作，有原證10新店市屈尺五十六份山場管理人田賦代金分納收據、管理人王萬全76年9月15日、85年7月1日證明書可證。
㈤又關於原證5、6、8、9、10、11、12、22形式真正，業經證
人王世昌於台灣台北地方法院107年度訴字第2271號拆屋還地事件準備程序，證實在卷；被告指謫原告之先人「張羊」、「張銀」並無除籍之記載。但依日據時期戶籍登謄本記載：「張劉善大正參年12月28日前戶主死亡之戶主相續」、「前戶主張羊母」、「茶園作」，可以證明原證23所記載之「業主佃人張羊」係原告之先人。再依原證25戶籍謄本記載，張德興為張劉善之子，張梅子為張德興之女。可以證明繼承連續。被告指謫原告就系爭土地，並無耕地租佃登記，但查，依耕地三七五減租條例第1條規定，耕地租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。另最高法院51年台上字第2629號判例闡釋，「耕地三七五減租條例第六條第一項載：『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」再查土地法第106條就耕地租賃之規定及民法第421條規定之租賃並無必須成立書面租約之規定。可見原告主張與被告前手五十六份間之租賃關係仍屬諾成契約，並無成立書面契約及辦理登記之必要。又固然前揭原證5~10未載明地號。然原證11王萬全所立證明書，已明確記載原告二人所耕作者為本山場新店市○○段○○○段00000000地號二筆土地之耕作使用人。再參酌原證9、10即新店鎮屈尺五十六份山場管理人田賦代金分納收據並蓋用屈尺五十六份公記印信及王再旺、王萬全私章。再參照地價稅繳納收據記載「課稅標的○○○區○○段屈尺小段9-1地號」、「五十六份管理人劉文通或劉榮豐，使用人張梅子」，已足以證明原告承租之土地為系爭土地。
㈥若被告取得系爭土地，係由於互易，而互易依民法第398條
之規定準用關於買賣之規定。從而應適用耕地三七五減租條例第15條第一項之規定，耕地出賣時，承租人有優先承買權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未表示承受者，視為放棄。同條第三款規定，出租人違反前二項規定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗出租人。本件被告之前手五十六份在系爭土地互易時，從未通知原告，依耕地三七五減租條例第15條第三項，其據以移轉物權登記之物權行為，對原告無效，但其登記卻侵害原告之優先承買權，原告即得請求塗銷該所有權登記行為。
㈦原告與被告之前手五十六份祭祀公業存有耕地租佃關係，而
依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，五十六份祭祀公業出售系爭土地時，原告有優先承買權，本件被告之前手五十六份祭祀公業在系爭土地與被告互易時，從未通知原告，其據以移轉物權登記之物權行為，對原告無效，從而其債權契約行為及物權契約行為，依民法第71條規定，其所為之所有權移轉登記應予塗銷，原告即得請求塗銷上開所有權登記行為。
㈦並聲明：
⑴被告王秋發與五十六份間就新北市○○區○○段○○○○號面
積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予塗銷（權狀字號106年新資土字第035610號）。
⑵被告王順榮與五十六份間就新北市○○區○○段○○○○號面
積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予塗銷（權狀字號106年新資土字第035611號）。
⑶被告王武德與五十六份間就新北市○○區○○段○○○○號面
積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予塗銷（權狀字號106年新資土字第035612號）。
⑷被告王亮喆與五十六份間就新北市○○區○○段○○○○號面
積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予塗銷(權狀字號106年新資土字第035613號)
二、被告則答辯以：㈠系爭地是由五十六份（為開墾型祭祀公業）移轉所有權給被
告。原告則為系爭地之無權占有人，而遭被告追訴拆屋還地（案列台灣台北地方法院107年度訴字第2271號），原告既為無權占有人，則其提起本件訴訟，顯然欠缺訴之利益及當事人適格，其訴即應駁回。
㈡被告否認原證5、6、8、9、10、11、12、22等之真正，且其
上並無記載原告或其先人是系爭地之「耕地承租人」，前地主「五十六份」原登記在不動產謄本之管理人為劉伙生等人；於100年土地清理後，先後由張文奇、劉豐榮、張仁鴻擔任管理人，此有不動產謄本及管理人選任備查函為憑；故原告要主張其為日據時代文書，須舉證證明其形式為真，即劉文通外12名為屈尺五十六份公記及相關簽名、印文等之真正，否則自無推定該證物為真正之效力；以下就原告提出之證據，分別駁斥如下：
⑴「原證5」之領收證並無地號記載，即使為真（假定抗辯）
，也只能證明在大正年間（民國元年至14年）繳地價稅，不能證明原告所主張之租賃關係存在；⑵「原證6」部分：原告要主張其為日據時代文書，須舉證證
明其形式為真，即劉文通外12名為屈尺五拾六份公記及相關簽名、印文等之真正。否則自無推定該證物為真正之效力。⑶「原證8」文書，既無製作人姓名，也不足以證明原告與五
十六份有耕地租賃關係。且原證8最後一頁，「張萬田、張德興」明顯是另行填載上去，因其字跡完全不同，且也無「業主」、「編號」等。又張德興並非張萬田之繼承人，參閱「2271號案被證11」即明，則「原證8」竟載張德興為「原業主張萬田」之繼承人，自與事實不符。且即使認上開兩份文書為真（假定抗辯），然該兩份文書所謂「現耕人」何指？均未敘明之。其未必就是指「承租人」─最多就只能解釋成「（現時）占有人」，且該「占有」亦未必出於「有權」占有，除非占有人能證明其有正當權源，否則即屬無權占有人。
⑷「原證11、原證12」部分：王萬全已於92-4-24過世，有戶
籍謄本為憑，則本案「原證11」竟為其92-7-12「証明書」，顯見「原證11、原證12」文件及其所謂「屈尺五拾六份公記」之印文等，均係原告偽造；準此，則同樣蓋有該印文之原證6等亦均偽造。
⑸「原證22」部分：「原證22 (暫不論被告否認其真正)」載
：「租金繳納收據…右欸是民國四十一年度第二期畑（はたけ、指非水田之農田、園等）租金，確實繳納無訛」（該「租金」顯然是承繼日據時代對地價稅的稱法為「地租（ちそ）」而來，故原證22之「租金繳納收據」，是指「田賦(或地價稅)繳納收據」；「承租人張德興」，是指「現作人」、「納稅人」張德興而言。並非有「耕地租賃存在」，則原告以之證明其為系爭地承租人，自屬無據。「原證9」，即從58年第1期至76年之田賦代金收據，在同一年度，或載為「X年第一期」、「X年第二期」，或載為「X年上期」、「X年下期」等，與「原證22」記載「四十一年度第二期」及其收據形式相符。由此對照即足證，「原證22」及其他相關證物如原證5、原證9、原證10、原證6、原證8等，只是田賦代金等稅賦收據，其均不足以證明原告為系爭地之承租人。
⑹「原證7」部分：「原證7」既稱「召集份內及份外眾佃妥議
」，即足證其所列之佃人(即農人，下同)，未必是「份內」之人，特別是「原證7」只是當時因應日本殖民政府開徵土地稅賦所做分攤稅賦協議，並不足以證明原告之先人即為「權利人」或「土地承租人」；況「佃」原指從事農耕之人，而本案原證7之「佃人」，是指「傭耕者」，即受地主(業主)僱用耕作農地之雇工，其為僱傭關係，並非耕地之承租人；此乃前地主「五十六份」是農墾團體所組成的祭祀公業之故，故「佃」、「佃人」等，未必是指土地承租人，更未必是指系爭地的承租，況依吾國法律規定，祭祀公業土地為公同共有，其權利行使應得全體共有人同意，故主張公同共有地之「承租人」，自須證明其所主張之「租賃」經全體共有人（即祭祀公業全體派下員）同意，方為有效（民法第828條第3項，即最高法院62-2-17六十五年度第二次民事庭推總會決議㈢、79-5-29七十九年度第二次民事庭會議決議㈢等參照）；否則仍屬無權占有，故該「原證7」自不能證明系爭地有無限期租賃、甚至長達至今之租賃存在等甚明。且「原證7」並無記載系爭地為「耕地租賃地」及承租人為原告或其被繼承人；故其不足以證明張進、張羊，或被告張梅子、林茂吉等，就系爭地對前地主「五十六份」有耕地租賃契約存在。既無租賃之事實，則原告與張進、張羊等為何種繼承關係？是否屬實？均不足以證明兩造存有所謂「耕地租賃關係」。而原告所主張日據時代之租賃關係，非必然繼續存在至今，因租賃也有定期、不定期之別。原告顯不能舉證其與前地主五十六份有「存續至今之耕地租賃契約」存在，即使有（假定抗辯），既然系爭土地所有權已移轉給被告，被告也不受其拘束。
⑺「原證21」部分：即王世昌在2271號案所為證言，其證述「
這我以前的瞭解是這算是持有人是要繳付國家，是山稅。就是56份人，我父親是管理人，就是我父親開單收錢然後交付給國家。這是承租。我瞭解好像是類似是國有地，向國家承租，就是收山稅，繳給國家，我瞭解是因為我父親大概告訴我的」，且2271號案被告林家（即本案原告）訴訟代理人誘導訊問稱「林茂吉他家租這個土地」，王世昌在原證21第5頁之證述，是受誘導的不實證述，參閱原證21第7、8上開稱「我不知道」、「我不清楚」等之證述自明。況王世昌的先人王再旺、王萬全，並非「五十六份」之管理人，王世昌也非原告所提單據之簽名人、用印人，更非五十六份之管理人，不足以證明該簽名及印文之真假，故即使原告與前地主「五十六份」有所謂「耕地租賃」(假定抗辯)，被告是繼受取得系爭地，自不須繼受該所謂之「租賃契約」；同時，也因原告未農地農用，而依《耕地三七五減租條例》第16條規定致該「租約」無效。原告應負拆屋還地或搬遷責任，而對本件無訴之利益。
㈢原告無權佔用系爭地並出租作為甕仔雞餐飲店、雕刻藝術店
、卡拉OK、宮廟等非作農用耕地之情形，縱使原告有所謂三七五耕地租用關係(假定抗辯)，則依耕地三七五減租條例第16條規定，故原告為無權占有人，自無「優先購買權」可言。原告既無優先購買權，也與本案無利害關係，自無權提起本件訴訟。
㈣「原證16」契約第二條第一項約定：「甲方王武德前受王坤
元家族推派代表登記為乙方祭祀公業派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有；甲方家族成員王坤元已將其財產權轉讓由王亮喆承受之」，由此可證，五十六份派下員，是由各構成員以家為單位，推派代表為派下員，故派下員實為代表制；但究其實，推派者及被推派之代表均為派下員，故被告們均同為派下員。又無論被告王秋發、王順榮、王亮喆是否為派下員，其既為五十六份及王武德同意為系爭地之登記名義人，自為利他契約之第三人，並已表示享受該利益，且已獲系爭地之所有權登記；該所有權的取得，「原證17」之五十六份規約及法律均無禁止，其所有取移轉登記自屬有效，而無塗銷之因。又祭祀公業土地，從無禁止移轉對象之法律限制存在，原告主張不可移轉給派下以外之人，顯然無據。
㈤又系爭地所有權移轉契約書，第二條第三項約定：「本案係
將派下/權利關係人財產權所對應之現地由公業以買賣為登記原因移轉予派下員/權利關係人或其指定之繼受人，完成登記後除法令或契約另有約定或公業另有決議外，該派下員/權利關係人不得再主張有財產權存在（但其土地位於重測區內因地形地貌無法施測或重測區範圍以外者，不在此限），故性質上之法律關係為互易契約，依民法第398條規定當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」，準此，被告是以「不對其他土地主張權利」，而取得系爭地所有權登記，既基於互易而取得系爭地，則依民法第398條準用買賣規定，將登記原因載為「買賣」，並無不當。五十六份與被告間，無論是債權行為及物權行為，均基於真正的法律效果意思而為，並無虛假。故原告在本案主張被告基於「受贈」，不但為被告所否認，其也與原告在2271號案臨訟杜撰本案被告以「偽造文書」等方式取得土地之主張，不但前後矛盾，亦均非事實。更遑論祭祀公業條例第50條第1項，也非所謂的「強行規定」，更不涉相關私法行為有效與否之問題。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠查原告主張之事實，業據其提出地籍異動索引、土地登記謄
本、張進日據時代領收證、五十六份合約字、五十六份公同共有土地原業主、繼承人、現耕人名冊、張德興五十六份山場管理人田賦代金分納收據、林茂吉五十六份山場管理人田賦代金分納收據、王萬全開立證明書、詹順發律師函、被告訴請拆屋還地起訴狀、台灣台北地方法院通知書、土地所有權移轉契約書、五十六份管理暨組織規約、新北市新店區公所函、五十六份變動後派下現員名冊、不動產估價師估價報告、準備程序筆錄、租金繳納收據、五十六份山場合約字抄寫本、地價稅繳款書、日據時代戶籍謄本等文件為證（卷1第31-173、233-337、423-469頁），被告則否認原告之主張，並以前詞資為抗辯，並提出言詞辯論開庭通知、房屋租賃契約、聲請狀及證物節本、五十六份歷任管理人當選備查函、日據時代戶籍謄本、王萬全戶籍謄本、日華大辭典日文翻譯、漢語字庫、新北市新店區公所函、漢檢漢字辭典等文件為證（卷1第351-406、卷2第19頁），是本件所應審究者為：原告主張被告王秋發、王順榮、王亮喆非五十六份祭祀公業之派下員，因此無從對五十六份之系爭土地主張財產權，有無理由？原告主張系爭不動產移轉物權行為未經五十六份祭祀公業全體派下員同意，為無權處分，有無理由？原告主張被告與五十六份祭祀公業間於106年10月31日所為之不動產移轉契約為虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定應屬無效，其所為之所有權移轉登記應予塗銷，有無理由？原告主張五十六份祭祀公業間於於106年10月31日所為之不動產移轉行為侵害其基於三七五減租條例第15條第1項之優先承買權，被告與五十六份祭祀公業間之不動產移轉行為無效，有無理由？被告抗辯原告提出之證據無從證明其先人為系爭土地之承租人，更未經五十六份祭祀公業全體派下員同意出租，其等占有系爭土地為無權占有，有無理由？被告抗辯係基於互易之法律關係取得系爭地所有權登記，並以「買賣」為登記原因，是否合法？被告抗辯原告承租系爭土地並非農用，依耕地三七五減租條例第16條規定，原告為無權占有人，不得主張優先購買權，有無理由？以下分別論述之。
㈡經查，系爭土地原為五十六份公業所有，於106年1月18日，
由五十六份公業當時之管理人劉豐榮與被告，訂立系爭土地移轉契約書，約定五十六份公業將新北市○○區○○段0地號（即系爭土地）以及同區段22地號、9之2地號、14之1地號、16地號、24地號、25地號、30地號、31地號、34地號、79地號、101地號、102地號、109地號、115地號、115之2地號、同市區○○○段○○○號等17筆土地，移轉登記予被告，並於106年3月31日，以買賣為原因，登記被告取得系爭土地之所有權，權利範圍各四分之一之事實，為雙方所不爭執，並有地籍異動索引、土地登記謄本、律師函、土地所有權移轉契約書、五十六份管理暨組織規約、新北市新店區公所函、五十六份變動後派下現員名冊等文件為證，而被告與五十六份所簽訂之系爭土地移轉契約書係約定略以：「第二條-雙方之認知與共識：甲方王武德前受王坤元家族推派登記為乙方祭祀公業派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有；甲方家族成員王坤元已將其財產權益轉讓與王亮喆承受。為確認各派下員/權利關係人就「五十六份」土地之實際管領範圍(即財產所應對之現地位置)前經甲方現地指界並由乙方委任專業測量人員辦理現況勘測，並依勘測結果向地政機關申請複丈及標示變更登記。本案係將派下/權利關係人財產權利相對應之現地由公業以買賣為登記原因移轉予派下員/權利關係人或其指定之繼受人，完成登記後除法令或契約另有約定或公業另有決議外，該派下員/權利關係人不得再主張有財產權存在…故性質上之法律關係為互易契約…」等語，此有土地移轉契約書在卷可按（卷1第147頁），而系爭土地移轉契約書係由五十六份當時管理人劉豐榮所簽訂，為有權代表五十六份締結，是五十六份與被告應依系爭土地移轉契約書之約定履行，就此部分事實，應可確定。
㈢其次，原告雖主張略以：依五十六份管理暨組織規約第5點
規定，符合規定得列為公業派下現員，享有公業派下權，但是依照土地所有權移轉契約書取得土地所有權者，僅有被告王武德為派下員，其餘被告均非派下員，並無權對五十六份主張財產權，亦無從以其原本不存在權利與五十六份交換土地所有權，且公業土地為全體派下員公同共有，並無派下員個人顯在部分，依五十六份管理暨組織規約第2點規定，除非派下員決議祭祀公業解散而分配祀產或祭祀公業派下員決議分配收益，派下員個人無從對祭祀公業主張財產權等語，但系爭土地移轉契約書係由五十六份管理人所簽訂，並經移轉登記，且並未經雙方當事人或其他有權機關撤銷，則並無從否認其效力，是原告以前揭理由而主張撤銷，顯非有據；其次，雖原告主張僅有被告王武德為派下員等語，但是，系爭土地移轉契約書第2條即已載明「第二條-雙方之認知與共識：甲方王武德前受王坤元家族推派登記為乙方祭祀公業派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有」等語，是依照上揭約定之內容以觀，並非僅以被告王武德一人作為雙方約定之範圍，應甚明確，是原告前揭主張，即與系爭土地移轉契約書所約定之基礎事實，並不相符合，是原告主張，即非有據；況且，就五十六份財產之管理處分，除有法令限制之情形外，其自得依法為管理處分，並無從因為其管理處分之作為，認為與公業目的有間，或是認為派下員個人無從對祭祀公業主張財產權等原因，即能以此推認系爭土地移轉契約書有得以撤銷之原因，縱使認為契約當事人一方未具有契約所應約定資產，導致契約無從完全履行時，亦應由當事人雙方就契約給付不完全之部分為主張，並非必然可以認為契約為無效，亦無從認為得由第三人將之撤銷，亦可認定；是原告此部分之主張，無從認屬有據，應可確定。
㈣再者，原告雖主張略以：系爭土地原告與被告之前手五十六
份有耕地租佃關係。被告與其前手五十六份間之不動產所有權移轉契約為假互易真贈與，原告承租系爭土地作為種植茶葉，有耕地三七五減租條例第15條之適用等語，然查，本件原告是否承租系爭土地而應適用耕地三七五減租條例第15條之規定，為被告所爭執，而就此部分，並未具原告就其自任耕作，亦即自己於承租土地從事耕作之事實提出證據以為證明，是並無從認定原告是否有建築房屋居住及供其他非耕作使用之情形，且原告於另案訴訟審理中亦自陳：「於70餘年間，因翡翠水庫設立之故，系爭土地遭劃定為水源特定區，禁止噴灑農藥，故其等無法繼續耕作，家庭生活陷於困境，其等即於系爭土地上興建鐵皮房屋，並將房屋出租他人等語，是原告主張其承租系爭土地而應適用耕地三七五減租條例第15條等語，尚無從任遽認其主張有據；況且，就系爭土地移轉契約書之性質，原告乃主張為贈與契約，被告則主張為互易契約，而耕地三七五減租條例第15條第1項係規定耕地出賣時，承租人有優先承買權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人等情，此規定於贈與並無從適用，而互易雖準用買賣之規定，但僅為性質相符合者為準用，並非將互易之性質變為買賣之性質，與耕地三七五減租條例第15條第1項所稱耕地出賣尚屬有間，是否適用，乃非無疑，尤其，互易係為「互相移轉金錢以外之財產權」之契約，此項財產權未必為財產通用，或者於雙方當事人有特殊意義之特定財產，其與使用通貨之一般買賣交易，尚屬有間，尤其本件互易契約所移轉財產權，是否為原告所擁有得以提出而達成契約所約定之同一條件，並未據原告提出事證以為主張，是尚無從以此為原告主張有利之認定。
四、綜上所述，原告主張：①被告王秋發、王順榮、王亮喆非五十六份祭祀公業之派下員，因此無從對五十六份之系爭土地主張財產權，以及②主張系爭不動產移轉物權行為未經五十六份祭祀公業全體派下員同意，為無權處分、③被告與五十六份祭祀公業間於106年10月31日所為之不動產移轉契約為虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定應屬無效，其所為之所有權移轉登記應予塗銷、④主張五十六份祭祀公業間於於106年10月31日所為之不動產移轉行為侵害其基於三七五減租條例第15條第1項之優先承買權，被告與五十六份祭祀公業間之不動產移轉行為無效，均無理由，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
民事第三庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
書記官 曾東紅