臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第766號原 告 莊淑燕訴訟代理人 王泓鑫律師被 告 李復城上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路00號8樓之7房地（含公設全部）遷讓返還原告莊淑燕及其他共有人全體，並應給付原告新台幣130,900元，及自107年11月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣17,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決就「遷讓返還房屋」部分，於原告及其他共有人全體以新台幣3,500,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣10,470,000元為原告及其他共有人全體供擔保後，得免為假執行。
本判決就「被告應給付原告新台幣130,900元」部分，於原告以新台幣50,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣130,900元供擔保後，得免為假執行。
本判決就「自107年11月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣17,000元」之部分，於原告以按月以新台幣6,000元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新台幣17,000元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路00號8樓之7房地（含公設全部）遷讓返還原告等全體共有人，並應給付原告等全體共有人新台幣（下同）130,900元，及自民國107年11月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告等全體共有人17,000元。」（卷1第12頁），嗣於109年7月8日以民事辯論意旨狀變更為「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路00號8樓之7房地（含公設全部）遷讓返還原告莊淑燕及其他共有人全體（或原告莊淑燕及其他出租人莊連財等全體），並應給付原告130,900元，及自107年11月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告17,000元。」（卷1第305頁），經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，且僅屬更正事實上之陳述，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠門牌號碼臺北市○○區○○○路00號8樓之7房地（下稱系爭房地）
原為原告父親莊垂鈎於民國70年2月23日購買，惟原告父親莊垂鈎於81年11月22日在菲律賓計順市過世，系爭房地為原告與其他兄弟姊妹莊淑愛、莊淑霞、莊淑婉、莊銘聰、莊連澄、莊連財、莊連發、莊淑燕、莊連榮、莊連元、莊淑薇、莊淑珠、莊銘祝等13人繼承公同共有，嗣多年來均由原告出面與被告簽訂租賃契約，約定租金每月新台幣（下同）17,000元，惟原告於租賃契約期滿後要求與被告重新議約，均遭被告藉詞推託，甚至長期積欠租金，而原告莊淑燕因退休規劃，想每年回台灣住一段期間，而有收回自用之必要，因此於107年5月間回台時再次與被告商談收回房屋自住事宜，但被告不願搬遷，只願意繳清106年4月1日至107年3月31日一年期間之租金（收據所載押金5萬元並未收取，當日收取一年房租，並扣除房屋稅後，實收190,566元）。
㈡兩造間最後一份租約為100年4月1日起迄102年3月31日止，自
該時以後，被告就不願再簽租約，出租人當時填載為原告莊淑燕及另一人莊連財。但由被告提出之租金收據可知，從102年起均由原告莊淑燕之委託人代收租金，到107年5月17日由原告莊淑燕本人收取106年4月1日至107年3月31日租金，因此在102年定期租約到期後，改由原告莊淑燕出租，繼受兩造上開不定期租約而為出租人，縱認本件不定期租約之出租人為原告莊淑燕及共同出租人莊連財，原告亦以聲明請求被告將系爭房地返還於原告莊淑燕及莊連財等出租人全體。㈢原告等人因年事已高並已退休，經常回台灣，並準備在台灣
長期居住，但在台灣並無其他住居所，每次回台都要居住在飯店，甚為不便，且所費不貲，因此有收回房屋以便回台長期居住使用，於107年9月20日委請律師以中和郵局第728號存證信函，通知被告並依據土地法第100條第1款收回自用請求交還房屋，表達將於二個月後終止租約，而被告於107年9月21日收受，租約至遲於107年11月21日已終止。另於108年3月8日以起訴狀表達終止租約，並以所有權人身分起訴請求被告返還房地，以及以出租人身份請求被告給付租金及相當於租金之不當得利。
㈣因被告僅付租金至107年3月31日為止，107年4月1日起之租金
未付，原告已先於108年3月8日起訴狀第5頁第1行，催告應付清107年11月21日租約終止前之租金共130,900元，並於108年5月20日民事準備二狀再定期催請於三日內付清上開租金，否則即以本狀之送達為終止租約之意思表示，被告於隔日即108年5月21日收到，但未於108年5月24日前支付租金，被告未依限履行，條件成就，原告無庸再為意思表示，系爭租約亦已於108年5月25日終止。
㈤雖被告曾於108年9月26日寄送支票給原告訴訟代理人，然原
告訴訟代理人並無代收本件租金及不當得利損害金之權利，被告先前郵寄給訴訟代理人之支票，已於108年11月20日開庭時當庭退還。
㈥被告於答辯狀內另辯稱原告等之先父莊垂鈎95年間過世後，
原告等同意以380萬元出售等語，絕非事實。蓋當時縱有談及買賣，但僅為洽談階段，最後並未要出售給被告，更未曾同意以380萬出售。且目前系爭房屋參考目前實價登錄資料，價值超過新台幣1000萬元以上，怎可能以380萬元出售；且被告辯稱張德治告知莊垂鈎辭世消息，經與繼承人電話連繫後，渠等同意以新台幣380萬元出售系爭房地云云，原告謹予否認。且莊垂鈎於1992年（民國81年）辭世，縱有所謂繼承人同意出售情事（但原告否認有要出售之事），現已108年，已經超過15年時效而消滅。況被告也自承「原告等全體繼承人多達13人，均出生於菲律賓，有一部分移居美國、加拿大、歐洲，授權書取得不易」，則有關出售本件房地之意思表示，顯然並非全體繼承人共同為之，顯屬無效。
㈦而被告之租金僅付到107年3月31日，自107年4月1日至11月21
日，共計7個月又21日（7.7個月）租金130,900元未付；且原告已於107年11月21日合法終止系爭房地之租賃契約，被告於嗣後繼續占用房屋即屬無權占用，至今仍占有使用收益而未予返還，因而受有相當於租金之利益，並致原告等人受有損害，是原告等人依不當得利法律關係，請求被告應自107年11月22日起按月給付相當於租金之損害賠償每月17,000元至遷讓房屋之日為止。
㈧並聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路00號8樓之7房地
（含公設全部）遷讓返還原告莊淑燕及其他共有人全體（或原告莊淑燕及其他出租人莊連財等全體），並應給付原告130,900元，及自107年11月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告17,000元；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋為原告被繼承人莊垂鈎購置，並於80年間出租予被
告，因莊垂鈎長年居住菲律賓，均委託訴外人張德治處理出租事宜，然莊垂鈎於81年間於菲律賓過世，張德治於95年間告知被告莊垂鈎過世之消息，經被告與莊垂鈎之繼承人連繫後，願以380萬元之價格將系爭房地出售予被告，因此，其繼承人等13人於97年授權莊連財及原告辦理繼承、買賣及移轉登記等事宜，惟莊連財與原告二人來台後，除收取99年4月起至100年3月間房租外，更與被告簽訂100年4月1日起至102年3月31日之兩年租約，嗣後雙方並未繼續訂立租約，但被告均依約定按年將租金交付予原告，或授權黃勝雄收取，迄至107年均未拖欠，因此依民法第422條規定，兩造已成立不定期租賃關係。
㈡原告等繼承人均旅居於菲律賓，在台並未置產亦無事業，其
餘繼承人出具之授權書亦非授權原告自住使用，且原告為34年次，目前已屆75歲高齡，根本不可能來台居住，況以原告之護照所示來台紀錄，僅有97、99、100、107年等4個年度，每次多則8日、少則4日，原告持有中華民國護照，不過證明具有國民身分，並無自住之主客觀條件。
㈢再者，原告因久住菲律賓，除來台收租外，多是委託在台友
人處理系爭房屋出租事宜，而原告提起本件訴訟後，被告已於9月26日將租金292,782元支票，以台北北門郵局存證信函寄發予原告訴訟代理人轉交，惟訴訟代理人竟以支票未到期、無代理權等為由當庭將支票退回予被告。
㈣嗣後被告依原告訴訟代理人指示於108年11月26日自李登翰帳
戶匯款292,782元至莊連財花旗銀行襄陽分行帳戶，然翌日卻經銀行退匯，經法院向花旗銀行查詢後，始知莊連財100年10月31日更名為CHUA MARIANO而遭退匯，原告一再使用不正確資訊誤導被告，實有違誠信原則。
㈤再者，系爭租約為原告、莊連財與被告簽訂，原告僅以自己名義提起訴訟，起訴程式於法不合。
㈥並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出系爭房屋建物謄本、系
爭房地107年地價稅及房屋稅稅單、原告父親莊垂鈎死亡證明書、授權書、房屋租賃契約書、單據、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、原告之中華民國護照影本暨入出境戳章、莊連財花旗銀行存款存摺封面影本、被告於108年11月20日當庭收受退還支票影本等文件為證（卷1第17-73、207-2
15、221、253-267頁），被告則否認原告之主張，而以前詞資為抗辯，並提出房屋租賃契約書首尾頁、李艷麗地政士名片、收款條、存證信函、支票影本、97年6月17日談話譯文、100年電話通聯譯文暨光碟、匯款申請書暨存摺內頁影本等文件為證（卷1第111-127、189-193、229-237、293頁），是本件所應審究者為：本件租賃契約之當事人為何？被告抗辯原告並非以全體出租人為原告提起訴訟，起訴程式於法不合，有無理由？原告是否有收回系爭房地自住之事實？原告請求被告遷讓房屋並返還予原告及其他共有人，有無理由？以下分別論述之。
㈡按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他
方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。足見該條所定之旨趣係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已（最高法院81年度台上字第1831號民事判決意旨參照）。
㈢本件被告主張系爭房地於82年時係由張德治代理出租予被告
，並簽訂自82年6月5日起至84年6月4日止之租賃契約（卷1第111-112頁），又陸續簽訂84年6月5日起至86年6月4日、86年6月5日起至88年6月4日止之租賃契約（卷1第113-116頁），嗣後兩造除簽訂自100年4月1日起至102年3月31日止之書面租賃契約（卷1第51-61頁）外，並未簽訂其餘書面租賃契約，惟被告於98年4月起至99年3月止（由原告代收）、99年4月起至100年3月止（由莊連財代收）、100年4月起至101年3月止（由莊連財代收）、101年4月起至102年3月止（由黃勝雄代收）、102年4月起至103年3月止（由黃勝雄代收）、103年4月起至104年3月止（由黃勝雄代收）、104年4月起至105年3月止（由黃勝雄代收）、105年4月起至106年3月止（由黃勝雄代收）、106年4月起至107年3月止（由原告代收），均按年支付204,000元之租金（卷1第119-127頁）等語，足見自102年3月31日之後，兩造間並無簽訂書面租賃契約，是故被告主張就系爭租賃契約之部分，自102年4月1日起即無書面租賃契約，為未定期限之租賃契約，係屬有據。且由被告支付之紀錄觀之，其於106年既係將租金交付予原告，若原告並非出租人或有權收取租金之人，被告所為之給付即非基於債之本旨所為之交付，況兩造對於被告106年交付租金予原告等情並不爭執，是原告主張其為系爭房地未定期限租賃契約之出租人，亦非無據。
㈣就原告以公同共有人之身分請求將系爭房地返還予全體公同
共有人之部分：次按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋。所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內；所謂自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足（最高法院83年度台上字第1942號民事判決意旨、48年度台上字第228號民事裁判意旨參照）。而本件原告主張因回台有自住之需求，而必須將系爭房地收回自住，因此依所有權人之身分請求被告將系爭房地返還予共有人全體，惟被告雖以原告年紀已達75歲高齡，並無自住需求等語資為抗辯，然依原告之入出境紀錄，雖分別於97、99、100、107年等4個年度回台短暫居住，惟原告主張此乃因在台並無其他資產，系爭房屋又出租予被告使用，回台期間僅得居住於飯店，因此主張收回房屋自住，回台期間能免除居住飯店之高額花費等語，而出租人將房屋收回自住，既不以有主客觀情事發生為必要，且原告業已於107年9月20日委請律師以中和郵局第728號存證信函通知被告（卷1第65-69頁），依據土地法第100條第1款收回房屋自用，並請求被告交還房屋，表達將於二個月後終止租約，而被告於107年9月21日收受上開存證信函（卷1第71-72頁），因此原告主張系爭租約應已於107年11月21日終止，即非無據，因此，原告以公同共有人之身分，依照民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房地返還予全體公同共有人，應予准許。
㈤又就被告主張原告非以租賃契約當事人全體起訴之部分，關
於書面租賃契約部分，系爭租賃契約於82年6月起至98年6月4日止係於82年時係由張德治代理出租予被告（卷1第111-116頁），另於100年起至102年間，則改由莊連財、莊淑燕為出租人與被告簽訂書面租賃契約；惟就租金支付部分，被告於98年間係將租金支付予原告（卷1第119頁），自99年起至106年間，被告則將租金交付予訴外人黃勝雄（卷1第122-126頁），另於106年時，被告則將租金支付予原告（卷1第63、127頁），然租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號民事判例意旨參照），因此系爭房地之所有權人自莊垂鈎死亡後，為原告及莊淑愛、莊淑霞、莊淑婉、莊銘聰、莊連澄、莊連財、莊連發、莊連榮、莊連元、莊淑薇、莊淑珠、莊銘祝等13人繼承公同共有，而就原告以公同共有人之身分，依民法第767條第1項前段，請求被告將系爭房地返還予全體公同共有人之部分，並不以全體公同共有人均為原告為必要，是故被告抗辯：原告非以租賃契約當事人全體起訴，即非有據。㈥又就被告主張原告及其他繼承人業已380萬元將系爭房地出售
予被告之部分，並據被告提出錄音光碟暨譯文為證（卷1第229-237頁），然按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。因此，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立（最高法院82年度台上字第2848號民事判決意旨參照）。而上開錄音譯文內容為原告所否認，且依其中莊連財與被告間之對話「因為我們兄弟太多啦，每個人不是都住在菲律賓，有的住在美國、有的加拿大、有的在歐洲，都不同的地方」、「就是很難說嘛，對你們很不好意思，我妹妹以前說了。最重要的問題是有的兄弟不住在菲律賓，一二年都沒有回來，很難辦。」、「（被告：你妹妹那時候是開350萬）380萬。
（我跟你講先講350萬，那你妹妹說有人要跟你們買加30萬，變380萬）我知道是380萬。（我是說我考慮兩天，東西這麼多，我們怎麼搬啦，那就380跟你買，講到現在3年2個月，我們是94年4月跟你妹妹講的）」、「（剛剛有講要回去跟他哥哥商量，我現在領100萬給你）不要，我不可以拿錢，因為我要跟他們先講。（對阿，他說他要跟他家裡人商量）這一次回去，我會跟他們這樣啊，我會盡快啦。（因為我付了3年多的房租，又多了6-70萬，我把那個錢拿去付貸款…今年是97年，3年前如果我買了，我把那60幾萬還銀行，就少了很多。現在台灣的利息100萬，一年才3萬塊，房貸又更低，我多付3年呢）」、「等一下李太太，那個房價的話，我可以跟我哥哥他們參考一下，好嗎？」（卷1第229-231頁），以及被告配偶王明珠與原告間之對話「（你還是照當初講的380嗎？）我現在因為還要跟他們再講一下，是不是要照那個房租還是要漲一點，7年前跟你們講的是380萬，對阿。380萬那是7年前開給你們的價錢。因為弄這些文件也開銷不少錢，他們要漲的話，大概是一點點啦，好嗎（你不能說你花這個錢，還要加在我的房價上）並不是這樣講。（當初跟你一起來是你四哥，他後來也是跟我講照當初的價錢給我們，你要想喔，如果換了是你要跟我們買的，我等了7年，付了這7年的房租）我也是等了7年啦！7年前如果你380萬給我，我放在銀行，也會多收利息不是嗎？（對阿那我多付了7年，現在代書費用要加在房價上，這樣子講不過去）我並不是說代書，我是說我弄的文件，你們政府要的文件，我大概開了差不多150萬的菲幣，到我們這邊的機關，一個文件差不多要2萬塊。（那個錢不是我拿的）我知道啊！（你不能辦過戶的錢要加到我房價上面吧！）我們做買賣的開銷，我當然要加上去。（繼承你是一定要辦，你不辦也可以，你當初就說你不要賣給我，我就不用再等那麼多年，我就直接買樓下就好了啊！）我們並沒有叫你們等啊，對嗎？（我也是跟你講好商量）對啊！我們好好商量可以。」、「…（我跟你講，我去年是付到9月，你現在要收的話就是1年嘛，我看一下你簽給我的單子）我現在不跟你說去年還是多少，是從你最後付給我的」等語（卷1第233-235頁），惟倘若被告與原告及其他全體繼承人間業已就系爭房地之售價達成一致，原告及莊連財何須再與其他共有人商量確認售價，且在雙方對談過程中，房屋售價亦有350萬元、380萬元等不同金額，甚至於100年間被告配偶王明珠與原告對話過程中，亦再討論房屋售價金額之問題，足見兩造間關於房屋售價金額等契約必要之點，意思表示未能一致，況依上開對話紀錄所示，被告迄今亦未給付其所主張之380萬元價金，尤其，如果雙方間確實已經就買賣房屋達成協議，則被告即應繳付房屋買賣價金，而非繳付房屋租金，方與常情相符合，是故被告主張原告業已同意將系爭房屋以380萬元價格出售於己，即非有據。
㈦據此，就原告請求租金之部分，原告為系爭房屋未定期限租
賃契約之出租人，亦為系爭房屋之公同共有人，原告因有收回自住之必要，因此於107年11月21日終止兩造間之租賃契約，已如前述，然就系爭房屋之租金部分，被告僅支付到107年3月31日，因此原告主張就107年4月1日起至107年11月21日期間（共7個月又21日），以一個月租金17,000元計算，被告迄未給付租金合計130,900元，即屬有據。
㈧又就相當於租金之不當得利部分，按無法律上之原因而受利
益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。而本件原告為出租人，已如前述，而兩造間之租賃契約既已於107年11月21日合法終止，則被告占有系爭房屋自翌日即107年11月22日起屬無權占有，受有相當於租金之利益，並致原告等人受有損害，是原告等人依不當得利法律關係，請求被告應自107年11月22日起按月給付相當於租金每月17,000元之損害賠償至遷讓房屋之日為止，即非無據。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
五、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
民事第三庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
書記官 曾東紅