臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第767號原 告 高唐寧訴訟代理人 曾宿明律師被 告 張福森訴訟代理人 倪子修律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國110年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（權利範圍六分之一）、同段○○○地號土地（權利範圍六分之一），及其上同段○○○建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號地下（權利範圍全部）、同段○○○建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號（權利範圍全部）交付並辦理所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣伍仟貳佰萬元及自民國一百零六年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹仟柒佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告主張：伊於民國103年8月25日與被告簽訂不動產買賣契約
（下稱系爭買賣契約），約定以價金新臺幣（下同）5200萬元購買被告所有坐落於臺北市○○區○○段○○段00○0000地號土地（權利範圍皆1/6），及其上同段0000、0000建號建物（權利範圍皆全部，門牌號碼：臺北市○○區○○○路000巷00號及地下，下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭不動產），嗣於同年11月17日辦畢所有權移轉登記，伊則於同年月28日付訖價金，系爭買賣契約第13條第1項並載明「被告已明確告知系爭不動產於簽立系爭買賣契約前無非自然身故之情事予原告知悉，惟嗣後經查證系爭不動產曾發生非自然身故情事者，原告得逕行解除契約，被告應無條件返還價款予原告」。詎伊於108年初經系爭房屋承租人告知聽聞系爭房屋內曾有住戶上吊自殺並要求終止租約，經伊向鄰里查證方悉曾於90年間發生此事，本件起訴後經本院調查始確認訴外人林柏佑於93年9月5日在系爭房屋上吊自殺身亡（下稱系爭事故），伊自得依系爭買賣契約第13第1項之約定解除系爭買賣契約。伊已於108年3月8日寄發存證信函予被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告應依系爭買賣契約第13條第1項之約定，如數返還價金及自最後一次受領日起之法定遲延利息等語，聲明：㈠被告應給付原告5200萬元及自103年11月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：系爭房屋無非自然身故之情事，縱有，系爭不動產
經伊之前手即訴外人周雪保證未曾發生非自然身故之情事，伊於100年4月間買受系爭不動產前亦盡力透過不同管道查詢確認系爭不動產之屋況，均獲得系爭不動產並非凶宅之訊息，伊係於108年間經原告告知始知悉系爭不動產曾發生系爭事故，且系爭事故發生時點非伊持有系爭不動產產權期間，伊於簽訂系爭買賣契約時並不知系爭不動產曾發生系爭事故，難認伊對此有何說明、查證或擔保之義務，自無系爭買賣契約第13條第1項約定之適用。又原告自買受系爭不動產後使用收益迄今已5年餘，系爭不動產出租之價格並未較一般市價低落，縱有系爭事故，系爭不動產之物理結構並無損壞，且亦可能因時間經過、系爭事故被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，難認有何不備價值或效用之瑕疵，況伊非系爭房屋之原始起造人或第一次登記之名義人，伊已盡力查證仍無法查知曾發生系爭事故，將風險盡歸伊承擔，顯失公平，原告至多僅能請求減少價金。再者，林柏佑係在系爭房屋1樓自殺身亡，若有影響應僅對1樓房屋造成交易價值之減損，原告據以解除系爭買賣契約有違誠信原則，應不合法。況原告於107年1月間即知悉系爭房屋有非自然身故之瑕疵，直至108年3月8日始解除契約，應視為承認所受領之物，不得再主張解除契約。倘認原告得解除系爭買賣契約，爰以其占有使用系爭房屋而受有相當於租金數額之利益及租金收入，與原告請求伊返還之價金為抵銷，並行使同時履行抗辯權，於原告將系爭不動產之最高限額抵押權登記予以塗銷並移轉系爭不動產所有權登記及交付予伊之同時，伊方有返還價金之義務等語，資為抗辯，聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於103年8月25日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以價金520
0萬元購買被告所有系爭不動產，於同年11月17日完成所有權移轉登記，原告於同年月28日付訖價金並交屋。
㈡系爭買賣契約第13條第1項記載：乙方（即被告）已明確告知本
買賣標的物（即系爭不動產）於簽立本契約（即系爭買賣契約）前無非自然身故之情事予甲方（即原告）知悉，惟嗣後經查證本買賣標的物確曾發生非自然身故情事者，甲方得逕行解除契約，乙方應無條件返還價款予甲方。
㈢系爭買賣契約所附標的物現況說明書第24項「是否知悉本標的
物曾發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」，答覆欄勾選「否」。
本院之判斷：
㈠經查，原告主張系爭不動產於73年3月3日至95年4月7日期間之
所有權人為訴外人林柏延，其胞弟林柏佑與其同住在系爭房屋，林柏佑於93年9月5日在系爭房屋上吊自殺身亡等節，有系爭不動產異動索引查詢、建築改良物登記簿、戶籍謄本、臺灣高等法院被告前案紀錄表、臺灣臺北地方檢察署（下稱北檢）案件校核單、林柏佑之死亡登記申請書、北檢相驗屍體證明書在卷可稽（見本院卷一第273-285頁、第315-316頁、第353頁），證人林柏延亦到庭證稱：林柏佑是我弟弟，與我同住在系爭房屋1樓，林柏佑自殺身亡地點就在系爭房屋1樓其房間內，我是第一個發現的等語明確（見本院卷二第58-59頁），堪認系爭不動產於兩造簽訂系爭買賣契約前之93年9月5日確有發生非自然身故之情事。㈡而系爭買賣契約第13條第1項明文約定：被告已明確告知系爭不
動產於簽立系爭買賣契約前無非自然身故之情事予原告知悉，惟嗣後經查證系爭不動產確曾發生非自然身故情事者，原告得逕行解除契約，被告應無條件返還價款予原告（見本院卷一第29頁），該約定並未限定被告就系爭不動產所須告知說明者僅限於其持有所有權期間所發生之前述非自然身故情事。準此，原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，且不限於被告持有期間，自屬可取。被告雖抗辯依內政部於系爭買賣契約成立期間所頒布之不動產委託銷售契約書範本附件一不動產標的現況說明書項次11之記載，係以賣方產權持有期間曾發生非自然死亡之情事始應負瑕疵擔保責任，故系爭買賣契約第13條第1項約定之解釋，自應以上開範本作為依據，限於被告持有系爭不動產產權期間發生非自然身故之情事，或被告知悉系爭不動產曾發生非自然身故之情事云云。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，系爭買賣契約第13條第1項既已載明「嗣後經查證系爭不動產曾發生非自然身故情事者，原告得逕行解除契約」，而未限於被告持有期間或被告是否知悉，則被告上開所辯，要非可取。
㈢按當事人於訂約時或訂約後，如就契約解除另有約定，除有無
效或得撤銷並經合法撤銷者外，基於契約自由及當事人意思自主原則，應無不可，且應優先於法定解除權而適用。是契約當事人於約定解除權事由發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院108年度台上字第2662號、102年度台上字第1516號判決意旨參照）。系爭買賣契約第13條第1項既已就系爭不動產曾發生非自然身故情事者，原告得解除契約，予以約定，自應優先於法定解除權而適用之，，不受法律規定之限制，是原告本此解除系爭買賣契約，自生效力。被告抗辯原告解除系爭買賣契約顯失公平、有違誠信原則、至多僅能請求減少價金，又原告怠於立即為瑕疵通知，依民法第356條規定視為承認所受領之系爭房屋云云，尚無可採。
㈣按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定
或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第1至3款定有明文。又民法第259條第2款所規定之義務，雖係發生於契約解除之後，惟因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息，為回復原狀之方法，與民法第233條規定之遲延，尚屬有間，是被告雖為同時履行抗辯，仍不得免除給付利息之義務。原告主張解除系爭買賣契約應屬有據，已如前述，茲就兩造依上開規定互負回復原狀義務之內容，分述如下：
⒈兩造因系爭買賣契約之成立，原告自被告處受領系爭不動產之
占有及所有權移轉登記，而被告則自原告處受領5200萬元之價金，今系爭買賣契約既已解除在案，揆諸民法第259條第1款、第2款規定，原告請求被告返還5200萬元及自103年11月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及被告抗辯原告亦負有將系爭不動產之占有及所有權移轉登記予被告之義務等語，均屬有據，應予准許。
⒉原告解除系爭買賣契約固屬有據，然原告分別於103年11月17日
、同年月28日取得系爭不動產之所有權、占有，為兩造所不爭執，則原告在實際將系爭不動產之占有交付予被告前，亦負有依民法第259條第3款規定，就占有系爭不動產期間，計付租金或相當於租金之利益予被告之義務。而原告於取得系爭不動產後，曾先後出租予訴外人山崎順一、山崎餐廳有限公司、林桂蘭（見本院卷二第6頁、第9-39頁之租賃契約），則被告抗辯原告應自103年11月28日起至返還系爭不動產為止，返還所收取租金及相當於租金之利益，亦屬有據。
⒊又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；前開抵充之規定，於抵銷準用之，民法第334條第1項前段、第323條前段、第342條分別定有明文。承上⒈、⒉所述，被告對原告負有返還5200萬元本息之義務，惟原告亦對被告負有自103年11月28日起至返還系爭不動產為止，返還所收取租金及相當於租金利益之義務，而被告就原告所收取之租金，及未出租期間按月以10萬元計付相當於租金之利益之計算方式，為原告所不爭執（見本院卷二第189-191頁、第208頁、第223頁），則原告自103年11月28日起至本院110年3月22日言詞辯論終結時占有系爭不動產期間，所收取租金及相當於租金之利益數額為800萬7968元（計算式詳見附表），依上開規定，被告對原告之金錢債權應先抵銷原告得請求按日以7123元計付之利息（計算式：5200萬元×年息5％/365天≒7123元），共計1124日（計算式：800萬7968元/7123元≒1124日）。準此計算結果，被告尚應給付原告5200萬元及自106年12月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒋另按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明
文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。兩造因系爭買賣契約之解除，被告就買賣價金5200萬元之本息有返還之義務，而原告則就系爭不動產之占有及所有權移轉登記有返還義務，此二義務間具有對待給付之性質，被告據此主張同時履行抗辯，應予准許。
㈤至被告雖另抗辯在其返還價金時，原告亦應將系爭不動產之最
高限額抵押權登記予以塗銷云云。查系爭不動產有於103年11月17日設定，擔保債權總金額4344萬元、權利人為台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）之最高限額抵押權，固有系爭不動產登記資料可憑（見本院卷一第359頁），然上述最高限額抵押權人為台北富邦銀行，原告非抵押權人，本無塗銷最高限額抵押權登記之權能，且原告係以系爭不動產設定最高限額抵押權貸款以支付系爭不動產買賣價金乙情，業據原告陳明在卷（見本院卷二第204頁、第211頁），被告亦未否認，則系爭買賣契約解除後，應由被告先返還所受領之價金以供原告清償上開貸款後，方得由抵押權人台北富邦銀行塗銷最高限額抵押權登記，即被告有先為給付義務，而原告清償上開貸款後，抵押權人台北富邦銀行塗銷最高限額抵押權登記之義務，與被告返還價金之回復原狀義務間，即無對待給付之關係。故被告抗辯在其返還價金時，原告亦應將系爭不動產最高限額抵押權登記予以塗銷云云，即不可採。
綜上所述，原告依系爭買賣契約第13條第1項之約定，請求被告
返還價金5200萬元及自106年12月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又被告上開應給付原告5200萬元之本息部分，核與原告應將系爭不動產之占有及所有權移轉登記返還予被告之義務部分，係屬對待給付關係，爰併依被告同時履行抗辯，而諭知原告應於被告履行給付5200萬元本息之同時，將系爭不動產交付並辦理所有權移轉登記予被告。
兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝
訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本件原告雖一部勝
、敗，惟其敗訴部分僅係經被告為抵銷抗辯後之利息請求起算日，本院認訴訟費用仍應由被告全部負擔為適當）。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
民事第八庭 法 官 陳筠諼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
書記官 施盈如