臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第159號上 訴 人 黃婉綾被上訴人 陳子俞（原名：陳婉榆）訴訟代理人 謝煒勇律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國108年12月31日本院臺北簡易庭108年度北簡字第10909號第一審判決提起上訴，本院於民國109年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國107年1月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人將其所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號4樓之1房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日止，上訴人應按月給付被上訴人租金新臺幣（下同）3萬元，惟自107年7月1日起租金調整為每月3萬5,000元，且水、電、瓦斯及管理費均由上訴人負擔。詎上訴人自107年10月起即未遵期給付租金，迄至107年11月16日方匯款3萬5,000元以支付107年10月份租金，復於108年1月19日再匯款9萬元表示係為支付107年11月份至108年1月份租金，然扣除前揭匯款後，上訴人就108年1月份租金仍積欠1萬5,000元【計算式：
3萬5,000元×3個月－9萬元＝1萬5,000元】。此後上訴人因未再給付任何租金，兩造乃於108年5月18日合意終止系爭租約，約定上訴人應於108年5月24日將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，惟上訴人遲至108年6月26日始將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。上訴人迄今仍積欠被上訴人自108年1月起至同年5月24日止之租金共14萬7,097元【計算式：1萬5,000元（108年1月租金差額）＋3萬5,000元×3（108年2月至同年4月租金）＋3萬5,000元÷31×24（108年5月1日至同年月24日租金）＝14萬7,097元，元以下四捨五入】，亦未依約繳付水費871元及107年10月起至108年5月止之管理費1萬6,000元【計算式：每月管理費2,000元×8個月＝1萬6,000元】，且上訴人未遵期將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，被上訴人依系爭租約第6條之約定，得向上訴人請求給付按租金5倍計算之違約金17萬5,000元【計算式：3萬5,000元×5＝17萬5,000元】。故上訴人應給付被上訴人前揭款項共33萬8,968元，爰依系爭租約第21條、第6條之約定及民法第439條、第250條第1項之規定，提起本件訴訟等語，而於原審聲明：(一)被上訴人應給付上訴人33萬8,968元。(二)願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人僅係系爭房屋之借名登記名義人，並非實際之權利人，系爭房屋係訴外人黃禎祥所有，故被上訴人向上訴人主張權利並非適法。又系爭租約上雖有兩造於108年5月18日合意終止系爭租約，上訴人應於同年月24日將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人等記載，然上訴人係因被上訴人於108年2月間就將系爭房屋擅自換鎖，讓上訴人無法自由使用房屋，上訴人係受被上訴人脅迫，方同意於108年5月18日合意終止系爭租約，並在該等記載處簽名。上訴人係受被上訴人詐騙始簽訂系爭租約，依民法第72條、第92條，因詐欺而為之意思表示，得撤銷其意思表示。另被上訴人利用上訴人不熟悉之情況下簽訂系爭租約，依民法第74條，上訴人亦得撤銷所為之法律行為。此外，系爭租約第21條將租金自每月3萬元變更為3萬5,000元一事，上訴人並不知悉，也不承認等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人19萬2,194元（即租金14萬323元、水費871元、管理費1萬6,000元及違約金3萬5,000元），並駁回被上訴人其餘之訴，同時依職權為准、免假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人19萬2,194元部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，並未提起上訴，自非本院審理範圍，於茲不贅）。
四、被上訴人為系爭房屋之所有權人，系爭房屋係被上訴人向黃禎祥購得。兩造於107年1月12日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日止，每月租金原為3萬元，自107年7月1日起調整租金為每月3萬5,000元，上訴人嗣於108年6月26日將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人等情，有被上訴人所提臺北市士林地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀、買賣暨合作協議公證書、成屋買賣契約書及系爭租約在卷可稽（見原審卷第17頁至第29頁、第133頁至第145頁），此部分事實堪信為真。上訴人雖嗣後辯稱不清楚系爭租約第21條將租金由每月3萬元變更為3萬5,000元係何時加上去的，也不承認該條約定內容等語;然上訴人於原審就其有簽立系爭租約，並就租金自107年7月1日起調整為每月3萬5,000元一節已表示確實有這樣的約定，而均不爭執（見原審卷第160頁）；復參系爭租約第21條約定：「租金每個月新臺幣參萬伍仟元正自民國107年7月1日起至民國109年12月31日」，此條款位於上訴人在「立契約人」欄簽名之前，上訴人復未舉證系爭租約有何遭偽造之情，是上訴人前開抗辯，難認有據，合先敘明。
五、上訴人辯稱系爭房屋係被上訴人與代書聯手詐騙黃禎祥而取得，現在地檢署偵查中。而系爭租約係被上訴人與黃禎祥買賣協議下之附約，上訴人係在無法律常識亦無經驗之情況下而與被上訴人簽訂系爭租約，依民法第72條、第74條及第92條，此一法律行為無效，或法院得依利害關係人之聲請，撤銷該法律行為。又上訴人並未向被上訴人承租系爭房屋，僅係黃禎祥以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭租約，就系爭房屋並無租賃之事實等語，為被上訴人所否認。是本件爭點為：(一)上訴人主張系爭房屋並無租賃之事實，有無理由？(二)上訴人主張本件有民法第72條、第74條及第92條情事，有無理由？(三)被上訴人請求上訴人給付租金、管理費、水費及違約金等情，有無理由？茲說明得心證之理由如下：
(一)上訴人主張系爭房屋並無租賃之事實，為無理由：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解，最高法院86年度台上字第3873號判決意旨可參。
2、上訴人稱系爭房屋原為黃禎祥所有，於106年9月22日出售予被上訴人，因被上訴人與黃禎祥間之債務問題，系爭房屋實際上仍由黃禎祥承租使用，但被上訴人要求由黃禎祥之助理即上訴人擔任系爭租約之承租人，上訴人並未向被上訴人承租系爭房屋，而係黃禎祥以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭租約等語。惟查，系爭租約已載明上訴人為承租人，並有租金、租賃期間及租賃標的物之約定，業認定如前，足見兩造確為系爭租約之當事人，並契約之性質為租賃契約無訛。依被上訴人與黃禎祥於106年9月19日所簽立並經公證之買賣暨合作協議第1條、第2條、第3條及第5條固然記載，黃禎祥將系爭房屋以2,180萬元出售予被上訴人，被上訴人與黃禎祥約定投資，合作期間始於黃禎祥將系爭房屋過戶予被上訴人之全部手續完成之時，終於被上訴人賣出系爭房屋或黃禎祥依約定買回之時。經黃禎祥完成系爭房屋之過戶後，被上訴人將系爭房屋出租予黃禎祥，租金約定為第1個月到第6個月，每月房租3萬元，第7個月到第24個月，每月房租3萬5,000元，租賃期間2年至被上訴人售出該屋為止，租約再另為訂之並經公證。而被上訴人於日後出售系爭房屋所產生之資本利得（扣除所有成本費用及相關稅賦），為被上訴人可分得該資本利得之25％，黃禎祥可分得該資本利得之75％。若日後黃禎祥是買受人，則黃禎祥依該買賣價金之原價2,180萬元買回，則所有成本費用及相關稅賦由黃禎祥支付等情（見原審卷第136頁至第137頁）。惟證人黃禎祥到庭證稱：當時是被上訴人跟伊買系爭房屋，辦完過戶之後，被上訴人說不想買了。因為當時被上訴人已經辦好貸款，如果被上訴人不買，房子過還給伊，合作金庫有一筆30多萬元的違約金，被上訴人要伊支付，還有政府所有的契稅、代書費等，伊不同意，被上訴人就說不然找上訴人來簽立一份租賃契約，由伊支付租金，讓被上訴人去繳貸款。當時房子雖然已經辦好過戶，但是房子仍是伊在使用，還沒有點交給被上訴人。被上訴人說房子還沒點交，所以應該是由伊來繳貸款，伊每個月有支付租金，事實上是貸款，後來被上訴人把房子賣掉，伊有另外對被上訴人提刑事告訴。…伊給付的租金是要去繳被上訴人合庫的貸款，且是在系爭房屋買賣後才有系爭租約的產生。…當時被上訴人說要繳2年，因為合作金庫的違約金是兩年。當初約定兩年後，被上訴人可以把房子賣給伊，也可以賣給其他人，沒有說一定要賣給誰等語（見本院卷第78頁至第82頁）。從黃禎祥之證述可知，系爭房屋確已於106年9月22日出售予被上訴人且辦理所有權移轉登記，嗣因被上訴人無力清償合作金庫貸款，所以欲解除與黃禎祥間之買賣契約，然因有違約金之問題，所以系爭房屋暫時出租予上訴人，待2年後過再行處理系爭房屋之買賣問題，然兩造間並未約定黃禎祥仍有系爭房屋之所有權，亦未約定2年後被上訴人需將系爭房屋賣予黃禎祥，反而另約定被上訴人亦可將系爭房屋出售予他人，足認106年9月22日之後，被上訴人係基於系爭房屋所有權人之身分，將系爭房屋出租予上訴人，並收取租金。黃禎祥雖稱每月所給付之3萬5,000元並非租金，而係貸款，然此部分若黃禎祥確係以系爭房屋所有權人之身分而繳納貸款，則定會約定2年後被上訴人需將系爭房屋過戶返還予黃禎祥，否則黃禎祥平白無故幫被上訴人繳納貸款，2年後被上訴人仍可將系爭房屋出售予他人，此舉顯與常情不符。
3、至上訴人稱伊僅為系爭租約之借名登記名義人，實際權利人為黃禎祥等語，雖提出臺北市政府警察局中山分局民權一派出所受理刑事案件報案三聯單、即時通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄及買賣價金支付明細表為憑（見原審卷第95頁、第165頁、第167頁），然上開報案三聯單及LINE對話紀錄均未直接提及系爭房屋之實際所有權人究為何人，且上開買賣價金支付明細表亦係上訴人自行製作，其內容正確性並非無疑；又上訴人於簽訂系爭租約後，已依約給付107 年1 月至同年12月之全額租金予被上訴人，黃禎祥並曾於107 年2 月13日、同年4 月11日、同年5 月7 日以無摺存款之方式，給付各該期租金予被上訴人等情，有被上訴人用以收取租金之合作金庫銀行帳戶存摺明細在卷可按（見原審卷第103頁至第10
9 頁），益徵被上訴人確為系爭房屋之所有權人，並將系爭房屋出租予上訴人之事實。黃禎祥雖證述系爭房屋係由伊使用等語，然出面承租房屋之人，並不當然為實際使用房屋之人，是縱認系爭房屋實際由黃禎祥使用，此亦為上訴人與被上訴人簽訂系爭租約後，上訴人私下所為之其他利用，難認有何上訴人所稱借名之情。況被上訴人係基於兩造間簽訂系爭租約所生之租賃法律關係請求上訴人給付積欠之租金、水費、管理費及違約金，並非基於系爭房屋所有權人之地位而為請求，故上訴人徒以被上訴人非系爭房屋之實際所有權人為由，否認被上訴人因系爭租約所賦予之出租人權利，自非可採。至上訴人另稱被上訴人出售系爭房屋後，未依約給付黃禎祥出資利得之75％等語，然此為被上訴人與黃禎祥間之債務問題，與本件被上訴人係依據系爭租約向上訴人請求積欠之租金等情無涉，上訴人此部分主張，難認有理。
4、綜合上述，本件被上訴人確有將系爭房屋出租予上訴人，縱上訴人嗣後再將系爭房屋交予黃禎祥使用，均不影響系爭租約之效力，故上訴人主張系爭房屋並無實際租賃之情，與事實不符，難認可採。
(二)上訴人並未舉證證明本件系爭租約之簽訂，有民法第72條、第74條及第92條之情事：
1、上訴人抗辯被上訴人詐騙及詐欺上訴人簽訂租約，且背於公共秩序及善良風俗，依民法第72條、第92條，上訴人得撤銷意思表示等語，然此部分應由上訴人負舉證責任。依前開黃禎祥之證述及買賣暨合作協議，黃禎祥將系爭房屋過戶予被上訴人，被上訴人確係基於系爭房屋所有權人之身分而管理、處分系爭房屋，且上訴人亦係基於自由意志而與被上訴人簽訂系爭租約，上訴人復未舉證證明被上訴人有何詐騙之情，且上訴人亦自陳未為撤銷之意思表示（見本院卷第182頁），是上訴人空言指摘遭被上訴人詐騙而簽訂系爭租約等語，難認有據。
2、次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；前項聲請，應於法律行為後一年內為之，民法第74條定有明文。且民法第74條第1 項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，尚不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號裁定要旨參照）。本件上訴人係於107年1月12日與被上訴人簽訂系爭租約，縱認上訴人主張屬實，顯已罹於民法第74條之撤銷權行使期間，且上訴人自承並未為撤銷系爭租約之意思表示或以訴請求撤銷為租賃契約之法律行為等語（見本院卷第182頁），依前揭說明，系爭租約仍有效存在，兩造應受其拘束。
3、綜合上述，本件上訴人未舉證證明有何遭詐騙或詐欺簽訂系爭租約之情事，亦未曾為撤銷系爭租約之意思表示或以訴請求撤銷為租賃契約之法律行為，故上訴人抗辯本件系爭租約之簽訂，有民法第72條、第74條及第92條之情事等語，洵屬無據。
(三)被上訴人請求上訴人給付租金、管理費、水費及違約金共19萬2,194元，為有理由：
1、本件上訴人未舉證系爭租約有何遭詐騙，或有民法第72條、第74條及第92條情事，且有實際租賃之事實，已於前述，則被上訴人基於系爭租約之法律關係，請求上訴人給付相關費用，應屬有據。就被上訴人請求之內容，積欠租金部分，依系爭租約第3條及第21條之約定，自107 年1 月1 日起至同年
6 月30日止，上訴人每月應付之租金為3 萬元，自107 年7月1 日起至租賃期限屆至止，上訴人每月應付之租金為3 萬5,000 元。又兩造於108 年 5月18日合意終止系爭租約，且約定上訴人應於108 年5 月24日前，將系爭房屋騰空遷讓連同鑰匙一併返還被上訴人等情，業經載明在系爭租約空白處，並經兩造簽名確認無誤（見原審卷第23頁、第29頁），上訴人固抗辯稱會同意於108年5月18日與被上訴人合意終止租約，係受被上訴人脅迫等語，然未舉證以實其說，其空言所辯，自難採憑。系爭租約既於108 年5 月18日經兩造合意終止，則被上訴人得請求上訴人給付租金之期間應至108 年5 月18日止。復觀被上訴人用以收取租金之合作金庫銀行帳戶存摺明細（見原審卷第103頁至第109 頁），107 年1 月至同年9月之租金，上訴人均於各該月份繳足，而107 年10月之租金3
萬5,000 元，上訴人遲至107 年11月16日方以無摺存款方式給付，之後上訴人僅於108 年1 月19日匯款9 萬元予被上訴人，此外未再給付被上訴人任何款項，則該9 萬元依序抵扣1
07 年11月至108 年1 月之租金各3 萬5,000 元後，就108 年
1 月租金仍不足1 萬5,000 元未給付，加計上訴人未給付自1
08 年2 月1 日起至同年5 月18日止之租金共12萬5,323 元（計算式：3 萬5,000 元×3 ＋3 萬5,000 元×18/31 ＝12萬5,323
元，元以下四捨五入），上訴人共積欠被上訴人租金14萬32
3 元（計算式：108 年1 月租金不足額1 萬5,000 元＋108 年
2 月1 日起至同年5 月18日止之租金12萬5,323 元＝14萬0,32
3 元），是被上訴人依系爭租約第21條之約定，請求上訴人給付積欠租金14萬323 元，即屬正當。
2、就被上訴人請求上訴人給付欠繳水費及管理費部分，按系爭租約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方（即上訴人）負擔。」（見原審卷第29頁），故上訴人於將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人前，依上開約定，自有負擔水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費之責。上訴人係於108 年6 月26日將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，故上訴人應繳納自107 年10月起至 108年5 月止之管理費共1 萬6,000 元（計算式：每月管理費2,000 元×8 個月＝1 萬6,000 元）。又前開租賃期間之水費871元及管理費，係由被上訴人代為給付，有管理費收據及代收款專用繳款證明存卷可佐（見原審卷第147頁至第15
1 頁），是被上訴人請求上訴人給付前揭所代繳之管理費1萬6,000 元及水費871 元，應予准許。
3、被上訴人請求給付違約金部分：
(1)按我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求（即預定性違約金）；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付（即懲罰性違約金）；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第 250條第2 項規定自明（最高法院70年度台上字第1644號判決意旨參照）。查系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見原審卷第25頁），觀諸該違約金之約定內容，並未特別言明該違約金係屬懲罰之性質，復參以當事人訂約之意旨，上訴人於系爭租約終止後，已無繼續占有使用系爭房屋之權利，自有返還系爭房屋之義務，若未遵期返還，則須依該約定給付違約金，故核其性質，應屬損害賠償預定性之違約金。
(2)又系爭租約於108 年5 月18日經兩造合意終止，兩造並約定上訴人應於108 年5 月24日前將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業經本院認定如前，上訴人卻遲至108 年6 月26日始將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，故被上訴人依系爭租約第6條之約定，請求上訴人給付遲延返還系爭房屋期間1 個月之違約金，自屬有據。上訴人雖抗辯稱被上訴人於108 年2月即任意加鎖並更換鑰匙，致其無法進入系爭房屋而如期將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人等語，惟此經被上訴人所否認，上訴人亦未提出任何證據為憑，復衡情若被上訴人於108年2 月即已將系爭房屋換鎖，則兩造又何需於108 年5 月18日合意終止系爭租約時，在系爭租約上載明上訴人於108 年5
月24日前除將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人外，亦需將系爭房屋之鑰匙一併點交返還被上訴人等語（見原審卷第29頁），益徵上訴人前開所稱，並非實情。至被上訴人依系爭租約第6條之約定，請求上訴人給付按租金5 倍計算之違約金，固非無據，然本院衡量上訴人無權占有系爭房屋期間，被上訴人主要所受損害應係無法使用收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，則被上訴人請求按租金5 倍計算之違約金，尚屬過高，應酌減至按租金1 倍計算之違約金方為適當，故被上訴人得請求上訴人給付遲延返還系爭房屋1 個月期間之違約金應為按租金1 倍計算之3 萬5,000 元，逾此金額之請求，為無理由。
六、綜合上述，被上訴人依據系爭租約之法律關係，請求上訴人給付19萬2,194 元（計算式：積欠租金14萬0,323 元＋欠繳水費871 元＋欠繳管理費1 萬6,000 元＋違約金3 萬5,000 元＝19萬2,194 元），為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 莊仁杰
法 官 賴淑萍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
書記官 黃怜瑄