臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第202號上 訴 人 王彥博訴訟代理人 陳郁婷律師被 上訴人 林佾成訴訟代理人 李家豪律師
李文傑律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國108年12月19日本院臺北簡易庭108年度北簡字第7536號第一審判決提起上訴，本院於民國109年12月23日日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人授權訴外人陳莊鳳英對於上訴人所有、坐落於苗栗縣○○市○○○段○○○○段00000號土地（下稱系爭土地）之出售、就買賣事實簽訂不動產買賣契約書受領價金及點交房地事務等行為可全權代理，授權期間自民國107年6月1日至同年12月31日止，陳莊鳳英遂代理上訴人於107年6月3日與伊以佳承不動產經紀有限公司（下稱佳承公司）之經紀營業員名義簽立土地委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約）。嗣為促成系爭土地之買賣，兩造另達成由伊個人受託銷售系爭土地之合意，居間報酬約定為新臺幣（下同）66萬元（約成交總價之2%），兩造並簽訂成交確認及暫停出售通知單（下稱系爭確認通知單；稱該合意為系爭契約），後經伊居間仲介上訴人與訴外人張鳳蘭簽訂土地買賣契約書，買賣總價款3305萬元，依約上訴人應給付居間報酬66萬元予伊，惟上訴人僅給付其中16萬元，剩餘50萬元竟拒絕支付。
爰擇一依系爭契約及民法第565條規定請求上訴人如數給付等語。並聲明：上訴人應給付伊50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下合稱50萬元本息）。
二、上訴人則以：被上訴人係持佳承公司名片向伊招攬，伊所簽文件均為佳承公司名義，用印亦為佳承公司之大小章，伊是與佳承公司成立系爭銷售契約，而未與被上訴人個人成立居間契約。又被上訴人於其向臺灣苗栗地方法院（下稱苗栗地院）起訴請求陳莊鳳英給付居間報酬事件（案列：107年度訴字第425號，下稱前案訴訟）中自陳係公司約，且經該訴訟判決確定，被上訴人於本件改稱係其個人訂約，已違反爭點效，自不可採。況被上訴人明知不動產經紀人員應專任於一經紀業，且非經紀業不得經營仲介及代銷業務，被上訴人卻宣稱以私人身分與伊成立居間契約，亦違不動產經紀業管理條例（下稱不動產經紀條例）第7條、第16條及第32條之強制規定，則縱兩造間成立居間契約，亦屬無效。縱然有效，被上訴人此舉，無異迫使伊違反系爭銷售契約並負有重複給付居間報酬之義務，甚至讓佳承公司得以逃漏稅及免除原應有之契約責任，對伊顯失公平並重大違反誠信原則等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人授權陳莊鳳英代理出售系爭土地相關事宜，陳莊鳳英因此於107年6月3日代理上訴人與佳承公司簽立系爭銷售契約，約定銷售系爭土地之服務報酬為成交總價百分之3，嗣另與其簽立系爭契約，約定居間報酬為66萬元，系爭土地經被上訴人仲介於107年6月6日以3305萬元出售予第三人，上訴人並於同年月11日匯款16萬元予被上訴人指定之林昀葳帳戶等情，業據其提出上訴人未爭執形式真正之授權書、名片、系爭銷售契約、系爭確認通知單、土地買賣契約書及存摺節本等件為證（見原審卷第13頁至第27頁、本院卷第69至72頁、第75至83頁），上訴人雖不爭執其有簽立上開文件及匯款之事實，惟以前詞否認其有給付居間報酬尾款50萬元之義務。茲查：
㈠、兩造是否成立居間契約？
1.按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」、「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」民法第153條、第565條分別定有明文。又所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足；所謂訂約之媒介，則是介紹雙方訂立契約之謂，而其任務係受契約當事人雙方之委託，斡旋於當事人間。
2.被上訴人主張其受上訴人委託銷售系爭土地，兩造因之成立居間契約，並約定報酬為66萬元等語。查：
⑴依上訴人未爭執已簽訂之系爭銷售契約第4條第1項及第5條第
1項分別約定：「委託銷售期間自簽立本契約書之日起至107年6月20日止」「買賣成交者，甲方（賣方）同意一次給付乙方按成交總價百分之三之服務報酬」（見本院卷第71頁），可知系爭土地如於107年6月20日前出售，上訴人原應按成交總價之3%給付報酬。惟被上訴人如於簽訂系爭銷售契約後，旋即覓得買方並順利成交，上訴人可立即取得買賣價金，則為促成交易獲取價金，不無以調降委售價格、改由私人媒介居間及減收報酬之方式變更原定契約之可能。
⑵而陳莊鳳英已得上訴人之授權，系爭土地之委託銷售俱由陳
莊鳳英代理上訴人為之，為上訴人所是認，依被上訴人所提兩造及友人間之對話錄音譯文，陳莊鳳英曾稱：「他（指被上訴人）沒有照正常管道，也都沒有跟我簽約，其實我這土地要給他賣，什麼他的公司3趴，什麼都沒有，然後他來我這說一說，他就說不要經過公司，我跟你拿2趴，對不對，你本來就是這樣說。」（見本院卷第281頁）（上訴人未爭執譯文之真正，見本院卷第294頁），可見被上訴人確曾對上訴人之代理人陳莊鳳英提出改由其個人訂約及調降報酬為成交金額2%之要約，則依民法第103條第1項規定，陳莊鳳英於前案訴訟中之答辯狀所載：「…原告（指本件被上訴人）為求成交起見，要求折讓服務費至2%，且不要以公司名義而以私人名義進行交易，被告（指陳莊鳳英）一時被其所騙，以至答應原告之要求…」等語（見原審卷第126頁），堪認陳莊鳳英所稱「答應原告之要求」，係代理上訴人對被上訴人之要約（即由被上訴人個人媒介居間並約定按成交總價2%計付報酬）為承諾。兩造就契約對象（即上訴人及被上訴人個人）、銷售系爭土地及價金、媒介居間報酬等居間契約必要之點意思既已合致，依首揭規定，居間契約應已於陳莊鳳英所稱「答應原告之要求之時」成立。
⑶又系爭土地為461.615坪，有土地買賣契約書可稽（見原審卷
第21頁），按系爭確認通知單所載每坪7萬1600元出售價格（見本院卷第77頁）計算，總價金為3305萬1634元（計算式：71,6000元×461.615坪=33,051,634元），總價金之2%為66萬1032.68元（計算式：33,051,634元×2%=661,032.68元），取整數為66萬元，與系爭確認通知單第6點所載「依照雙方成交總金額，仲介服務費新台幣陸拾陸萬元正」（見本院卷第77頁）相符，該通知單又已經兩造簽名，更堪認兩造業已成立報酬為66萬元之居間契約。
⑷至證人陳莊鳳英雖於本院證稱：被上訴人交付東森房屋之名
片及委任書供伊簽署，伊認同是東森房屋，遂簽專任委任，事後被上訴人說要減價出售，公司為了成交，願將仲介費降為2%等語（見本院卷第244、246、247、249頁）。然陳莊鳳英於另案訴訟之107年9月11日所提上開答辯狀（見原審卷第126頁），距離107年6月間之成立契約及出售系爭土地不久，且是就其親身經歷之事而為答辯，應接近於真實而可信實。反觀證人陳莊鳳英於本院另證之：「（問：也就是如果我們（指被上訴人）請求仲介費有理由，仲介費實際上會由你來負擔，是否如此？）是。」（見本院卷第245頁），陳莊鳳英非僅是上訴人出售系爭土地之代理人，系爭土地委售報酬多寡，更是利害相關，自難採信其事後所為上開異於答辯狀之證詞。
3.上訴人雖辯稱系爭確認通知單上方印有「東森房屋頭份建國加盟店」、內文有委託貴公司銷售、委託契約編號等字樣，當事人應為上訴人與佳承公司云云。惟證人即佳承公司負責人莊金寶已於原審具結證稱：佳承公司並非該契約當事人、被上訴人僅為方便而使用公司制式合約、所有仲介費用或相關發票文件均未進過佳承公司等語（見原審卷第170至171頁），倘該通知單之效力及於佳承公司，以系爭土地確以3305萬元成交而言，佳承公司應得向上訴人請求66萬元報酬，佳承公司卻迄未為之（見本院卷第245頁證人陳莊鳳英之證詞），證人莊金寶甚且證述：「（問：所以你既然不是委任契約的當事人，所以你之後也不會跟被告（指上訴人）請求本件之委任費用？）是。而且我從來沒有跟被告要過委任報酬」等語（見原審卷第171頁），足徵被上訴人所言僅係使用佳承公司文書之便宜措施等語為真實，自不因系爭確認通知單上之上開文字即認兩造間無成立居間契約之合意。上訴人徒以前詞抗辯佳承公司始為居間契約當事人云云，並無可取。
4.上訴人又辯稱被上訴人於前案訴訟中自陳就系爭土地所成立契約為公司約，且經該訴訟判決確定，被上訴人於本件改稱係其個人訂約，已違反爭點效云云。惟所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。前案訴訟之被告乃陳莊鳳英而非本件上訴人，有該案判決可憑（見原審卷第83至87頁），且經本院依職權調卷查明，於本件自不生爭點效。上訴人依此抗辯兩造並未成立居間契約云云，亦非可取。
5.依上，應認兩造已就系爭土地成立報酬為66萬元之居間契約。
㈡、兩造成立之居間契約是否無效？
1.按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文，此係為平衡國家管制與私法自治之原則，在探究法規範是否屬本條之強制規定及違反該強制規之效力時，自須考量國家管制之目的與內容。
2.上訴人辯稱被上訴人為仲介人員，依不動產經紀條例第16條規定，應專任於一經紀業內，且非經紀業不得經營仲介及代銷業務，被上訴人卻宣稱以私人身分與伊成立居間契約，亦違該條例第7條、第16條及第32條之強制規定，則縱兩造間成立居間契約，亦屬無效云云。查，不動產經紀條例第1條規定：為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業) ，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例；第7條第1項前段規定：經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業；第16條本文規定：經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務；第31條第1項第1款規定：經紀人員違反第16條規定者，應予申誡；第32條第1項規定：非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。足見不動產經紀條例係以健全不動產交易市場為其規範目的，並未以違反該條例之行為為無效之規定，而就違反該條例第16條規定及非經紀業而經營仲介或代銷業者，更明定其效果為由主管機關處以行政罰鍰。準此，縱被上訴人違反不動產經紀條例與上訴人成立前所認定之居間契約，其行為核屬被上訴人應否受主管機關懲處之問題，惟對於當事人居間契約之效力並無影響。上訴人以此抗辯兩造所成立之居間契約違反強制規定應屬無效云云，尚不足取。
㈢、被上訴人擇一依系爭契約及民法第565條規定請求報酬尾款50萬元本息，有無理由？
1.系爭確認通知單第6點約定「依照雙方成交總金額，仲介服務費新台幣陸拾陸萬元正」（見本院卷第77頁）；民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第568條之規定甚明。
2.被上訴人主張其已居間上訴人出售系爭土地並簽訂土地買賣契約書，有該買賣契約書可證（見原審卷第21至25頁），上訴人亦不爭執已完成該筆土地銷售之所有權移轉登記並取得全部價金（見本院卷第412頁），被上訴人顯已完成居間契約之義務，依民法第568條規定，被上訴人即得請求兩造所約定之報酬66萬元。然上訴人僅給付16萬元，已如前述，則被上訴人依兩造所合意之內容（即其所稱系爭契約：系爭確認通知單第6點），及民法第565條規定，請求上訴人給付報酬尾款50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年4月18日（見原審卷第33頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（即50萬元本息），自屬有據而有理由。
3.上訴人雖辯稱被上訴人迫使其違反系爭銷售契約並負有重複給付居間報酬之義務，甚至讓佳承公司得以逃漏稅及免除原應有之契約責任，對其顯失公平並重大違反誠信原則云云。查，系爭土地係由被上訴人所居間銷售，已認定如前，系爭銷售契約第3條亦定有107年6月20日之期限，則系爭銷售契約雖未經上訴人與佳承公司解除或終止，亦因佳承公司未於約定期間內完成銷售而無從據以向上訴人請求報酬，佳承公司自毋庸給付營業稅或營利事業所得稅。從而，縱使上訴人重複委任銷售系爭土地，亦無上訴人所云之對其顯失公平及重大違反誠信原則之可言。上訴人此項抗辯，仍難採之。
五、綜上所述，被上訴人擇一依系爭契約及民法第565條規定請求上訴人給付50萬元本息，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判决不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 汪曉君法 官 杜慧玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
書記官 陳玉瓊