臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第237號上 訴 人 林天送被 上訴人 吳元明
李俊毅上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國109年3月18日本院臺北簡易庭108年度北簡字第15126號第一審判決提起上訴，本院於民國111年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人吳元明經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人為台北廣場地下一樓即坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地上之同小段993建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號地下樓之42，下稱系爭42號攤位）之所有權人，被上訴人李俊毅為台北廣場地下一樓其他攤位之所有權人。詎被上訴人2人於民國104年12月間，未經上訴人同意將系爭42號攤位出租他人經營「采盈音樂茶坊」、「曹漫漫女士-愛神卡拉OK」，無權占用上訴人所有之系爭42號攤位。被上訴人雖提出被上訴人李俊毅與訴外人游博熙、陳志輝、楊松岳等22人於105年1月1日所簽訂之分管契約書（分管期間為105年1月1日起至110年12月31日，下稱系爭分管契約），然台北廣場地下一樓各攤位之房地產權各自獨立，非公同共有，本不涉分管之事，簽訂系爭分管契約違反民法物權法定及登記要件，亦違背公寓大廈管理條例；且系爭分管契約之簽約日期雖記載為105年1月1日，然實際簽約並非當日，被上訴人就實際簽約日期無法說明清楚；又上訴人於105年2月4日邀集台北廣場地下一樓其他攤位受害戶即訴外人陳茂榮等22人（下稱上訴人與其他散戶共22人）召開之協調會（下稱105年2月4日協調會）中，決議事項明載為「推選訴外人游博熙、財團法人佛光淨土文教基金會（吳淑華）、楊岳松三人全權協助處理吾等房地出租、簽約、收受租金及押租金、分配等事宜，並委請林天送先生（即上訴人）全力協助相關作業」，足見訴外人陳志輝並非獲授權簽約之代表人，無權代表簽訂系爭分管契約，且被上訴人簽訂系爭分管契約時，未邀上訴人一同參與，亦有未合；再者，上訴人雖有於105年9月間簽立「委託（授權）書」（日期105年10月22日，下稱系爭委託書），委託訴外人游博熙、楊松岳(蔡麗鳳)、陳志輝3位共同代理處理有關台北廣場地下一樓攤位出租事務、分配、公證及必要涉訟等事宜，然受託人本應盡善良管理人之責，不應有違法及損害委託人權益之作為，且授權內容亦無包含辦理房地分管事項，受託人明顯逾越受託範圍簽訂系爭分管契約，損害上訴人權益甚明，系爭分管契約有明顯重大瑕疵，應屬無效。嗣上訴人已於106年3月3日以存證信函通知授權代表人與被上訴人，表示其終止授權事宜，即已脫離系爭分管契約。然被上訴人於106年11月16日與訴外人李正東簽訂出租契約，將台北廣場地下一樓攤位出租予訴外人李正東經營「采盈音樂茶坊」，實際出租範圍仍含括上訴人所有之系爭42號攤位，屬無權占有系爭42號攤位。為此，爰本於侵權行為與不當得利之法律關係，依民法第184條第1項、第2項、第179條之規定，請求被上訴人給付上訴人自106年3月間起算至108年7月間，以每月新臺幣（下同）2,000元計算之相當於租金之不當得利，共計58,000元（計算式：2,000元×29月＝58,000元。106年3月前之損害則不再請求，見本院卷二第126頁），另自108年8月1日起至被上訴人返還系爭42號攤位予上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元等語。
而於原審聲明：被上訴人應給付上訴人58,000元，及自108年8月1日起至被上訴人返還系爭42號攤位予上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元。
二、被上訴人則以：上訴人於105年3月及同年10月22日均有簽立「委託（授權）書」，於105年2月4日協調會及同年10月22日召開之「陳茂榮等22人房地使用出租會議」（下稱105年10月22日出租會議）中作成決議，並授權由上訴人與其他散戶共22人推派之代表人，與被上訴人李俊毅（由被上訴人吳元明代理）簽訂系爭分管契約，同意將台北廣場地下一樓攤位劃分成A區、B區分管，且系爭分管契約之效力溯及自105年1月1日起開始，被上訴人李俊毅依系爭分管契約之約定，取得系爭分管契約附圖A區部分之使用權限，上訴人亦有取得B區租金之分配，上訴人自不能因嗣後B區遭檢舉無法繼續出租營業，即否認系爭分管契約之效力。且被上訴人李俊毅固有將A區攤位出租予他人經營「采盈音樂茶坊」，然依租約附圖顯示並未包含系爭42號攤位，是被上訴人並無占用上訴人之系爭42號攤位，並無損及上訴人權益或有何不當得利。又被上訴人吳元明僅代理被上訴人李俊毅處理台北廣場各攤位出租、分管事宜，並未收取租金或領取報酬，上訴人請求被上訴人2人給付租金，顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人58,000元，及自108年8月1日起至被上訴人返還系爭42號攤位予上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：上訴人主張被上訴人無權占用系爭42號攤位，因而請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及為損害賠償等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：(一)系爭分管契約是否合法有效？(二)上訴人主張其已於106年3月3日以存證信函終止授權而脫離系爭分管契約，是否可採？(三)系爭分管契約到期後，被上訴人是否仍占有或使用收益系爭42號攤位？(四)上訴人請求被上訴人給付上訴人58,000元，及自108年8月1日起至返還系爭42號攤位予上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元，有無理由？茲分述如下：
(一)系爭分管契約是否合法有效？
1、被上訴人李俊毅為台北廣場地下一樓共計48個攤位之所有權人，上訴人與其他散戶共22人則分別為台北廣場地下一樓共計29個攤位之所有權人；被上訴人李俊毅、上訴人與其他散戶共22人就上開雙方各自擁有之攤位簽訂系爭分管契約，將上開攤位區分為A區、B區，約定被上訴人李俊毅於分管期間得使用A區，上訴人與其他散戶共22人則得使用B區，分管期間自105年1月1日起至110年12月31日等情，有系爭分管契約在卷可稽（見原審卷第125至130頁），並經證人游博熙即代理上訴人與其他散戶共22人之乙方簽訂系爭分管契約之其中一人於原審到庭證稱：因地下層攤位眾多，相互交錯無法個別出租，故依當時現況簽訂分管協議書；當時大多數攤位所有人都有同意，約有70幾個攤位有簽，人數約20幾個人；當時是由代表簽名，其他人是簽在會議紀錄；沒有同意的人也有一起出租，因位置在一起，沒有辦法隔開，有將他們應得租金保留在管理人楊松岳之帳戶等語（見原審卷第209至216頁），上訴人亦不爭執確有證人游博熙所述之會議紀錄（見原審卷第210頁），且證人游博熙上開證詞核與上訴人所提105年2月4日協調會會議紀錄所載內容相符（見原審卷第157至158頁）；及證人盧金英即台北廣場管委會委員於原審到庭亦證稱：地下層攤位有很多所有權人，他們有依分管區域使用，就是分A 、B 區；管理費也是按A、B 區在繳等語（見原審卷第192頁）明確，堪以認定。
2、上訴人雖主張台北廣場地下一樓各攤位之房地產權各自獨立，非公同共有，本不涉分管之事，簽訂系爭分管契約違反民法物權法定及登記要件，亦違背公寓大廈管理條例等語。然查，系爭分管契約雖以「分管契約書」作為名稱，然審究其實際約定之內容，係契約當事人對於各自享有獨立產權之各攤位，約定以互相交換管理區域或使用收益之方式各自享有其中一部份之使用收益，非屬民法第820條所定共有人就共有物之管理為約定之分管契約，而係基於係私法自治、契約自由之原則，當事人可自由任意約定之一種「無名契約」，當不能以詞害意而認系爭分管契約屬於民法第820條所定分管契約，更不因此認系爭契約有何違反民法物權法定及登記要件，或違背公寓大廈管理條例而無效之事由。
3、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。系爭分管契約雖記載訴外人游博熙、陳志輝、楊岳松3人為上訴人與其他散戶共22人之代表人（見原審卷第128頁），惟依前開規定，所載「代表」實係「代理」之性質，應先辨明。又按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，直接對委任人發生效力。
4、上訴人雖主張訴外人陳志輝並非獲授權之代理人，無權代理簽訂系爭分管契約，且受託人逾越受託範圍簽訂系爭分管契約，損害上訴人權益甚明，是系爭分管契約有明顯重大瑕疵，應屬無效，又被上訴人簽訂系爭分管契約時，未邀約上訴人一同參與，亦有未合等語。然查，繼105年2月4日協調會後，上訴人與其他散戶共22人於105年10月22日召開出租會議，會中決議游博熙、楊岳松（蔡麗鳳）、陳志輝為106年度之受任人，此有105年10月22日出租會議、簽到表及上訴人會議出席委託書在卷可稽（見本院卷一第319、323至327頁）；上訴人並有簽立系爭委託書，其上載明上訴人就系爭42號攤位委託授權訴外人游博熙、楊岳松（蔡麗鳳）、陳志輝三位共同代理處理有關出租事務、分配、公證及必要涉訟等事宜等語，亦有系爭委託書在卷可稽（見本院卷一第321、353頁），上訴人雖陳稱其沒有注意上面寫的代表人即代理人是陳志輝等語，然自承系爭委託書確為其所親簽（見本院卷一第347頁），自不得事後逕以沒有注意上面寫的代表人是陳志輝等語，即否認系爭委託書之效力。而系爭分管契約所載簽約日期雖為105年1月1日，然實際簽約日期為105年10月22日之後，僅係倒填記載契約日期為「105年1月1日」乙節，為兩造所不爭執（見本院卷二第67頁）。是被上訴人李俊毅與訴外人游博熙、楊岳松、陳志輝簽訂系爭分管契約時，訴外人陳志輝已獲上訴人與其他散戶共22人共同授權代為處理有關台北廣場地下一樓攤位出租事務、分配、公證及必要涉訟等事宜之人，屬有權代理簽訂系爭分管契約之人，自無上訴人所主張無權代理簽約之情事，亦無上訴人所主張逾越受託範圍簽訂系爭分管契約之情事，上訴人復未證明訴外人游博熙、楊岳松、陳志輝簽訂系爭分管契約有何未盡善良管理人之責，或違法損害委託人權益之作為，其主張系爭分管契約有明顯重大瑕疵，損害上訴人權益而無效等語，自無理由。再者，105年2月4日協調會雖有決議：「委請林天送先生（即上訴人）全力協助相關作業」，有105年2月4日協調會會議紀錄在卷可稽（見原審卷第157至158頁），然既僅係決議委請上訴人全力「協助」相關作業，自無簽訂契約時須邀約上訴人一同參與之必要，被上訴人於簽訂系爭分管契約時未邀約上訴人一同參與，並不影響系爭分管契約之效力，上訴人此部分主張，尚不可採。
5、再按謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院 29年渝上字第762號判決意旨參照）。而依105年2月4日協調會之會議紀錄，共同議決事項第二點記載：「盡速與吳元明（含李俊毅）秉持誠信及公平原則完成協商，依擬議處理方案四取得『愛神卡拉OK曹漫漫』使用區塊之管理、收取租金。必要時得依催促程序寄發存證信函…」等語（見原審卷第157至158頁），及上訴人於105年2月16日寄送予被上訴人之存證信函內容略以：「本代表人等已充分考量該大樓地下一樓全體房地所有權人及既有承租戶權益，除以先商請林天送先生與台端聯繫洽商，貴我雙方初步共識之房地分管、分租原則，以符合公平正義。即愛神卡拉OK曹漫漫承租使用部分，暫歸由散戶游博熙等22人管理、收取租金；采盈音樂休閒租用部分，由台端及李俊毅管理、收取租金......」等語（見原審卷第23頁），足見上訴人與散戶共22人簽訂系爭分管契約之目的之一，係在於取得B區承租人即訴外人曹漫漫經營「愛神卡拉OK」所繳納之租金。
而上訴人確實依系爭分管契約之約定，獲分配曹漫漫於105年2月間至10月間所繳納之租金等情，有台北廣場地下一樓散戶租金分配2紙及土銀存摺資料在卷可稽（見本院卷一第329至333頁），並經證人游博熙於原審證稱：上訴人所有之42號攤位當初有同意分管，有一起出租，上訴人大約收到1年租金；大家有同意是從1月開始分管，曹漫漫的租金由我們收，另外一邊就由李俊毅出租給其他人，約定A 、B 區分開管理等語明確（見原審卷第211至213頁），上訴人亦自認：
確實有拿到幾個月租金等語（見原審卷第217頁）。是縱上訴人主觀認其對系爭分管契約之授權存在瑕疵，然其既已依系爭分管契約之約定獲分配領取B區之租金，亦屬已有默示同意系爭分管契約之意思表示，自不得再就系爭分管契約之效力任為爭執。
6、綜上，系爭分管契約並未違反法令之規定，且係訴外人游博熙、楊岳松、陳志輝經合法授權而代理上訴人與其他散戶共22人與被上訴人李俊毅所簽訂者，其效力自屬合法有效。
(二)上訴人主張其已於106年3月3日以存證信函終止授權而脫離系爭分管契約，是否可採？按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；上開規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第258條第1、2項及同法第263條分別定有明文；次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項亦有明文，然終止之效力僅使契約向後歸於消滅，並不影響既已發生之法律效果。經查，系爭分管契約為上訴人與其他散戶共22人授權訴外人游博熙、楊岳松、陳志輝代理與被上訴人李俊毅所簽訂者，契約之當事人一方為上訴人與散戶共22人，他方則為被上訴人李俊毅，屬契約當事人之一方有數人，則上訴人與其他散戶共22人如欲解除契約或終止契約之意思表示，自應由上訴人與其他散戶共22人全體為之，無由以任一人之名義即向被上訴人李俊毅表示解除或終止系爭分管契約，是上訴人雖有於106年3月3日寄送存證信函予訴外人游博熙、陳志輝、吳淑華與被上訴人，表示終止授權訴外人游博熙、陳志輝、吳淑華，並向被上訴人表示脫離系爭分管契約之意思表示，有存證信函在卷可稽（見原審卷第15頁），然姑不論當時上訴人與其他散戶共22人授權簽訂系爭分管契約之受託人應為訴外人游博熙、楊松岳（蔡麗鳳）、陳志輝，而非訴外人游博熙、陳志輝、吳淑華，且上訴人對訴外人游博熙、陳志輝、吳淑華終止授權之意思表示，亦僅得向後發生效力，並不影響訴外人游博熙、楊岳松、陳志輝於簽約當時已獲上訴人與散戶共22人合法授權之事實，自不足影響系爭分管契之效力，亦不因上訴人1人向被上訴人表示脫離系爭分管契約之意思，而生解除或終止系爭分管契約之效力。從而，上訴人主張其已於106年3月3日以存證信函終止授權而脫離系爭分管契約等語，即不可採。
(三)系爭分管契約到期後，被上訴人是否仍占有或使用收益系爭42號攤位？系爭分管契約之分管期間約定自105年1月1日起至110年12月31日止，有系爭分管契約在卷可稽（見原審卷一第126頁）。被上訴人雖辯稱並未將系爭42號攤位出租他人，然經證人即承租人李正東於原審到庭證稱：其承租位置就是地下室門進去前面一段，編號42攤位有在歌唱坊涵蓋位置，承租位置就是整個A區等語（見原審卷第190至191頁），並有租賃契約附圖標示之位置在卷可稽（見原審卷第179、191頁），足認被上訴人李俊毅出租他人使用之台北廣場地下一樓攤位，確包括上訴人所有之系爭42號攤位。而參被上訴人所提出之租約時序表及各次租約（見本院卷一第161至204頁），被上訴人李俊毅與訴外人黃進丁於108年1月5日就台北廣場地下一層攤位所簽訂之補充協議書，係被上訴人最後一次將系爭42號攤位出租而為占有或使用收益之租約，依該份租約之記載，該次租賃期間展延至108年6月30日止（誤載為6月31日），即不再展延或續租（見本院卷一第203頁）。上訴人既未提出其他證據證明被上訴人於110年12月31日後，仍有以何種方式繼續占有或使用收益系爭42號攤位之事實，自難認為系爭分管契約到期後，被上訴人仍有占有或使用收益系爭42號攤位之事實。
(四)上訴人請求被上訴人給付上訴人58,000元，及自108年8月1日起至返還系爭42號攤位予上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元，有無理由?系爭分管契約合法有效，且上訴人於106年3月3日以存證信函表示脫離系爭分管契約之意思表示不生解除或終止之效力，系爭分管契約對上訴人仍繼續有拘束力，是被上訴人於系爭分管契約有效之期間之105年1月1日至110年12月31日間占有或使用收益系爭42號攤位，核屬有正當權源，並非無權占有；而上訴人復未舉證於系爭分管契約110年12月31日到期後，被上訴人對於系爭42號攤位有何占有或使用收益之事實。從而，上訴人本於侵權行為與不當得利之法律關係，依民法第184條第1項、第2項、第179條規定，請求被上訴人給付106年3月起算至108年7月間，以每月2,000元計算相當於租金之不當得利共計58,000元，另自108年8月1日起至被上訴人返還系爭42號攤位予被上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元，即無理由。
五、綜上所述，上訴人本於侵權行為與不當得利之法律關係，依民法第184條第1項、第2項、第179條之規定，請求被上訴人給付上訴人58,000元，及自108年8月1日起至被上訴人返還系爭42號攤位予上訴人之日止，按月給付上訴人2,000元，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 熊志強
法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
書記官 吳芳玉