臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第238號上 訴 人 曹素霞訴訟代理人 佘遠霆律師上 訴 人 樓俊瑋訴訟代理人 陳介人被 上訴人 萬象大廈管理委員會法定代理人 曾聰華訴訟代理人 李建民律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國108年11月29日本院臺北簡易庭105年度北簡字第8698號第一審判決提起上訴，本院於民國111年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：萬象大廈於民國97年4月20日召開第20屆第2次區分所有權人會議（下稱第20屆第2次區權會議）決議通過「萬象大廈-區分所有權人規約」（下稱系爭規約）、「萬象大廈管理委員會組織章程」（下稱系爭組織章程），依系爭規約第16條規定，各區分所有權人應按月繳納管理費。萬象大廈自82年起即依管理維護費收費標準（即「住戶：每月每坪為新臺幣（下同）49元。辦公：每月每坪為67元。營業：每月每坪為72元」，下稱系爭收費標準）收取管理費，並於第20屆第2次區權會議將系爭收費標準附於系爭組織章程後，經決議通過且附註在會議紀錄第13項。上訴人甲○○為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號地下樓之210（下稱系爭210建物）面積13.08坪之所有權人，每月應繳納管理費942元（計算式：13.08×72＝942）；上訴人丙○○為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號地下樓之237及238（下稱系爭237及238建物）面積各3.96坪之所有權人，每月應繳納管理費共計570元（計算式：3.96×2×72＝570）。詎上訴人甲○○積欠100年2月至104年12月之管理費共5萬5,578元（計算式：942×59＝5萬5,578）；上訴人丙○○積欠100年2月至104年12月之管理費共3萬3,630元（計算式：570×59＝3萬3,630），爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人甲○○、丙○○分別給付5萬5,578元、3萬3,630元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。系爭收費標準經第20屆第2次區權會議決議通過，並經98年4月18日第21屆第2次區分所有權人會議（下稱第21屆第2次區權會議）決議追認。上訴人甲○○雖主張第20屆第2次區權會議係由無召集權人召開而屬決議無效，然依公寓大廈管理條例第25條第3項、第55條第1項、第25條第4項等規定，該次區權會議召集人邱太煊係由萬象大廈區分所有權人所互推之合法召集人，第20屆第2次區權會議決議為合法有效，且該次區權會議業經臺灣高等法院105年度上字第918號判決認定有效，未有無召集權人召開會議之情等語，並聲明：上訴駁回。
二、㈠上訴人甲○○則以：萬象大廈第20屆管理委員會未依公寓大廈管理條例第29條第2項、住戶公約第7條第1項所定選舉方式，該屆管理委員之當選無效，故召集人邱太煊於97年3月16日、97年4月20日所召開第20屆第1次、第2次區分所有權人會議自屬無效，原審認第20屆第2次區權會議決議通過系爭收費標準實與客觀事證不符。被上訴人主張萬象大廈第21屆第2次區權會議決議追認系爭收費標準，惟簽到簿人數僅234人，會議紀錄關於萬象大廈區分所有權人規約修訂第12項決議竟記載經表決反對130票贊成134票（合計264票），顯然決議人數超過出席人數，足證該決議事項應為事後杜撰，依公寓大廈管理條例第31條、民法第56條第2項規定，第21屆第2次區權會議決議應未經表決而不存在，被上訴人自不得以不成立及無效之決議事項請求上訴人給付管理費等語。㈡上訴人丙○○則以：第20屆第2次區權會議紀錄有偽造文書情事，該區權會決議自應無效。又萬象大廈可區分為辦公住宅及市場用地，構造上出入口各自獨立，符合公寓大廈管理條例第26條第1項規定得單獨成立管委會，被上訴人無權請求區分所有權坐落在忠孝市場之上訴人繳納管理費，且被上訴人並未盡收繳管理費應盡之管理義務。原審認上訴人應按每坪25元繳納管理費，足見被上訴人主張上訴人應依第20屆第2次區權會議附件所載以每坪72元繳納管理費不合理；另參加第20屆第2次區權會議之區權人只能取得該次會議1/5 的代理委託書，超過部分應該無效，該會議沒有剔除超過1/5部分，該會議決議應無效等語。並均上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄；2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠查上訴人甲○○為系爭210建物（面積13.08坪）所有權人，上
訴人丙○○為系爭237及238建物（面積各3.96坪）之所有權人，上訴人自100年2月至104年12月均未曾繳納管理費予被上訴人，有建物登記第二類謄本（原審卷一第23、25、26頁）為憑，復為兩造無爭執，應堪認屬實。
㈡按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又按為充裕共同部分等在管理上必要之經費，區分所有權人須向大會繳交管理費；有關第16條第1項所定之管理費，應於每月月初自動繳納，系爭規約第16條、第35條分別定有明文。查萬象大廈第20屆第2次區權會議紀錄八、相關委員報告（一）李副主委源鴻報告：委員會一直由南華公司所主導，後於82年經本人發現許多不合理之處，如利用大家共同持分的公共空間營利，收益，不但未回饋社區，管理費也不繳，而其制定的管理費標準為住家每坪49元、公司每坪67元、營業用每坪72元，但南華公司本身所持分之所有權24小時營業之3樓停車場卻是每坪僅13元等語（第20屆第2次區權會資料卷第3頁），該區權會議紀錄十三、附註：（四）今後管理費均依照96.3委員會決議，任何空屋一律以正常金額繳交管理費，以免影響財務運作及維公平原則等語（第20屆第2次區權會資料卷第4頁），而時任被上訴人法定代理人之乙○○於另案當事人訊問程序結證稱系爭收費標準確經第20屆第2次區權會議討論通過，到目前為止都沒有更改等語，業經本院調取臺灣高等法院109年度上字第141號卷核閱屬實（臺灣高等法院109年度上字第141號卷第204-205頁），應堪認被上訴人主張系爭收費標準業經第20屆第2次區權會議決議通過，並在該會議紀錄附註重申其旨，洵屬有據。
㈢查萬象大廈管理費之收費標準為：一、住戶：係指純住家使
用之專用住宅，每坪每月收費49元。二、辦公：係指做為公司、寫字樓或其他單純辦公使用無居住情況者，每坪每月收費67元。三、營業：係指做為營業用之公共場所，如三溫暖、美容院、餐廳、教室、補習班、道場、賣場等，每日均有大量非本社區住戶進出之用者，每坪每月收費72元等情，有系爭收費標準（原審卷一第35頁）為憑。原審經審酌上訴人等所有前揭地下樓建物已無營業事實，參酌住戶陳秋梅所提出之管理費徵收通知單（原審卷三第54頁）係以每月每坪25元為繳納管理費之標準，基於公平法理認被上訴人既未能舉證上訴人等尚有營業之事實，以空屋按月每坪以25元計算收取管理費為公平合理，從而，被上訴人請求上訴人甲○○給付積欠管理費19,293元（計算式：25×13.08×59＝19,293）、上訴人丙○○給付積欠管理費11,682元（計算式：25×3.96×59×2＝11,682）及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，應予准許。
㈣上訴人雖主張萬象大廈第20屆第2次區權會之召集人非經合法
選任，故該區權會議決議無效云云。惟按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1 次」、「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人1人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」，公寓大廈管理條例第25條第3、4項、第55條第1項分別定有明文。查訴外人南華投資股份有限公司（下稱南華公司）前主張萬象大廈第20屆管理委員之當選無效、第20屆第2次區權會決議無效，而對被上訴人提起請求確認規約及組織章程無效事件，業經臺灣高等法院以105年度上字第918號判決駁回南華公司在第一審之訴、上訴及追加之訴確定，經本院調取上開案卷核閱屬實，足見萬象大廈第20屆管理委員未經法院判決當選無效，而萬象大廈第20屆第2次區權會之召集人邱太煊係由第19屆管理委員會辦理選舉於96年6月25日選出，堪認係依前揭公寓大廈管理條例第25條第3項、第55條第1項、第25條第4項規定，由萬象大廈區分所有權人所互推之召集人，萬象大廈第20屆第2次區權會仍係由有召集權人所召開。參以萬象大廈第20屆第2次區權會決議效力業經上開臺灣高等法院105年度上字第918號確定判決肯認，上訴人就此再為爭執，難認有據。
㈤至上訴人甲○○以最高法院98年度台上字第1692號判決主張萬
象大廈第20屆第2次區權會係無召集權人所召開，決議應屬無效等語，而被上訴人則主張該次區權會之召集權人係依公寓大廈管理條例第25條第3項、第55條第1項、第25條第4項等規定由萬象大廈區分所有權人所互推之合法召集人等語（本院卷第163頁）。查最高法院98年度台上字第1692號判決雖以：似見被上訴人之第20屆管理委員，並非依系爭住戶公約及大廈管理條例第29條第2項規定，以召開住戶代表會議或區分所有權人會議之方式推選產生，而係以歷屆「選舉慣例」之方式由17名住戶代表為管理委員召開會議組成管理委員會。果爾，能否謂為被上訴人於上開日期召開之第20屆住戶代表會議，係由有召集權人所召開？而得認定該住戶代表會議決議已合法成立，不生決議是否無效之問題？上訴人（即南華公司）主張：被上訴人之第20屆管理委員會選舉，僅以第19屆委員會全體委員為開會成員，非以區分所有權人全體，未依大廈管理條例第29條第2項規定之召集、及選舉方式，屬無召集權人所召集而召開之會議，其決議及管理委員之當選，均屬無效等語，依上說明，是否全然無據？尚非無疑等語，而廢棄原判決發回臺灣高等法院（最高法院98年度台上字第1692號判決參照）。惟該最高法院判決意旨僅係認萬象大廈第20屆管理委員非以召開住戶代表會議或區分所有權人會議之方式推選產生，可能產生第20屆管理委員之選舉是否無效之疑義，而未認定萬象大廈第20屆第2次區權會之召集人邱太煊若係依前揭公寓大廈管理條例第25條第3項、第55條第1項、第25條第4項規定由萬象大廈區分所有權人所互推之召集人，是否確係無召集權人所召開而致決議無效。按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項固有明文。惟按公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人，公寓大廈管理條例第29條第6項亦有明定。查萬象大廈第20屆第2次區權會議於97年4月20日召開，有萬象大廈第20屆第2次區權會議紀錄（第20屆第2次區權會資料卷第3-4頁）可參，而被上訴人係於97年5月5日始成立並經主管機關核准報備，有臺北市建築管理工程處110年4月28日函及附件公寓大廈組織報備資料（本院卷第357-359頁）、公寓大廈管理組織報備證明（原審卷一第7頁）為憑，堪認於萬象大廈第20屆第2次區權會議召開時被上訴人尚未成立並經主管機關核准報備，揆諸上開規定，則萬象大廈第20屆第2次區權會議當無從依公寓大廈管理條例第29條第2項規定由區分所有權人全體選任邱太煊為主任委員，而須依公寓大廈管理條例第29條第6項前段規定以第25條區分所有權人互推召集人。是萬象大廈第20屆第2次區權會之召集人邱太煊雖非依公寓大廈管理條例第29條第2項之規定取得萬象大廈第20屆第2次區權會之召集權，仍得依前揭公寓大廈管理條例第25條第3項等規定經區分所有權人互推而取得召集權，堪認萬象大廈第20屆第2次區權會係由有召集權之邱太煊合法召集。參以最高法院98年度台上字第1692號判決廢棄原判決發回臺灣高等法院後，南華公司已與被上訴人於臺灣高等法院98年上更㈠字第115號成立調解，南華公司已不再爭執萬象大廈第20屆管理委員當選有效性，則上訴人甲○○依前揭最高法院98年度台上字第1692號判決意旨主張萬象大廈第20屆第2次區權會為無召集權人召開致決議無效云云，難認有理。
㈥上訴人丙○○雖主張上訴人所有前揭建物為市場用地，本得單
獨成立管委會，被上訴人無權對上訴人收取管理費云云。惟查，萬象大廈係位於私有忠孝市場用地，由南華公司投資興建，領有臺北市政府工務局70使字第2134號使用執照，依其使照核定用途，地下1 層為防空避難室兼零售市場及飲食店，地上1 、2 層為零售市場，地上3 、4 層為電影院、停車場、服裝店、傢俱、水電、器具行、診所藥行、理髮室、美容院、浴室、兒童遊憩設施、運動康樂設施、金融、郵政、電信、電力、自來水服務所或一般事務所使用，地上5 至11層為一般事務所。另臺北市政府建設局（現更名為產業發展局）於71年7月30日以北市建一字第002 號核發該市場開業許可證。有關南華公司欲成立市場管委會，係依零售市場管理條例第25條第1項略以：「民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會，受主管機關之監督」，及同條第4 項：「管理委員會之設置、執行事項、章程、議事程序、設置時間及其他應遵行事項之規定，由直轄市或縣（市）主管機關定之。」等規定辦理萬象大廈市場使用樓層部分（地下1 層至地上1 、2 層）成立管委會事宜，臺北市市場處業於102年11月29日北市市規字第102327114
00 號函告知南華公司依上開規定成立之管委會僅限辦理市場有關業務，至有關萬象大廈住戶之權利與義務及應遵守事項應依公寓大廈管理條例等規定辦理等情，有臺北市市場處102年12月5日函（原審卷一第219正反面）為憑，參以臺北市市場處105年6月30日函（原審卷一第218正反面）、臺北市市場處105年8月30日函（原審卷一第197頁）均一再重申同旨，足見上訴人所有前揭建物縱依臺北市民有零售市場管理委員會設置管理辦法成立管委會並經備查，仍僅限於辦理市場有關業務，而非可據此即不遵守公寓大廈管理條例規定關於萬象大廈全體區分所有權人決議事項。
㈦上訴人丙○○另主張被上訴人未將萬象大廈塌陷走道清運，被
上訴人未盡收繳管理費對價應盡之管理義務云云。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號裁判意旨參照）。查區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，足見區分所有權人或住戶之繳納管理費義務與管理委員會之管理行為並非基於同一雙務契約所生，管理費之給付與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作間亦不存在對價關係，縱認被上訴人未善盡管理之責，上訴人仍非得據為拒繳管理費之理由，是上訴人丙○○上開主張，洵屬無據。
㈧復按關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定
之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號裁定意旨參照）。查上訴人為萬象大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定自應分擔共用部分之修繕、管理、維護費用，萬象大廈既為公寓大廈，必有共用部分，包含其坐落基地，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等，且有公共之水電設施（含給排水）、機械設施、消防設施、化糞池等及各類管線。依被上訴人於原審所提出萬象大廈每月常態性支出（原審卷一第221-237頁），其中關於「公用水電」、「緊急發電機」、「抽水肥」、「電話」、「保險（公共意外責任保險）」等事務性費用；另依被上訴人於原審所提出萬象大非常態性支出（原審卷一第238-251頁），其中關於「頂樓防火門、水塔蓋更新」、「B1發電機排煙管修護」、「消防檢查申報」、「消防檢查修護」、「滅火器更新」、「B1污水感應器」、「B1抽水馬達檢修」、「2樓馬桶疏通」、「B1抽水馬達開關更新」、「二樓天花板落石修理」、「頂樓輸水管爆管修理」、「防止外牆水泥剝落施掛帆布工程」、「45-11- 5頂樓修繕施工防水」等項目，均涉及萬象大廈之公共基礎設施及建物安全，攸關全體區分所有權人利益，均為使被上訴人得就共用部分進行修繕、管理、維護之必要費用，應由全體區分所有權人共同分擔，始謂公允。原審審酌上開費用支出項目及金額，並考量忠孝市場已不復往日繁華光景，多數攤位及商場均已無營業之事實，並參酌萬象大廈曾於106年11月4日召開第30屆區分所有權人會決議作成「管理費（坪/ 月）收繳分為：住家49元、辦公67元、營業72元、車位600 元、空屋25元、垃圾每戶200元（限家庭廢棄物）」之決議，並經107年12月22日第30屆區分所有權人會議決議追認，並認因被上訴人未能舉證上訴人尚有營業事實，則以空屋按月每坪收取25元之管理費較為公平合理，核屬適法。至上訴人丙○○雖主張被上訴人收取管理費係修補外牆所需，依公寓大廈管理條例第11條規定，重大修繕應依區分所有權人會議決議方能動支云云。惟按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文，被上訴人收取管理費既供前揭萬象大廈每月常態性支出、非常態性支出等萬象大廈共用部分修繕、管理、維護之必要費用已如前述，則依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，自應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，上訴人自應以繳納管理費方式分擔之，上訴人丙○○此部分主張亦難認有據。
㈨又上訴人丙○○雖主張第20屆第2次區權會議超過該次會議1/5
的代理委託書部分應無效，該會議決議應無效云云。惟按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號裁判意旨參照）。查上訴人丙○○並未具體指明究係何人參與區權會受代理委任超過5分之1，亦未提出證據證明確有其主張情事，揆諸前揭說明，其上開主張難認有據。
㈩按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。是被上訴人請求上訴人甲○○給付積欠管理費19,293元、上訴人丙○○給付積欠管理費11,682元，及均自民事起訴狀繕本送達上訴人翌日即105年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條，請求上訴人給付積欠管理費及利息，原審判決上訴人甲○○、丙○○應分別給付被上訴人19,293元、11,682元，及均自105年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 蕭涵勻
法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日
書記官 吳華瑋