臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第342號上 訴 人 陳耀峰被上訴人 林春治訴訟代理人 林美華上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國109年5月29日本院新店簡易庭109年度店簡字第327號第一審判決提起上訴，本院於109年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人與伊於民國107年8月8日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號5樓之9房屋（下稱系爭房屋），約定租期為同年月9日起至110年8月8日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬5,000元、押租金為3萬元，自交屋時起，由上訴人負擔水電費、管理費。並約定上訴人如於租賃期間提前搬離，則應賠償被上訴人1個月租金；上訴人如有違約情事，雙方因而涉訟，被上訴人支出之訴訟費、律師費，亦由上訴人賠償。詎上訴人自107年8月9日起，長達1年未繳納管理費1萬8,332元，並自108年7月1日起未繳納租金，迭經發函催討仍未給付，扣抵押租金3萬元後，仍積欠3個月租金4萬5,000元，及108年8月水、電費各534元、3,564元未償，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，請求上訴人給付上開租金、管理費暨水電費、提前終止租約之違約金1萬5,000元，及因本件訴訟所支出之律師費用3萬元。爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，求為命上訴人給付11萬2,430元之判決等語。
二、上訴人則以：伊自聯絡看屋、支付訂金、簽訂系爭租約，皆是與被上訴人之訴訟代理人林美華為之，甚至繳付租金亦是匯款至其帳戶內，系爭租約之出租人應為林美華，被上訴人無權提起本件訴訟。況系爭房屋為待拆除之違章建築，本不得出租；且兩造訂立系爭租約時，被上訴人未給予伊合理審閱期間，有失公允，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，系爭租約因而無效；又系爭租約之內容，違反內政部公告之「房屋租賃定型化契約」不得記載事項第3、4點規定「不得記載承租人不得申報租賃費用支出；不得記載承租人不得遷入戶籍」，依民法第71條規定，應屬無效，被上訴人應返還租金18萬元。再者，伊已於108年8、9月間搬離系爭房屋，並將門禁磁卡及密碼交予大樓管理員，並無上訴人所稱未交還之情事，系爭租約違反地政士法及不動產經紀業管理條例等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，即命上訴人應給付被上訴人11萬2,430元，併依職權宣告假執行及供擔保免為假執行。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查上訴人於107年8月8日簽訂系爭租約，約定由被上訴人出租系爭房屋供上訴人使用，租期自同年月9日起至110年8月8日止，每月租金為1萬5,000元、押租金為3萬元，自交屋時起，由上訴人負擔水電費、管理費。並約定上訴人如於租賃期間提前搬離，則應賠償被上訴人1個月租金；上訴人如有違約情事，雙方因而涉訟，被上訴人支出之訴訟費、律師費，亦由上訴人賠償，此有系爭租約在卷可按（見本院108年度補字第2887號卷《下稱2887號卷》第13至15頁），且為兩造所不爭執，此部分堪信屬實。
五、本院之判斷：被上訴人主張上訴人積欠租金、管理費、水電費，其以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，經抵扣押租金3萬元後，上訴人仍積欠3個月租金4萬5,000元，及108年8月水、電費各534元、3,564元，提前終止租約之違約金1萬5,000元未清償，並應賠償因本件訴訟所支出之律師費用3萬元，爰依系爭租約之法律關係請求上訴人給付11萬2,430元等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示合致，該租賃契約即已成立，雙方均應受契約拘束，須依契約條款行使權利與履行義務。而代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項亦定有明文。又有代理權之人不表明自己之姓名，僅以本人之名義而為法律行為，亦為代理之有效形式，不僅票據行為如此，其他法律行為亦然（最高法院79年度台上字第2356號民事判決意旨參照）。上訴人雖抗辯其係與林美華簽訂系爭租約，並繳付租金與林美華，系爭租約之出租人應為林美華，被上訴人無權提起本件訴訟云云，然系爭房屋確為被上訴人所有，此有客戶所有權移轉讓渡書、房地預定買賣契約書在卷可稽（原審卷第19至29頁），又被上訴人雖不爭執系爭租約為其授權林美華與上訴人簽訂，並將收租事宜授與代理權予林美華，亦由林美華以被上訴人之名義與上訴人簽立系爭租約乙節，而系爭租約出租人欄、立契約人欄亦記載出租人為「林春治」相符，有系爭租約在卷可稽，然揆之前揭說明，系爭租約係林美華經被上訴人授權後以本人名義簽訂，亦為代理之有效形式，其效力自及於本人，林美華為被上訴人之代理人，林美華既經被上訴人合法授權，自得本於代理人授權為被上訴人簽訂租約及收取租金等相關事宜，而直接對被上訴人生效，準此，被上訴人自為系爭租約之出租人自明。
㈡次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，民法第439條第1項前段、第440條第1項前段，定有明文；又水電瓦斯費清潔等費用需承租人自行負擔；承租人如有違約情事，致出租人因涉訟需繳納訴訟費、律師費用，均由承租人負擔；承租人如擬提前遷離他處時，承租人應賠償出租人1個月租金，系爭租約第19條、第12條、第18條第1項，亦分別定有明文。查被上訴人主張上訴人自107年8月9日起，長達1年未繳納管理費1萬8,332元，並自108年7月1日起未繳納租金，迭經發函催討仍未給付，被上訴人以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本業於109年1月8日寄存於上訴人居所地之大同分局民族路派出所，有本院送達證書在卷可參（見原審卷第15頁），故系爭租約業於109年1月18日合法終止，扣抵押租金3萬元後，上訴人仍積欠3個月租金4萬5,000元，108年8月水、電費各534元、3,564元未清償，並因本件訴訟而支出律師費用3萬元等情，業據其提出系爭租約、麗池PARTY大樓管理委員會存入憑條暨存根、文山萬芳郵局第00098號存證信函、承理法律事務所108年10月16日108年度承律字第0000000號律師函暨中華郵政掛號郵件收件回執、臺北市自來水事業處水費通知單、暫停供電通知單、律師費用轉帳單據、LINE對話記錄等件為證（見2887號卷第13至41頁），而上訴人因故提前遷移他處，依系爭租約第18條第1項約定，應賠償被上訴人1個月即15,000元之違約金，則被上訴人向上訴人請求給付11萬2,430元（計算式：1萬8,332元＋4萬5,000元＋534元＋3,564元＋3萬元＋1萬5,000元＝11萬2,430元），核屬有據。
㈢再按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消費者保護法第2條第7款、第17條第1項、第4項前段分別定有明文。而「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，係中央主管機關內政部依消費者保護法第17條之授權而制定公告，是依消保法之規定，自以締約之一方為企業經營者，一方為消費者，方有適用之餘地。上訴人雖辯稱系爭租約之約定違反內政部公告之房屋租賃定型化契約不得記載事項第3點及第4點「不得記載承租人不得申報租賃費用支出；不得記載承租人不得遷入戶籍」等規定，應屬無效等語，然被上訴人並未舉證證明被上訴人已合於「反覆實施出租行為，並以出租為業」之要件，自無從認定被上訴人為企業經營者，故兩造間所訂立之系爭租約尚無適用上述消保法及「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之餘地。況細究系爭租約之約定，並未載有承租人不得申報租賃費用支出、不得遷入戶籍等條款內容，縱有此約定亦僅於該條款為無效，尚非契約全部無效。是上訴人辯稱系爭租約違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第3點、第4點之規定，依民法第71條規定應屬無效云云，容有誤會，尚無足採。
㈣又企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之
原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效，消保法第11條、第11條之1第1、2項分別定有明文。其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間或拋棄該權利者之法律效果者無效。惟若消費者在簽約後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，堪認未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理之一定期間內提出主張，方符誠信原則。上訴人雖抗辯系爭租約於簽定時並未給予上訴人合理審閱期間，依消保法第11條之1規定，系爭租約因而無效云云，然被上訴人並非企業經營者，業如前述，自無適用消保法之餘地；再者，縱認系爭租約應適用消保法，惟上訴人自107年8月9日交屋後至108年9月搬離系爭房屋為止，已實際居住一年，期間已按時繳付租金、管理費及水電費，足證上訴人於訂約當時對系爭租約條款內容業已明瞭知悉，簽約後之相當期間內亦無異議，揆諸前開說明，堪認未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，上訴人不得事後再任意爭執被上訴人未提供合理審閱期間，始符公允。
㈤末按「給付無確定期限者，債務人得請求給付時，經其催告
而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，民法第239條第2項定有明文，是上訴人就上開金額，請求自起訴狀繕本送達翌日即109年1月19日（參見原審卷第15頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付11萬2,430元，及自109年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 吳佳薇
法 官 陳 瑜法 官 王秀慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
書記官 何明芝