臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第377號上 訴 人 林廖來好
林秋琴林宗志林欽煌林坤林君珊共 同訴訟代理人 張世興律師
陳瓊苓律師張日昌律師被 上訴人 邱螺蘭
陳昱成
陳昱廷
陳昱蓉
梁朝凱
黃錦椿共 同訴訟代理人 陳志偉律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國109年5月5日本院臺北簡易庭108年度北簡字第4490號民事簡易判決提起上訴，本院於民國110年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項應更正為「被告林廖來好、林秋琴、林宗志、林欽煌、林坤、林君珊承租原告邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱、黃錦椿所共有坐落臺北市○○區○○路○○段○○○地號，如附圖所示J部分、面積四十四點九二平方公尺土地之租金，自民國一Ｏ八年三月八日起，調整為依該土地當年度每平方公尺之申報地價，乘以上開面積，再乘以百分之七計算年租金，並分為上、下半年二期給付」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人之被繼承人林永固所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段
000巷00號房屋(下稱系爭建物）係未辦保存登記建物，原坐落於臺北市○○區○○段○○段00000地號土地上（下稱系爭350-3地號，同小段其他土地則稱為系爭某地號）。上訴人於林永固死亡後共同繼承系爭建物，成為系爭建物之事實上處分權人。系爭350-3地號與相鄰土地合併後，系爭建物坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號，如附圖所示J部分、面積44.92平方公尺之土地（下稱系爭土地）上，而系爭土地現為被上訴人共有。
㈡系爭土地之前手吳其昌曾主張上訴人無權占用系爭土地，起
訴請求拆屋還地，因上訴人提出租金收據（下稱系爭收據），本院於96年度重訴字第80號判決以：系爭建物占用系爭土地係基於租地建屋之租約（下稱系爭租約），為有權占有等語為由，判決駁回吳其昌之訴，並經臺灣高等法院以99年度重上字第17號判決駁回吳其昌之上訴、追加之訴，最高法院則以101年度台上字第1763號判決駁回吳其昌之上訴而告確定。嗣被上訴人受讓系爭土地之所有權後，依法通知上訴人繳付租金，上訴人均配合繳納，未為異議，系爭租約自仍繼續存在於兩造間。
㈢依系爭收據記載，當初系爭租約之租金為每半年新臺幣(下同
）5,400元，惟系爭土地於66年12月之公告現值為每平方公尺7,327元，至108年1月公告現值則為每平方公尺182,000元，較40多年前翻漲近25倍，且系爭建物鄰近萬華商圈，附近有火車站、國中小學、銀行、郵局、賣場、夜市、飯店及停車場，生活機能優良、交通便利，上訴人使用系爭土地之經濟價值及所受利益已有變更，租金如仍以每半年5,400元計算將顯失公平，爰起訴請求將系爭土地之租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為依當年度申報地價年息10％計算。
二、上訴人則以：上訴人之被繼承人林永固曾租用系爭350-3地號興建系爭建物，惟系爭建物數十年來均供上訴人及親屬自住使用，上訴人誠盼能繼續留存。系爭土地前經多次轉手，始由被上訴人取得，被上訴人實為建商之人頭。被上訴人及其前手歷次買賣係為規避上訴人行使優先承買權，其等於買賣時從未通知上訴人，迭經上訴人請求仍拒不告知交易條件，致上訴人無法行使優先承買權，依土地法第104條第2項規定，被上訴人及其前手之買賣契約均不得對抗上訴人，對上訴人而言，被上訴人尚未取得系爭土地之所有權，自不得向上訴人主張租約存在並請求調整租金。又系爭建物現由上訴人林廖來好及其女即上訴人林秋琴同住，該2人均已年邁，無力負擔高額租金，如須調整租金，請參酌相關判決先例，以系爭土地申報地價之年息3％至4％定其年租金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決將系爭土地之租金，自108年3月8日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價之週年利率7％計算每半年租金。上訴人不服而提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。至被上訴人就其敗訴部分，則未提起上訴。
四、本院之判斷：㈠系爭土地原屬於系爭350-3地號之範圍，①於99年1月26日，系
爭350-3地號與系爭334-1、355-1地號併入系爭356地號，其權利人為吳其昌、富崗建設股份有限公司。②99年3月18日，系爭356地號分割新增系爭356-5地號，同時該2筆土地均移轉為被上訴人邱螺蘭、梁朝凱、訴外人張瑞珠、鄭鈞鴻、陳玉品等人共有。③99年3月24日，系爭356、356-5 地號再行共有物分割，系爭356地號分歸被上訴人邱螺蘭、梁朝凱、訴外人鄭鈞鴻、陳玉品共有，而系爭356-5地號為訴外人張瑞珠所有。④102年12月23日，鄭鈞鴻以買賣為登記原因，將系爭356地號之應有部分移轉登記予被上訴人陳昱成（權利範圍100,000分之3,079）、陳昱廷（權利範圍100,000分之2,308) 、陳昱蓉（權利範圍100,000分之2,308) 、梁朝凱（權利範圍成為100,000分之15,385）。⑤105年3月4日，陳玉品以買賣為登記原因，將系爭土地之應有部分10,000分之2,308移轉登記予被上訴人黃錦椿。上開土地分割、移轉經過，為兩造所不爭執（見本院卷第168-169頁），且有土地異動索引、買賣契約書在卷可憑（見原審卷第255-277頁），首堪認定。
㈡系爭建物坐落於附圖所示J部分、面積44.92平方公尺之土地
（即系爭土地）上，其事實上處分權人原為上訴人之被繼承人林永固；訴外人洪順吉、洪傳福曾於64年12月21日向林永固收取系爭土地64年下期之地租5,400元，換言之，林永固與洪順吉、洪傳福原約定每年租金分為2期給付，每期即每半年租金為5,400元（即系爭租約）；吳其昌嗣後輾轉取得系爭土地之所有權，受系爭租約之拘束；而林永固死亡後，上訴人林廖來好等6人共同繼承系爭建物，並因而成為承租人等情，前經臺灣高等法院99年度重上字第17號民事確定判決認定綦詳（見原審卷第69-77頁），兩造於本件亦不爭執（見原審卷第168-169頁），亦堪認定。
㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條固有明文規定。
惟上開條文所謂「契約不得對抗優先購買權人」，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權而言，若該優先承買權人未依上開同樣條件依法行使優先承買權者，該物權移轉行為仍得對抗該優先承買權人，此有最高法院87年台上字第11號民事判決、98年度台抗字第187號民事裁定意旨可據。蓋上開規定之目的僅在於確保基地承租人得以行使優先承買權，進而取得基地之所有權而已。土地買受人如已辦畢所有權移轉登記，在基地承租人行使優先承買權以前，仍為該基地之所有人，並依民法第425條第1項規定而承受基地租約。上開土地法規定並未排除民法第425條第1項規定之適用，亦未排除該土地買受人依基地租約所享有之相關權利。是以，被上訴人輾轉受讓系爭土地之所有權後，已承受出租人之地位，系爭租約仍繼續存在於兩造間。
㈣上訴人雖主張：土地法第104條第2項所稱「契約不得對抗優
先購買權人」，指基地出賣人、買受人間之買賣契約以及物權移轉行為對於優先承買人均不生效力，如同未為交易之法律狀態等語，並執學者林誠二所著〈優先承買權之效力與行使期間：最高法院九十九年度台上字第一六九九號民事判決評釋〉之論文為佐（收於《月旦裁判時報》第10期，見本院卷第65-72頁），惟查該篇論文提出前述論旨，乃為說明：優先承買權人得依民法第242條規定代位基地出賣人，依民法第767條第1項中段、第179條規定請求塗銷所有權移轉登記，再依行使優先承買權後成立之買賣關係，請求基地買受人將該基地之所有權移轉登記予己等旨（見本院卷第71頁），換言之，此仍係論述「基地承租人已行使優先承買權」後之法律狀態，與本件事實不同，無從作為上訴人之論據。
㈤被上訴人前於103年2月26日以臺灣新北地方法院（下稱新北
地院）103新北認002字第398號催告函通知上訴人：系爭土地已移轉登記予被上訴人，並請求上訴人給付租金及洽商調整租金（見原審卷第319-345頁），再於107年12月間以新北地院107新北院認001字第740號催告函通知給付租金及洽商調整租金（見原審卷第123-128頁）後，上訴人林廖來好、林君珊曾於103年3月10日、同年12月24日及107年12月14日將系爭土地之租金匯入被上訴人指定之帳戶，有存摺內頁為證（見原審卷第129頁），可見上訴人仍以系爭土地之承租人自居，迄今亦無事證顯示上訴人已就系爭土地行使優先承買權。至上開四、㈠所示歷次土地權利移轉之過程中，交易相關人雖未將買賣或交易條件通知上訴人，為兩造所不爭執（見本院卷第169頁），惟上訴人如因之受有妨礙而無法行使優先承買權，仍應另行請求救濟，在此之前仍無從片面否認被上訴人之出租人地位。
㈥按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。又於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，此觀土地法第97條第1項、第105條規定自明。查系爭租約原約定租金係每年給付2次，每次即每半年租金為5,400元，且未約定租期。系爭土地於66年12月公告現值為每平方公尺7,327元，至108年2月本件起訴時之公告現值則為每平方公尺182,000元，此有公告現值查詢資料在卷可稽（見原審卷第131-133頁），可見系爭土地之價值已較40多年前翻漲近25倍，上訴人使用系爭土地之經濟價值及利益確實已有所變更，如仍以每期即每半年5,400元計算租金，顯屬過低。因系爭土地位於中華路、西藏路、莒光路之間，鄰近萬華火車站、萬華國中、西園國小、圖書館、銀行、郵局、賣場、夜市、飯店、平面停車場等設施，有GOOGLE地圖截圖畫面在卷可查（見原審卷第135頁），生活機能堪稱便利，另參以系爭建物係2層樓之建物，有其照片在卷可詳（見原審卷第19頁），足見系爭建物有一定之使用價值，故原審准予調整租金，改以系爭土地當年度每平方公尺申報地價之年息7％，乘以系爭土地之面積，計算當年度之租金，並於當年分為上、下半年二期給付，並無不當。上訴人雖提出其他判決，主張應以申報地價之年息3％至4％酌定年租金，惟各該判決酌定之租金、不當得利金額，乃各法院於具體個案中審酌各項因素而為之判斷，於本件尚無從比附援引。
五、綜上所述，被上訴人依民法第442條前段規定，請求將上訴人所承租系爭土地之租金，自本件起訴狀繕本送達翌日即108年3月8日（見原審卷第149頁）起，調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7％，乘以系爭土地之面積，計算當年度之租金，並於當年分為上、下半年二期給付，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，核無違誤。上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。惟為求明確，爰依職權更正補充原判決主文第一項，詳載租金之調整方式。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 薛嘉珩法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 110 年 2 月 22 日
書記官 顏莉妹