臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第325號上 訴 人 王建文訴訟代理人 阮皇運律師被 上 訴 人 顏貰讀兼訴訟代理人 李慧蓮上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國一０九年五月二十六日本院臺北簡易庭一０九年度北簡字第三二三六號第一審判決提起上訴，本院於民國一一０年一月六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣貳拾肆萬叁仟伍佰柒拾伍元，及被上訴人顏貰讀自民國一０九年三月十七日起，被上訴人李慧蓮自民國一０九年三月五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，均由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之；第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定；訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第四百三十六條之一第一、三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款定有明文。
二、本件上訴人原上訴聲明：「㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）二十四萬五千八百三十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」（見二審卷第二七頁書狀），嗣於準備程序期日變更聲明為：「㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人二十四萬三千五百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」（見二審卷第一三七頁筆錄），上訴人前開變更，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係減縮應受判決事項（金額）之聲明，無礙被上訴人防禦及訴訟之終結，於法自無不合，應予准許。
乙、實體方面
一、上訴人方面：
（一）被上訴人顏貰讀（原名顏永裕，民國一０七年十二月十四日更名）於一０七年十二月十四日邀同被上訴人李慧蓮為連帶保證人，與上訴人訂立房店屋租賃契約（下合稱本件租約），分別約定由顏貰讀向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號一樓東邊間及二樓房屋（下合稱租賃標的房屋），租賃期間均自同日起至一０九年十二月十三日止共二年，顏貰讀於租賃期間非經上訴人書面同意不得提前終止契約，租金分別為每年五十二萬五千二百五十元、四十七萬七千六百元，應於每年十一月十四日以前繳納，每次繳納一年，押租保證金分別為十六萬元、十五萬元，於租約期滿顏貰讀回復原狀點交返還租賃標的房屋後無息退還，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔及消耗材料費用均由顏貰讀負擔，顏貰讀如有違約，上訴人因涉訟所繳納之律師費用均由顏貰讀負責賠償，顏貰讀如有違背任何條件，上訴人得隨時收回租賃標的房屋，租賃期滿遷出時，顏貰讀所有任何傢俬雜物若有留置不搬者，視為廢棄物任憑上訴人處置，清潔處理廢棄物所需費用均由顏貰讀負責，本件租約終止後，顏貰讀應將租賃標的房屋牆面重新粉刷、清洗室內外地面、清除廣告牌、修復毀損部分，否則由押租保證金扣除，租賃標的房屋後面（南邊）外牆顏貰讀不得有廣告招牌及廣告布幕纜線等雜物懸掛，顏貰讀如有違背本件租約各條項或損害租賃標的房屋情事時，李慧蓮應連帶負責並拋棄先訴抗辯權。
（二）詎顏貰讀竟未依約於一０八年十一月十四日以前繳付第二年租金，屢經催討未獲置理，上訴人乃於一０九年一月間以原審起訴狀為終止本件租約之意思表示，該起訴狀繕本於同年月二十七日送達顏貰讀，本件租約於是日終止。但顏貰讀遲至同年二月二十一日方返還租賃標的物房屋，①積欠一０八年十二月十四日起至一０九年一月二十七日止共四十五日之租金十二萬三千六百三十九元【小數點以下四捨五入】（計算式：「年租金總額」五十二萬五千二百五十元、四十七萬七千六百元、計一百萬二千八百五十元，乘以「日數」四十五日，除以全年日數三六五日）及②水電費八千二百一十七元（電費五千八百三十六元、一千五百六十五元、水費二百七十六元、五百四十元，計算式見二審卷第五九頁書狀），以及③於一０九年一月二十八日起至二月二十一日止共二十五日期間受有相當於租賃標的房屋租金之不當得利六萬八千五百零一元【小數點以下四捨五入】（計算式：「年租金總額」一百萬二千八百五十元，乘以「日數」二十五日，除以全年日數三六六日）。又顏貰讀交還租賃標的物房屋時，遺留相當數量之家具雜物，房屋有部分破壞需修復，未依約清潔，亦未拆除所設置之廣告招牌，並違約利用租賃標的房屋後面（南邊）外牆鑿釘懸掛廣告布幕，經上訴人支出④回復原狀費用十萬一千二百一十八元（含室內回復原狀費用六萬五千元、廢棄物清運費二萬九千六百元、外牆廣告拆除費六千六百一十八元）。另⑤顏貰讀自一０八年一月間起違反本件租約約定利用租賃標的房屋後面（南邊）外牆懸掛廣告布幕，迄至一０九年二月二十五日始經上訴人僱工拆除，以外牆廣告每月租金一萬二千元、十一個月計算，受有相當於外牆廣告租金之利益十三萬二千元。⑥另上訴人因顏貰讀前述違約行為，致支出十二萬元報酬委請律師提起本件訴訟請求。以上①至⑥項合計五十五萬三千五百七十五元，以三十一萬元押租保證金優先抵銷④回復原狀費用、②水電費，再依序抵銷①租金、③相當於租賃標的房屋租金之不當得利後，僅能抵銷⑤相當於外牆廣告租金之不當得利其中八千四百二十五元，剩餘十二萬三千五百七十五元及⑥律師費十二萬元、計二十四萬三千五百七十五元未能抵償，爰依本件租約之租金、水電費用、回復原狀、律師費請求權、不當得利返還請求權及違約損害賠償請求權暨連帶保證約款，請求被上訴人連帶如數給付，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
（上訴人於原審起訴請求被上訴人連帶給付一百三十三萬五千四百六十三元，及其中一百二十六萬六千九百六十二元自一０九年三月五日起算之法定利息，原審駁回上訴人全部之訴，上訴人僅就其中請求被上訴人連帶給付二十四萬三千五百七十五元本息部分上訴，上訴人未上訴部分已經確定）。
上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人二十四萬三千五百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人方面：被上訴人以顏貰讀一０七年十二月十四日訂立本件租約時，罹患躁鬱症，精神錯亂，本件租約不得提前終止之約定違反公平；顏貰讀於一０八年十一月間即因無力繼續承租租賃標的房屋，曾向上訴人要求提前終止本件租約，經上訴人手書字條提議同年十一月十四日、十二月十三日提前終止之方案，承諾退還二萬六千九百元或一萬四千九百元，詎料上訴人竟反悔提告請求顏貰讀給付一百三十三萬餘元，拒絕顏貰讀提前終止本件租約，上訴人既於原審以起訴狀提前終止本件租約，依本件租約第二十三條約定，顏貰讀僅需賠償九萬五千五百元。上訴人於一０九年二月二十一日取回租賃標的房屋後，將顏貰讀留置屋內有價物品丟棄，造成顏貰讀受有損害。我國民事訴訟並未強制律師代理，本件租約關於負擔律師費之約定不合理，上訴人支出之律師費用高於行情，且顏貰讀一審已經獲勝訴判決，自無庸負擔上訴人之律師報酬。
顏貰讀於一０七年十二月十四日訂立本件租約時，已簽發交付上訴人到期日均為一０八年十一月十四日、面額分別為五十二萬五千二百五十元、四十七萬七千六百元、票據號碼ＴＨ７２９８２５１、７２９８２５２號之本票二紙（下合稱第二年租金本票）以為付款。顏貰讀積欠之款項得以押租保證金抵銷，主張之抵充順序為租金、廣告不當得利或損害賠償、水電費、回復原狀費用、相當於租金之不當得利、律師費等語，資為抗辯。
答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張被上訴人顏貰讀於一０七年十二月十四日邀同被上訴人李慧蓮為連帶保證人，與其訂立本件租約，約定由顏貰讀向其承租租賃標的房屋，租賃期間二年，非經上訴人書面同意不得提前終止契約，年租金共一百萬二千八百五十元，應於每年十一月十四日以前繳納，每次繳納一年，押租保證金共三十一萬元，顏貰讀並未繳付第二年租金，本件租約經上訴人於一０九年一月二十七日終止，顏貰讀於同年二月二十一日返還租賃標的物房屋，積欠一０八年十二月十四日起至一０九年一月二十七日止之租金十二萬三千六百三十九元、水電費八千二百一十七元，一０九年一月二十八日起至二月二十一日止受有相當於租賃標的房屋租金之不當得利六萬八千五百零一元，顏貰讀交還租賃標的物房屋時，遺留相當數量之家具雜物，房屋有部分破壞需修復，未依約清潔，亦未拆除自一０八年一月間起即違約利用租賃標的房屋後面（南邊）外牆鑿釘懸掛之廣告布幕，經上訴人支出回復原狀費用共十萬一千二百一十八元，上訴人提起本件訴訟，一審支出律師報酬十二萬元之事實，業據提出公證書暨房店屋租賃契約書、本票影本、網頁列印、估價單、台灣電力公司繳費通知書、臺北自來水事業處水費通知單、收款明細收據、臺北光武郵局第九二號存證信函暨掛號郵件收件回執、相片、收據、統一發票、臺北光武郵局第九０四號存證信函暨退件信封為證（見原審卷第十一至三七、一三七至一六一頁、二審卷第六三至一０四頁），核屬相符，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。
但上訴人主張經以押租保證金抵銷後，被上訴人尚應連帶給付上訴人二十四萬三千五百七十五元部分，則為被上訴人否認，辯稱：顏貰讀訂立本件租約時，罹患躁鬱症精神錯亂，本件租約不得提前終止之約定違反公平，上訴人曾提議一０八年十一月、十二月間提前終止之方案，承諾退還部分費用，上訴人以起訴狀提前終止本件租約，依本件租約第二十三條約定，顏貰讀僅需賠償九萬五千五百元，上訴人取回租賃標的房屋後，將顏貰讀留置屋內有價物品丟棄，造成顏貰讀受有損害，我國民事訴訟並未強制律師代理，本件租約關於負擔律師費之約定不合理，上訴人支出之律師費用高於行情，且顏貰讀一審已經獲勝訴判決，自無庸負擔律師報酬，顏貰讀已簽發交付第二年租金本票，顏貰讀積欠之款項得以押租保證金抵銷等語。
四、茲分述如下：
（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時；㈤承租人違反租賃契約時，民法第一百九十九條第一項、第二百二十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、土地法第一百條第三、五款定有明文。
（二）被上訴人顏貰讀於一０七年十二月十四日邀同被上訴人李慧蓮為連帶保證人，與上訴人訂立本件租約，約定由顏貰讀向上訴人承租租賃標的房屋，租賃期間二年，非經上訴人書面同意不得提前終止契約，年租金共一百萬二千八百五十元，應於每年十一月十四日以前繳納，每次繳納一年，押租保證金共三十一萬元，此經上訴人陳明在卷，且有公證書暨房店屋租賃契約書附卷可稽（見原審卷第十一至
二一、一三七至一五九頁），並為被上訴人所不爭執，前已述及，是顏貰讀所應給付之租金扣除押租保證金後，仍逾二個月之租金額，則除經上訴人同意提前終止外，顏貰讀依本件租約負有於一０八年十一月十四日以前給付第二年租金共一百萬二千八百五十元之義務，顏貰讀如未依約給付，且經上訴人限期催告仍不給付，於第二年之租期屆滿二個月即一０九年二月十四日後，上訴人以顏貰讀積欠租金為由提前終止本件租約，於法即無不合。
１被上訴人雖稱顏貰讀訂立本件租約時，罹患躁鬱症精神錯
亂云云，惟就此情節被上訴人並未提出任何證據以實其說，已難遽採，且兩造訂立本件租約係經本院所屬民間公證人楊昭國公證，有公證書可考（見原審卷第十一、十二、
一三七、一四七、一四八頁），而依公證法第七十一條、第七十二條規定，公證人於作成公證書時，不唯應探求請求人之真意及事實真相，並向請求人說明其行為之法律上效果，且對於請求公證之內容是否符合法令或對請求人之真意有疑義時，應就其疑慮向請求人說明，公證人豈有可能就處在無意識或精神錯亂情狀下之顏貰讀與上訴人所訂本件租約作成公證書？況斯時身為顏貰讀前配偶之李慧蓮亦在場，甚且在本件租約書面上簽名擔任顏貰讀之連帶保證人，倘斯時顏貰讀陷於無意識或精神錯亂情狀（僅係假設），李慧蓮何以不阻止顏貰讀簽立本件租約或拒絕擔任連帶保證人？被上訴人此節所辯悖於事理、委無可採，本件租約既經公證人公證，顏貰讀訂立本件租約之際並非無意識或精神錯亂，應受本件租約之拘束，堪以認定。
２被上訴人另稱本件租約不得提前終止之約定違反公平，然
依民法第四百四十九條、第四百五十條第二、三項規定及第四百五十三條之反面解釋，可見租賃契約固區分為定有期限及未定期限二種，但定有期限者，僅於當事人設有一方於期限屆滿前得終止契約之約定者，始得任意提前終止契約，但仍應先期通知，是定有期限之租賃契約，雙方均不得任意提前終止，無論係未就任意提前終止設有特約，或明示不得提前終止，均係法律所許，已難遽謂為違反公平，況本件租約第二十三條已有「經甲方（即上訴人）書面同意並賠償七萬九千六百元」之任意提前終止例外約定，被上訴人此節所辯，亦無可採。
３被上訴人又稱顏貰讀已簽發交付第二年租金本票，關於顏
貰讀於一０七年十二月十四日簽發到期日均為一０八年十一月十四日、面額合計一百萬二千八百五十元、受款人均為上訴人之第二年租金本票交付上訴人收執一節，並為上訴人所不爭執，且有第二年租金本票可佐（見原審卷第二三、二五頁），但本件租約第二十六條約定：「乙方（即顏貰讀）於租賃契約簽立時須給付甲方押租保證金現金、第一年房租現金，並交付備付第二年起房租金之保證本票‧‧‧乙方承諾及保證於到期日前交付甲方同額現金換回此張保證本票，乙方如有延誤，甲方得提示兌領該張本票‧‧‧」（見原審卷第十九、一四三、一五八頁），足見第二年租金本票僅係擔保第二年租金之給付，並非用以支付第二年租金，況因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，民法第三百二十條規定甚明，遍觀本件租約書面，並無顏貰讀交付第二年租金本票後，第二年租金債務即消滅之記載，是縱顏貰讀係以第二年租金本票支付第二年租金（僅係假設，並非矛盾），於顏貰讀履行第二年租金本票之發票人付款義務前，顏貰讀依本件租約所負於一０八年十一月十四日以前支付第二年租金一百萬二千八百五十元之債務仍不消滅，被上訴人此節所辯，仍無可採。
４綜上，顏貰讀依本件租約負有於一０八年十一月十四日以前
給付第二年租金共一百萬二千八百五十元之義務，顏貰讀未依約給付，經上訴人限期催告仍不給付，上訴人於一０九年一月間以顏貰讀積欠租金為由，以原審起訴狀為終止本件租約之意思表示，該起訴狀繕本於同年月二十七日送達顏貰讀，本件租約於一０九年一月二十七日經上訴人合法終止，已足認定。
５至被上訴人執上訴人書立之字條，指上訴人原同意於一０八
年十一月十四日、十二月十三日提前終止，並承諾退還二萬六千九百元或一萬四千九百元云云，亦無可採，蓋是紙字條係記載：「若‧‧‧前辦退租，且已付清所有水電費用，可退還‧‧‧」（見原審卷第一九三頁、二審卷第一七一頁），明揭上訴人退款之前提為騰空遷出回復原狀返還租賃標的房屋並付清所有水電費用，顏貰讀既未於是紙字條所載日期前騰空遷出回復原狀返還租賃標的房屋並付清所有水電費，雙方並未達成於是日提前終止租約、由上訴人退還部分押租保證金之合意甚明。
（三）顏貰讀應給付上訴人之數額：１租金
顏貰讀並未依約給付第二年即一０八年十二月十四日起之租金一百萬二千八百五十元，本件租約經上訴人於一０九年一月二十七日提前終止，已如前述，則顏貰讀積欠上訴人一０八年十二月十四日起至一０九年一月二十七日止共四十五日之租金十二萬三千六百三十九元【小數點以下四捨五入】（計算式：「年租金總額」五十二萬五千二百五十元、四十七萬七千六百元、計一百萬二千八百五十元，乘以「日數」四十五日，除以全年日數三六五日），上訴人依本件租約請求顏貰讀如數給付，自屬有據。
２水電費
本件租約第七條約定：「交付房店屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔、水電類消耗材料等費用由乙方負擔」（見原審卷第十五、一三九、一五一頁），而顏貰讀並未給付租賃標的房屋計至一０九年二月二十一日返還之日止之水電費八千二百一十七元（電費五千八百三十六元、一千五百六十五元、水費二百七十六元、五百四十元），有台灣電力公司繳費通知書、臺北自來水事業處水費通知單可按（見原審卷第三一至三七頁、二審卷第八七至九四頁），並為被上訴人所不爭執，前業提及，上訴人請求顏貰讀如數給付，亦非無憑。
３相當於租賃標的房屋租金之不當得利①無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，同法第一百七十九條前段亦有明定。土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項已有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照。
②土地法第九十七條第一項立法意旨為「城巿房屋供不應求
，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁判意旨參照）。
③本件租約業於一０九年一月二十七日經上訴人終止而消滅，
顏貰讀自翌日起已喪失繼續占有使用租賃標的房屋之權源，惟顏貰讀遲至同年二月二十一日方遷離租賃標的房屋、將租賃標的房屋之占有返還予上訴人，是段期間係無權占有租賃標的房屋，無法律上原因受有相當於租賃標的房屋租金之利益甚明。本院審酌顏貰讀承租租賃標的房屋並非供居住使用，此觀卷附相片顏貰讀在租賃標的房屋正面外牆設置招牌、後面外牆懸掛大型布幕廣告即明（見原審卷第一九一頁、二審卷第六九頁），參諸租賃標的房屋位在臺北市中山區長春路與南京東路三段二二三巷交岔路口，鄰近復興北路，為二層樓獨棟建物，而長春路為雙向四線道，南京東路三段二二三巷為單行道，復興北路為雙向七線道，位處臺北市工商交通繁忙之區域，周邊商店林立、人車往來頻繁，此為週知之事實，且本件租約約定之每月租金數額為八萬三千五百七十一元【小數點以下四捨五入】（計算式：「全年租金總額」一百萬二千八百五十元，除以全年十二個月），本院認顏貰讀無權占用租賃標的房屋所受利益及上訴人所受損害，均以本件租約租金標準計算為適當。則上訴人依民法第一百七十九條規定請求顏貰讀自一０九年一月二十八日起至二月二十一日返還租賃標的房屋之日止共二十五日相當於租金之不當得利六萬八千五百零一元【小數點以下四捨五入】（計算式：「年租金總額」一百萬二千八百五十元，乘以「日數」二十五日，除以全年日數三六六日），尚無不合。
４租賃標的房屋回復原狀費用①本件租約第十二條約定：「房店屋有改裝設施之必要時，
乙方必須取得甲方之同意後才得自行裝設‧‧‧乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀」；第二十條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方處置，清潔處理廢棄物所需費用，均由乙方負責賠償‧‧‧」；第二十四條約定：「本租屋於簽租約前十日才剛全部重新裝修完成‧‧‧乙方於租約期滿前或終止租約前，應將房屋騰空、整潔、無損、回復原狀，包括重新粉刷全部牆壁、重新鋪店面塑膠地磚‧‧‧室內外地面清洗乾淨、廣告牌等懸掛物須清除乾淨，並用原建材修復毀損部分後，始退還押租保證金，否則甲方亦得先由押租保證金中代為扣除上述清理與修理費用，再退還剩餘押租保證金」；第二十九條約定：「本租賃屋樓房‧‧‧後面（南邊）外牆壁乙方不得有廣告招牌及廣告布幕纜線等雜物之懸掛‧‧‧乙方於交還房屋須回復原狀，包括其他房屋內外如有損壞應立即修復及比照第二十四條方式退還押租保證金」；第三十條約定：「‧‧‧乙方不可在一樓地面、隔間牆壁‧‧‧等不可有打孔洞、鑿釘等損壞施作‧‧‧乙方如有違反而造成損壞，須負責賠償，並比照第二十四條方式退還押租保證金」（見原審卷第十五至十九、一三九至一四三、一五一、一五三、一五八頁）。
②顏貰讀自一０八年一月間起違反本件租約第二十九條之約定
在租賃標的房屋後面（南側）外牆鑿釘懸掛大型廣告布幕，有相片可稽（見二審卷第六九頁），並為被上訴人所不爭執，前已述及，經上訴人於一０九年二月二十五日僱工拆除，並修補外牆鑿釘破損，支出六千六百一十八元，有施工項片、估價單、收據、統一發票可考（見原審卷第二九頁、二審卷第六九至七三頁），並為被上訴人所不爭執。
③顏貰讀於一０九年二月二十一日將租賃標的房屋返還予上訴
人，並未依約騰空、清潔及修復損壞，經上訴人支出清運費用共二萬九千六百元，室內牆壁修補、粉刷油漆、地面清潔費用共六萬五千元，此亦有相片、收據、報價單、統一發票可按（見二審卷第七五至八五、九五至九七頁），仍為被上訴人所不爭執。至被上訴人指稱上訴人將顏貰讀遺留租賃標的房屋內物品丟棄、造成顏貰讀受有損害部分，要非所問，蓋本件租約第二十條明定顏貰讀遷出後遺留之物均視為廢棄物、任憑上訴人處理，顏貰讀執意將物品留置租賃標的房屋內，致該等遺留物遭上訴人丟棄，顏貰讀縱因而受有損害，亦為其自身行為所導致，於上訴人請求顏貰讀賠償是項清運費用之權利毫無影響。
④綜上，上訴人支出之租賃標的房屋騰空及回復原狀（含拆
除外牆廣告）費用共十萬一千二百一十八元，上訴人依本件租約前開約款請求顏貰讀如數給付，仍屬有據。
５相當於外牆廣告租金之不當得利
本件租約第二十九條明示顏貰讀不得在租賃標的房屋後面（南側）外牆懸掛廣告布幕，顏貰讀竟自一０八年一月間起違反該條約定利用租賃標的房屋後面（南邊）外牆懸掛廣告布幕，迄至一０九年二月二十五日始經上訴人僱工拆除，迭已提及，而該外牆廣告每月之租金為一萬二千元，已經被上訴人肯認屬實（見二審卷第一三八頁筆錄），則顏貰讀無法律上原因受有使用該外牆懸掛廣告布幕之利益、致上訴人損失是段期間該外牆廣告租金之損害，自一０八年二月一日起計至一０九年二月二十五日止共約十二‧八六個月期間，顏貰讀受有相當於外牆廣告租金之利益為十五萬四千三百二十元（計算式：「每月外牆廣告租金數額」一萬二千元，乘以「使用期間」十二‧八六月），上訴人僅請求顏貰讀返還十三萬二千元，自無不合。
６律師報酬
本件租約第十六條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願意賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之律師費用‧‧‧均由乙方負責賠償」（見原審卷第十七、一四一、一五三頁）；而上訴人因顏貰讀未依本件租約繳付租金、支付水電費、將租賃標的回復原狀返還上訴人及違約利用租賃標的房屋南側外牆懸掛廣告布幕，委請律師為訴訟代理人，提起本件訴訟而支出一審律師報酬十二萬元，有收款明細收據可佐（見原審卷第一六一頁），上訴人依前開約定請求顏貰讀如數負擔，仍無不合。被上訴人雖辯稱我國民事訴訟並未強制律師代理，本件租約關於負擔律師費之約定不合理，上訴人支出之律師費用高於行情，且顏貰讀一審已經獲勝訴判決，自無庸負擔律師報酬云云；惟法律及訴訟均為專門知識，非一般人所熟稔，但不動產租賃所生之民事糾紛，不唯牽涉財產價額較高、金額較大，且通常需經由法院始能確實伸張或保障權利，不動產租賃契約之當事人自有由具備法律及訴訟專門知識之人協助之必要，而律師係為貫徹憲法保障之人民訴訟權所設之專門職業，由國家設立標準、舉行考試、發給執照，民事訴訟法第一編總則第二章當事人第四節訴訟代理人，亦明定訴訟代理人原則應委任律師為之，則不動產租賃契約當事人就因契約涉訟委任律師所支出報酬之負擔預為約定，無悖於強制規定或公序良俗，依私法自治原則，應屬有效而得拘束當事人；被上訴人就所謂上訴人所支出之律師費用高於行情一節，並未提出任何證據以實其說，亦難遽採；至顏貰讀應否負擔上訴人之第一審律師報酬，係由本院依上訴人是項請求之請求權基礎是否有據為斷，不以上訴人第一審勝敗為斷，故被上訴人此節所辯，仍非有據。
７被上訴人又辯稱上訴人以起訴狀提前終止本件租約，依本
件租約第二十三條約定，顏貰讀僅需賠償九萬五千五百元云云，仍無可採，蓋本件租約第二十三條係約定：「乙方於租賃期間內非經甲方書面同意不得提前終止合約‧‧‧乙方即使經甲方書面同意提前終止租約，不論任何理由仍需賠償甲方新臺幣玖萬伍仟伍佰元整之違約損失賠償金（提前終止租約致出租人預期可得租金之損失額）」（見原審卷第十七、一四一、一五三頁），亦即是條約定之九萬五千五百元違約金，係以顏貰讀提前終止本件租約經上訴人同意為前提。本件租約非因顏貰讀提前終止經上訴人同意，而係顏貰讀違約積欠租金經上訴人終止，前曾載明，自無本件租約第二十三條約定之適用。
８綜上，顏貰讀應給付上訴人之數額為①一０八年十二月十四
日起至一０九年一月二十七日止之租金十二萬三千六百三十九元、②一０九年二月二十一日以前租賃標的房屋之水電費八千二百一十七元、③一０九年一月二十八日起至二月二十一日止相當於租賃標的房屋租金之不當得利六萬八千五百零一元、④租賃標的房屋騰空及回復原狀（含拆除外牆廣告布幕）費用十萬一千二百一十八元、⑤一０八年一月間起至一０九年二月二十五日止相當於外牆廣告租金之不當得利十三萬二千元、⑥上訴人因顏貰讀違約委請律師提起本件訴訟支出之律師報酬十二萬元，合計五十五萬三千五百七十五元。
（四）押租保證金抵償範圍及順序１本件租約第六條約定押租保證金於顏貰讀遷空並回復原狀
點交還租賃標的房屋予上訴人後方退還，第二十四條、第二十九條、第三十條亦明定以押租保證金抵付租賃標的房屋回復原狀修復及拆除外牆廣告之費用，是顏貰讀所交付之押租保證金三十一萬元依約應優先抵償④顏貰讀騰空及回復原狀修復租賃標的房屋以及拆除廣告布幕費用共十萬一千二百一十八元後，如有剩餘，方得用以抵償其他對上訴人之債務，且以因本件租約所生債務為優先，其他債務次之。
２又對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償
人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務，民法第三百二十一條亦有明定，則押租保證金抵充④騰空及回復原狀修復、拆除廣告布幕費用十萬一千二百一十八元債務後，其他債務之抵充順序，應依顏貰讀指定之順序，而顏貰讀指定之抵充順序為①租金、⑤相當於外牆廣告不當得利或損害賠償、②水電費、③相當於租賃房屋租金之不當得利、⑥律師費，是依序再抵充①租金十二萬三千六百三十九元後，僅能抵銷⑤相當於外牆廣告租金之不當得利其中八萬五千一百四十三元，剩餘四萬六千八百五十七元及②水電費八千二百一十七元、③相當於租賃房屋租金之不當得利六萬八千五百零一元、⑥律師費十二萬元、計二十四萬三千五百七十五元未能抵償。
（五）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。上訴人於一０九年一月八日起訴請求被上訴人連帶給付積欠租金、水電費、相當於租金之不當得利、回復原狀費用等共一百一十四萬六千九百六十二元，起訴狀繕本於同年三月二十日送達顏貰讀（見原審卷第六三頁送達證書），於同年三月四日送達李慧蓮（見原審卷第六五頁送達證書），而相當於外牆廣告租金之不當得利、相當於租賃房屋租金之不當得利、律師費均為給付無確定期限者，被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即顏貰讀部分自一０九年三月十七日起、李慧蓮部分自一０九年三月五日起，負遲延責任。
五、綜上所述，顏貰讀於一０七年十二月十四日邀同李慧蓮為連帶保證人，與上訴人訂立本件租約，約定由顏貰讀向上訴人承租租賃標的房屋，租賃期間二年，顏貰讀未依約給付第二年租金，本件租約於一０九年一月二十七日經上訴人合法終止，顏貰讀應給付上訴人①一０八年十二月十四日起至一０九年一月二十七日止之租金十二萬三千六百三十九元、②一０九年二月二十一日以前租賃標的房屋之水電費八千二百一十七元、③一０九年一月二十八日起至二月二十一日止相當於租賃標的房屋租金之不當得利六萬八千五百零一元、④租賃標的房屋騰空及回復原狀（含拆除外牆廣告布幕）費用十萬一千二百一十八元、⑤一０八年一月間起至一０九年二月二十五日止相當於外牆廣告租金之不當得利十三萬二千元、⑥上訴人因顏貰讀違約委請律師提起本件訴訟支出之律師報酬十二萬元，合計五十五萬三千五百七十五元，經以押租保證金三十一萬元抵充④租賃標的房屋騰空及回復原狀修復（含拆除廣告布幕費用）、①租金十二萬三千六百三十九元後，僅能抵銷⑤相當於外牆廣告租金之不當得利其中八萬五千一百四十三元，剩餘四萬六千八百五十七元及②水電費八千二百一十七元、③相當於租賃房屋租金之不當得利六萬八千五百零一元、⑥律師費十二萬元、計二十四萬三千五百七十五元未能抵償，顏貰讀尚積欠上訴人二十四萬三千五百七十五元。從而，上訴人依本件租約各項請求權、民法第一百七十九條規定請求被上訴人連帶給付二十四萬三千五百七十五元，及顏貰讀部分自一０九年三月二十一日起、李慧蓮部分自一０九年三月五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審駁回上訴人前開請求，非無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當、求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 李家慧
法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書記官 顏子薇