臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第487號上 訴 人 簡瑋汝訴訟代理人 沈濟民律師視同上訴人 葛至剛被 上訴人 郭玉香訴訟代理人 郭金賜
郭玉秀上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國109年8月28日本院新店簡易庭109年度店簡更一字第1號第一審判決提起上訴，被上訴人則減縮起訴聲明，本院於110年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人及視同上訴人連帶給付超過新臺幣柒拾玖萬參仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判(除減縮及確定部分外)之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審(除減縮及確定部分外)、第二審訴訟費用由上訴人及視同上訴人連帶負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第56條第1項第1款前段規定自明。又債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人方屬必須合一確定，應適用上開規定。查，被上訴人起訴主張上訴人邀同原審共同被告葛至剛（下稱葛至剛）為向其承租門牌編號新北市○○區○○路00巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之連帶保證人，兩造及葛至剛因此簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），嗣上訴人未依約給付租金，於系爭租約終止後，仍拒不搬遷，上訴人及葛至剛應連帶清償欠租、管理費及返還不當得利，經原審判命上訴人與葛至剛連帶給付被上訴人新臺幣（下同）82萬5,000元後，上訴人以非僅基於其個人關係之抗辯（見本院卷第210至211頁）事由提起上訴，形式上有利於未提起上訴之葛至剛，且本院審理結果，認上訴為一部有理由，一部無理由（詳後述），依上說明，上訴效力及於未上訴之葛至剛，爰併列葛至剛為視同上訴人(下稱葛至剛為視同上訴人)，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定，且依同法第436條第2項，於簡易訴訟程序準用之。查，被上訴人於原審起訴請求上訴人及視同上訴人連帶給付欠租及不當得利88萬元、管理費3萬2000元，經原審判命其2人連帶給付82萬5000元不當得利，嗣於本院就不當得利部分，改為請求79萬5000元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
三、視同上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人於106年2月17日邀同視同上訴人為連帶保證人，向伊承租系爭房屋，約定每月租金3萬元，租賃期間自106年3月10日起至111年3月10日止，伊、上訴人及視同上訴人並訂有系爭租約。詎上訴人於承租後，以系爭房屋有多處壁癌為由，拒付租金，伊乃找人修繕，並同意上訴人扣抵106年5月份應給付之2萬元租金作為維修費用，然上訴人仍藉詞拒付租金及管理費，伊於106年8月10日以欠租4個月以上為由終止系爭租約，上訴人仍不遷讓返還系爭房屋，應與視同上訴人連帶給付自106年7月8日起至108年9月20日止之不當得利79萬5,000元。爰依民法第179條規定及系爭租約第16條約定，求為命上訴人與視同上訴人連帶給付79萬5,000元之判決（原審駁回106年5月至7月7日之欠租5萬5,000元、106年3月至108年10月之管理費3萬2,000元之請求，未據被上訴人聲明不服；108年9月21日至10月22日止之3萬元不當得利，經被上訴人減縮起訴聲明，如前壹、二所述，均非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭房屋之壁癌瑕疵範圍廣及地下室至3樓臥室、走廊、車庫，且壁癌原因為系爭房屋結構體裂縫造成，非伊管理使用不當所致，是被上訴人交付之系爭房屋並未保持合於約定之用益狀態，不合於債之本旨，已構成債務不履行，則伊占用系爭房屋與租金間並無對價關係存在，得本於同時履行抗辯拒絕租金之給付，本於同理類推適用，伊於系爭租約終止後雖繼續占用系爭房屋，尚不得認伊有得利之情事存在；此外，伊因系爭房屋潮濕、嚴重滲漏之重大瑕疵，致使伊滑倒受傷，因而摔壞價值120萬元之青銅器(下稱系爭青銅器)，且伊原購之展示櫃、珠寶櫃、藝品、led投射燈(下稱系爭物件)總架25萬元，亦因潮濕而全數發霉，計受有145萬元之損害(下稱系爭損害)。是縱認伊有得利，前開被上訴人債務不履行情事業已使伊受有系爭損害，伊得以系爭損害與被上訴人對伊主張之不當得利金額予以抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即命上訴人與視同上訴人連帶給付被上訴人82萬5,000元，駁回其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴(被上訴人減縮關於不當得利之請求，對於原審駁回欠租、管理費及其餘不當得請求部分，亦未聲明不服，均如前述)，並上訴聲明為：㈠原判決(除減縮部分外)不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查，被上訴人、上訴人與視同上訴人前於106年2月17日成立系爭租約，嗣106年7月7日上訴人以存證信函向被上訴人表示系爭房屋有潮溼及壁癌等瑕疵，不再承租，然仍占有系爭房屋，被上訴人續於106年8月10日終止系爭租約，上訴人迄至108年9月20日始搬離系爭房屋，將系爭房屋之遙控器及大門鑰匙交與本院民事執行處;另系爭房屋因地震、搖動、荷重等原因而造成屋內多處地方有壁癌，又因鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長，系爭房屋內因而有多處瑕疵（下合稱系爭壁癌等瑕疵，詳細如附表所示），且瑕疵未經修繕完成等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、存證信函及回執、台灣營建防水技術協進會(下稱台灣防水協進會)108年3月25日鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)、本院107年3月15日現場勘驗筆錄及照片在卷可稽(見店簡卷一第4頁至第8頁、第52頁至第62頁、店簡卷二第47頁至第115頁、店簡卷一第137頁至第165頁)，且經本院調取108年度司執字第62430號卷核閱無誤，堪信為真實。
五、本院之判斷被上訴人主張上訴人於系爭租約終止後，繼續占用系爭房屋，應依民法第179條規定返還相當於租金之不當得利79萬5,000元，葛至剛亦應依系爭租約第16條約定負連帶之責等情，上訴人雖不爭執系爭租約業經終止，惟否認受有利益，並以前揭情詞置辯。茲查：
㈠、上訴人是否受有相當於租金之不當得利79萬5,000元?
1.按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，此觀民法第432條規定自明。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455條前段、第179條前段定有明文。次按不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利，又無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額(最高法院106年度台上字第461號判決、109年度台上字第2350號裁定參照)。
2.被上訴人主張上訴人於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋，已受有相當於租金之不當得利等語。查，系爭房屋有壁癌等畸形，且範圍廣及地下室至3樓臥室、走廊、車庫，而有修繕必要（詳如後附附表成因分析所示），業經原審囑託台灣防水協進會鑑定在案，並有系爭鑑定報告可參；而上訴人於系爭租約成立後之106年7月7日，即以系爭房屋有壁癌、潮濕及滲漏等瑕疵未能完成修繕為由，向被上訴人表達不再承租之意，惟仍繼續占用系爭房屋，直至108年9月20日始搬離並交還遙控器及鑰匙等情，亦如前述，上訴人抗辯系爭租約業經其於106年7月7日終止（此為被上訴人所未爭執），自堪採之。依前揭規定及說明，應認自106年7月8日起，上訴人已無繼續占用系爭房屋之法律上原因，並因此受有相當於26個月又13天（即106年7月8日至108年9月20日）租金之利益，共計為79萬3,000元（計算式：3萬元×26個月﹢3萬元×13/30=79萬3,000元）。雖上訴人辯以：系爭房屋因系爭壁癌等瑕疵而未能合於使用收益，其得拒絕租金之給付，且其占用系爭房屋與租金間亦應無對價關係存在，自不能認為其有得利情事存在；縱有得利，亦得類推適用同時履行抗辯，拒絕給付不當得利等語（見本院卷第211頁、第229頁至第231頁），然如前述，系爭租約已於106年7 月7日終止，上訴人應即遷讓返還系爭房屋予被上訴人，卻繼續占用至108年9月20日始交還遙控器及鑰匙，於106年7月8日至108年9月20日之期間受有使用該房屋之利益，致被上訴人受有此段期間無法使用該房屋之損害，自應償還相當於租金之利益。上訴人以其無權占用與租金間無對價關係，抗辯並未受有利益云云，顯不足採。又所謂同時履行抗辯，係以一方之給付與他方之給付，係因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，且兩項給付立於互為對待給付之關係者為限。上訴人既係因無權占有系爭房屋而受有利益，致被上訴人受有不能使用收益系爭房屋之損害，亦即上訴人非因系爭租約對被上訴人負有債務，其所負給付義務與其辯稱被上訴人之租賃物保持義務，兩者顯非基於同一契約所生對價關係之對待給付，此與民法第264條第1項規定情況顯為不同，自非相類案件，欠缺類推適用之基礎，而無類推適用同時履行抗辯權之餘地。是上訴人此部分所辯，亦無可採。因此，上訴人受有106年7月8日起至108年9月20日止相當於租金之不當得利79萬3,000元。
㈡、上訴人所為抵銷抗辯，是否有理?
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項固定有明文。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定。上訴人所為之抵銷抗辯，既經被上訴人否認，則上訴人自應先就其所主張抵銷之債權及數額確實存在之事實，負舉證之責。
2.上訴人辯稱系爭房屋有壁癌、潮溼及滲漏等瑕疵，顯未提供合於約定使用收益之租賃物，亦未於租賃關係存續中保持之，致其置於系爭房屋內之物品受損等語，已為被上訴人否認，觀之上訴人所提用以證明損害之天主教耕莘醫療財團法人耕莘醫院(下稱耕莘醫院)106年12月25日乙診字第1061225047號乙種診斷證明書(下稱系爭診斷證明書)、耕莘醫院醫療單據、系爭物件及系爭青銅器照片23張(見本院卷第137頁、第139頁、第113頁至第133頁、第147頁至第153頁)，並無法得知上訴人確係因系爭壁癌等瑕疵至磁磚鬆脫而滑倒，進而致系爭青銅器因此摔壞，亦無法證明照片所示物件之霉斑係前所述壁癌等瑕疵所致，自難逕認上訴人因承租系爭房屋而受有如其所述之損害。至證人范乃中於原審僅就是否交付1萬元租金之事實作證(見原審卷第180頁至第181頁)，仍不足證明上訴人所辯物品因潮濕毀損之情形。就此，上訴人雖於本院聲請訊問證人林金鵬及范乃中(見本院卷第107頁至第109頁)，然系爭租約早已經上訴人於106年7月7日終止，前已敘及，被上訴人自106年7月8日起即無提供租賃物予上訴人使用之義務，縱上訴人確受損害，被上訴人亦不負不完全給付之責，自無訊問其二人之必要。因此，上訴人依民法第227條第1項(給付遲延)之規定，請求被上訴人賠償損害，進而抵銷，自屬無理。
六、綜上所述，上訴人所辯既非可採，依民法第179條規定及系爭租約第16條約定，請求上訴人與視同上訴人連帶給付79萬3,000元(除被上訴人減縮及未聲明不服部分外)，於法有據，應予准許；逾此部分之請求，則非有據，不應准許。原審命上訴人及視同上訴人連帶給付逾79萬3,000元之不應准許部分，為上訴人、視同上訴人敗訴之判決，並為准免假執行宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原判決為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
民事第六庭審判長 法 官 許純芳
法 官 石珉千法 官 汪曉君以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
書記官 洪仕萱附表：
樓層 漏水形式 成因分析 備註 1F車庫 牆面、天花板油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成2F露台、外牆混凝土結構體產生裂縫，致使下雨時雨水水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花板、牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長。 建議1F車庫整間施作修繕 3F臥室 牆面、天花板油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成屋頂混凝土結構體產生裂縫，加上鋪面層因水泥砂漿老化、破裂，致使下雨時雨水水份滲入使防水層長期浸濡水中，且雜草叢生根莖釋放高酸性水份侵蝕破壞，致使防水層老化、破損，致使水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花板、牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長。 建議屋頂防水需重新施作及3F臥室整間施作修繕 2F樓梯間 牆面油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成屋頂混凝土結構體產生裂縫，加上鋪面層因水泥砂漿老化、破裂，致使下雨時雨水水份滲入使防水層長期浸濡水中，且雜草叢生根莖釋放高酸性水份侵蝕破壞，致使防水層老化、破損，致使水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）。 建議損壞部位施作修繕 2F臥室 牆面、天花板油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成3F露台、外牆混凝土結構體產生裂縫，致使下雨時雨水水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花板、牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長。 建議2F臥室整間施作修繕 2F走廊 牆面、天花板油漆剝落 可能因局部油漆附著力不足或外力影響造成油漆剝落。 建議損壞部位施作油漆 1F樓中樓 天花板油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成2F露台混凝土結構體產生裂縫，致使下雨時雨水水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花板長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長。 建議1F樓中樓天花板全面施作修繕 1F客廳 牆面油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成2F陽台、外牆混凝土結構體產生裂縫，致使下雨時雨水水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長。 建議損壞部位施作修繕 地下室 牆面、天花板油漆剝落、壁癌 研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成外牆混凝土結構體產生裂縫，致使下雨時雨水水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花板、牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長。 建議損壞部位施作修繕