臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第489號上 訴 人 景德大廈住戶管理委員會法定代理人 陳栢齡訴訟代理人 蔡美淑
王博強被 上訴人 宋鍾昭美訴訟代理人 蘇奕全律師
宋鳳霖劉世恒上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國109年7月21日本院臺北簡易庭108年度北簡字第15713號第一審判決，提起上訴，本院於民國110年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾萬零叁佰元，及自民國一０八年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：伊係景德大廈住戶管理委員會（下稱景德大廈管委會），被上訴人為景德大廈門牌號碼臺北市○○○路○段000號1樓（下稱系爭房屋）之區權人（下稱區權人），並將系爭房屋出租予訴外人丹堤咖啡食品股份有限公司（下稱丹堤咖啡），每月應繳之管理費為新臺幣（下同）5,110元(計算式：每坪96元×53.22坪＝5,110元)，惟被上訴人每月僅繳納管理費3,410元，尚欠民國101年6月至108年7月止之管理費差額共計146,200元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：
被上訴人應給付上訴人146,200元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
貳、被上訴人則以：系爭房屋自78年起即作為辦公室使用，當時承租系爭房屋之訴外人高士公司對於管理費為每坪60元計算曾表示異議，嗣經景德大廈管委會召開3次會議，考量系爭房屋並無使用公共設施，故81年10月9日決議由每坪60元調降66.7％為每坪40元，故斯時上訴人之管理費為每月2,129元（計算式：40元×53.22坪＝2,129元）。又依據景德大廈94年10月29日召開之94年度第2次區權人會議（下稱系爭94年度第2次區權人會議），決議自94年11月起調漲管理費「住家」為每坪40元；「公司行號」為每坪96元，然因又考量系爭房屋位於1樓，並無使用公共設施及電梯設備等，且以往1樓管理費本較其他樓層調降約66.7％，是系爭房屋依建物登記面積53.22坪計算，管理費由每月5,110元（計算式：96元×5
3.22坪＝5,110元）調降為每月3,410元（計算式：5,110元×6
6.7％＝3,410元）。另由先前上訴人向被上訴人起訴請求給付94年11月至96年6月間短付之管理費，業經兩造於本院以97年度北小字第598號（下稱系爭和解事件）成立和解，而和解內容亦係以每月3,410元計算管理費，足見被上訴人每月應繳納之管理費確實為3,410元。再景德大廈101年4月28日100年度第2次區權人會議（下稱系爭100年度第2次區權人會議）雖決議調漲被上訴人系爭房屋管理費以公司行號每坪96元計算（下稱系爭調漲決議），然該次會議既係依公寓大廈管理條例第32條規定對於「247-1F丹堤咖啡管理費討論案」所重新召集之會議，則上訴人就「247-1F丹堤咖啡管理費討論案」先前確實未獲區權人會議決議及已踐行公寓大廈管理條例第32條第2項、第3項規定之程序，將會議紀錄送達各區權人表示意見，且書面反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數等節先行舉證說明，否則系爭調整決議不得視為成立。此外，系爭房屋並未使用景德大廈之公共設施及電梯設備，然上訴人所提出之系爭100年度第2次區權人會議資料僅臚列「調漲247-1F丹堤咖啡管理費」討論事項，卻就系爭房屋已適用優惠管理費多年暨其原因隻字未提，此由證人即景德大廈之住戶林宜甄亦證稱不知系爭房屋適用優惠管理費多年，且就系爭調漲決議之討論過程全無印象，足證上訴人就爭調漲決議之作成未給予被上訴人、丹堤咖啡表示意見並參與實質討論之機會，鑒於管理費之收取應符合使用者付費之公平原則，調漲管理費亦需有正當且必要之理由，不得以損害他人為主要目的，更不得以多數決方式形成少數區權人不利之分擔決議或約定，上訴人既未能舉證針對系爭房屋調漲管理費符合公寓大廈管理條例所揭櫫之公平、必要等原則，該調漲決議自難認合法，況被上訴人亦已於101年6月至108年7月以每坪3,410元繳納管理費，被上訴人自無短付上訴人上開期間管理費之可言。退步言，縱認系爭調漲決議合法成立，依民法第126條之規定，上訴人亦不得向被上訴人請求逾5年以上之管理費資為抗辯。
叁、原審就上訴人之請求為全部敗訴之判決，上訴人不服，提起
上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人146,200元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、兩造不爭執事項：被上訴人為景德大廈系爭房屋之區權人，101年6月至108年7月間被上訴人係將系爭房屋出租予丹堤咖啡，被上訴人已繳納每月管理費3,410元。上訴人就系爭房屋前於97年間曾向被上訴人起訴請求給付94年11月至96年6月間短付之管理費，經兩造於97年6月3日成立和解等情，此有系爭房屋所有權狀、系爭房屋建物登記謄本及和解筆錄等在卷可稽（見原審卷第49至51頁、第55頁），且為兩造所不爭執，此部分堪信為真實。
二、本院之判斷：㈠上訴人固主張系爭94年第2次區權人會議已決議通過調整管理
費「住家」為每坪40元、「公司行號」為每坪96元，且自94年11月1日起實施，故自94年起被上訴人每月應繳納管理費即為5,110元（計算式：每坪96元×53.22坪＝5,110元），又系爭和解事件上訴人同意94年11月至96年6月間之管理費以每月3,410元計算，乃上訴人當時未實際核算被上訴人系爭房屋之面積所致，並非區權人決議同意調降被上訴人之管理費等語。然根據81年1月臺北市景德大廈管委會收據記載：「高士公司53.22坪53.22×40＝2128.8每月2,129元」（見原審卷第69頁）、81年10月9日臺北市景德大廈管委會第5屆5次委員會會議記錄記載：「…二、工作報告：1.『高士公司』積管理費案，經上屆委員決議『調降』為每坪40元後，欠費已全部繳清。…」（見原審卷第73頁）、87年8月15日決議通過之臺北市景德大廈住戶規約第20條（管理費）記載：「…關於管理費之數額，授權『管理委員會』決議定之，並送請區權人會議備查。」（見原審卷第325頁），亦即管理費數額由管委會決議定之。又參諸87年12月28日臺北市景德大廈第1屆住戶管委會第6次定期會議議事錄記載：「…貳、討論事項…二、「咖啡人」應繳納管理費數額案.討論結果：前管委會曾經決議，因該戶『不使用本大廈之公共設施』，故『僅收取』管理費每坪40元。…」等語（見原審卷第75至76頁）、88年6月14日北市景德大廈第1屆住戶管委會第9屆定期會議議事錄記載：「…提供垃圾袋予〝咖啡人〞：討論結果：前管委會曾經決議，因該戶『不使用本大廈之公共設施』，故『僅收取』管理費每坪40元，現亦不提供垃圾袋予該戶。…」等語（見原審卷第79頁），堪認被上訴人辯稱系爭房屋自78年起作為辦公室使用，當時承租系爭房屋之高士公司對於管理費每坪60元計算曾表示異議，嗣經管委會考量系爭房屋位於1樓，並無使用公共設施及電梯等設備，決議由每坪60元調降66.7％為每坪40元，故被上訴人於81年起所繳納之管理費每月為2,129元（計算式：53.22坪×40元＝2,129元）等情為真實。另審諸96年7月13日96年度景德字第000000-0號函記載：「…說明：…二、另94年10月29日召開之本大廈94年度第2次區權人會議決議通過調整管理費在案，即住家調整為每月每坪新臺幣40元，公司行號調整為每坪96元，並自同年11月1日起實施。三、依據前揭區權人會議之決議，貴住戶（臺北市○○○路0段000號1樓）每月管理費應自94年11月1日起調整為3,410元，累計尚未繳付之管理費為2萬5,600元已逾2期以上之金額。…」等語（見原審卷第87頁），是上開函文既載明「調整」被上訴人每月管理費為3,410元，而非以公司行號每坪96元計算被上訴人系爭房屋之管理費【若以每坪96元計算，系爭房屋之管理費應為5,110元（計算式：每坪96元×53.22坪＝5,110元，元以下4捨5入）】，參以系爭100年度第2次區權人會議紀錄記載：「…第三案：247-1F丹堤咖啡管理費討論案。決議：贊成『維持目前收費（每坪/64元）』有8票及區分所有權權比例9.6％，贊成調整公司收費（每坪/96元）有46票及區分所有權比例79.7％，廢票5票及區分所有權比例9.1％，棄權1票及區分所有權比例1.5％。本案贊成公司收費每坪96元已達法定數額符合規定，決議通過本大廈247-1F丹堤咖啡之管理費每坪應繳新臺幣96元。…」等語（見本院108年度司促字第13654號卷【下稱司促卷】第57頁），而上開會議紀錄所載「維持目前收費每坪/64元」即係以公司行號每坪96元調降66.7％所得出之結果（計算式：每坪96元×66.7％＝64元），足認系爭94年度第2次區權人會議決議調整公司行號管理費為每坪96元部分並不包含被上訴人系爭房屋管理費在內，斯時被上訴人系爭房屋之管理費仍沿襲先前景德大廈管委會之決議以公司行號每坪96元調降66.7％之方式計算，是上訴人主張依系爭94年度第2次區權人會議決議被上訴人自94年11月起即應以每坪96元繳納管理費，尚難憑採。
㈡上訴人又主張依據系爭100年度第2次區權人會議決議，被上
訴人系爭房屋之管理費自101年6月起亦應以公司行號每坪96元計算，即每月管理費為5,110元（計算式：每坪96元×53.22坪＝5,110元，元以下4捨5入），然為被上訴人所否認，並辯稱：系爭100年度第2次區權人會議既係因前次區權人會議未獲致決議而重新召集會議，上訴人即應提出前次區權人會議曾就「丹堤咖啡管理費討論案」召集會議，且未依法獲致決議，及就系爭100年度第2次區權人會議之會議紀錄已依法送達於各區權人並已公告，且會議紀錄送達後7日內未有一定比例之區權人以書面表示反對意見，與針對系爭房屋調漲管理費合於公寓大廈管理條例所揭櫫之公平、必要等原則等情舉證說明，否則系爭100年度第2次區權人會議關於系爭調漲決議不得視為成立等語。茲就系爭100年度第2次區權人會議關於系爭調漲決議是否成立、上訴人主張被上訴人應依據系爭100年度第2次區權人會議決議調漲後每坪96元之標準計算管理費有無理由、如有，被上訴人所應給付之金額若干，分述如下：
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第31條、第32條及第34條第1項分別定有明文。又稽諸94年10月29日修正、102年7月27日修正、104年1月10日修正之景德大廈住戶規約第5條「區分所有權人會議之決議方式」第2項規定：「其他事項決議方式：區分所有權人會議就其他事項之決議方式，應有區分所有權人2分之以上及其區分所有權比例合計2分之1以上出席，以出席人數2分之1以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權2分之1以上同意行之。」、第3項規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其決議應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議。」、第4項規定：「第3項決議之會議記錄應載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後10日內送達各區分所有權人並公告之。各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」、第7條「區分所有權人會議之送達公告」規定：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。…」，堪認應係比照上開公寓大廈管理條例之規定而訂定。是依上開規定意旨，區權人會議決議如係依公寓大廈管理條例第31條規定程序成立，其會議紀錄依同條例第34條第1項規定送達各區權人，屬區權人會議附隨之通知義務，非該區權人會議決議成立之構成要件，與該會議決議之效力無涉；惟區權人會議如係依同條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時，則須踐行同條第2項規定，將該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區權人後，各區權人於7日內以書面表示反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立，此為法律明文規定之成立要件。而景德大廈100年度第1次區權人會議（下稱系爭100年度第1次區權人會議）確經景德大廈管委會於101年2月14日發出書面之開會通知、同年2月25日召開，惟因出席區權人未達法定人數而流會，有系爭100年度第1次區權人之會議通知函、出席名冊、會議紀錄暨其張貼之公告照片在卷可稽（見本院卷第25至53頁），堪認系爭100年度第2次區權人會議係因前次即系爭100年度第1次區權人會議就同一議案未獲致決議而重新召集會議無誤。
⒉又系爭100年度第2次區權人會議係經景德大廈管委會於101
年4月16日分別以張貼公告與寄送書面通知之方式，通知各區權人於101年4月28日9時，在空軍官兵活動中心2樓會議室召開，而會議當日係由出席區權人計60人（含委託書）即已達區權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上之出席，並以出席人數區分所有權合計過半數（即有46票及區分所有權比例79.7%）贊成調整公司收費（每坪96元），決議通過系爭房屋之管理費每坪應繳96元等情，除有系爭100年度第2次區權人會議之開會通知暨中華民國郵政交寄大宗掛號函件執據、會議出席人員名冊等附卷可參（見本院卷第55至75頁）外，並有該次會議之會議紀錄在卷可佐（見本院卷第79至81頁）。而系爭100年度第2次區權人會議紀錄，上訴人除於101年5月9日以101景德字第5號書面公告揭示並載明：「本會議記錄請各區權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」等語（見本院卷第77至81頁）外，另分別透過區權人親自領取及於同年5月10以掛號之方式送達予各區權人，亦有系爭100年度第2次區權人會議紀錄應發名冊、中華民國郵政交寄大宗掛號函件執據附卷足憑（見本院卷第83至99頁）。而景德大廈管委會將系爭100年度第2次區權人會議紀錄送達予各該區權人後，復於同年5月23日以101景德字第6號函公告載明：「景德大廈於召開系爭100年度第2次區權人會議後，於法定七日內並無區權人就該會議決議表示反對意見，會議決議成立」等情，則有該公告函文與中華民國郵政交寄大宗掛號函件執據在卷可參（見本院卷第101至103頁）。據此，上訴人既已依上開公寓大廈管理條例第31條、第32條、第34條第1項及94年10月29日修正、102年7月27日修正、104年1月10日修正之景德大廈住戶規約第5條之規定，將系爭100年度第2次區權人會議紀錄依同條例第34條第1項規定送達各區權人，惟並無區權人於收受該會議記錄後7日內以書面方式項提出反對意見，系爭調漲決議自屬遵循公寓大廈管理條例所揭櫫之住民自治自決程序所成立之決議，是被上訴人即應依據該調漲決議每月繳付每坪96元之管理費，被上訴人辯稱系爭調漲決議未經送達，致區權人無從在收受該決議7日內提出書面反對意見等語，尚非可採。
⒊被上訴人雖另辯稱：系爭調漲決議係針對被上訴人系爭房
屋提出之議案，縱經系爭100年度第二次區權人多數決通過亦不符合公寓大廈管理條例所揭櫫之公平、必要等原則而不生效力等語。惟按管理費之收取，在於使管委會有充足之資金為區權人管理社區之公共事務，藉以促進建築物之合理管理使用，如必須依使用者實際上使用公共設施之情節、次數而為不同數額管理費之收取，顯將造成管理上之困難而使管理成本提高（例如必須耗費人力、物力，完整統計區權人使用各公共設施之次數），且如必須就建築物公共設施之各利用行為均強予區別分別計價，住戶亦將因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而難就建築物為合理之使用（例如電梯大樓之住戶使用電梯、樓梯上下樓層，本得由個人依其喜好、需求及生活型態而自由選擇，然如因必須依利用次數計價，而使區權人因考量管理費數額之多寡，而須權衡選擇搭乘電梯或利用樓梯），進而使生活之自由、品質受損，與收取管理費係為促進建築物合理管理使用之宗旨顯然不符，亦難謂可達公平之目的，且其代價亦屬過高而欠缺正當之比例性。從而在實際運作上應僅須區權人經賦予使用各公共設施之權利，對其收取管理費即應具有正當性，而不應以區權人實際上使用公共設施之次數作為認定管理費數額之依據，以免造成管理上不經濟及妨礙區權人生活上合理利用公共設施（臺灣高等法院106年上字第358號判決意旨參照）。而景德大廈自94年10月29日94年度第二次區權人會議決議後，即通過調整管理費住戶每坪40元，公司行號每坪96元，並經上訴人於94年11月1日公告，該社區管理費自94年11月1日起調整為住宅每坪40元、公司行號每坪96元，有台北市景德大廈九十四年度第二次區權人會議紀錄、調漲管理費計費標準之公告在卷可佐（見原審卷第187頁、第195頁），準此，景德大廈所屬之住宅管理費自是日起即調漲為每坪40元，公司行號之管理費則調漲為96元。且與系爭房屋同屬景德大廈一樓公司行號之合作金庫（即臺北市○○區○○○路0段000號、243號、245號，見原審卷第108至111頁）不僅自94年11月1日起即依94年度第2次區權人會議決議之管理費以每坪96元繳付，於101年11月1日後猶每坪繳付96元之管理費，是對系爭房屋收取較低之管理費，不僅違背系爭100年度第2次區權人會議決議所體現住民自決自治之意志，亦對多數同屬公司行號之區權人形成不公平，況景德大廈為一區分所有建物，整棟大樓公共設施之維護是否良好，不僅影響2樓以上之住戶，對於同屬該大樓1樓之系爭房屋之收益、價值亦均有影響，是被上訴人辯稱系爭100年度第二次區權人會議決議係針對系爭房屋所為不平等決議，尚無足採。據此系爭調漲決議，既係依規約之要求，基於公平原則之考量，而由區權人會議決議區權人應收取管理費之標準，並無不當「調漲」被上訴人應繳管理費之情事；且該決議亦未就被上訴人與其他公司行號之區權人為不同之待遇，被上訴人復不能就其何以可繳交較其他公司行號為少之管理費為合理之說明，難認系爭調漲決議，有何權利濫用之情形。另系爭100年度第2次區權人會議已於開會通知函載明會議議題之一係關於系爭房屋管理費之討論案（見本院卷第25頁、第55頁），且系爭100年度第2次區權人會議議案更於該討論案說明記載：宋委員鳳霖（按即被上訴人之夫兼訴訟代理人）另提供資料或現場說明與書面資料等語（見原審卷第163頁），宋鳳霖並提出給景德大廈區權人及住戶的信（見原審卷第151頁），被上訴人亦親自出席系爭100年度第2次區權人會議（見本院卷第75頁），尚難認有被上訴人所指未給予參與機會或實質討論系爭調漲決議之情事。從而系爭100年度第2次區權人會議就系爭房屋所為之調漲決議內容並未違反法令或規約，堪以認定。
⒋承上，系爭調漲決議既已有效成立，上訴人自得依系爭100
年度第2次區權人會議決議向被上訴人請求以每月每坪96元計算之管理費，然因被上訴人自101年6月起至108年7月止均僅依每坪64元標準繳付管理費3,410元，每月尚欠繳1,700元之管理費（計算式：0000－0000＝1,700）。惟按1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號判決意旨參照），而所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605號判決、81年台上字第3004號判決、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2號研討結果參照）。查104年1月10日區權人會議通過增列第16條第27款，及第16條第28款；並自公布日施行之景德大廈住戶規約第十條「 本社區住戶應分擔左列費用」規定：「一、經常管理費：住戶無論遷入與否均應自產權移轉完成日起按月繳交經常管理費，其收費標準按區分所有權人會議決議或管理委員會決議按區所有權持有房屋總坪數共同分擔費用。」（見司促卷第43頁），可見管理費係由區權人按月繳付，確屬不及1年之定期給付債權，依上開規定，上訴人本件請求權時效應為5年。本件上訴人係於108年8月20日向本院聲請支付命令，有民事聲請狀在卷可稽（見司促卷第43頁），上訴人復未能證明其於聲請支付命令前有何其他中斷時效事由，被上訴人既為時效抗辯，上訴人就108年8月20日聲請支付命令起逾5年即103年8月前之管理費請求權即已罹於消滅時效而不得請求，是上訴人僅可請求自103年9月起至108年7月止被上訴人所積欠之管理費100,300元（計算式：1,700×59＝100,300）。
伍、綜上所述：上訴人主張被上訴人應給付自101年6月起至108年7月止，每月所欠繳之管理費1,700元固屬有據，惟被上訴人為消滅時效之抗辯亦有理由。是經扣除已逾5年時效部分之請求後，被上訴人尚應給付上訴人100,300元，及自支付命令聲請狀送達被上訴人之翌日即108年9月10日(見司促卷第115頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，故被上訴人請求在100,300元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分駁回上訴人請求，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，自屬有理，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，此部分上訴應予駁回。
陸、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 15 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 陳宣每法 官 王秀慧以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中 華 民 國 110 年 12 月 15 日
書記官 何明芝