臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第415號上訴人即附帶被上訴人 黃素華訴訟代理人 鄧錦山
李聖鐸律師被上訴人即附帶上訴人 鄧瑋羚訴訟代理人 曾至楷律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國109年7月15日本院臺北簡易庭108年度北簡字第17404號第一審判決本訴部分提起上訴，並為訴之追加，被上訴人就反訴部分並為附帶上訴及訴之追加，本院於110年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人上訴及追加之訴均駁回。
被上訴人附帶上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴（含追加之訴）部分，由上訴人負擔，關於附帶上訴（含追加之訴）部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明定。次按被上訴人以附帶上訴聲明不服之判決，雖須為上訴人所上訴之判決，而其對於該判決聲明不服之部分，則不以上訴人所不服之部分為限。故上訴人在第二審提起一部上訴後，被上訴人得就其他未經上訴人上訴之部分，提起附帶上訴。又附帶上訴乃被上訴人對於所受不利益之第一審終局判決，利用他造提起之上訴程序，附帶聲明不服，而請求第二審法院廢棄或變更原判決之制度。反訴本質上雖屬獨立之訴，但其與本訴之標的或其防禦方法仍應相牽連。倘第一審法院就本訴、反訴部分合併判決，上訴人就本訴部分合法提起第二審上訴後，被上訴人在第二審言詞辯論終結前，得就反訴部分提起附帶上訴（最高法院102年度台簡抗字第140號裁定意旨參照）。查本件上訴人就原判決本訴敗訴部分提起上訴，被上訴人雖於上訴期間屆滿後之民國109年10月22日始就反訴之敗訴部分提起附帶上訴（本院卷第103頁），依前揭規定及說明，仍應予准許。
二、次按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。此規定依同法第436條之1第3項規定，亦為簡易訴訟第二審程序所準用之。查上訴人（即附帶被上訴人，下逕稱上訴人）於原審本訴基於租賃關係，請求被上訴人（即附帶上訴人，下逕稱被上訴人）給付租金及律師費共新臺幣（下同）15萬6000元本息，原審為上訴人本訴敗訴之判決，上訴人就敗訴部分上訴，並於本院審理時，追加請求被上訴人另應給付律師費9萬元本息(見本院卷第21頁)，經核為擴張應受判決事項之聲明，復經被上訴人同意（見本院卷第118頁）；又被上訴人在原審依民法第423條、第227條、第179條規定，反訴請求上訴人應給付被上訴人15萬6143元本息，原審為被上訴人反訴敗訴之判決，嗣被上訴人就反訴敗訴部分附帶上訴後，另追加依民法第347條、第354條第1項、第359條之規定為請求（見本院卷第106、107頁），經核其追加請求之基礎事實與原反訴請求同為上訴人是否應減少租金並予返還被上訴人之爭執。揆諸首揭規定，上開訴之追加均屬合法，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：㈠被上訴人自102年5月16日起，以每月租金2萬元，向上訴人承
租門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期1年，之後每年由上訴人配偶鄧錦山、被上訴人配偶曾至楷（下逕稱其名）各自代理上訴人、被上訴人，按年展延租期，迄至108年12月31日止。兩造協議自103年6月起調整租金為每月2萬2000元，並由鄧錦山於107年8月14日與曾至楷約定，倘若日後提前解約，被上訴人須於3個月前通知上訴人，因兩造就系爭房屋租約展延事宜均係委由兩造配偶於房屋契約租賃契約書（下稱系爭租約）上方簽名，而夫妻間就家庭事務有相互代理權限，故前開應提前3月通知之特約已發生效力。嗣曾至楷於108年5月12日以電話向鄧錦山通知終止系爭租約，但依照提前解約須3個月前通知上訴人之約定，系爭租約應於被上訴人向上訴人通知3個月後即至108年8月12日始發生終止效力。是被上訴人雖於108年6月15日搬離系爭房屋，仍應依系爭租約給付108年7月、8月之2個月租金共4萬4000元，及依系爭租約第12條、第18條之約定，賠償上訴人1個月租金2萬2000元、第一審律師費用9萬元，共計15萬6000元；另亦應賠償第二審律師費用9萬元。
㈡又系爭房屋室內面積約28坪，共有3間起居室供居住使用。主
臥室（即局部漏水區域）包含衛浴約7坪、次臥約5坪、客房約3坪。換言之，系爭房屋漏水區域，僅占系爭房屋可使用區域4分之1，系爭房屋主臥室天花板，經簡易修繕後，即於108年9月1日出租予他人，顯見並無任何影響建物安全結構及承租人健康之虞。系爭房屋因3樓住戶排水不良，於106年12月底造成系爭房屋主臥室天花板漏水，上訴人經被上訴人通知後，隨即於107年1月間派員修繕，惟遭曾至楷拒絕修繕，有訴外人即原審證人莊基森於原審證述可佐。被上訴人雖一再主張107年1月至12月間，主臥室天花板漏水有加劇之情形，然兩造在107年7月14日展延租約時，未曾聽聞被上訴人有反映系爭房屋無法居住之情事。且被上訴人母親李宇明就系爭房屋主臥室漏水區域，實際影響範圍如何，均未能詳實證述，又被上訴人並不願配合系爭房屋之漏水修繕工程，此舉顯與經驗法則相違背，實難謂系爭房屋主臥室天花板漏水有影響被上訴人生活起居，更遑論有「危及」被上訴人安全或健康之程度。
㈢被上訴人稱系爭房屋於106年12月即有天花板油漆嚴重龜裂、
剝落及掉落粉塵情形，嗣經鄧錦山委請莊基森查看後，於107年1月間，建議先將掉漆之部分刮除，但因曾至楷反對故未處理，也無從得知漏水之實際情形。縱認系爭房屋有損害承租人即被上訴人健康或安全之情形，然實因被上訴人不願配合修繕，致系爭房屋漏水損害擴大，本身有可歸責之情。經108年查找漏水原因後，原已約定先用遮罩方式處置，嗣漏水排除後，上訴人後欲請莊基森將遮罩拆除，以重新刮除、上漆，卻遭被上訴人所拒，足使上訴人正當信任被上訴人已不欲行使其權利，其於訴訟中再為主張民法第424條終止租約，即應認有違誠信而權利失效（原審就本訴部分為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴）。並聲明：㈠原判決關於本訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人15萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人9萬元，及自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠兩造明悉租賃系爭房屋僅為被上訴人短期需求，被上訴人日
後因故得隨時提前終止租約，遂僅約定1年之租期、得按年展延，且無押租保證金約定，且嗣有修改、展延租約時，被上訴人均親自洽談並在契約書面載明修改内容。被上訴人於107年7月14日談妥該次修改内容並記載於契約書面，兩造就當年度修改租約之合意應僅以契約書面所載内容為限。詎鄧錦山於107年8月間突以LINE聯絡曾至楷，提及希能搬家前3個月告知，曾至楷僅禮貌性答覆，應不發生代表被上訴人同意修改租約之承諾，且雙方始終未將其主張之修約内容記載於契約書面，鄧錦山自不能遽以其與曾至楷間聯繫内容代替兩造間修改契約之要約及承諾。且一般人均無法理解鄧錦山LINE中所稱「希能搬前三個月先告訴我」，有何徵詢被上訴人修改契約、增加終止契約通知期間之要約成分，遑論被上訴人本人並未為任何承諾，自不能認為兩造就延長通知期間至3個月乙節已有要約及承諾，而達成意思表示合致。縱兩造受系爭租約第18條約定之拘束，系爭租約就「提前多久通知方能終止租約」乙節並無明文，係屬空白無任何約定之狀態，故本件至多僅能回歸民法規定，以系爭租約定有期限，依民法第453條準用同法第450條第3項規定辦理，被上訴人於1個月前通知，即可合法終止系爭租約。鄧錦山於107年8月13日稱「希望」3個月前獲得通知，並非就「約定提前終止條款」之特定法律效果為意思表示，兩造亦無達成合意，充其量僅有「好意施惠」關係，上訴人無從據以請求被上訴人履行及主張債務不履行之損害賠償。從而，兩造並無就提前3個月通知始得終止達成合意，被上訴人依民法第453條準用同法第450條第3項規定，於108年5月12日提前1個月通知原告終止系爭租約，並於108年6月15日清空返還系爭房屋，已合法終止租約，上訴人自無請求被上訴人給付兩個月租金、違約金等權利。縱被上訴人須提前3個月通知方得提前終止租約，惟上訴人既已於108年6月15日點收取回系爭房屋，並得自行使用系爭房屋，於同年6月15日後另行出租系爭房屋予他人使用，在108年6月16日至同年8月15日期間，被上訴人並未使用系爭房屋之情況下，被上訴人即無支付租金對價予上訴人之義務。兩造間租賃法律關係即已於108年6月15日終止，上訴人自不能再以被上訴人未提前3個月通知為由請求給付108年7、8月租金。
㈡又按租賃物如有民法第424條規定危及承租人及其同居人健康
之瑕疵，依同條後段縱承租人已拋棄終止契約權利，亦得終止契約。系爭房屋主臥室自106年12月間發生天花板油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，上訴人於107年12月、108年
2、3月間重塗油漆及以防水塑膠袋遮罩主臥室天花板，惟油漆剝落情況反而加劇，發生大面積發霉，108年4至6月間甚至延伸至塑膠袋遮罩範圍外，且袋內水氣堆積，彼時被上訴人之女僅為5、6個月之新生兒，被上訴人全職在家照顧新生兒，終日生活在空氣中佈滿無數黴菌孢子之環境，衡以新生兒之免疫系統等尚未生長健全，且極易蒙受黴菌孢子等過敏原之侵襲，造成新生兒過敏、氣喘甚或罹患慢性疾病等病症，縱成年人亦可能吸入黴菌孢子而罹病，加以兩處馬桶經常噴出氣體、隨時有堵塞、湧出大量排泄物之可能，足證彼時系爭房屋確有危害被上訴人、曾至楷及新生兒健康之重大瑕疵，且係對健康危害已達重大迫切之程度。則縱認被上訴人於107年8月間與上訴人達成提前3個月通知始得終止合意，而拋棄民法第450條第3項所定提前1個月通知即得終止之期限利益，然民法第424條後段既允許拋棄終止契約權利之當事人事後得重拾終止權利，依舉重以明輕之法理，因系爭房屋有如前所述危及被上訴人及其同居人健康之瑕疵，被上訴人仍得依法提前1個月通知而終止租約等語。並聲明：上訴及追加之訴均駁回。
貳、反訴部分：
一、被上訴人反訴主張：系爭房屋自102年5月16日起每月租金2萬元，嗣自103年6月起調整租金為每月2萬2千元，迄至108年6月15日被上訴人搬離系爭房屋止，租金明顯高於同地段一般租金水準。依民法第423條規定及系爭租約約定，上訴人應提供符合此一高額租金水準、衛生環境及居住品質均無瑕疵之房屋，且屋內1間主臥套房、2間單人雅房、2套浴廁、餐廳、客廳及陽台均應保持合於約定、無瑕疵之使用狀態。甚且，兩造於107年6、7月間續約時，雙方已知被上訴人承租房屋之目的係為供被上訴人、配偶及新生兒居住，故上訴人自應確保系爭房屋均符合被上訴人全家人得安心居住之衛生環境及居住品質。然系爭房屋2處馬桶於106年8月27日、108年1月27日嚴重堵塞、湧出大量排泄物，且主臥室自106年12月發生天花板油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，上訴人於107年12月、108年2、3月重塗油漆及以防水塑膠袋遮罩主臥室天花板，油漆剝落情況更為嚴重，於108年3月28日開始發生大面積發霉，有居住環境惡劣、立即危害健康之重大瑕疵，從而，上訴人交付之租賃物，確有於租賃關係存續中未依民法第423條保持合於約定使用、收益之狀態而構成不完全給付，被上訴人得依同法第227條規定，請求減少租金及損害賠償，且因存有危害健康、妨害居住安寧等瑕疵，被上訴人得依民法第347條規定準用民法第354條第1項、第359條等物之瑕疵擔保規定，請求減少106年8月、106年12月至108年6月等瑕疵存在期間之租金，合計15萬6143元（含106年8月、108年1月各減少4000元租金共8000元+106年8月清潔用品支出523元+106年12月至108年2月各減少5000元租金共7萬5000元+108年2月26日至同年3月1日交通外宿費用共8620元+108年2至6月共4個月各減少1萬6000元租金共6萬4000元），且因被上訴人前已給付106年8月、自106年12月至108年6月之租金，自得依民法第179條規定請求反訴被告給付15萬6143元等語（原審就反訴部分為被上訴人敗訴判決，被上訴人不服提起附帶上訴）。並聲明：⒈原判決關於反訴部分廢棄。⒉上訴人（即附帶被上訴人）應給付被上訴人（即附帶上訴人）15萬6143元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、上訴人則以：上訴人於知悉漏水情事後，積極與樓上住戶協調，並即請莊基森到場查看修繕事宜，係被上訴人拒絕修繕。縱認系爭房屋有損害被上訴人健康或安全之情形，然實因被上訴人不願配合修繕，致系爭房屋漏水損害擴大，本身有可歸責之情。且就被上訴人所述其至遲於107年1月間即知漏水瑕疵，已超過半年未通知上訴人減少租金或調整租金，嗣於訴訟中始主張瑕疵擔保，依民法第365條規定其請求權已超過6個月不行使而消滅，是難認被上訴人之主張於法有據。並聲明：附帶上訴駁回。
參、經查，兩造於102年5月16日簽訂系爭租約，約定由被上訴人以每月租金2萬元向上訴人承租系爭房屋，租賃期間為1年，其後按年展延租期1年，並合意自103年6月起調整租金為2萬2千元，嗣租期於107年5月15日屆滿時，兩造約定展延租賃期間至108年12月31日止；被上訴人委由曾至楷於108年5月12日以系爭房屋主臥室天花板問題為由，通知上訴人代理人鄧錦山將於108年6月15日終止系爭租約；被上訴人於108年6月15日將系爭房屋遷讓點交返還上訴人，租金支付至108年6月止等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、上訴人中華郵政帳戶交易清單、LINE通訊軟體對話紀錄在卷可佐（見原審卷第25至43、177至178、521至526頁），堪信為真。
肆、得心證之理由：上訴人主張兩造簽訂系爭租約後，已另行合意須提前3個月通知始得終止租約，被上訴人依約須給付108年7、8月租金4萬4000元，及賠償1個月租金2萬2000元、律師費18萬元，且上訴人已積極修繕系爭房屋漏水瑕疵，係遭被上訴人拒絕修繕，顯非可歸責上訴人等語，為被上訴人否認並以前揭情詞置辯，並反訴請求減少租金及損害賠償合計15萬6143元。茲就本院之判斷分述如下：
一、本訴部分：㈠被上訴人主張依民法第424條終止系爭租約，為有理由：
按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424條定有明文。查被上訴人辯稱系爭房屋主臥室之天花板於106年12月起即有油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，期間歷經於108年2、3月間重新粉刷油漆，上訴人並於108年3月14日施作防塵防水塑膠袋遮罩油漆龜裂剝落部位，然並未改善，且發生天花板大面積發霉之狀況，於同年4至6月間天花板發霉部位延伸到防塵防水塑膠袋遮罩範圍外，系爭房屋主臥室天花板因而大部分佈滿黴斑，已有危害被上訴人及其配偶、新生兒健康之重大瑕疵；被上訴人之女於107年10月間出生，出生後亦居住在系爭房屋內等情，業據被上訴人提出LINE通訊軟體對話紀錄、天花板發霉照片、黴菌導致發霉危害健康之雜誌文章報導等件為證(見原審卷第155至179頁、第187至247頁、第427至433頁)，亦核與證人即被上訴人之母李宇明到庭證述：「（問：在粉刷之前，有無發現系爭房屋主臥室天花板粉塵剝落情形？）非常嚴重，油漆剝落粉塵到處飛。」、「（問：請問您在108年2月間有無發現系爭房屋主臥室天花板粉塵剝落情形？）有的，還是很嚴重。」、「（問：108年2月28日主臥室天花板粉刷及修繕時，請問您是否在場？當時有何人在場？）我跟我先生在。」、「（問：可否說明當日經過？系爭房屋當時情況如何？）那天工人來，工頭沒有來，鄧錦山也沒有來，我先生陪同工人在臥室裡面施工、聊天，因為塗的是防壁癌的塗料，味道非常刺鼻難聞，我先生沒有帶口罩，後來鄧錦山來了，他用手摀住口鼻，只在房間門口看一眼就走了。當時整間房子裡面瀰漫著難聞刺鼻的味道，我們的眼睛幾乎睜不開，還有一個四個多月的小嬰兒。」、「（問：108年2月間主臥室天花板粉刷及修繕後【即108年3月間】，天花板情形如何，是不是就沒有問題了？）不是。天花板慢慢的又開始起泡泡，油漆又開始剝落，粉塵又開始飄散。」、「（問：請問您是否知道108年3月間系爭房屋主臥室天花板有無施作相關設施？）知道，因為這樣的情形一直沒有辦法改善，後來鄧錦山來，我就問他要怎麼處理解決，那一天鄧錦山跟莊基森同來，他們建議把天花板遮起來，不讓粉塵及剝落的油漆掉下來就可以了。」、「（問：防塵防水塑膠袋施作後，系爭房屋主臥室天花板有無發生何變化？）因為天氣越來越熱，塑膠布跟天花板之間裡面開始有水氣，然後長出黑黑的黴菌，越來越嚴重，黴菌就蔓延到塑膠布外面，也很嚴重。」、「（問：你剛剛提到塑膠布裡面出現黴菌，並且蔓延到塑膠布外面，是否如附件6、7、8照片所示塑膠布的邊緣及外側都處現黴菌的狀況？）是的。」、「（問：天花板塑膠布邊緣張貼膠帶後，邊緣仍有黴菌蔓延出來的情況，你當時看到的情況是否如此？）是的。」等語相符（見原審卷第403至407頁），足認系爭房屋主臥室於被上訴人租賃期間，確有因漏水導致油漆粉塵掉落及黴菌滋生之危及被上訴人及其同居人健康之瑕疵。而上訴人雖主張漏水區域僅占系爭房屋可使用區域4分之1，經簡易修繕後，亦於被上訴人搬離後得出租予他人，可認上揭局部瑕疵業經回復原狀，難認係危及承租人健康之固有瑕疵云云，並提出租予他人之租賃契約書為據（見原審卷第375至389頁），惟迄至被上訴人搬離前上開發霉現象均未改善，且有擴散之情形，黴斑區域即為被上訴人日常起居及照顧未滿周歲新生兒之主臥室等節，已如上述，又系爭房屋其他2間房間係作為書房或堆放鄧錦山既有無法移除之家具用途，難以為就寢及照料嬰兒使用乙情，有證人李宇明之證詞及被上訴人提出之房間照片可憑（見原審卷第409、413至419頁），則上訴人主張發霉區域非大，可暫遷往其他2間房間，未危及被上訴人及其同居人之健康云云，即難憑採。至上訴人所稱展延租約時被上訴人並未反映漏水情事云云，惟縱承租人於訂約時已知有危及健康之瑕疵，仍得終止契約，為首揭民法第424條規定甚明；又被上訴人乃為正當權利之行使，非以損害他人為主要目的，且客觀上被上訴人因權利行使取得之利益與他人所受損害亦無顯不相當之情，當無上訴人主張之權利濫用可言。從而，被上訴人所辯其得依民法第424條之規定終止系爭租約，應屬有據。
㈡上訴人不得請求被上訴人給付108年7、8月租金4萬4000元：
上訴人雖主張被上訴人終止系爭租約應提前3個月通知，於108年5月12日通知後之3個月同年8月12日始生終止效力，故被上訴人雖於同年6月15日搬離，仍應給付108年7、8月之2個月租金4萬4000元云云。然民法第424條既已明定承租人雖已拋棄其終止契約之權利，於租賃之房屋有危及健康瑕疵時仍得終止契約，則依舉重以明輕之法理，本件縱有提前3個月通知方得終止系爭租約之特約，仍應認有民法第424條重拾終止契約期限利益規定之適用。則被上訴人抗辯其於108年5月12日提前1個月通知上訴人，並於108年6月15日終止系爭租約，已合於民法第453條、第450條第1項所定提前1個月先期通知之規定，應屬可採。從而，上訴人請求被上訴人給付108年7、8月租金4萬4000元，即屬無據，不應准許。
㈢上訴人不得請求被上訴人賠償1個月租金2萬2000元及律師費
用共18萬元：系爭契約第12條固約定：「乙方（按即被告）若有違約情事，致損害甲方（按即原告）之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，…」。然本件被上訴人係因系爭房屋有瑕疵，危及承租人或其同居人之健康，而依民法第424條之規定合法終止系爭租約，且無提前遷離之情，已如前述，是被上訴人並無違約情事，則上訴人依前開約款請求被上訴人賠償第一、二審律師費用18萬元、1個月租金2萬2000元，均非有據，亦難允准。
二、反訴部分：㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第430條、第227條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號、108年度台上字第129號判決意旨參照）。再按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項定有明文。而民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項於兩者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題（最高法院72年度台上字第4694號判決意旨可資參考）。
㈡被上訴人雖主張系爭房屋馬桶堵塞及主臥室天花板漏水致油
漆剝落、黴菌滋生等重大瑕疵構成不完全給付，依民法第423條、第227條等規定，請求減少租金及損害賠償合計15萬6143元云云，但為上訴人所否認，揆諸首揭規定及說明，被上訴人自應就租賃物有修繕必要之不完全給付情事、該不完全給付係可歸責於上訴人、及損害之發生與不完全給付間有相當因果關係等有利於己之事實，負舉證之責。惟查：
⒈馬桶堵塞部分：
上訴人辯稱於106年8月27日、108年1月27日發生糞管阻塞時，已委請三多衛生行疏通管道2次之事實，業據其提出三多衛生行開立之發票為證（見原審卷第321頁），並為被上訴人所不爭執，可知上訴人已於系爭房屋2處馬桶堵塞後僱工疏通管道，自難認上訴人有何可歸責之事由可言。
⒉主臥室天花板致油漆剝落、黴菌滋生部分：
上訴人對此辯以其於接獲通知後，立即進行修繕補正，並未懈怠，已善盡出租人修繕義務，並無可歸責事由等情。經證人即修繕系爭房屋之廠商莊基森結證稱：「（問：是否曾經因為兩造的修繕事件，與兩造聯繫？）主要是鄧錦山跟我聯繫。」、「（問：是否記得何時開始為兩造的修繕事件？）時間點我不敢說很正確，第一次是107年年初時有看到有壁癌的現象，跟房客及鄧錦山共同討論壁癌的事情，如果要處理就要先刮除壁癌…」、「（問：證人剛才稱107年1月初次到系爭房屋察看壁癌的情形，當時有看到主臥室有滴水或漏水的現象嗎？）有看到油漆剝離的情形，沒有看到漏水。」、「（問：你當時看到油漆剝離的情況，依你的專業判斷需要從哪個方向來尋找或排除此一狀況？）這是油漆剝離的現象，要往三樓的地方排除。」、「（問：你是否記得107年12月間有到系爭房屋主臥室刮除天花板壁癌，並且粉刷油漆一事嗎？）有。」、「（問：當時刮除油漆後有對於漏水原因進行調查和修繕嗎？有修復或抓到漏水原因嗎？）那時刮掉之後同時到三樓把地板排水更新。抓漏的部分把最有可能的部分排除掉再觀察，如果水源有停掉，就是這個原因，如果不是就再繼續查看。」、「（問：你是否記得108年2月28日有刮除天花板油漆剝落並進行除壁癌及粉刷油漆一事？）有。」、「（問：系爭建物當時有在天花板加裝遮罩，這是何人建議所為？）這不是說誰的建議，這是不要掉漆的狀況更為嚴重，這是大家的協議。」、「（問：就你的專業判斷當時如果不使用遮罩，你會如何建議修繕漏水？）遮罩是為了生活不受影響，但是對抓漏是沒有幫助，有協調這間房間騰出來淨空以利施工，但是沒有達到這個協調。」、「（問：可否請證人說明系爭房屋到何時才修復？原因是否與三樓浴室地板有關？或有其他原因？）房客搬出去之後那段時間水就停了，就是跟三樓浴室地板有關。」、「（問：你剛才前面說房客搬出去後二樓天花板漏水就停了，是在何時間點？當時還有作哪些修繕的工作？）時間點我不大記得了，遮罩拆除之後，就水氣大量揮發會加速乾的速度。」（見原審卷第393至400頁）；復參以證人李宇明亦證稱：「（問：請問您是否知道系爭房屋之主臥室天花板於106年12月、107年1月間開始有天花板油漆龜裂、掉落粉塵情形？）是的，知道。」、「（問：107年1月有無依鄧錦山提議方式進行修繕？詳情為何？）107年沒有把漆刮除修繕，因為我女兒已經懷孕了，我不希望他們搬動東西在屋內施工，所以沒有進行修繕。」、「（問：請問您是否知道系爭房屋之主臥室天花板於107年12月間有進行粉刷？如何知悉？詳情為何？）有粉刷。因為鄧錦山傳LINE過來要我們轉告曾至楷說他們要來施工。」、「（問：請問您是否知道系爭房屋之主臥室天花板於108年2月間有進行粉刷及相關修繕？）知道。因為108年2月28日是連續假的星期四，我們本來不來的，知道房屋要施工，施工之前要準備，施工之後要整理，怕他們處理不來，所以我跟我先生還是來臺北。」、「（問：108年2月28日主臥室天花板粉刷及修繕方式係如何決定？何人決定？請據您所知說明當時情形？）是鄧錦山決定的。」、「（問：請問您是否知道108年3月間系爭房屋主臥室天花板有無施作相關措施？）知道，因為這樣的情形一直沒有辦法改善，後來鄧錦山來，我就問他要怎麼處理解決，那一天鄧錦山跟莊基森同來，他們建議把天花板遮起來，不讓粉塵及剝落的油漆掉下來就可以了。」、「（問：請據您所知說明當時施工情形？）莊基森就帶著工人前來把天花板用塑膠布貼起來…」、「（問：108年3月間有無討論徹底解決天花板剝落的方式？詳情如何？）討論徹底解決的辦法很像跟三樓有關，這我們就沒有辦法瞭解，當時沒有辦法解決。」等語明確（見本院卷第402至406頁）；再佐以被上訴人亦於書狀自陳上訴人有於107年12月8日在系爭房屋主臥室天花板龜裂處重塗水性油漆嘗試改善，再於108年2月28日在系爭房屋主臥室天花板重塗防壁癌油性漆及水性油漆，又於108年3月14日以防塵防水塑膠袋遮罩油漆龜裂剝落部位等語在卷（見原審卷第13
3、147頁）。是綜上可悉，上訴人已陸續多次修繕系爭房屋主臥室天花板，且該天花板漏水原因亦係與系爭房屋樓上之3樓房屋浴室地板排水有關，被上訴人復未舉證係上訴人造成系爭瑕疵，本件自難認上訴人就此有何可歸責之事由。
⒊從而，上訴人交付之租賃物縱有不完全給付情事，亦應認係
因不可歸責於上訴人之事由所致，則被上訴人主張依民法第423條、第227條、第179條之規定，請求上訴人損害賠償及給付減少租金後之不當得利共計15萬6143元，洵屬無據。
㈢至被上訴人尚主張被上訴人應負民法第347條、第354條第1項
、第359條規定準用買賣之瑕疵擔保責任，而得請求減少價金云云。惟依民法第347條之意旨，買賣乙節含民法第365條減少價金請求權除斥期間之規定，於本件租賃關係應皆在準用之列。查被上訴人於租賃期間即已發見系爭房屋存有前揭瑕疵，亦已通知上訴人有該等瑕疵並由莊基森進行後續修繕事宜，已如前述；復觀諸曾至楷於108年5月12日下午6時12分以LINE通訊軟體明確向鄧錦山告以：「主臥室天花板的問題，一直無法解決，並嚴重影響到我們的生活。我們依契約通知，大家就事論事。」等語，有該LINE訊息紀錄可憑（見原審卷第179頁），亦同見已知瑕疵並為通知之情。是縱認被上訴人得主張瑕疵擔保責任而請求減少價金，至遲亦應於6個月前之108年11月12日前為請求減少價金之意思表示；再縱算以被上訴人最終搬離系爭房屋之108年6月15日之時點起算，亦應於108年12月15日前之6個月除斥期間內為減少價金之表示。惟被上訴人直至108年12月24日始當庭提起以不完全給付為請求權基礎之請求減少租金反訴（見原審卷第255頁），再於109年10月22日於附帶上訴狀追加上訴人應負瑕疵擔保責任之請求權基礎而據以請求減少價金（見本院卷第
103、106頁），均顯逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期間，衡諸首開規定及說明，應認被上訴人主張依民法第347條、第354條第1項、第359條規定，請求上訴人應負瑕疵擔保責任之減少價金請求權，已因除斥期間屆滿而消滅，故被上訴人此部分所辯，亦非可採。
伍、綜上所述，上訴人依系爭租約，請求被上訴人給付108年7、8月租金4萬4000元，並請求賠償1個月租金2萬2000元、第一審律師費用9萬元，共計15萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨被上訴人依民法第423條、第227條、第179條之規定，反訴請求上訴人給付15萬6143元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原審為兩造均敗訴之判決，於法並無不合，上訴人及被上訴人分別提起上訴及附帶上訴，求予廢棄改判，為無理由，上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴均應駁回。另上訴人於本院追加請求被上訴人給付第二審律師費用9萬元本息，及被上訴人追加依民法第347條、第354條第1項、第359條規定為請求部分，亦皆無理由，應併予駁回。
陸、至上訴人雖尚聲請再次傳喚證人莊基森，惟其於第一審已證述綦詳，核無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 陳乃翊法 官 楊承翰以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
書記官 蕭欣怡