臺灣臺北地方法院民事判決109年度消字第3號原 告 陳瑤菡訴訟代理人 顏瑞成律師複代理人 王羽丞律師被 告 達欣工程股份有限公司法定代理人 王人正訴訟代理人 許姝卉
吳彥鴻謝佳伶上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬肆仟元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）227萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第7頁）。嗣於民國108年3月18日具狀變更聲明第1項為：
被告應給付原告163萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第119頁），經核原告所為變更屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於103年5月2日向被告購買坐落新北市淡水區新市段0000000000000000地號土地上「海洋都心2」建案（下稱系爭建案）之A2棟6樓預售屋、基地應有部分及地下停車位1個（即地下第4層第751號平面式停車位，下稱系爭停車位）（以下合稱系爭房地），約定買賣價金為1,088萬元（土地款508萬5,600元、房屋款469萬4,400元、車位款110萬元），兩造並簽立房屋土地預定買賣契約書及個別磋商條款（以下合稱系爭買賣契約）。嗣原告陸續支付價金227萬元後，即未再按期付款，被告因而於108年1月24日發函通知解除系爭買賣契約，並依系爭契約第26條第2項約定（下稱系爭條款），沒收總價15%即163萬2,000元作為違約金。
然被告於銷售系爭建案時，以不實廣告宣稱系爭建案周遭宏泰商圈將有訴外人威秀影城股份有限公司（下稱威秀公司）所轄威秀影城進駐，且於淡江大橋、淡水河北側沿河平面道路完成後，該商圈將具備優勢交通條件等語（下稱系爭廣告），原告因信賴系爭廣告，而購入系爭房地用以自住，然其後威秀影城因故未進駐宏泰商圈，前開橋樑、沿河道路亦未如期完工，系爭廣告內容顯然不實，系爭房地欠缺其應具備之品質、效用及功能，且屬於不完全給付。又系爭建案之地上3樓公設梯廳，遭被告擅自違規設置櫃台、包裹室，影響住戶通行及逃生動線，可認系爭房地不具備系爭契約所約定之品質、功能、效用，為有瑕疵之物，且屬於不完全給付。系爭房地既有上述瑕疵，且為不完全給付，原告自得依民法第359條、第227條、第226條、第256條規定解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第26條第1項約定，請求返還已給付之價金。此外，系爭停車位面積應為32.43平方公尺，然建物登記謄本上僅有30.46平方公尺，短少部分已達6%，原告亦得依系爭買賣契約第6條第4項第1款後段約定解除系爭買賣契約，請求返還已給付之價金。至於個別磋商條款第7條約定，不當加重消費者之義務及責任，違反消費者保護法（下稱消保法）第17條第1項、第3項第3款及第4項規定而無效。原告已於108年1月28日委請律師發函解除系爭買賣契約，被告自應返還原告所付全部價金。縱認原告解約不合法，而被告已解除系爭買賣契約，應返還系爭價金，縱其得沒收，系爭條款就違約金之約定，核屬過高，應依民法第252條規定酌減至按總價（不含停車位部分）6%計算之金額（即酌減為58萬6,800元），於酌減後，被告就逾前開金額之溢扣款項即104萬5,200元部分，無正當法律上權源，係不當得利，致原告受有損害，應依民法第179條規定返還之。並聲明：㈠被告應給付原告163萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建案之主要開發商即訴外人宏泰人壽保險股份有限公司於101年7月間確與威秀影城簽訂租賃契約，威秀公司擬設立淡海威秀影城，則被告刊登廣告時，確有與威秀公司簽約，未料威秀公司於103年8月4日發函終止租賃契約，是被告刊登廣告之時，實無廣告不實之情事，況且，宏泰商圈另已有美麗新商城進駐，並有同等級之影城。其次，淡江大橋、淡水河北側沿河平面道路係因承辦機關未如期通過環境影響評估因素致遲未開工，責任非屬被告，被告基於當時一切客觀環境，並據此轉達不特定買方包含原告，自無廣告不實，系爭房地當無瑕疵，且其給付並無不完全。又系爭建物不因系爭建案3樓是否有設置櫃檯、包裹室與否影響系爭房地之品質、效用或功能，況乎該等公設仍由社區住戶使用中，並未遭拆除。原告逕以前開缺失情形，主張系爭房地有瑕疵而解約，自非合法。再者，系爭停車位現場測量結果長為600公分、寬為250公分，符合系爭契約所約定者，自無須再為找補，原告亦不得依此解約。況系爭買賣契約因原告未按期付款，經被告多次催告後，原告仍置之不理，被告乃於108年1月24日寄發存證信函解約，系爭買賣契約於到達原告之日即同年月25日已合法解除。此外，系爭條款約定違約金為15%並未逾越主管機關規定之上限，且為一般房屋買賣契約所約定之比例，並無過高之情形。況乎，兩造於108年3月5日簽訂協議書（被證7，見本院卷一第305至306頁），其既已同意扣除15%違約金，自不得再請求返還或酌減違約金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第59至60頁）㈠兩造於103年5月2日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，買賣價金總計1,088萬元。
㈡原告前已依約分期給付買賣價金共計227萬元，其後即未給付。
㈢原告於108年1月28日委請律師發函被告解除系爭買賣契約，
並請求返還已繳納之價金，另請求被告應依系爭契約支付違約金，上開律師函業經被告於108年1月29日收受（原證9背面，見本院卷一第364頁）。
㈣被告於107年12月20日以臺北成功郵局存證號碼001048號存證
信函催告，原告應於函到後7日內給付申請使用執照款55萬元、領取使用執照款55萬元、領取契稅單款99萬元，並即刻撥付預定銀行貸款647萬元。又於108年1月7日以臺北成功郵局存證號碼000015號存證信函催告，原告應於函到後7日內給付上開款項，逾期未履行將解除系爭買賣契約，上開存證信函均經原告收受。被告再於108年1月24日以臺北成功郵局存證號碼000076號存證信函，催告原告應於函到後7日內給付上開款項，逾期即以該函為解除契約之意思表示，並經原告於108年1月25日收受（被證18第2頁，見本院卷一第405頁）㈤被告就原告已給付之227萬元價金，將其中163萬2,000元作為違約金沒收，另返還剩餘之63萬8,000元，並經原告收受。
四、得心證之理由：㈠被告抗辯系爭買賣契約因原告未依系爭買賣契約第8條約定履
行繳納買賣價金期款之義務，經被告解除系爭買賣契約而消滅，應屬有據。原告所為解除系爭契約行為，不生合法解除之效力：⒈按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。」民法第229條第1項定有明文。所謂確定期限係指期限之到來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債務人尚未給付，即負遲延責任。又民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。
⒉被告解除系爭買賣契約，已合法生效：
⑴兩造就系爭房地買賣價金之付款係約定：原告應依系爭買賣
契約附件二之付款明細表約定之各期工程進度完成後，於接獲被告書面繳款通知書7日內，依被告指定之繳款方式至其指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清；每期付款間隔日應在20日以上；如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳清期款或遲延利息者，經被告以書面催繳，經送達7日內仍未繳者，視為原告違約，被告得逕行解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第26條第2項違約約定辦理等節，有系爭買賣契約第8條第1項、第3項及付款明細表可參（見本院卷一第217頁、第243至244頁）。又系爭買賣契約第26條第2項約定，除經雙方個別磋商同意之約定外，原告違反「付款條件及方式」之規定者，買賣雙方得解除系爭買賣契約；解約時被告得沒收依房地總價款15%計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限等語（見本院卷一第236頁），可認原告負有依系爭買賣契約約定繳納買賣價金期款之義務，如原告有給付遲延時，即屬違約，得依系爭買賣契約第26條第2項約定解除契約。
⑵原告前已按付款明細表繳納價金期款共227萬元，為兩造所不
爭執（見不爭執事項㈡），後因原告未按期繳款，經被告於107年12月20日以臺北成功郵局存證號碼001048號存證信函催告，原告應於函到後7日內給付申請使用執照款55萬元、領取使用執照款55萬元、領取契稅單款99萬元，並即刻撥付預定銀行貸款647萬元，被告又於108年1月7日以臺北成功郵局存證號碼000015號存證信函催告，原告應於函到後7日內給付上開款項，逾期未履行將解除系爭買賣契約，上開存證信函均經原告收受等節，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），堪認原告迄108年1月7日之前，確有未繳清除前述已繳價金外之剩餘買賣價金之事實。
⑶觀諸上訴人所發上開存證信函內容（見本院卷一第283至287
頁、第289至291頁），可知被告確已定期通知原告繳納應繳之上述款項，則依上開說明，原告本應於收到上開存證信函之日起，依該函所定期限配合繳清期款，惟其逾上開存證信函所定期限仍未履行，依民法第229條第1項規定，原告已給付遲延，而違反系爭買賣契約有關付款條件及方式之規定。依此，被告於原告陷於給付遲延後，依系爭買賣契約第26條第2項約定，本得逕行解除契約，則被告於108年1月24日再以臺北成功郵局存證號碼000076號存證信函，催告原告應於函到後7日內給付上開款項，逾期即以該函為解除系爭買賣契約之意思表示等節，有該存證信函可參（見本院卷一第293至296頁），原告亦不爭執已於108年1月25日收受該存證信函，且未再為期款之給付乙節（見不爭執事項㈠㈣），應認合於系爭買賣契約第26條第2項所約定之要件，故於上述存證號碼000076號存證信函到達原告後7日後即108年2月2日即生契約解除之效力，則被告依系爭買賣契約第26條第2項後段約定，沒收原告已付價金作為違約金，應非無憑。⒊原告主張其在被告依約解除系爭契約之前，委請律師發函對被告解除契約等語，應無理由：
⑴所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。反之，則否。
⑵原告固曾於108年1月28日委請律師發函向被告為解除系爭買
賣契約之意思表示，並請求被告返還其已繳納之價金及給付違約金乙事，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），然就原告主張因系爭廣告不實致違反消保法規定而無效、系爭房地有物之瑕疵等項，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲查：①威秀影城應由威秀公司建置，其是否入駐宏泰商圈，本非被
告所可置喙，且淡江大橋、淡水河北測沿河平面道路等公共設施，係由主管機關新北市政府依其人力、預算及公共設施之設計、規劃、建築時程，逐步完成興建，於該橋樑、道路興建完成後，固有助於地方發展，惟該公共建設之興建時程實非單純在該處銷售系爭建案之被告所得掌握，是消費者於觀覽系爭廣告而知悉系爭房地鄰近地區日後可能有威秀影城進駐或有前開橋樑、道路等公共設施時，非不能藉由網路公開資訊或政府機關之公共建設計畫查證前開影城或橋樑、道路之設置時程，則依一般成年人之通常智識及社會經驗，雖可能將前開廣告資訊納入自己判斷是否購買該等設施周邊房地之考量因素，應不至於僅憑前開資訊即遽然決意購買系爭房地。依此，被告於銷售系爭房地給原告後，縱威秀影城因故未進駐宏泰商圈，淡江大橋、淡水河北測沿河平面未如期完工，亦不得據此認定被告有廣告不實或其銷售之房地有物之瑕疵，甚或是有不完全給付可言。
②又原告所為關於系爭建案之建物地上3層之公設梯廳遭設立櫃
臺、包裹室致影響住戶通行及逃生動線等物之瑕疵指摘，並非關於系爭房地之地坪、室內格局、建材設備優劣、設備有無短缺或偷工減料等足以影響其買受系爭房地之價值及效用之瑕疵，縱認屬實，亦不能認為該等缺失已達足以滅失或減少系爭房地價值或通常效用之瑕疵。
③再者，原告主張系爭停車位登記面積與實際面積短少等語，
經查，兩造有關汽車停車空間找補方式約定如下：㈠系爭買賣契約汽車停車空間竣工規格尺寸（平面車位尺寸測量依據：靠牆（柱）兩側之車位尺寸以靠牆（柱）邊至另一側車格線中心點為測量依據；其餘車位尺寸以車格線與線中心點為測量依據）與【附件一】說明相較，如因竣工規格尺寸產生誤差而減少長度逾10公分、寬度逾10公分、高度逾10公分者，被告得以更換符合規格之汽車停車空間予原告；無法更換時，被告對於尺寸減少部分均應找補，找補按【附件一】說明之汽車停車空間買賣總價款乘以減少部分尺寸占【附件一】說明之尺寸百分比，無息補償之；若減少部分尺寸達5%（含）以上者，原告得解除房地及汽車停車空間之買賣合約（不得單獨解除房地或汽車停車空間之買賣合約），被告除返還原告已兌現汽車停車空間及房地價款外並應加計年息2%利息予原告，原告不得再對被告主張任何權利；㈡原告認知汽車停車空間依前款約定之竣工規格尺寸為面積誤差找補之依據，故日後如本社區部分公共設施因地政機關無法登記產權，致生影響汽車停車空間持分面積時，原告同意雙方不互相找補等節，有系爭買賣契約第6條第4項約定可考（見本院卷一第265頁），可知兩造就汽車停車空間是否有誤差，係以系爭買賣契約所約定之規格尺寸（即附件一）與實際竣工之汽車停車空間規格尺寸為比較。而原告所購買之系爭停車位，依系爭買賣契約附件一所載（見本院卷一第242頁），其長為600公分、寬為250公分，而系爭停車位實際之長寬亦各為600公分、250公分乙節，為兩造所不爭執（見本院卷二第58頁），自無系爭契約所約定停車空間規格尺寸短少之情形。原告主張，系爭停車規格尺寸應以登記面積與實際竣工系爭停車位規格尺寸比較，因而有系爭契約第6條第4項所約定短少達5%以上情形等語，要屬無據。
④準此，原告遽以系爭廣告所載威秀影城事後未進駐、淡江大
橋及淡水河北面沿河平面道路事後未如期完工，及上開建物之缺失，以被告給付不能、系爭房地有瑕疵為由，主張其得依民法第256條、第359條等規定解除系爭買賣契約，另以系爭停車位之規格尺寸短少已達6%，主張其得依系爭契約第6條第4項約定解除系爭買賣契約等語，應無可取。
⒋從而，原告委請律師發函解除系爭買賣契約之行為，既於法
不合，且被告已發函解除系爭買賣契約生效，而得沒收原告已繳價金作為違約金等情，業如前述。則原告主張：系爭買賣契約業經其解除，被告不得收取違約金等語，應無可取。㈡被告得沒收之違約金，應酌減為按原告房地總價（含停車位
價款）之10%計算之金額即108萬8,000元：⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院109年度台上字第1031號判決意旨參照）。準此，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，並就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，以決定其約定之違約金是否過高。
⒉被告固得依系爭買賣契約第26條第2項約定，解除系爭買賣契
約，並沒收原告已繳價款充作違約金，業如前述。而兩造對於違約金是否過高尚有歧見，且被告抗辯稱：系爭條款約定違約金為15%並未逾越主管機關規定之上限，而為一般房屋買賣契約所約定之比例，並無過高之情形，且兩造於108年3月5日簽訂協議書（下稱系爭協議書），其既已同意沒收15%違約金，自不得再請求返還或酌減違約金等語，則為原告所否認，並辯稱：系爭房地並未交屋，被告至多僅受有銷售服務費、廣告行銷費用等損失，並無受有系爭房地總價款6%之代銷費用損失，且系爭協議書係因原告為先行取得部份價款，只得同意簽立系爭協議書，且其內容未見原告同意拋棄任何權利，更無承認被告沒收15%價款作為違約金之合法性等語。茲查：
⑴被告就抗辯原告已同意沒收15%違約金部分，固提出系爭協議
書為證（見本院卷一第305至306頁）。惟觀諸系爭協議書記載：「甲方（即原告，下同）同意其自簽約日時起截至108年2月11日止，累計所繳納之不動產買賣價金（共計新台幣227萬元），由乙方（即被告，下同）先予扣除違約金新台幣163萬2000元後…，退還剩餘已繳納之買賣價金共計新台幣63萬8000元整；另已繳交之代收款計新台幣11萬元也一併退還。乙方需於甲乙雙方簽訂本協議書當日，以開立支票之形式一次退還予甲方。甲方尚需配合辦理乙方之內部作業程序（包括但不限於已開立本戶繳款發票之銷售退回等），不得異議。原甲方所持有之預定買賣契約書正本需交還予乙方，由乙方收回註記作廢並銷毀之，甲方不得異議。」（見本院卷一第305頁）。由上述內容可知，兩造僅是就無法繼續履行系爭買賣契約乙事，協議後續處理方式，然其上既無權利拋棄，或不得另行起訴主張等字樣，難認兩造已以系爭協議書就解除系爭買賣契約後兩造間之權利義務關係成立和解契約。是被告此部分辯解，應無可取。
⑵然而，原告違反系爭買賣契約所約定付款條件及方式之規定
，致被告受有無法如期取得系爭房地剩餘價金予以利用之損害，又系爭房地建造完成後，未能如期移轉登記予原告，被告亦受有折舊之損害，且因原告拒絕繼續履約，而為被告解除系爭買賣契約，業如前述，則被告於系爭買賣契約解除前已付出之銷售成本及日後維護管理所生費用均屬其損害範圍。又被告自陳：系爭建案被告係將房屋出售給買方，被告僅負責帶看、維修、交屋等語（見本院卷一第331頁），應認被告於系爭建案應以不動產投資開發利潤標準，估算其可享有之利益。本院審酌上情，並斟酌兩造於本院表示不爭執之109年度同業利潤標準其中不動產投資開發業之淨利率為10%乙節（見本院卷二第59頁），可認109年度營利事業各業所得額、同業利潤標準暨擴大書審純益率標準查詢系統網頁資料（見本院卷二第53頁），可供作為原告若能如期履行債務時，被告可得享有利益之參考；另審酌社會客觀經濟狀況、投資報酬率，不動產價格變化等一切情況，應認系爭買賣契約第26條第2項所約定之違約金，尚嫌過高，應將違約金酌減為按本件房地總價10%即108萬8,000元為當（計算式：10,880,000元×10%＝1,088,000元）。至原告主張，應以系爭房地（不含停車位）總價款作為計算基準等語，然查原告當初購買系爭房地時，並未區別房地、停車位，而簽訂2份契約書，且契約內容並無將房地與停車位為不同處理之約定（如系爭契約第6條第4項即約定解約時應一併解除房地與停車位之契約，不得單獨解除房地或停車位之契約），足認兩造於計算違約金之基準時，係以含停車位價款在內之系爭房地價款作為標準，故原告此部份主張，自無可採。至被告另抗辯：兩造約定按房地總價款之15%計算違約金，符合內政部規範，其按前開比例計算並沒收原告所繳價金充作違約金，並無過高等語，則無可採。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還所沒收之價金逾前開
酌減後違約金之部分，並請求加付法定遲延利息，為有理由：
⒈按「無法律上之原因受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文，是違約金過高經法院酌減至相當之數額者，就該酌減之數額以外部分，如係債權人先為預扣，債務人自得依不當得利法律關係請求返還。
⒉經查，兩造約定違約金尚嫌過高，經本院酌減至108萬8,000
元等情，業如前述，又被告沒收原告所付價金163萬2,000元乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤）。依此，原告請求被告返還酌減數額以外之價金54萬4,000元（計算式：1,632,000－1,088,000＝544,000），洵屬有據。
⒊另按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而
為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。是當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501號判決意旨參照）。本件被告既已將上開原告給付之價金轉作違約金，堪認係非出於原告自由意思任意給付，並經本院審認有應予核減事由存在，則就法院核減部分，被告雖負返還義務，但此義務及其數額，猶待法院酌減之判決確定始可發生。從而，原告僅得請求被告給付自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息（民法第203條），逾此範圍之利息請求，尚屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付54萬4,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 13 日
民事第一庭 法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 14 日
書記官 徐語姍