臺灣臺北地方法院民事判決109年度消字第43號原 告 侯邦為訴訟代理人 林春媛被 告 教育部法定代理人 潘文忠訴訟代理人 吳英慈上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於民國109年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院著有42年台上字第1031號判例，可資參照。查原告主張被告終止租約不合法，認為兩造間租賃關係存在，是原告對被告提起確認系爭租賃關係存在之訴，已足認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣訴外人鄭周麗蓉原為臺北市○○區○○○路○段000巷00號1、2樓合計191.80平方公尺房屋（下稱系爭房屋）所有權人，系爭房屋基地坐落國有土地由被告所管理4筆即臺北市○○區○○段00000000000000000地號(下稱系爭土地)上，鄭周麗蓉向被告承租系爭土地，並與被告簽立國有學產基地租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，租賃期間自民國102年8月1日起至108年12月31日止。原告於105年4月11日向鄭周麗蓉承購系爭房屋，簽立建築改良物所有權買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並由原告、鄭周麗蓉共同向被告申請換發租約，鄭周麗蓉並於交屋同時將系爭租賃契約書轉交原告。惟被告於107年8月7日函覆訴外人鄭周麗蓉陳情函，以訴外人鄭周麗蓉未經被告同意違約將系爭土地轉讓予第三人為由，前已於105年7月22日通知終止租賃關係，租約迄至105年4月11日止。依民法425條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。則訴外人鄭周麗蓉其與被告間之租賃契約，對於原告與訴外人鄭周麗蓉於系爭土地上之房屋買賣，仍繼續存在；另原告與訴外人鄭周麗蓉間經公證之租賃契約中約定事項第9點，限制訴外人鄭周麗蓉自由將系爭房屋出租或轉讓，依民法第247條之1、消費者保護法第12條規定顯失公平，同時違反誠信原則因而無效；且原租賃契約期滿後，被告仍向原告收取租金，依民法第451條已構成不定期租賃條件，租賃契約應繼續有效。為此原告有提起本件訴訟確認系爭土地租賃關係存在之必要等語。並聲明：請求確認原告所有房屋坐落臺北市○○區○○○路0段000巷00號，基地坐落被告所管理以下國有土地4筆，原告與被告間租賃關係存在：㈠臺北市○○區○○段○○段000地號面積512.16平方公尺，租用面積
394.02平方公尺。㈡臺北市○○區○○段○○段000○0地號面積104.02平方公尺，租用面積36.18平方公尺。
㈢臺北市○○區○○段○○段000地號面積45.08平方公尺，租用面積1.54平方公尺。
㈣臺北市○○區○○段○○段000地號面積62.11平方公尺，租用面積3
0.34平方公尺。
二、被告則以：㈠被告與訴外人鄭周麗蓉就系爭土地簽立系爭租賃契約，租期
至108年12月31日止。系爭租賃契約其他約定事項第9點約定：「承租人使用租賃基地，應受限制：...⒉不得擅自將租賃物或租賃權之全部或一部轉租或轉讓」；系爭租賃契約第13點約定：「承租人就地上建築改良物全部或一部如有轉讓第三人需要者，應將租賃權一併轉讓，並事先徵得出租機關之同意，違者由出租機關終止租約」。
㈡訴外人鄭周麗蓉於105年2月15日徵詢被告租賃權轉讓事宜，
經被告於105年3月11日臺教秘(五)字第1050023329號函復（下稱0000000函文），基於訴外人鄭周麗蓉之夫前經法院判決應拆除系爭土地上房屋有案，且系爭土地被告有收回活化再利用需要，無法同意其轉讓地上物及過戶換約，倘其無使用該建物之需要，得依租約約定騰空地上物及申請終止租約。惟訴外人鄭周麗蓉再共同以原告、鄭周麗蓉名義，提出系爭買賣契約書、系爭租賃契約影本等相關資料，向被告申請換發租約，經被告再以105年7月22日臺教秘(五)字第1050088728號書函（下稱0000000函文），認定訴外人鄭周麗蓉未經被告同意擅自轉讓，違反上開系爭租賃契約之限制終止租賃關係，租約迄至105年4月11日止，並副知原告移轉取得系爭土地上建物所有權，未與被告成立租賃或其他合法使用之法律關係，係屬無權占用，除應即停止使用行為外，尚應儘速騰空地上物返還土地。
㈢次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文，而無權占有他人之建物，可獲得相當於租金之利益乃為社會通常之觀念。依原告提出之買賣契約書及系爭租賃契約，足證原告於簽訂系爭買賣契約書時，即已知悉所購買之標的僅有房屋，不包括系爭土地，且系爭土地租期僅至108年12月31日止即應騰空地上物，返還土地，則原告買賣取得房屋所有權，並無民法第425條之1第1項規定之適用。被告依民法第179條規定通知原告繳納占用期間相當於租金之不當得利，洵屬於法有據，原告訴稱有繳付租金，已構成不定期租賃之條件云云，實不足採。
㈣原告復訴稱，被告與訴外人鄭周麗蓉之租賃契約約違反民法
第247條之1規定，被告終止租約之法律行為無效云云，按所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言，茲以，系爭租賃契約其他約定事項第9點約定係被告一方事先擬就用於同類契約之定型化條款等節，系爭土地屬被告管理之學產基金財產，考量訴外人鄭周麗蓉已無使用該建物之需要，為活化學產土地，以照顧弱勢學子，實現獎助興學目的，有收回活化利用之需要，實難認有何顯失公平之處。又原告與訴外人鄭周麗蓉之買賣契約為債之關係，依債之相對性原則，僅在買賣契約當事人間發生效力，對於非買賣契約當事人之被告而言，不受該等賣賣契約效力所及，原告自不得以該等賣賣契約對原告主張有權占有，是該買賣契約尚非原告合法占有系爭土地之法律上原因。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（北院卷第126頁，依判決格式修正文句，並依全辯論意旨整理內容）：
㈠系爭土地為國有土地，現由被告管理。
㈡訴外人鄭周麗蓉於民國104年12月8日與被告簽立系爭租賃契
約，並經公證，約定向被告承租系爭房屋所坐落之系爭土地，為定期租賃，租賃期間自102年8月1日起至108年12月31日止，租金每月新臺幣3萬6794元(本院卷第35頁系爭租賃契約書)。
㈢系爭租賃契約第9點約定，限制承租人使用租賃基地，應不得
擅自將租賃物或租賃權之一部轉租或轉讓。(本院卷第36頁，原告主張該約定顯失公平)。
㈣原告於105年4月11日向鄭周麗蓉承購系爭房屋，原告與鄭周
麗蓉簽立系爭買賣契約書，並經公證（本院卷第19至23頁）。㈤鄭周麗蓉於105年6月23日向被告申請換發租約(原證三，訴字
卷第47頁)，被告於105年7月22日以0000000號函復終止租約至105年4月11日止(被證三，本院卷第117頁) ，經原告再於107年7月5日陳情，鄭周麗蓉於107年8月7日再以臺教秘(五)字第1070107360號函，再行通知鄭周麗蓉前已以違約為由，終止該租賃契約，並複本原告（原證四，本院卷第53頁）。
㈥迄109年6月原告使用期間，被告仍持續向被告收取款項（原
證五，繳款明細、繳款書、收據，本院卷第57至86頁，原告主張為租金，被告抗辯為不當得利）。
四、得心證之理由：本件原告主張被告與系爭房屋原所有人鄭周麗蓉間定有系爭租賃契約，因鄭周麗蓉將系爭房屋出售原告，且被告繼續向原告收取租金，原告所有之系爭房屋與被告間應有租賃關係存在，被告終止系爭租賃契約為顯失公平，為被告以上情否認，是本件應審究之重點為，被告終止與訴外人鄭周麗蓉間之租約，是否有據？㈠觀諸系爭經公證之租賃契約，被告與訴外人即原系爭房屋所有權人鄭周麗蓉，定有不得擅自將租賃物或租賃權之全部或一部轉租或轉讓；承租人就地上建築改良物全部或一部如有轉讓第三人需要者，應將租賃權一併轉讓，並事先徵得出租機關之同意，違者由出租機關終止租約之約定，此觀系爭租賃契約其他約定事項第9點、第13點分別定有明文，亦為雙方所不爭執，有系爭租賃契約書在卷可稽（本院卷第36頁）。查訴外人鄭周麗蓉向被告承租系爭土地後，並未經被告同意，即於105年4月11日將系爭房屋轉售原告，且於原告、鄭周麗蓉向被告詢問後，被告並於系爭買賣契約簽立前，即已出具0000000號函文（本院卷第115頁函），明示拒絕同意系爭房屋轉讓他人之意；況原告訴訟代理人於審理中亦自承於購買系爭房屋前，已知悉系爭租賃契約中對於租賃物出售、轉讓之限制等語（本院卷第124頁）。從而，被告既已明示拒絕轉讓之意，原告仍執意與鄭周麗蓉為本件買賣交易，而鄭周麗蓉將系爭房屋出售原告，並自行約定自105年6月1日起由原告給付租金（本院卷第47頁），未經同意自行將租賃權轉讓，顯有違約。從而，原告擅自將租賃權轉讓，被告依系爭租賃契約約定事項第13點，終止租約至105年4月11日止，即屬有據，被告與訴外人鄭周麗蓉就系爭土地之租賃關係業經終止而消滅，原告與被告間就系爭土地自無租賃關係存在。
㈡原告主張民法425條買賣不破租賃之規定，並不適用：
依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。惟按，此謂買賣不破租賃原則，必須出租人將租賃物交付後，出租人將所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，始繼續存在。原告所主張訴外人鄭周麗蓉其與被告間之租賃契約，對於原告與訴外人鄭周麗蓉於系爭土地上之房屋買賣，仍繼續存在云云，然本件買賣關係系存在於訴外人鄭周麗蓉與原告之系爭土地，並非被告身為出租人將系爭土地出售他人，被告自始均為系爭土地之所有權人，即無上開「出租人將租賃物所有權讓與第三人」之要件，顯然與該規定要件不符，當無民法第425條買賣不破租賃之適用，原告上開主張，實屬誤會，顯不足採。
㈢系爭租賃契約中對於租賃物、租賃權轉讓之約定，並無顯失公平：
又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第4款定有明文。而所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。原告主張被告租賃契約其他約定事項第9點限制訴外人鄭周麗蓉自由處份房屋，對原告及訴外人鄭周麗蓉顯失公平云云。然查，系爭租賃契約為原告與訴外人鄭周麗蓉間之約定，依據債之相對性，系爭租賃契約實非原告立於第三人之地位得以爭執契約約款之公平性。況此系爭租賃契約公證確認法律效果，系爭土地屬教育部所有財產，則政府機關就其所有且出租他人之土地，為因應施政之公益需求及承租人違約轉讓情事乃終止租賃契約，實難認有何顯失公平之處，是系爭租賃契約其他約定事項第9點，既係兩造就終止系爭租賃契約所為約定，核與民法第247條之1所定情形並不相符，又原告復未提出其他事證以實其說，是其主張系爭租賃契約其他約定事項第9點約定，依民法第247條之1規定應屬無效云云，並無理由。另原告復依主張依消費者保護法第12條規定，系爭租賃契約其他約定事項第9點顯失公平等語，惟依消費者保護法第2條第7款規定「定型化契約；指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款」，同條第2款對企業經營者定義為「指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」，本件原告教育部係中央機關，亦顯並非消費者保護法所規範之「企業經營者」。從而，本件系爭租賃契約並無顯失公平，亦非消費者保護法所規範之範圍，原告以第三人之立場主張非契約當事人之契約約款顯失公平，亦顯無理由。。
㈣被告繼續收取相當於租金之不當得利，並無視為不定期限繼續契約之適用：
按民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。被告固繼續收取款項，然被告已終止系爭租賃契約至105年4月11日止，業如前述，顯然並無上開規定之適用。從而，被告所收取之款項，應屬原告使用系爭土地相當於租金之不當得利，被告抗辯，應屬有據。原告以被告繼續收取款項之事實，逕自推認被告於租期屆滿後無反對續租之意思，逕認系爭租約已成為不定期租約，顯然係無視被告已明示拒絕換約、已終止租約之意，原告以此請求，亦屬無據。
五、綜上所述，本件訴外人鄭周麗蓉於105年4月11日將坐落於系爭土地房屋出賣予原告，並約定自105年6月1日起由原告給付租金之行為，自屬違反系爭租賃契約其他約定事項第9點、第13點約定，是被告依系爭租賃契約其他約定事項第13點約定終止租約，要無不合，其行使終止權亦無違反誠信原則，是被告與訴外人鄭周麗蓉就系爭土地之租賃關係業經終止而消滅，原告之與被告間，就系爭土地自無租賃關係存在。從而，原告請求確認兩造就系爭土地之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 林怡君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 陳俐妙