臺灣臺北地方法院民事裁定109年度聲字第660號聲 請 人 高雲代 理 人 林穆弘律師相 對 人 景園大廈管理委員會法定代理人 林秀桃上列當事人間確認區分所有權人會議無效等事件，聲請人聲請就相對人景園大廈管理委員會選任特別代理人，本院裁定如下：
主 文選任林秀桃為相對人景園大廈管理委員會於本院一○八年度訴字第四六三二號確認區分所有權人會議無效等事件之特別代理人。
理 由
一、聲請意旨略以：本件相對人景園大廈管理委員會（下逕稱相對人）第42屆管理委員任期至民國108年12月31日止屆滿後，並未依法定程序選出第43屆管理委員及推選主任委員，相對人之法定代理人應屬欠缺，爰聲請為相對人選任特別代理人等語。
二、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。此項規定，於非法人團體之代表人或管理人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之，民事訴訟法第51條第1項、第52條分別定有明文。經查：
㈠相對人固於109年5月8日向臺北市政府都市發展局申請報備改
選並推選林秀桃為主任委員，任期自109年2月26日至110年8月17日止，有臺北市政府都市發展局109年6月2日北市都建字第1093056260函可稽（見本院卷二第209頁），惟「公寓大廈管理委員會之成立，係依公寓大廈管理條例第28條第1項（或第26條第 1項、第53條、第55條第1項）規定，經由召集區分所有權人會議，並依同條例第31條所定人數及區分所有權比例之出席、同意而決議為之，屬於私權行為，其依公寓大廈管理條例施行細則第8條及公寓大廈管理組織申請報備處理原則第 3點、第4點規定程序申請報備（報請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合法成立無涉。」（最高行政法院 103年9月份第1次庭長法官聯席會議決議參照），故尚難徒憑前揭臺北市政府都市發展局同意報備函，據以推論林秀桃即屬相對人合法選任之主任委員。
㈡按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立；區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之，公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項、第2項、第34條第1項分別定有明文。次按區分所有權人會議除有第28條規定建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人。總會決議之內容違反法令者，無效。公寓大廈管理條例第25條第3 項、民法第56條第2 項分別定有明文。是區分所有權人會議須由區分所有權人召集，違反該項規定之規約內容，雖經區分所有權人會議決議，仍屬無效，非區分所有權人無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限。無召集權人召集之區分所有權人會議，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，自始無效（最高法院108年度台上字第514號民事判決意旨參照）。
㈢依景園大廈規約第15條第約定，管理委員由每層樓區分所有
權人（下稱區權人）或住戶採自願登記，再由分層選出之管理委員互推選出主任委員後經區分所有權人會議（下稱區權人會議）確認（見本院卷一第230頁），景園大廈於107年1月6日召開區權人會議，會中追認相對人第42屆管理委員及主任委員名單，有該次會議紀錄可稽（見本院卷一第45至51頁），嗣相對人於108年5月30日第42屆臨時會議於結論三決議「於2019年6月2日召開緊急臨時區權人會議討論第四項議題。若是6月2日未能成會，於6月16日召開第二次區權人會議。」，景園大廈於108年6月3日通知由住戶趙玉玲為召集人，定108年6月16日召開108年度第2次臨時區權人會議，景園大廈於108年6月16日召開臨時區權人會議，經臨時動議通過解散第42屆管理委員會並辦理新任管理委員會選舉事宜，嗣景園大廈於108年8月18召開108年度第4次區權人會議，決議確認相對人第43屆管理委員名單，並由在場管理委員推選杜新富為主任委員等情，有前開會議通知、會議紀錄等可佐（見本院卷三第31至47頁、北司調字卷第9至12頁）。惟景園大廈108年6月2日區權人會議，因出席人數不足而流會，嗣於108年6月16日依公寓大廈管理條例第32條規定，重新召集108年度第二次區權人會議，依公寓大廈管理條例第32條規定，僅得就「同一議案」重新召開會議，自不得於重新召開會議中以臨時動議提出新議案，則景園大廈於108年6月16日召開臨時區分有權人會議，於臨時動議通過解散第42屆管理委員會並辦理新任管理委員會選舉事宜之決議，其內容即無從依公寓大廈管理條例第32條規定而視為成立，即相對人第42屆管理委員之任期並不因違法決議解任而即時失效，其任期仍至108年12月31日始屆滿。次查，景園大廈108年8月18日召開之108年度第4次區權人會議，是由區權人周燕梅擔任召集人，但周燕梅並非相對人第42屆管理委員，且周燕梅依公寓大廈管理條例第25條第3項規定經區權人推選為召集人提出之區權人聯署名冊（見本院卷一第147至149頁），由區權人本人親簽僅15名，其餘則由他人代為簽名，但代簽者並未依書面委託方式簽名連署，相對人亦自認「確實有未經區分所有權人互推一人為召集人，即由區分所有權人周燕梅擔任召集人之瑕疪」（見本院卷三第191頁），該108年8月18日臨時區權人會議係由無召集權人周燕梅所召集之會議，所為決議自不生效力而不存在。則景園大廈108年8月18日區權人會議選任相對人第43屆管理委員及推選主任委員之決議當屬無效。而相對人於109年2月26日召開管理委員會議，推選林秀桃為主任委員，再經景園大廈109年4月12日區權人會議決議通過，固有該次會議紀錄可稽（見本院卷二第259至273頁），然相對人第43屆管理委員均未經景園大廈召集合法區權人會議程序選任，依法不具管理委員合法資格，渠等召集管理委員會議推選林秀桃為主任委員之決議當屬無效，景園大廈109年4月12日區權人會議決議通過林秀桃為相對人主任委員之決議亦屬無效。故景園大廈區權人迄仍未依法選任主任委員或管理負責人，復未互推召集人或申請指定臨時召集人為管理負責人，堪認相對人現無法定代理人。是聲請人聲請為相對人選任特別代理人，於法有據，應予准許。
㈤聲請人聲請選任林秀桃為相對人之特別代理人，相對人並不
爭執。是本院審酌林秀桃為景園大廈區權人，其與景園大廈社區具有密切關聯，堪以處理本件事務，及盡力維護相對人之權益，且有擔任特別代理人之意願，爰依首開規定選任林秀桃為相對人之特別代理人。
三、依民事訴訟法第51條第1項，裁定如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
本裁定不得抗告。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
書記官 沈世儒