臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第1648號原 告 洪效琪訴訟代理人 李美寬律師被 告 羅素衍訴訟代理人 呂康德律師（法扶律師）上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾參萬貳仟元，及自民國一零九年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣兩造就如附表所示之新北市○○區○○路000號4樓房屋（下稱
系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限為民國107年10月1日起至110年10月1日止，每月租金新臺幣（下同）1萬2000元，且系爭租約12條第1、2項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約」、「依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方...」。原告於108年11月11日委請律師發函予被告表示將於108年12月31日終止系爭租約，且被告已於108年11月15日收受，因此系爭租約已於108年12月31日終止。被告迄今未依約返還系爭房屋，原告爰依系爭租約第13條第1項約定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並依系爭租約第13條第3項約定，請求被告自系爭租約終止翌日起（即109年1月1日）至返還系爭房屋之日止，按月給付占用期間相當於月租之1萬2000元及相當月租金額1倍之違約金1萬2千元予原告。
㈡退步言之，縱認兩造間就系爭房屋不存在租賃關係，原告為
系爭房屋所有權人，被告無權占有系爭房屋，原告仍得基於民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利。
㈢被告於107年8月間及10月間以裝修系爭房屋為由，向原告借
款計70萬元，被告欲以每月1萬2000元之方式分期返還予原告，惟被告迄今未返還前揭借款，原告得依兩造間之消費借貸契約，請求被告返還70萬元。退步言之，縱認兩造間無消費借貸關係，被告收受70萬元係屬不當得利，原告仍得依民法第179條規定請求被告返還之。
㈣爰第一項聲明依系爭租約第13條第1項約定、民法第767條第1
項前段規定；第二項聲明依系爭租約第13條第3項約定、第179條規定；第三項聲明依消費借貸之借款返還請求權、民法第179條規定提起本件訴訟，三項聲明均為請求權競合等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4000元。⒊被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠針對第一項聲明：
107年7月間原告欲重新整修、裝潢系爭房屋，請被告找包商承作，被告遂找訴外人即被告前夫王進生承攬裝修工程，全部工程款為102萬7800元，嗣經原告同意後進行修繕。系爭房屋裝修期間，原告口頭表示要將系爭房屋出售給被告，兩造乃約定價金為300萬元（含裝修費），扣除裝修費外，其餘價金由被告每月給付1萬2000元，直到原告祖母過世為止，不足部分最後再行結算。被告於107年10月29日搬入系爭房屋居住，於107年11月7日尚舉辦喬遷之宴。因訴外人即原告祖母王志榮向原告提起另案民事訴訟請求返還系爭房屋，原告為應付官司及向其祖母交代，要求被告配合簽訂租約，兩造乃於108年9月4日簽訂系爭租約，每月租金1萬2000元，其實為給原告祖母之生活費。故系爭租約係兩造通謀而為虛偽意思之表示，依民法第87條第1項規定，應屬無效。兩造間買賣契約即為被告占有系爭房屋之權源，原告依據無效之系爭租約請求被告遷讓房屋，自無理由。
㈡針對訴之聲明第二項：
兩造業已約定系爭房屋買賣價金300萬元，於扣除裝修費後，餘額由被告按月給付1萬2000元直至付清，原告不得依系爭租約第13條第3項或民法第179條規定請求被告按月返還2萬4000元。
㈢針對訴之聲明第三項：
原告先委託被告找包商承攬系爭房屋之裝修工程，並給付70萬元給被告，70萬元並非借款性質。直至原告同意將系爭房屋出售予被告後，被告才以裝潢自己房屋之意思，表示70萬為向被告所借等語，可證明70萬元性質並非借款，除非原告承認系爭房屋業已賣給被告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告現登記為系爭房屋之所有權人，原告於107年8月2日、107年10月9日、107年10月26日分別匯款50萬元、5萬元、15萬元予被告。被告於107年10月29日搬入系爭房屋居住，兩造於108年9月4日簽訂系爭租約，租賃期限為民國107年10月1日起至110年10月1日止。原告於108年11月11日委請律師寄發王東山聯合法律事務所（108）律函字第1081111688號律師函，表示將於108年12月31日終止系爭租約，被告於108年11月15日收受上開律師函等情，有系爭租約、系爭房屋建物謄本、上開律師函暨回執、被告帳戶存摺內頁節本各1份、提存款交易存根2份在卷可稽（見本院卷第15頁至第27頁、第42頁至第44頁、第89頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、原告另主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，另應自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4000元，並應返還原告70萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，是否有理由？㈡原告請求被告應自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4000元，是否有理由？金額為若干？㈢原告請求被告應返還70萬元，是否有理由？金額為若干？茲分述如下：
㈠原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，有理由：
⒈系爭租約第13條第1項部分：
⑴原告主張依系爭租約第13條第1項約定請求被告將系爭房屋騰
空遷讓返還予原告，被告則以兩造間系爭租約為通謀虛偽意思表示，系爭租約應屬無效置辯，被告提出通謀虛偽意思表示之抗辯，此屬對被告有利之事實，應由被告負舉證之責，合先敘明。
⑵按「租期屆滿或租賃終止時，承租人應立即將房屋返還出租
人，並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租計金折算）之違約金至返還為止」，系爭租約第13條第1項、第3項分別定有明文。查被告於107年10月29日搬入系爭房屋居住，兩造於108年9月4日簽訂系爭租約乙節，為兩造所不爭，可見系爭租約係於被告入住系爭房屋10個月餘後始事後簽訂。又依被告提出之王志榮向原告所提另案民事訴訟之「民事告訴狀」所示（見本院卷第133頁至第135頁），王志榮於108年7月19日具狀「民事告訴狀」，向原告起訴請求返還臺北市○○區○○街000號3樓之6及系爭房屋，是王志榮向原告所提另案民事訴訟與兩造間簽訂系爭租約二事間，確有時間上之先後關聯性。再依被告提出之兩造間108年9月4日（被告在被證8-1上記載時間為109年9月4日，屬未來之時間，顯屬誤植，依民事答辯狀內文及證物名稱之記載，應為108年9月4日）錄音檔譯文所示（見本院卷第163頁至第165頁）：「原告：你讓我官司打不成，你要我怎麼搞？…原告：朋友間的信任，您先幫我簽這個，我打贏了大家都好…原告：我跟你說我會走我的法律，如果官司輸了，你們夫妻費用還能租一年合約，你們的損失我匯給你，著樣你聽的懂中文嗎？…王進生：看洪效琪要配合怎麼寫。被告：只是打一個租約而已，很多租約可以附加內容在上面修繕等。王進生：直接去洪效琪他家說。原告：你們夫妻倆直接到住處說會比較好。」等語，益加證明系爭契約即係原告為因應王志榮與原告間另案民事訴訟所簽訂，兩造均無欲為發生租賃契約法律關係之意思，屬通謀虛偽意思表示無訛，兩造簽訂系爭租約之意思表示依民法第87條第1項規定無效，原告根據系爭租約第13條第1項約定請求被告遷讓返還系爭房屋，顯屬無據。
⒉民法第767條第1項前段規定部分：
⑴按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查原告為系爭房屋之登記所有權人乙節，為被告所不爭，是被告自應就其占有系爭房屋具有正當權源，負舉證之責，合先敘明。
⑵被告雖抗辯原告業將系爭房屋以300萬元（含裝修款）賣予被
告，兩造間買賣契約關係即為被告占有系爭房屋之正當權源云云。然買賣不動產之債權契約，雖為非要式行為，兩造造仍應就移轉之不動產及價金業已意思表示合致，買賣契約始為成立。然依兩造提出之通訊軟體對話紀錄所示（見本院卷第29頁、第47頁、第143頁至第147頁）：「（108年8月13日）被告：…若你仍願意給我或賣給我房子，你有考慮數目為多少？…」、「（108年10月25日）被告：…你當初說之後要贈與房子給我，因此裝潢房子才跟你借了70萬…我和你還是意識意識多少還是寫一下契約，我跟妳買房子買了多少錢？…」、「被告：當初她是說賣多少，你有印象嗎？能幫我想一下…因該只剩你當天比較清楚…她是說賣我多少…」、「被告：…你記得那天新店喬遷宴你還有印象嗎？洪小姐屋主說要賣我多錢？因為我忘記多少了。…」，足見原告尚未確定要將系爭房屋出售予被告，兩造間就系爭房屋買賣價金亦未達成意思表示合致，被告以買賣契約關係為占有系爭房屋之占有權源，並不可採，被告又未舉出其他占有系爭房屋之法律上權源，被告已屬無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈡原告請求被告應自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4000元，無理由：
系爭租約因屬兩造間通謀虛偽意思表示，已屬無效，業如前述，原告依系爭租約第13條第3項請求被告給付租金1萬2000元及違約金1萬2000元云云，顯屬無據。再者，被告無權占有系爭房屋，業經本院認定如前，被告依社會通常之觀念可獲得相當於租金之利益，原告主張被告應返還相當於租金之不當得利，固非無據。然原告請求被告按月給付2萬4000元，此屬相當於租金之不當得利數額，亦應由原告盡舉證之責，原告此部分未提出任何證據證明以2萬4000元計算之依據，本件又無不能證明其數額或證明顯有重大困難之情形，不應由本院依所得心證定其數額，原告請求無從遽准。
㈢原告得請求被告返還53萬2000元：
⒈原告主張已經分次交付70萬元予被告乙節，為被告所不爭。
另依兩造提出之通訊軟體對話紀錄所示（見本院卷第29頁、第45頁、第47頁、第277頁）：「…（108年8月13日）還是你希望我能儘早歸還向您借裝潢你家的70萬費用？…」、「（108年10月25日）被告：…你當初說之後要贈與房子給我，因此裝潢房子才跟你借了70萬，我耿耿於懷，我是要還你這筆錢。…另外我跟你借70萬裝潢房子，每個月以一萬二還你。…原告：大姊每個月12000要幾年？妳算了嗎？…被告：…如果您覺得1萬二太少再多也是幾千了，且，你之前你不是也說我可以一萬2慢慢給給你？…」，佐以兩造均不爭執被告於107年11月至108年12月均有按月償還1萬2000元予原告之事實（見本院卷第176頁、第306頁），堪認兩造間就70萬元部分存在消費借貸之合意，並已經約定以被告每個月給付1萬2000元之方式償還債務。被告辯稱：70萬元是裝潢系爭房屋工程款之一部，不是借款，除非原告承認將系爭房屋賣給被告云云，顯無可採。
⒉消費借貸未必有利息之約定，若有利息之約定，應由借用人
就該利息約定之有利事實，盡舉證之責。查原告並未主張兩造間有利息約定之事實，亦未提出任何利息約定之證據，是兩造間就70萬元之消費借貸，應無約定利息，合先敘明。又被告於107年11月至108年12月均有按月償還1萬2000元乙節，已如前述，是被告應已償還本金16萬8000元（計算式：1萬2000元×14個月＝16萬8000元），是原告應僅得請求被告返還本金53萬2000元（計算式：70萬元－16萬8000元＝53萬2000元）。
⒊被告另抗辯：伊於109年1月起迄同年7月，想要付每月1萬200
0元，但遭原告退回，伊想說不要都沒有付錢，每月都有給付原告1200元，原告都有收云云，原告固對被告有於109年1月至同年6月每月給付1200元乙節不爭執（見本院卷第306頁）。然兩造係約定被告應按月清償1萬2000元，非1200元，依民法第309條第1項、第318條第1項規定，債務人須按債之本旨清償始生清償之效力，且無自行為一部清償清償之權利。況原告主張被告於109年1月1日給付原告1200元，其因誤以為被告於109年1月又給付1萬2000元，故已匯還被告1萬2000元，被告每月匯來1200元，原告以為被告是在清償誤匯之1萬2000元等語，亦與被告庭呈之手機簡訊顯示原告已於109年2月18日轉帳1萬2000元予被告乙情相符，有本院109年7月8日言詞辯論筆錄可佐（見本院卷第307頁），益徵被告於109年1月起每月給付予原告之1200元，不應計算至償還本金70萬元之數額內，附此敘明。
⒋按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。查兩造約定被告就所借70萬元債務，應按月償還1萬2000元，被告自109年1月1日起未按月償還1萬2000元，業經本院認定如前，兩造間債務已屬定有確定期限之債務，被告自109年1月起已陷於遲延，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起即109年4月25日（見本院卷第35頁）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，應屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應返還原告53萬2000元及法定遲延利息，應屬有據。至原告請求被告自109年1月1日起至返還系爭房屋之日按月給付2萬4000元，則屬無據。從而，原告依民法第767條第1項前段、消費借貸借款返還請求權請求：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告53萬2000元，及自109年4月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 李子寧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 簡素惠附表：
建號 門牌號碼 基地坐落 建物面積 原告權利範圍 總面積 層次面積 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○路000號4樓 新北市○○區○○段000地號 80.50平方公尺 80.50平方公尺 全部