臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第1847號原 告 林明獅被 告 許祐等訴訟代理人 侯俊安律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市新店區華城路36巷口優雅土木工程行地下室水泥建物（如附圖一所示A、B、C所示部分，面積112.1平方公尺）及其上加蓋鐵皮屋（如附圖一所示A、B、C部分直上方加蓋鐵皮部分及附圖二所示A、B部分，面積127.66平方公尺）遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾壹萬伍仟元。
被告應自民國一０九年七月一日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告百分之八十七負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾柒萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以每期新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴原訴之聲明為：「⒈被告應將坐落於新北市新店區華城路36巷口優雅土木工程行地下室水泥建物（面積約168平方公尺）及其上同面積鐵皮屋遷出，將上開房屋返還原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）64萬元。⒊被告應自民國109年1月起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。⒋均願供擔保，請准宣告假執行。」(見本院卷第9頁)；嗣於110年5月11日變更訴之聲明第一項為「被告應自新北市新店區華城路36巷優雅土木工程行地下室水泥建物（面積約112.1平方公尺）及其上鐵皮屋（面積約127.66平方公尺遷出，將上開房屋返還原告。」、於109年5月5日當庭擴張聲明第二項為：「被告應給付原告740,000元」、於同年7月2日復減縮第二項聲明為「被告應給付原告720,000元」、同年10月6日復擴張第二項聲明為「被告應給付原告74萬元」，核其變更均符合首開說明，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告為新北市新店區華城路36巷口優雅造景地下室水泥建物
（未經保存登記，座落於新店區安康段第1476、1478、1479地號，面積如附圖一所示）之所有人，原告於94年3月1日與被告簽訂租賃契約出租該址建物予被告，作為土木造景業及居家使用，約定租期5年，每月租金2萬元；迄95年3月8日兩造另簽訂房屋租賃契約，由訴外人許瑞美擔任連帶保證人，約定租期為3年，每月租金2萬元，並約定許祐等可出資在上開水泥建物上方加蓋1樓鐵皮屋，期滿後1樓鐵皮建物讓與林明獅，歸林明獅所有。期滿後被告仍繼續使用上址建物並繳納租金予原告，嗣101年1月1日，兩造另簽訂房屋租賃契約，承租範圍包含使用地下室水泥建物及1樓鐵皮屋（下稱系爭房屋），約定租期3年，迄103年12月31日止，每月租金2萬元，期滿建物歸原告，室內家具設備歸被告。租期屆滿後，兩造並未另定租約，被告仍繼續就系爭房屋為使用收益，原告亦未反對，被告亦繼續繳納租金2萬元，視為以不定期限繼續契約。詎被告僅繳納租金至106年2月，自106年3月間起拒不繳納租金，經原告於107年2月12日發函催告，被告仍未繳納積欠之12個月租金24萬元。經兩造協商後，原告同意租金降為1萬5,000元，惟被告應儘速補繳積欠之租金，否則不予降租優待，被告並按期繳納107年3、4、5月之租金予原告，然自107年6月間起，被告復拒不繳納租金，原告遂於107年9月22日發存證信函予被告，催告其應於收到信函7日繳納積欠之租金，否則將終止租約，被告已於同年月25日收受，但被告於收受後仍未繳付欠租。原告僅得提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。被告於系爭租賃契約終止後，迄今仍未將系爭房屋遷讓返還予原告。又被告違反兩造於107年3月間之協議，未繳納積欠租金，復未按期給付租金，則自107年6月間起，租金恢復為2萬元，迄至109年6月30日止，被告另積欠25個月租金及相當於租金之不當得利共50萬元，被告共已積欠原告74萬元。另原告得請求被告自109年7月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告2萬元相當於租金之不當得利。爰依系爭租賃契約及民法第440條、第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付自106年3月1日起至109年6月30日止，積欠原告之租金74萬元，暨自109年7月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告2萬元等語。
㈡租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不是用土地法第9
7條規定，租賃住宅市場發展及管理條例定有明文。其立法理由系為避免影響出租人提供住宅之意願，尊重市場機制，應優先於土地法第97條規定之適用。本件被告租期屆滿後迄未將系爭房屋返還原告，其占有房屋即無法律上原因，而兩造就被告使用系爭房屋對價，已約明被告應按月給付原告租金2萬元，堪認被告於租期屆滿後至遷讓返還系爭房屋所受相當租金之損害，亦以每月2萬元計算為允當。基於契約自由原則，兩造租賃契約之約定租金，亦不可用估價報告書更改之。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⒉被告應給付
原告74萬元。⒊被告應自109年7月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告2萬元。⒋第一、二、三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告自95年3月8日起將系爭房屋出租予被告，當時租金約定2
萬元，但自105年間起因華城路拓寬，原建物部分遭拆出，致使用面積縮小，兩造協議租金變更為1萬5,000元，由原告於107年9月22日寄發之存證信函，可知原告對於減少租金並無附加任何條件。106年3月至107年2月間因系爭房屋部分因到路拓寬遭遭拆除，致不堪使用，兩造同意修繕費用與租金抵銷，否則原告何以自認租金協議減少為1萬5,000元，且被告係連續支付107年3、4、5月之租金，並非支付106年3月至107年2月之租金。且原告對於被告已給付107年3月1日至同年5月31日止每月1萬5,000元之租金並不否認，依民法第325條第1項規定，應推定106年3月至107年2月各期給付已為清償。
㈡被告於107年間接獲系爭房屋座落新北市○○區○○段0000號土地
所有權人即訴外人陳蕙琦通知，被告所使用之系爭建物之基地為其所有，原告無權出租予被告使用，要求被告支付租金。陳蕙琦並對原告起訴拆屋還地並返還不當得利，該案經本院以107年度訴字第2663號判決原告敗訴在案，上開土地所有權人於勝訴後立即委由其親戚蔡佑鴻向被告收取107年5月至109年2月之租金共計33萬元，被告已自107年5月起向陳蕙琦承租上開土地。
㈢按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金以不超過土
地及其建築物申報總價額年息10％為限。系爭房屋座落之安康段1476號土地107年公告地價為每平方公尺1,700元，系爭房屋基地座落原告土地之面積為21.19平方公尺，房屋現值依原告陳報為71萬元，依被告占用面積年息6％計算租金數額，每月為6,157元，原告請求超出此部分，於法無據。㈣按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物
之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。民法第435條、第436條定有明文。前揭土地所有權人對原告起訴拆屋還地並請求返還不當得利，業經判決原告敗訴確定，且陳蕙琦已向被告收取租金33萬元，被告得依上開條文之規定，請求減少租金。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告得否終止租約請求被告遷讓系爭房屋？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，亦為民法第450條第2 項、第3 項所明定。另依土地法第100 條規定：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。而此項收回房屋之限制係適用於未定有期限之不定期租賃，是以不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。
⒉兩造雖就系爭房屋存在租賃契約，然原告主張：被告自106年
3月間起至107年2月即未繳付租金，嗣兩造於107年3月間起約定降租為1萬5,000元，被告僅給付同年3月至5月之租金，即未繼續繳付租金，亦未支付前積欠之租金。迄同年9月22日已另積欠4個月租金，原告並發函催繳被告應按月給付原告1萬5,000元及前欠款項，仍未獲繳納，原告以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋等語；被告則以前詞置辯。本件兩造原約定由被告每月支付2萬元承租系爭房屋，且自103年12月31日租約期滿後，被告仍續租，為不定期租賃，兩造對此並無爭執。被告雖不爭執106年3月至107年2月未繳租金，然辯稱係兩造協議租金與修繕費抵銷，惟原告否認之，被告亦未提出積極證據以實其說，難認可採。另被告亦不否認自107年6月間起未繳納租金，惟辯稱係繳付租金予地主陳蕙琦云云。然原告既為系爭房屋之所有權人，雖其建物占用他人之土地，然被告承租之系爭房屋並無滅失或減少效用，亦無不能使用系爭房屋情事，自不得據以拒付租金。原告已於107年9月22日即催繳被告於7日內付清欠租，被告迄今尚未給付，則原告以起訴狀繕本送達做為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋，該書狀已於109年4月20日送達被告（109年4月10日寄存送達，經10日生效，見本院卷第87、89頁送達證書），則就被告遲付租金總額達2 個月以上租額、定期請求被告給付租金，終止契約返還房屋期限距催告通知送達亦超過1 個月，應認已符合民法第440 條第1 項、第450 條第3 項及土地法第100 條第
3 款之規定，原告主張依民法第450 條第2 項前段規定終止租約，應有理由，依民法第455 條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，則原告依民法第450條第2 項前段規定終止租約，應得請求被告遷讓返還租賃物即系爭房屋。㈡原告得否請求被告給付租金？金額若干？
原告主張被告與其約定以每月2萬元承租系爭房屋，並提出房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第17頁），而被告確實積欠原告106年3月至107年2月之租金，及107年6月起至起訴狀送達時止之租金，此情被告亦未爭執；被告雖辯以：兩造曾協議以106年3月至107年2月之租金折抵修繕系爭房屋費用90萬元，然原告否認有此協議，被告並未提出相關修繕單據，或兩造有折抵租金協議之事證以實其說，況若被告確曾修繕系爭房屋費用高達90萬元，卻僅以1年之租金24萬元折抵，金額差距懸殊，亦有悖於常情，難認其所辯屬實。而兩造自106年3月至107年2月之約定租金為2萬元，原告請求此期間之租金24萬元，應屬有據。另兩造曾自107年3月間起協議租金調降為1萬5,000元，被告並曾按期繳納至同年5月間，原告雖主張兩造另協議若被告未按期履行並清償欠租，則調回原租金2萬元云云，然並未舉證證明有此協議。參以原告於107年9月22日寄發存證信函予被告時，記載「收件人（即被告）雖因使用面積縮小，業績不振而要求自107年3月1日起減少租金，自每月2萬元減為每月1萬5,000元，迄今亦均拒不清償，顯違誠信...107年3月1日至107年9月1日，計7個月，每月租金1萬5,000元。...」（見本院卷第36至37頁）堪認原告確曾因被告之要求，而合意將系爭房屋租金調整為1萬5,000元。迄至107年9月22日原告寄發信函時，兩造亦未曾另有合意將租金調整為2萬元，且被告否認之，原告主張並無證據可佐，尚難以其片面所言，逕認被告曾同意再將租金調整為2萬元，故自107年3月起，兩造就系爭房屋之約定租金應為1萬5,000。故被告自107年6月1日起至109年4月20日止共計積欠原告租金34萬元（計算式:1萬5,000元×《22＋20/30》＝34萬元），則原告請求被告給付租約終止前（即起訴狀繕本送達前）積欠之租金共計58萬元，即為有據。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。被告雖抗辯伊都將租金交給蔡佑鴻一情，惟系爭房屋所有權人既為原告所有，且被告亦係與原告簽立租賃契約，原告亦未委託蔡佑鴻代其向被告收受租金，是被告此部分所辯，難認有理。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查被告於系爭房屋之租賃契約終止後，無合法占有權源，仍未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，被告前依系爭租賃契約承租系爭房屋之租金為每月1萬5,000元，是以原告應得每月向被告請求相當於租金之不當得利。故原告請求被告自109年4月21日起至109年6月30日止之租金共計3萬5,000元（計算式：1萬5,000元×《2＋10/30》＝3萬5,000元），及自109年7月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告1萬5,000元，於法有據，併應准許之。逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第440條第1項、第455條、第179條之規定，請求⒈被告應將系爭房屋遷讓返還與原告。⒉被告應給付原告61萬5,000元（計算式580,000元＋35,000＝615,000）。⒊被告應自109年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，經認不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第三庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
書記官 范國豪