臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第1961號原 告 黃榮添訴訟代理人 林妍君律師被 告 增家有限公司兼特別代理人 黃村福上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告增家有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自民國一百零九年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年一月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬貳仟元為被告增家有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長選任特別代理人：本法關於法定代理人之規定，於法人之代表人準用之。民事訴訟法第51條第1 項、第52條定有明文。故對於無訴訟能力人為訴訟行為，而聲請受訴法院選任特別代理人者，乃以其無法定代理人，或法定代理人不能行代理權為要件。又本法所稱公司負責人，在有限公司為董事。公司法第8 條第1 項亦規定甚明。經查，被告增家有限公司（下稱增家公司）原法定代理人黃王秀業於民國109年3月30日死亡，有其個人戶籍資料查詢結果在卷可稽（見本院卷第81頁），且被告增家有限公司僅有黃王秀1 名董事及股東，無人得代理增家公司應訴，堪認有就被告增家公司選任特別代理人之必要。本院業依原告之聲請，於109年7 月2日裁定選任被告黃村福為被告增家公司之特別代理人，是本件自應由被告黃村福為被告增家公司之特別代理人而為訴訟行為。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告增家公司應將臺北市○○區○○段○○段000號建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷00號房屋，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付新臺幣（下同）11萬5,000元予原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自109年1月1日起至交付上開第一項房屋之日止，按月連帶給付原告10萬5,000元（見本院卷第9頁），嗣於109 年7 月15 日將上開訴之聲明第2項請求金額變更為1萬5,000元（見本院卷第130頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於103年5月1日將其所有系爭房屋出租予被告增家公司，
並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月1日以前應給付租金2萬1,000元，被告增家公司於簽約時給付押租金5萬元，且被告黃村福就系爭租約擔任被告增家公司之連帶保證人。又被告增家公司自108年間起，除有給付108年1月之租金外，竟無故拖延數月欠繳租金，經原告屢次催告繳納後，被告增家公司遲至108年11月6日始給付10萬元租金，另於108年12月6日給付5萬元租金，然該等金額僅能清償已積欠之108年2月至8月共7個月之租金，則被告增家公司仍積欠自108年9月至12月之租金共8萬4,000元。此外，經原告核對後，發現被告增家公司漏未給付107年9月之租金，故被告增家公司共積欠5個月租金總計10萬5,000元。嗣原告於108年12月寄發文山興隆路郵局第234號存證信函，限期催繳給付遲延之租金，並表示若被告仍不如期給付即終止系爭租約及應清空搬離該屋，惟被告均置之不理。是被告增家公司積欠租金已達5個月，扣除先前給付之押租金5萬元，其積欠租金仍超過2個月之租金總額，原告得依法終止系爭租約。
㈡又系爭租約經原告終止後，被告無權占有系爭房屋，原告得
依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告增家公司將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。另被告積欠原告租金10萬5,000元未為給付，扣除押租金5萬元，原告得依民法第421條規定請求被告增家公司給付5萬5,000元，再依系爭租約第12條約定，原告因本件訴訟所支出律師費6萬元，亦屬於被告賠償範圍，扣除被告於109年5月所匯款之10萬元，原告得依系爭租約第12條約定請求被告給付1萬5,000元（計算式：
5萬5,000元＋6萬元－10萬元＝1萬5,000元）。此外，系爭租約於108年12月間經原告終止後，被告增家公司應於系爭租約終止後5日內返還該屋，惟被告增家公司並未即時遷讓返還系爭房屋，依系爭租約第6條約定，原告得每月向被告增家公司請求租金5倍之違約金至返還該屋為止，是被告應自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告10萬5,000元（計算式：2萬1,000元×5＝10萬5,000元）。而被告黃村福擔任被告增家公司之連帶保證人，就前述被告增家公司所積欠之租金、約定賠償之律師費、逾期遷讓返還房屋所生按月給付之違約金等，自應與被告增家公司負連帶清償之責任。並聲明：⒈被告增家公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應連帶給付原告1萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應自109年1月1日起至交付上開第一項房屋之日止，按月連帶給付原告10萬5,000元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告增家公司確實有向原告承租系爭房屋，迄今仍占用系爭房屋，且系爭房屋每月租金2萬1,000元，然被告雖未給付自108年9月至12月及107年9月共5個月租金，但被告已於109年5月匯款10萬元予原告，故此部分應予扣除。另就訴之聲明第2項所指尚有租金未支付之事實不為爭執，但原告請求被告負擔律師費用部分，顯屬無據。此外，被告對於原告請求自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付租金2萬1,000元不為爭執，但原告請求加計違約金部分，顯無理由等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：㈠原告請求被告增加公司返還系爭房屋部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第767 條第1 項、第450 條第1 項、第455 條分別定有明文。
⒉查原告主張其為系爭房屋所有權人，並提出系爭房屋建物登
記謄本為憑（見本院卷第17頁），且系爭租約已於109年1月1日前終止，為被告所不爭執（見本院卷第131頁），是被告增家公司仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告增家公司將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據。
㈡原告請求被告增家公司給付1萬5,000元部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有
明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。另按系爭租約第12條約定：「乙方（即被告增家公司）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷第22頁）。
⒉查系爭租約約定每月租金為2萬1,000元，並於簽立該租約時
由被告增家公司交付押租金5萬元予原告，嗣被告增家公司於本件訴訟提起時尚有5個月租金共10萬5,000元未為給付，迄於本件訴訟進行中始給付10萬元積欠之租金予原告等事實，為兩造所不爭執，堪信屬實，是原告主張被告增家公司應返還仍積欠之系爭房屋租金，應屬有據。又原告於本件因系爭租約涉訟委任律師支付律師費6萬元乙節，有委任契約、民事委任狀在卷為憑（見本院卷第15、133頁），原告依前揭約定請求被告增家公司賠償律師費6萬元，亦屬有據。綜上，系爭租約終止時被告增家公司有積欠原告租金10萬5,000元，另因系爭租約應賠償原告律師費用6萬元，扣除被告增家公司於訴訟中給付之租金10萬元及押租金5萬元，被告增家公司尚積欠原告1萬5,000元（計算式：10萬5,000元＋6萬元－10萬元－5萬元＝1萬5,000元）未給付，則原告依據上開規定請求被告增家公司給付1萬5,000元，於法有據。
㈢原告請求被告增家公司按月給付原告10萬5,000元部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。
⒉查兩造於系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經
甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告黃村福），決無異議」等內容（見本院卷第21頁），依上開說明，兩造既無特別約定該違約金為懲罰性違約金，可認係屬損害賠償總額預定性質之違約金，是參酌系爭租約整體意旨，原告因被告增家公司遲延遷讓房屋所受之損害，為不能將房屋出租他人收取租金之損害，及被告增家公司使用系爭房屋所受之利益即為相當於租金之利益等情，認原告請求按月給付租金
5 倍金額之違約金，核屬過高，應以每月給付2萬1,000元為適當。從而，系爭租約業於109年1月1日前終止，原告請求被告增家公司自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬1,000元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由。
㈣原告請求被告黃村福連帶給付部分：
按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號裁判意旨參照）。查被告黃村福為被告增家公司之連帶保證人，依系爭租約第13條約定，於被告增家公司違背系爭租約約定時，應連帶負賠償責任，並拋棄先訴抗辯權（見本院卷第22頁），其自應就上述積欠之款項及違約金與被告增家公司連帶負清償責任。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229 條、第233 條第1 項及第203 條分別定有明文。查原告請求被告連帶給付1萬5,000元，屬給付無確定期限，是依前揭說明，原告主張以起訴狀繕本送達被告之翌日即109 年3月6日（均於109 年2月24 日寄存送達，10
9 年3月5日生送達效力，見本院卷第51至53頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據。
四、綜上所述，原告依上開規定，請求被告增家公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應連帶給付原告1萬5,000元與自109年3月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自109 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬1,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 李佳儒