臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第2418號原 告 林益正訴訟代理人 巫芸甄律師被 告 林欣樺兼 訴 訟代 理 人 林永芳上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○○號四樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零九年七月十三日起至返還第一項租賃物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣伍仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於每月履行期屆至後以新臺幣壹萬柒仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴聲明第二項原請求：「被告應自租賃契約關係消滅日起至返還租賃物之日止，按月給付新臺幣（下同）1萬7000元。」（見本院109年度北補字第460號卷【下稱北簡卷】第1頁）等語，嗣於民國109年5月27日言詞辯論期日當庭更正不當得利起算日為「108年12月30日」（見本院卷第21頁），復於109年7月8日追加聲明願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第31頁），就上開日期之特定及追加假執行宣告，核屬更正事實上陳述及補充法律上之陳述，揆諸上開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊母親林陳惠玉於103年3月間將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0弄00號4樓之房屋（下稱系爭房屋）其中1間套房出租予被告，約定每月租金6000元，嗣於106年4月1日起，將系爭房屋整層出租予被告，並約定租期自106年4月1日起至108年3月30日，租金每月為1萬7000元。嗣林陳惠玉於107年1月23日病逝，由伊繼承被告與先母間之租賃關係，惟因伊長期在宜蘭租屋，欲收回房屋自住，遂於107年3月起，多次透過通訊軟體通知被告預定將系爭房屋收回自住，然被告均以身體不適為由推託，伊忍無可忍而於107年7月31日以台北古亭第87號存證信函通知被告依土地法第100條第1款終止租賃關係，且伊復於108年11月29日再次以通訊軟體將該存證信函傳送予被告，詎被告悉獲通知仍置之不理拒絕搬遷，令原告僅得與宜蘭租屋處之出租人延長租賃期間。為此，爰依土地法第100條第1款、第3款，及民法第455條前段、第767條、租賃住宅市場及管理條例第10條第1項第5款之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並依民法第179條前段規定，請求被告自108年12月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應自108年12月30日起至返還系爭房屋之日，按月給付1萬7000元予原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造之租賃為不定期租賃契約，且系爭房屋為凶宅，對幾任房客及伊均造成一定影響，伊雖非迷信，惟經歷一些奇怪的事，被告林永芳亦中風，經詢問他人後，告知需在系爭房屋內供養冤親債主，超渡後身體始會好轉，故被告仍須居住於系爭房屋。又被告均按月繳付房租，原告尚有其他房屋，收回自用僅是為將系爭房屋收回之理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張其母（已歿）於103年3月間將系爭房屋中之1間套房出租予被告，嗣於106年4月1日起將系爭房屋全部出租予被告，約定租期至108年3月30日止，每月租金1萬7000元，嗣租期屆至，兩造間成立不定期限繼續契約；被告至109年6月止，每月均繳納租金1萬7000元等情，為兩造所不爭執，並有收據、銀行交易明細、匯款存入存根在卷可稽（見北簡卷第13至43頁、第61至72頁、本院卷第43至69頁），堪以採信，合先敘明。
四、本院得心證之理由：本件原告主張其母與被告訂立租約將系爭房屋出租予被告，租約屆滿後成立不定期租賃關係，嗣原告母親逝世，原告繼承系爭房屋並承繼渠等間租賃關係，然因原告欲將系爭房屋收回自住，爰依土地法第100條第1款之規定向被告為終止不定期租約，收回系爭房屋之意思表示，詎被告拒絕搬遷，繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當利益，爰請求被告應返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，為被告否認，並以前詞抗辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠兩造間租賃契約是否經合法終止？原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？㈡原告請求被告自108年12月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬7000元，是否有據？茲分述如下：
㈠兩造間之租賃契約業已合法終止，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋：
⒈按出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自
住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。而土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事裁判意旨參照）。又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號民事裁判要旨參照）。
⒉經查，原告主張其原於宜蘭租屋，因欲搬回臺北，故依土地
法第100條第1款之規定，收回系爭房屋自住，迄已將戶籍遷至系爭房屋等情，業據其提出與其所述相符之戶籍謄本（現戶全戶）、房屋租賃契約書等件附卷足憑（見北簡卷第51至52頁、第59頁），堪認原告主張取回系爭房屋係自住乙節，尚非虛妄，核與土地法第100條第1款規定「出租人收回自住」之情形相符，原告自得主張終止系爭租約並取回系爭房屋。被告固抗辯系爭房屋為凶宅，原告親人及前任房客均因此死亡，被告身體亦出狀況，且原告尚有其他房屋出租，收回自住僅為藉口云云，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告就其所抗辯之非自然事由及原告有其他房產之事實，未見其舉證說明，要難盡信，縱被告林永芳提出診斷證明書（見本院卷第41頁），亦僅得證明被告林永芳患有冠狀動脈疾病，惟造成心臟疾病之因素眾多，老年族群又為心臟疾病好發族群，無從據以論斷與系爭房屋有何干係，況且被告以上所辯均非有權占有系爭房屋之理由。又土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指出租人在客觀上有收回自住之正當理由及必要情形而言，所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。換言之，出租人決定將其房屋出租取得租金而另覓其居住場所，或是將房屋收回自住，乃牽涉出租人經濟收益考量或居住品質維持之取捨，此屬所有權人之意思決定之範疇，土地法第100條第1款僅規定出租人收回時必須具備收回自住之理由及必要，並非有限縮出租人意思決定之意旨，應堪確定，況原告在外賃屋居住之租賃期限於109年2月28日屆滿，則其勢必取得居住處所，究竟是否收回房屋自住乃其經濟考量與規劃，於事理上尚難認有何不當之處。
⒊又租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。原告已於107年7月31日以臺北古亭郵局第871號存證信函向被告為終止系爭租約，取回系爭房屋，並請被告於函到30日（即107年8月30日)前搬遷之意思表示，有107年7月31日臺北古亭郵局第871號存證信函附卷足憑（見北簡卷第53至57頁），且原告復於108年11月29日再次以Line通訊軟體傳送該存證信函（見北簡卷第73頁），堪認原告依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止系爭租約，原告自得依土地法第100條第1款之規定，收回系爭房屋。
⒋再查，系爭租約既經原告合法終止，被告於108年12月30日以
後繼續占有使用系爭房屋，即已構成無權占用，從而，原告爰依民法第767條第1項之所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
㈡原告得請求被告自109年7月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬7000元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。占有人於房屋之租賃關係租期屆滿而終止後已無權繼續占有使用該房屋，卻仍繼續占有使用，受有使用收益之利益，致房屋出租人受損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。
⒉查系爭租約於108年12月30日業經原告合法終止，已如前述，
則被告自108年12月30日起仍繼續無權占有使用系爭房屋，可受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還。惟被告自陳均有繳交109年1至6月份之租金，最後一期繳交日為109年6月12日，此情並為原告所不爭，則此部分自應予以扣除，是原告請求被告給付自109年7月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬7000元，核屬正當，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告業已符合土地法第100條第1款收回自住之主客觀上正當理由及必要情形，兩造間之不定期租賃契約已於108年12月30日合法終止，則原告依民法第455條、第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告自109年7月13日起按月給付1萬7000元之相當於租金之不當得利損害賠償，為有理由，應予准許；於此範圍，則屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
民事第五庭 法 官 楊承翰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
書記官 蕭欣怡