臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第2499號原 告 劉邱正桂訴訟代理人 陳佳函律師
孫宇律師被 告 游美環上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國109年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○巷○弄○號一樓房屋騰空返還原告。
被告應自民國一百零九年十月六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元。
被告應自民國一百零九年七月六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決主文第二項於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決主文第三項於原告以新臺幣貳萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決主文第四項於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：原告起訴原請求被告將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋）回復原狀並騰空返還原告，被告應自民國109年2月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）600元。嗣於訴訟中減縮關於回復原狀之請求，另依兩造租賃契約第6條約定追加請求被告給付如原告聲明第3項所示違約金，有民事準備（二）狀可稽（見本院卷第159至163頁），核均係基於兩造間之租賃契約所生爭執涉訟，該基礎事實同一，或係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於108年2月6日與被告簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋出租被告，租賃期限至109年2月5日止，租金每月1萬8000元，被告並交付押租金1萬8000元予原告。嗣原告於108年12月間向被告表示租賃期間屆滿不再續租，再於109年1月30日發函通知被告應於租期屆滿返還房屋。詎被告於租期屆滿後仍無權占有系爭房屋，構成不當得利，爰依民法第767條第1項前段及第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告給付按房屋租金每月1萬8000元，相當於每日600元之不當得利。又依系爭租賃契約6條約定，被告租期屆滿不返還房屋時，原告得請求5倍違約金，爰依上開約定請求被告給付109年2月至同年6月之5個月違約金共計45萬元，及自109年7月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告9萬元之違約金等語。並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空返還原告。(二)被告應自109年2月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日給付原告600元。(三)被告應給付原告45萬元，並自109年7月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告9萬元。(四)願供擔保請准宣告假執行。
五、被告則以：兩造簽訂租賃契約租期為8年，至117年2月5日，被告依兩造間租賃契約就系爭房屋有使用權源，原告現在不得請求被告返還。被告承租系爭房屋已10餘年，系爭房屋所有權人原係原告配偶，嗣原告配偶死亡後即換成原告，原本均是一年一簽，原告於108年調漲租金1000元，因原告每年均會調漲租金，被告簽完租約後即後悔，向原告表示如不簽8年長約即不續租，原告同意後，即將被告所持有租賃契約之租賃期間改成8年即自108年2月6日至117年2月5日，被告當時趕著出門，而未在更改處簽名，都是由原告蓋章而已，亦未要求原告所持有之租賃契約一併更改日期。另被告有持續繳納租金，用匯款方式匯至原告帳戶云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
六、兩造不爭執之事實：（見本院卷第225至226頁）
(一)原告於108年2月6日與被告簽訂系爭租賃契約，將系爭房屋出租被告，租金每月1萬8000元，被告並交付押租金1萬8000元予原告，有租賃契約在卷。
(二)被告迄今仍在有使用系爭房屋。
七、本件之爭點：經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：系爭租約期限為1年或8年？
(一)查原告持有租賃契約第2條記載：「租賃期限經甲（即原告）乙（即被告）雙方洽訂為1年個月即自民國108年2月6日起至民國109年2月5日起止。」（見本院卷第37頁）。另被告持有租賃契約第2條記載：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為8年（更改處蓋章）個月即自民國108年2月6日起至民國117年（更改處蓋章）2月5日起止。」（見本院卷第145頁）。嗣本院勘驗兩造各自持有租賃契約原本，兩造對於原告持有租約原本上出租人即原告印章之真正，均不爭執，則經本院比對兩造各自持有之租約原本（即本院卷第38頁原告提出之原證一租約、本院卷第145頁被告提出之租約），被告持有租約原本第2條第2行更改租約日期「117年」所蓋用之劉邱正桂印章，較原告持有之租約原本上立契約人劉邱正桂印章為大，二者形跡不同，有勘驗筆錄在卷，亦為兩造所不爭執（見本院卷第225頁）。而原告否認被告持有之租約原本上第2條租期上更改文字後蓋用印章為原告所有，且被告亦未舉證證明被告持有之租約原本上第2條租期上更改文字後蓋用印章為原告所有。參以，被告抗辯本件租約期限為8年，然自租期始日108年2月6日起算8年應至116年2月5日，惟被告持有租約原本第2條第2行卻更改租約期限至117年2月5日，與被告上開抗辯不符。況本件租約一式兩份，兩造各自持有租約原本一份，被告抗辯簽約時原告當場更改租約期限，但卻僅有被告持有租約原本有更改部分，原告持有租約原本卻無更改之處，與一般社會常情更改契約應兩份原本一起更改蓋章之情形不同。故綜合上情，被告抗辯本件租約期限經更改為8年，尚不足採。原告主張租約期限為1年，較為可採。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次查，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條亦有明文。經查，本件租約期限至109年2月5日止，已如前述，且原告於租期屆滿前之108年12月間向被告表示租賃期間屆滿不再續租，再於109年1月30日以存證信函通知被告不再續租，並請求遷讓房屋等語，有該存證信函及函件執據在卷可據(見本院卷第53至57頁)，為被告所不爭執，可見兩造間之租賃關係至109年2月5日已消滅。惟被告並未舉證原告同意其繼續使用，或證明其於租期屆滿後，有合法之占有權源。則原告依民法第767條第1項前段和民法第455條之規定，請求被告返還系爭房屋，即有理由，應予准許。
(三)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年臺上字第1695號裁判意旨參照)。再查，被告於租期屆滿後，並無有合法之占有權源，仍繼續使用系爭房屋，亦如前述，
則被告使用系爭房屋即屬無法律上原因，受有每月免給付1萬8000元租金之利益，致原告受有損害。則原告依民法第179條之規定，請求被告自109年2月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬8000元之範圍內，自屬有據。惟被告自109年2月份起至同年9月份，仍每月匯款1萬8000元予原告，為兩造所不爭執（見本院第225頁），則原告請求被告自109年10月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬8000元，為有理由，應准許之。
(六)又本件租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」（見本院卷第39頁）。本件被告於租賃期間109年2月5日屆滿後，迄今仍繼續占用系爭房屋，既已如前述，是原告主張依租賃契約第6條約定，請求被告給付按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，即屬有據。惟按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條第2項、第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年臺上字第107號、82年臺上字第2529號判決意旨參照）。本件因被告於租期屆滿時，未依上列約定即時遷讓交還系爭房屋，致原告受有無法管領使用系爭房屋之損害，被告如能依約履行時，原告即可享受管領使用系爭房屋之利益，且原告亦未陳明依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益為何，並舉證以實其說，則就一般吾人社會經驗常情而言，原告因被告違約所受損害至少為相當系爭房屋之租金，且在原告得依民法第179條規定，請求被告自109年2月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之利益1萬8000元之情況下，尚難認原告尚有何損害可言，故本件原告請求之違約金顯為偏高，殊非公允，本院因認原告得請求被告給付之違約金應酌減為租金1倍即1萬8000元，始為妥適。則原告依上開約定請求被告給付109年2月至同年6月之1倍違約金共計9萬元，亦有理由，扣除被告簽約時給付之押租金1萬8000元，原告尚得請求被告給付被告7萬2000元，及自109年7月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元之違約金。
八、從而，原告依民法第767條第1項前段、民法第455條、第179條之規定及系爭租賃契約第6條之約定，請求：(一)被告應將系爭房屋騰空返還原告。(二)被告應自109年10月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元。(三)被告應給付原告7萬2000元。(四)被告應自109年7月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 10 月 22 日
民事第一庭法 官 姜悌文以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 22 日
書記官 陳弘毅