臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第2537號原 告 廖宜範
廖宜鋒廖本隆共 同訴訟代理人 林衍鋒律師複代理人 林彥誠律師被 告 陳德風上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落在臺北市○○區○○段○○段○000地號、第452地號、第453地號土地上之同小段461號建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路00號1樓）房屋騰空返還原告廖宜範、廖宜鋒。
二、被告應將坐落在臺北市○○區○○段○○段○000地號土地上之同小段第467號建號（門牌號碼臺北市○○區○○街0段00巷00號1樓）房屋騰空返還原告廖本隆。
三、被告應自民國一百零九年二月十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告廖宜範、廖宜鋒新臺幣捌萬元。
四、被告應自民國一百零九年二月十五日起至遷讓返還第二項房屋之日止，按月給付原告廖本隆新臺幣陸萬元。
五、被告應給付原告廖宜範、廖宜鋒新臺幣伍拾陸萬元，及自民國一百零九年五月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
六、被告應給付原告廖本隆新臺幣肆拾萬伍仟元，及自民國一百零九年五月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告負擔。
九、本判決第一項於原告廖宜範、廖宜鋒以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾壹萬元為原告廖宜範、廖宜鋒預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項於原告廖本隆以新臺幣壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬元為原告廖本隆預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第三項於每屆滿壹個月，原告廖宜範、廖宜鋒以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告於每屆滿壹個月以新臺幣捌萬元為原告廖宜範、廖宜鋒預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第四項於每屆滿壹個月，原告廖本隆以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告於每屆滿壹個月以新臺幣陸萬元為原告廖本隆預供擔保，得免為假執行。
十三、本判決第五項於原告廖宜範、廖宜鋒以新臺幣拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
十四、本判決第六項於原告廖本隆以新臺幣拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
十五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向訴外人廖本鴻承租門牌號碼臺北市○○區○○○路00號1樓房屋（下稱延平南路房屋），並簽訂租賃契約，約定每月租金為新臺幣（下同）4萬元；被告另向原告廖本隆承租門牌號碼臺北市○○區○○街00號1樓房屋（下稱開封街房屋，與延平南路房屋合稱系爭房屋），約定每月租金為3萬元，系爭房屋租約均至109年1月14日屆期，被告因不及搬遷，原告同意被告展延1個月，約定於109年2月14日終止系爭房屋租約，被告並簽立切結書（下稱系爭切結書），保證於109年2月14日會清空系爭房屋後搬遷，且於3個月內給付自107年10月至109年2月14日止共計17個月之租金119萬元。
嗣廖本鴻於109年4月16日將延平南路房屋租金債權讓與與原告廖宜範、廖宜鋒。然被告迄今未將系爭房屋清空返還予原告，且未給付積欠之租金119萬元，仍繼續使用上開房屋。
爰依系爭租約第4條、第6條約定、系爭切結書約定、民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將延平南路房屋騰空返還予原告廖宜範、廖宜鋒；㈡被告應將開封街房屋騰空返還予原告廖本隆；㈢被告應自109年2月15日起至遷讓返還延平南路房屋之日止，按月給付原告廖宜範、廖宜鋒24萬元；㈣被告應自109年2月15日起至遷讓返還開封街房屋之日止，按月給付原告廖本隆18萬元；㈤被告應給付原告廖宜範、廖宜鋒56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱法定遲延利息）；㈥被告應給付原告廖本隆40萬5,000元，及法定遲延利息㈦願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：伊自88年即向原告承租系爭房屋，於107年初被倒600萬元貨款，原欲另行尋找租屋處，然均不順利，目前還在使用系爭房屋，且對積欠之租金等情，均不爭執，惟押租金應為27萬元，又違約金過高應予酌減等語置辯。
三、經查，廖本鴻、原告廖本隆與被告就系爭房屋分別簽訂租約，延平南路房屋每月租金4萬元、開封街房屋則為3萬元。廖本鴻於109年4月16日將延平南路房屋租金債權讓與原告廖宜範、廖宜鋒，被告於107年10月起即未給付系爭房屋之租金，嗣於109年1月14日簽立切結書，系爭房屋租賃契約於109年2月14日終止等情，有系爭房屋租約、租約承受暨債權讓與協議書、系爭切結書在卷可參（見本院第25-37、41-49、53頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告自107年10月起即未依約給付租金，且系爭房屋租約已終止，被告迄今仍未遷讓返還予原告，而請求被告騰空返還系爭房屋、系爭房屋之租金暨加計法定遲延利息、相當於租金之費用，及自109年2月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金等語，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，
他方支付租金之契約。前項租金得以金錢或租賃物之孳息充之，承租人應依約定日期，支付租金，無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第421條第439條分別定有明文。查：
⒈原告主張被告於107年10月起即未依約給付系爭房屋之租金，
而系爭房屋租約業已終止，而請求被告給付延平南路房屋自107年10月至109年2月之租金，扣除12萬元押租金後為56萬元（4萬元×17月-12萬元＝56萬元）；開封街房屋自107年10月至109年2月之租金，扣除押租金10萬5,000元後為40萬5,000元（3萬元×17月-10萬5,000元＝40萬5,000元）。兩造業於109年1月14日結算被告積欠之租金共計119萬元，此有系爭切結書可稽（見本院卷第53頁），且原告於109年2月19日以存證信函定期催被告給付租金，該存證信函並於同日送達被告等節，有上開存證信函及回執在卷可稽（見北簡卷第55-57頁），是原告上開主張，為有理由。
⒉被告雖以應抵付押租金係為27萬元云云置辯（本院第94頁）
。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定，惟被告迄今未舉證以實其說，況從系爭房屋之租約可知，被告於訂約時係分別交付12萬元及10萬5000元之押租金（見本院卷第31、43頁）、是被告上開所辯，即屬無據。㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。觀諸系爭切結書載明：「本人陳德風承租位於臺北市○○○路00號1樓及開封街1段78巷10號1樓房屋，房屋租賃契約至民國109年元月14日到期，惟因搬遷不及，經房東同意原契約展延一個月，至民國109年2月14日終止契約。本人同意屆時搬遷他處並清空房屋返還房東」等語，此有系爭切結書可佐（見本院卷第53頁），足見兩造已於109年1月14日約定系爭房屋租約於109年2月14日終止，即兩造有終止租賃關係之意思合致。系爭房屋租賃契約既因租約期限屆滿而終止，從而，原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
㈢又兩造租約已於109年2月14日終止，被告仍未遷出系爭房屋
，且被告未給付109年2月15日起至迄今之房租，為被告所不爭。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。系爭房屋租賃契約已於109年2月14日屆滿而消滅，被告繼續占有使用系爭房屋，要屬無權占有，原告依前揭規定及意旨，請求被告自無權占有系爭房屋之日（即109年2月15日）起至被告遷讓返還系爭房屋日止給付相當於租金之不當得利自屬有據，應予准許。
㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年臺上字第107號、82年臺上字第2529號判決意旨參照）。經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，是兩造就上開違約金並未約定為懲罰性違約金，且系爭租約第12條另約定違反系爭租約其他約定之違約損害賠償、應認系爭契約第6 條係關於租期屆滿逾期返還系爭房屋之損害賠償總額預定性違約金之約定。被告既遲延返還系爭房屋，自應依約給付違約金。審酌本件因被告於租期屆滿時，未依上列約定即時遷讓交還系爭房屋，致原告受有無法管領使用系爭房屋之損害，被告如能依約履行時，原告即可享受管領使用系爭房屋之利益，則就一般社會經驗常情而言，原告因被告違約所受損害至少為相當系爭房屋之租金，且在原告另得請求被告自租期屆滿之翌日即109年2月15 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利之情況下，尚難認其受有該部分之損害，並斟酌現今社會經濟狀況，原告縱得將系爭房屋再租賃他人，其每月可得租金收益未必能顯高於系爭租約所定之租金數額等一切客觀情狀，認延平南路房屋及開封街房屋分別約定應按每月租金數額之5倍即20萬元（4萬元×5月＝20萬元）及15萬元（3萬元×5月＝15萬元）至遷讓完了之日止給付違約金，尚屬過高，應酌減為按租金1倍即每月4萬元及3萬元計算違約金，即原告請求自109年2月15日至被告遷讓房屋之日止，延平南路房屋每月4萬元、開封街房屋每月3萬元之違約金為適當，逾此範圍之請求，則難認相當，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條約定，請求被告給付所積欠延平南路房屋租金56萬元、開封街房屋租金40萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年5月29日起至清償日止之法定遲延利息；依系爭租約第6條約定，請求被告自109年2月15日至遷讓返還系爭房房屋之日為止，按月分別給付違約金4萬元、3萬元；依民法第179條規定，請求被告自109年2月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元、3萬元計算相當於租金之不當得利，均有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依職權宣告被告供相當擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之宣告亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第六庭 法 官 賴秋萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 黃國焜