臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第2538號原 告 連淑惠訴訟代理人 葉大殷律師
趙家緯律師被 告 朱苡俊追加 被告 張毓珍共 同訴訟代理人 張建鳴律師複 代理人 林彥苹律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第455條、第767條第1項、第821條規定，請求被告、追加被告（以下合稱為被告2人）將臺北市○○區○○段○○段00地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號1至4樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，及依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利，為因不動產物權涉訟，而系爭房屋坐落於本院管轄區域內，依首揭規定，專屬本院管轄，合先敘明。
二、原告原起訴請求：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00地號土地上之系爭房屋遷讓交還原告。㈡被告應自民國108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告新臺幣（下同）8萬5000元，及各該給付期限屆至之日止按年息5％計算之利息。嗣原告追加追加被告為被告，並變更聲明為後述，核屬請求之基礎事實同一之情形，合於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告與被告於104年2月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租
約），被告向原告承租系爭房屋，租期自104年2月1日起至114年2月1日止。系爭租約第8條約定，被告需取得原告之同意後，方得將系爭房屋轉租給他人使用；系爭租約第9條約定，被告需取得原告之同意後，方能改裝系爭房屋；系爭租約第10條約定，被告不得將系爭房屋供作非法使用。詎訴外人劉洪孝透過訂房網站Airb&b訂房，並於108年10月1日入住系爭房屋，原告尚發現被告於Airb&b網站刊登系爭房屋出租訊息。原告遂於108年11月20日以汐止南昌郵局000194號存證信函（下稱系爭存函）向被告表明即日終止系爭租約。隨後原告接獲臺北市政府觀光傳播局（下稱觀傳局）109年1月9日北市觀產字第10930094332號函，說明系爭房屋涉及供作違法經營旅館業用途。原告復接獲觀傳局109年5月12日北市觀產字第10930017112號函，說明追加被告未依法領取旅館業登記證及專用標識而於系爭房屋經營旅館業，違反發展觀光條例第24條第1項規定，遭觀傳局裁罰並勒令歇業，顯見被告於系爭租約租賃期間內，未經原告同意，擅自將系爭房屋隔間，並在未取得旅館業經營執照下，將系爭房屋違法提供給追加被告共同經營旅館業。
㈡被告2人之行為已違反民法第443條第1項規定、系爭租約第8
條、第9條、第10條約定，依民法第443條第2項規定、系爭租約第14條約定，原告得終止系爭租約並收回系爭房屋。被告既已於108年11月20日收受系爭存函，是日系爭租約已合法終止；原告復於109年1月13日將系爭存函透過通訊軟體微信傳送予被告，被告於109年1月15日尚以臺北成功郵局000041號存證信函回覆原告，是被告至遲於109年1月13日已收受系爭存函，則被告2人自應將系爭房屋騰空返還予原告。惟被告2人迄今仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，被告2人每月受有8萬5000元之相當於租金之不當得利。
㈢爰依民法第455條、第767條第1項、第821條、第179條規定提
起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告2人應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00地號土地上之系爭房屋總面積共185.46平方公尺遷讓交還原告及全體共有人。⒉被告2人應自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告8萬5000元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告2人則以：㈠本件訴訟之前因，實因原告貪圖鉅額都更利益，卻不願依系
爭租約第21條約定補償被告裝潢費600萬元，兩造間協商降低裝潢費用未果後，原告對被告為不正當檢舉，始衍生本件訴訟。
㈡原告與被告於系爭租約簽訂時，被告即表明承租系爭房屋係
用於旅館使用，此由系爭租約第8條、第16條、第20條約定即可知，被告自起租日後經過半年之裝修，即將系爭房屋作為日租套房，原告5年來毫無異議，直至109年1月間收到觀傳局公文時，始未再作為日租套房。倘被告將系爭房屋作為日租套房未獲得原告同意，原告何以不早日終止契約？原告本應依系爭租約第16條、第20條約定，為系爭房屋取得使用執照，令被告得辦理公司營業登記及旅館登記，原告違約在先，致被告迄今無從取得營業登記及旅館登記，反指被告違法轉租，並不可採。
㈢所謂非法使用，應非指有違反分區管制規定，而需該使用情
形有危害於公共安全或有違反公序良俗之情形始屬之，原告逕以被告2人開設日租旅館即屬非法使用，容有違誤。被告自109年1月收到觀傳局公文後，就未再為日租套房出租，原告所提公證報告，因未輸入入住時間，不得作為被告繼續經營日租套房之證明。
㈣系爭存函係招領逾期遭退回，原告雖將系爭存函透過微信傳
送予被告，惟被告並未讀取該訊息，無從證明被告是否知悉原告表明終止系爭租約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、經查，系爭房屋為四層加強磚造建物，總面積為185.46平方公尺，原告為系爭房屋之共有人，其應有部分為3分之1。原告與被告於104年2月1日簽訂系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，月租金為8萬5000元，租期自104年2月1日起至114年2月1日止。系爭房屋現為被告2人占有中，被告自108年11月21日起迄今未按月給付每月租金8萬5000元等情，有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約各1份在卷可稽（見本院卷一第35頁至第38頁、第179頁），復為兩造所不爭執（見本院卷二第8頁、第38頁、第39頁），應堪信為真實。
四、原告另主張被告2人應遷讓交還系爭房屋予原告及全體共有人，及被告2人應自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告8萬5000元等節，則為被告2人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告請求被告2人應遷讓交還系爭房屋，是否有理由？㈡原告請求被告2人應自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告8萬5000元，是否有理由？金額為若干？茲分述如下：
㈠原告請求被告2人應遷讓交還系爭房屋，無理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第455條、第767條第1項、第821條分別定有明文。查原告與被告間簽訂系爭租約，系爭租約原訂租期係至114年2月1日起，原告本件欲請求被告2人遷讓交還系爭房屋，自以原告得提前合法終止系爭租約為前提，本件原告即係以系爭租約第14條約定為提前終止系爭租約之依據，合先敘明。⒉按甲（即原告，下同）乙（即被告，下同）丙方（系爭租約
連帶保證人簽章欄位為空白，無丙方）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責，系爭租約第14條定有明文。原告本件主張被告2人未經原告同意擅自將系爭房屋隔間並違法轉租以供非法經營日租套房，已違反民法第443條第1項規定、系爭租約第8條、第9條、第10條約定等情，被告固不爭執其於系爭租約簽訂後即行改裝裝潢半年，並於104年8月間起即在系爭房屋經營日租套房之情（見本院卷二第87頁），然否認有違反系爭租約情事。經查：
⑴按民法第443條第1項規定：「承租人非經出租人承諾，不得
將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」；系爭租約第8條約定：「乙方經甲方同意，得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓若以前他變相方法由他人使用房屋」；系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時依現況。」；系爭租約第10條約定：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」；系爭租約第16條約定：「本件租屋，甲方需無條件供乙方登記公司營登証」；系爭租約第20條約定：「甲方應需協助乙方辦理登記合法營業使用，同意申請建物使用執照變更用途。」系爭租約第21條約定：「租賃期間，若遇都更改建，甲方應補償乙方裝潢費新臺幣六佰萬元整。」此外，系爭租約為制式租賃合約，系爭租約第8條約定原記載「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓若以前他變相方法由他人使用房屋」，係由原告與被告將「未（經）」、「不（得）」2字刪除。系爭租約第9條最末句原記載「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，係由原告與被告將「自應負責回復原狀」刪除，改為「依現況」。系爭租約第16條、第20條、第21條約定，均為手寫加註條款。
⑵綜合上開⑴所述各情可知，系爭租約於簽訂當時，原告即已同
意被告得將系爭房屋全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，否則毋須刪改系爭租約第8條約定之記載。再者，系爭租約簽訂當時，原告即已同意被告得改裝系爭房屋，否則系爭租約21條毋庸約定裝潢補償費。
同時，由是可知，系爭租約第9條中所謂「同意」，即係指系爭租約簽訂時即已同意，無待乎原告於系爭租約簽訂事後再行同意，如為事後再行同意，原告與被告不可能預先即有裝潢補償約款，關於系爭租約第8條所謂「同意」之解釋，亦應同此理。再按「經營旅館業，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取登記證後，始得營業。旅館業於申請登記時，應檢附下列文件：一、旅館業登記申請書。二、公司登記或商業登記證明文件。三、建築物核准使用證明文件影本。四、土地、建物同意使用證明文件影本。（土地、建物所有人申請登記者免附）五、責任保險契約影本。六、提供住宿客房及其他服務設施之照片。七、其他經中央或地方主管機關指定之有關文件。地方主管機關得視需要，要求申請人就檢附文件提交正本以供查驗。」，旅館業管理規則第4條定有明文。是經營旅館業，須辦妥「公司或商業登記」，向地方主管機關申請登記證，申請登記時，必須檢附包括「建築物核准使用證明文件影本」在內文件甚明，足見系爭租約簽訂時，原告與被告即約定系爭房屋將作為旅館使用，原告必須配合被告辦理旅館業登記相關手續，包括公司登記及提供建築物核准使用證明，否則系爭租約第16條、第20條毋庸另行進行特約。此外，苟系爭租約第16條、第20條約定非為原告應配合被告辦理旅館業登記而約定之特約條款，系爭租約第21條亦非為被告為旅館裝潢所生之高額成本支出所相應約定之高額補償金，原告應說明上開特約條款簽訂之由來，原告迄至言詞辯論終結止，均未能提出合理說明。依此，系爭房屋隔間裝潢以經營旅館業，均為原告知悉且同意並據以簽訂系爭租約為相關約定，原告事後自即不得主張系爭房屋係違約隔間裝潢、違法轉租、非法經營日租套房。原告主張被告違反民法第443條第1項規定、系爭租約第8條、第9條、第10條約定云云，均屬無據。⑶再者，被告抗辯104年8月起至109年1月間均持續經營日租套
房乙情，雖未提出證據。然基於證據共同原則，原告所提2份公證報告已顯示（見本院卷一第124頁至第144頁、第437頁至第445頁），系爭房屋在Airb&b網站上之帳號管理者係於104年3月加入Airb&b，「獨立房間、1張床」之房型，公證報告所顯示之最早住宿評價可追溯至106年5月間，最末之評價則為108年5月間；「整套連棟房屋、9張床」之房型，公證報告所顯示之最早住宿評價可追溯至104年5月間，最末之評價則為107年7月間，足見被告抗辯為真，原告與被告簽訂系爭租約後，系爭房屋經營日租套房已持續數年期間，苟被告改裝裝潢系爭房屋，並經營日租套房，未經原告同意，依常理，原告應於發見後即行使權利始是，原告本件之主張，實難遽採。
⑷此外，系爭租約第10條雖約定：「房屋不得供非法使用或存
放危險物品影響公共安全。」，且追加被告確因系爭房屋未領取旅館業登記證及專用標識，而於109年5月12日遭觀傳局遭裁處罰鍰並勒令停業乙情，有觀傳局109年5月12日北市觀產字第10930017112號函1份在卷可佐（見本院卷第229頁）。然此部分所指之「非法使用」，依契約之體系解釋，自指與存放危險物品影響公共安全相類之之非法使用行為，而非概指一切行政違法行為。況依本院上開認定，原告與被告於簽訂系爭租約時，即已約明被告得以改裝系爭房屋並經營旅館業，被告經營旅館業，自不構成此處「非法使用房屋」，原告此部分主張，亦屬無據。
⑸原告雖又主張：經營旅館與經營日租套房不同，被告事實上
是非法經營日租套房，卻以系爭租約第20條約定可以經營旅館業置辯，並不相符云云。然按「七、觀光旅館業：指經營國際觀光旅館或一般觀光旅館，對旅客提供住宿及相關服務之營利事業。八、旅館業：指觀光旅館業以外，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業。」，發展觀光條例第2條第7款、第8款定有明文。是發展觀光條例中僅有規範定義「觀光旅遊業」及「旅館業」，所謂「日租套房」，並非法律正式名稱，係指涉近幾年興起之旅宿型態，通常隱藏在都會公寓大樓內及都市鬧區民宅中，提供不特定人以日之住宿、休息並收取費用，實則所謂「日租套房」，即符合發展觀光條例第2條第8款定義之旅館業，非法經營日租套房，以法律上而言，即屬非法經營旅館業，此由本件追加被告係由觀傳局引據發展觀光條例第55條第5項規定之「未依本條例領取登記證而經營旅館業務者」加以裁處罰鍰及勒令停業，即可明證。系爭租約簽訂當時，原告同意被告經營旅館業，業經本院認定如前，旅館業涵攝之範圍當然包括經營日租套房，兩者並無區別之實益，原告此部分主張，實屬無據。
⑹綜上，原告主張違反民法第443條第1項規定、系爭租約第8條
、第9條、第10條約定云云，均屬無據，本件被告未構成系爭租約第14條約定所定「違背系爭租約約定」，原告自不得據系爭租約第14條約定以系爭存函提前終止系爭租約。系爭租約之租賃關係既未經合法終止而仍存續，被告2人自非無權占有，原告依民法第455條、第767條第1項、第821條規定，請求被告2人遷讓返還系爭房屋，即屬無據。
㈡原告請求被告2人應自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告8萬5000元，無理由：
原告不得據系爭租約第14條約定以系爭存函提前終止系爭租約，業經本院認定如前，系爭租約之租賃關既未經合法終止，被告2人占有系爭房屋即非無法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，顯屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第821條、第179條規定請求：㈠被告2人應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00地號土地上之系爭房屋總面積共185.46平方公尺遷讓交還原告及全體共有人。㈡被告2人應自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告8萬5000元為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 22 日
民事第二庭 法 官 李子寧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃幸雪中 華 民 國 110 年 1 月 22 日